For lav valuar-vurdering?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

For lav valuar-vurdering?

Indlægaf Peter » 18/03/2005 02:03

I et andet emne - http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?p=2768 - har jeg læst følgende

Admin. Jens Arentoft skrev:1. Valuaren kan som udgangspunkt vurdere ejendommen til 7.000-10.000 kr. pr. kvm. hvis den beboes af andelshaverne.

Citatet er taget ud af en sammenhæng om salg til investorer, men denne vurdering er vel den samme, som en valuar kan foretage af ejendomme, der IKKE sælges til en investor?

Jeg spørger, fordi en pris på 7.000-10.000 pr. kvm. får mig til at undre mig over valuarvurderingen i min egen andelsboligforening.

Jeg bor i en større, veldrevet og velholdt ejendom med nyt tag, nyere termovinduer, fjernvarme og stort grønt gårdanlæg, beliggende i et attraktivt kvarter i København. Ejendommen er bygget i 1920/30'erne og andelsboligforeningen er stiftet for mindst 30 år siden.

Et flertal i bestyrelsen er i øvrigt modstandere af valuarvurdering.

Lyder vores seneste valuarvurdering på ca. 4.000 kr. pr. kvm. BBR-boligareal ravruskende forkert - dvs. er det langt under den reelle markedspris som udlejningsejendom med beboere?

Den helt nye offentlige vurdering pr. 1. oktober 2004 er i øvrigt ca. 5.000 kr. pr. kvm. BBR-boligareal.

Til trods for, at ejendommen er velholdt, kan en driftig udlejer vel altid finde på nogle tilstrækkeligt dyre forbedringer, så han slipper ud af den omkostningsbestemte husleje og over i "det lejedes værdi"?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 18/03/2005 02:13

For at opnå høj leje (det lejedes værdi) skal udlejer udføre forbedringer for mindst ca. 200.000 kr. pr. lejlighed. Ud over forbedringerne skal der normalt udføres vedligeholdelsesarbejder.

Det er nemmest at opnå forbedringsværdien på 200.000 kr. i lejligheder hvor der ikke er badeværelse. Forbedringerne omfatter normalt etablering af badeværelse og udskiftning af eksisterende køkken.

I ejendomme fra 1920/1930 er der normalt oprindelige badeværelser og dermed dårligere mulighed for moderniseringsgevinst.

4.000 kr. pr. kvm. lyder dog billigt.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Peter » 18/03/2005 02:40

Tak for svaret!

Ejendommen er faktisk bygget uden badeværelser og kun med toiletter, men LANGT de fleste har i årenes løb etableret egentligt badeværelse ved at inddrage lidt af køkkenet.

Nu er jeg overhovedet ikke stiv i lejelovgivningen, men med hensyn til forbedringer, fandt jeg noget på
http://www.social.dk/boliger/Private_ud ... telse.html
som ledte mig videre til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.:

"Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. (2004: 1.773 kr.) pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. (2004: 202.776 kr.)"


Kan udlejer ikke nøjes med at forbedre for f.eks. 60 gange 1.773 kr. = 106.380 kr. på en 60 kvm. lejlighed?

Hvis jeg ellers har forstået det rigtigt, er 200.000 kroners grænsen så en "lettelse" for "store" lejemål (over 114 kvm)?

De fleste lejligheder i min ejendom er "små", og derfor kunne en udlejer måske godt få det til at hænge sammen ved at udskifte køkken og bad. Jeg synes at jeg har hørt om gode historier, hvor udspekulerede udlejere hiver ganske få år gamle køkkener ud, bare for at kunne hæve lejen...
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf pm » 19/03/2005 00:25

Hej Peter


kr 4.000 pr kvm i valuarvurdering synes jeg er lavt - men

5.000 pr kvm for den offentlige vurdering synes jeg også er lavt.

og kommentaren hertil er følgende :

Man tillægger ofte i andelsforeningerne den "lave" offentlige ejendomsværdi en ideologisk værdi - forstået at det offentlige sørger for at vurderingerne på andelsboligmassen holdes nede for at særligt de gamle andelsboliger forbliver meget billige.

Jeg er af den opfattelse at de lave værdier er udtryk for at de offentlige vurderingsmyndigheder, om ikke har sovet i timen, så at de kke har prioriteret at opdatere vurderingspriserne således at disse afspejler hvad en tilsvarende udlejningsejendom vil kunne sælges for.

Dette ses tydeligst i at andelsboliger vurderes forskelligt afhængigt af hvilket vurderingsdistrikt de hører ind under - mine egne "amatørstudier" viser at særligt nørrebro og amager halter historisk kraftigt bagud, mens særligt frederiksberg er langt bedre med.

Noget tyder på at de offentlige myndigheder er kommet op på dupperne med den sidste vurdering (det er hver anden vurdering at de vurderer erhverv, udlejningsejendomme, andelsboligforen mv. og hvert andet år det er de alm. ejerboligformer). En pudsig observation er at særligt byfornyede ejendomme er steget markant i kr og ører - de har en lagt højere off. vurdering end den "ikke byfornyede" gamle andelsboligmasse, men er steget med de samme % - kender til 2 foreninger på vesterbro der lå på 10.000 pr kvm i 2003 vurdering og er steget til 16.500 pr. meter.

De offentlige vurderingsmyndigheder er med stigende kvm priser blot begyndt at gøre det arbejde de skulle have gjort de sidste årtier og grunden til at prisstigningerne opleves som kraftige skyldes et mangeårigt efterslæb som vel at mærke langt fra er indhentet med 2004 vurderingen..

Nu skal indlægget ikke fortabe sig i lutter tal - og en sidste kommentar er så det boligpolitiske....

Andelsværierne er i kr. ved at komme op i et leje hvor der er en kontant tilskyndelse for ældre eller enlige i større andelslejligheder til at bytte til en mindre bolig. Hidtil er der ikke mange der har villet bytte til en mindre lejlighed og få 60 eller 100.000 i hånden derfor - nu kommer der nogle langt højere beløb, hvilket, tror jeg, vil betyde en langt højere mobilitet i andelsboligforeningerne - og særligt her i københavn hvor 35 % af boligmassen er andelsboliger ville det være super hvis der kom langt flere lejligheder ud på byttemakedet og resultatet kan dermed blive en langt bedre udnyttelse af kvadratmeterne, og en lettelse af presset efter boliger i byen...

og valuarvurderingen på 4.000 pr meter ... måske er jeres valuar faldet i søvn ? Udlejningsejendomme i københavn starter ved 13.000 pr kvm.... og selvom valuaren skal skønne forsigtigt så er det måske lige at gå til yderligheder.... valuarvurderingen i vores forening er 7.000 pr meter.. bygningen opført som andel i 1926.

Håber at du kan bruge det til noget...

de bedste hilsner fra

Peter (pm)
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 20/03/2005 16:15

Tak for svarene. Det lyder jo som om, at vores valuar har været i lommen på bestyrelsen, som er modstandere af generalforsamlingens beslutning om valuarvurdering.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf pm » 21/03/2005 00:38

Jeg kan kun sige at som man råber i skoven får man svar -- og hvis det er holdningen i bestyrelsen så er det bestyrelsen der bestiller valuaren, og valuaren gør først en rigtig god forretning når han får "abonnement" dvs. årlige vurderinger for den samme forening - og helt ærligt - der er ikke de store ben i en valuarvurdering - særligt nr 2, 3 osv går til en særdeles god timeløn - men Peter - som det går i foreningerne i københavn for øjeblikket så kommer det også til din forening at man vil følge med resten af andelsmarkedet - tænk på dem der skal bytte - de står i en situation hvor "ideologien" koster dem et par hundrede tusind kroner!!! og du kan jo gøre generalforsamlingen opmærksom på at man individuelt ALTID er i sin gode ret til at sælge til en lavere pris end den på generalforsamlingen fastsatte - dvs de der er tilhænger af en lav andelskrone kan få lov til at praktisere det uanset hvad flertallet beslutter sig for !!!
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 4 gæster

cron