Offentlig ejendomsværdi 1/10 2004 eller valuarvurdering

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Offentlig ejendomsværdi 1/10 2004 eller valuarvurdering

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 23/02/2005 23:21

I disse dage modtager andelsboligforeningerne oplysning fra kommunerne om den offentlige ejendomsværdi pr. 1/10 2004.

I Frederiksberg og Københavns kommuner er ejendomsværdierne nærmest eksploderet, og har i flere tilfælde overhalet valuarvurderingen.
Mange andelshavere kan forvente en fordobling af andelsværdien.

Nogle konkrete eksempler:

6.600.000 offentlig ejendomsværdi 1/10 2004
5.100.000 valuarvurdering

14.700.000 offentlig ejendomsværdi 1/10 2004
13.000.000 valuarvurdering


7.850.000 offentlig ejendomsværdi 1/10 2004
8.800.000 valuarvurdering

7.150.000 offentlig ejendomsværdi 1/10 2004
8.000.000 valuarvurdering

7.600.000 offentlig ejendomsværdi 1/10 2004
9.500.000 valuarvurdering

14.800.000 offentlig ejendomsværdi 1/10 2004
18.900.000 valuarvurdering
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Peter » 24/02/2005 00:40

Det kunne være interessant at se de forudgående offentlige vurderinger - og dermed få en fornemmelse af eksplosionens omfang.

Selv bor jeg i en forening med 30/6-regnskab og valuarvurdering. Jeg håber da bestemt, at vores næste valuarvurdering pr. 30.6.2005 vil overstige den offentlige vurdering pr. 1.10.2004 (i sagens natur vil en nyere offentlig vurdering ikke være til rådighed).
Senest rettet af Peter 24/02/2005 16:14, rettet i alt 1 gang.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf JG12 » 24/02/2005 15:03

Vi har (også) lige modtaget oplysning fra kommunerne om den offentlige ejendomsværdi pr. 1/10 2004. Den er steget 850.000 kr (ca. 37%) siden "sidst".

Vi har (medio 2004) indført muligheden for brug af valuarvurdering.
Vores valuarvurdering er 1.250.000 kr højere end den nyeste off. ejendomsværdi, men da vi pt. har henlagt ca. 1.200.000 kr i reservefond, vil en samlet andelspris basseret på valuarvurd. med res.fond kun ligge 50.000 kr højere end en samlet andelspris basseret på den off. ejendomsværdi uden res.fond! (Res.fondens formål er at sikre andelsværdierne mod at falde i tilfælde af store vedligeholdelsesudgifter eller større fald i vurderingen)

Vores valuarvurdering er gyldig til medio december i år (gyldig i 18 mdr.), hvorfor andelsværdierne vil falde drastisk (hvis res.fonden ikke nedskrives til 0) på dette tidspunkt.

Her begynder mine (administrators) plager:
Nogle andelshavere har udtalt, at de ønsker, at vi for foreningens regning skal få foretaget en ny valuarvurdering inden den gamle valuarvurderings gyldighed udløber.

I vores vedtægters §23.3 står der:

Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller et flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden. Ønsker en andelshaver at benytte valuarvurdering ved salg, afholdes ekstraordinær generalforsamling med henblik på at fastsætte andelsværdien efter § 14. Det forudsættes, at den sælgende andelshaver selv betaler for valuarvurderingen.

Spørgsmål :smile9:

Vil der være noget galt i, at vi "taktisk" nedskriver andelsværdierne og beholder vores råderum (res.fonden), indtil den næste andelshaver ønsker at flytte (og benytte valuarvurdering)?

Har en midlertidig nedskrivning af andelsværdierne indflydelse på eventuelle eksisterende (nye) andelsprioritetslån?

Det har hele tiden været meningen, at en/den fraflyttende andelshaver skulle betale for en evt. valuarvurd. Skal vi fravige dette princip nu, for at tilgodese at andelsværdierne ikke falder 18 mdr. efter sidste salg?

Tak for tålmodigheden - jeg har svært ved at fatte mig i korthed :smile5:
Thomas Hansen
JG12
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 2/02/2005 07:32
Geografisk sted: Århus C

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 1/03/2005 12:09

Fra den 1/3 2005 kan ejendomsværdien for 2004 ses hos Toldskat
http://www.vurdering.toldskat.dk/Ejendomsvurdering
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Peter » 1/03/2005 15:02

Det er jo helt vildt! Min andelsforenings ejendom er også steget med 55% i forhold til seneste offentlige vurdering.

Er 55% det magiske tal? En anden skrev tilsvarende om 55% stigninger i http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... .php?t=833 - og vi bor ikke samme sted. Er der kun andelsboliger, der lige pludselig stiger så dramatisk?


Sidst vi fik foretaget valuarvurdering (pr. 30.6.2004), var den ca. 25% højere end den tilsvarende offentlige vurdering. Men nu er den offentlige vurdering pr. 1.10.2004 ca. 25% højere end valuarvurderingen pr. 30.6.2004.

Nu er der jo tale om offentlige vurderinger pr. 1.10.2004. Er der noget, der taler for, at en valuarvurdering pr. 30.6.2005 kan være højere end den offentlige vurdering pr. 1.10.2004?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf tkiernan » 1/03/2005 15:18

Ja, det er helt vildt. Vores andelsforening er steget med 54.5 % Det er jo helt konspiratorisk...
tkiernan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/01/2005 14:26

Indlægaf Andels And » 1/03/2005 16:01

55% også hos os (KBH) :smile8: ..........mmm..........
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf Peter » 1/03/2005 16:08

De ejerlejligheder, jeg tilfældigt har kigget på, på www.vurdering.toldskat.dk , er ikke steget nær så meget, uanset om de er årsomvurderet eller vurderet.

Har man opdaget, at andelsejendomme har lidt af et kæmpe efterslæb og helt systematisk givet dem 55% oveni?

Bemærk at grundværdierne heldigvis ikke er steget helt så meget (der betales grundskyld ud fra disse).

Nu varer det nok ikke længere, før valuarerne (ejendomsmæglerne) begynder at skrige om konkurrenceforvridning, fordi det offentlige pludselig kan give andelshaverne den berettigede værdistigning, som valuarerne ellers havde "eneret" på... :smile3:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 1/03/2005 18:09

Vores forening i det centrale kbh er ifølge den nylige offentlige vurdering steget fra 20 MIO til 38,00 MIO, dvs ca 86,6 pct. Det er grundværdi + ejendomsværdi. Der er lavet forbedringer for 2 MIO som vi ikke tror er med i den offentlige vurdering. Gad vide om andelskronen stiger til næste generalforsamling. Bestyrelsen er meget konservativ.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf DAK » 2/03/2005 15:24

For mig er det een stor jungle at finde ud af om det ene princip eller det andet er bedre.

I vores forening er der stillet forslag om at vi overgår til valuarvurdering men nu er jeg da ikke sikker på om det kan betale sig eftersom vores offentlige vurdering lige er røget næsten 60% op.

Er der nogen i dette glimrende forum der måske kunne komme med lidt input og eventuelt links til hvor jeg kan lære lidt mere.

Lidt facts om vores forening:

365 lejligheder
Vurdering steget fra 94 mio til 151 mio
Prioritetsgæld på ca. 50mio
Meget velholdt bygning (centralvarme, termoruder, kabelnetværk, vaskeri m.m.).

Lejlighed på 65 m2 har husleje på 2.400 kr. og sælges for 130.000 kr (dette stiger dog ved næste generalforsamling nu da off. vurd. er så meget højere).

Problemet er bare at jeg/vi er meget i tvivl om det nu overhovedet er værd at diskutere at overgå til valuarvurdering.
Nogle i vores forening er interesseret i at få vurderet så højt som muligt da de nu kan låne i friværdien :o)

Mvh,

Dak
DAK
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 2/03/2005 15:13
Geografisk sted: København

Indlægaf jeppebo » 2/03/2005 15:30

Man kan klage over den offentlige ejendomsvurdering. Når det offentlige beregner værdien af en ejendom gør de ud fra bestemte beregningsmodeller og statistikker. De tager med andre ord ikke ud for at besigtige ejendommmen og dermed medtager de ikke eventuelle renoveringsprojekter som der er foretaget på ejendommen.

Vores ejendom har fået en cirka værdistigning på 50 procent men ligger stadig cirka 25 procent under den valuarvurdering vi har foretaget. Samtidig har jeg foretaget en sammenligning med andre ejendomme i kvarteret med cirka samme antal m2. Udlejningsejendommen som vi har som naboer er vurderet 60 procent højere end vores med færre m2, lavere grundværdi sammenholdt med vores valuarvurdering. Samtidig ligger den ca en million højere i den off. vurdering også kontra vores valuarvurdering. Det kan ikke være rigtigt for så er der tale om en konkurrenceforvridning mellem andelsboligforeninger og private udlejningsejendomme på trods af frisættelsen af huslejen som vedtaget i 95, hvor udlejer kan skrue på ejendommens værdi når man sætter i stand for over 200.000 kroner. Pointen er at begge former for ejendomme jo skal vurderes i forhold til hvor meget den kan indbringe ved et salg som udlejningsejendom.

Jeg mener at det er relevant for alle andelsboligforeninger at klage over den offentlige ejendomsvurdering, dels for at få en reel vurdering, dels for, hvis man er overgået til valuarvurderingsmetoden have den mulighhed at sætte valuarens vurdering af ejendommen under pres. I alle tilfælde betyder det højere friværdier til ejendommen som bestyrelserne rundt om i landet bør drøfte med generalforsamlinge om hvordan de administreres.
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

Ikke alle er steget!

Indlægaf cyberduck » 2/03/2005 17:44

Hej alle sammen.

Jeg vil bare lige fortælle, at det ikke er alle vurderinger på andelsforeninger der er steget!

Vores andelsforening i Bagsværd er faldet fra 21,5 til 20,5 mio. kr. eller omregnet ca. 4,65 % uden nogen grund. Vores bygninger er mere velholdte nu end de var sidste år, og vi har brugt en del penge på bl.a. forbedringer af vinder og VVS .... men stadig - 1 mill.

Av av!!

:smile24:
cyberduck
Novice
Novice
 
Indlæg: 22
Tilmeldt: 25/06/2004 13:24
Geografisk sted: Bagsværd

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/03/2005 19:12

Jeg vil lige korrigere mig selv. Foreningen bestående af 33 lejligheder er steget med ca 50 pct til 38 MIO ifølge den offetlige vurdering (og ikke 86 pct), Markedsværdien vil være over 50 MIO. da hver lejligheder i gsn mindst er 1.5 MIO værd sammenlignet med tilsvarende på gaden.

Så det ser ud til, at den offentlige vurdering for boliger i central kbh over en bred kam er steget med ca 50 pct.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Vinterbadning i Bagsværd Sø

Indlægaf jeppebo » 2/03/2005 23:54

Jeg ville klage over vurderingen i bagsvær i det mindste for at få et svar på hvorfor vurderingen er faldet nu når i har lavet forbedringer. I fald i ikke fik medhold ville jeg sende den i ankenævnet.
jeppebo
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/02/2005 12:56
Geografisk sted: København

Indlægaf cyberduck » 5/03/2005 11:08

Vedrørende andelsbolig i Bagsværd så har jeg netop ingivet en klage til Told og Skats vurderingsafdeling.

Det afleder dog et spørgsmål:
Vi bruger jo den off.vurd. til at fastsætte vores andelskrone, og da den off.vurd. jo er fallet med ca. 5 %, vil vores generelle pris pr. lejlighed også falde med ca. 5 %.
Told og Skat siger, at de sikkert ikke kan nå at give svar inden vores generalforsamling som er den 15.04, så hvilke muligheder har vi så for at undgå et fald i vores værdi?

På forhånd tak.
CD
cyberduck
Novice
Novice
 
Indlæg: 22
Tilmeldt: 25/06/2004 13:24
Geografisk sted: Bagsværd

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 5/03/2005 16:33

Når foreningen modtager en ny lavere offentlig ejendomsværdi, er der pligt til at nedsætte andelsværdierne snarest.
http://www.ejendomsadministration.nu/an ... vaerdi.htm

I kan rekvirere en valuarvurdering og se om den er højere.
Mere om værdimetoderne på
http://www.ejendomsadministration.nu/an ... formue.htm
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron