Fugtskade

[casper83]

Vi flyttede for 10 måneder siden ind i en dejlig andelslejlighed. Efter kort tid opdagede vi fugt i en af væggene, hvilket tiltog langsom gennem 5 måneder. Vi lufter ud i rummet mellem en halv og en hel time om dagen, så skaden kom inde fra. De andre andelshavere i foreningen kunne bekræfte, at skaden havde været kendt af de tidligere ejere, selvom den ikke blev nævnt i forbindelse med salget. Vi tog kontakt til dem, og de nægtede ethvert kendskab og henviste til advokat.
Skaden er udbedret i henhold til loven om pligt til begrænsning af skadens omfang. Nu er problemet så regningen.
I vedtægterne står der, at andelshaveren har vedligeholdelsespligten inde i boligen. Mureren har været inde i muren og kradset fugtigt pus ud mellem murstenene inde i muren, anti-svamp behandlet og derefter muret det op igen.
Så er spørgsmålet blot: Hvad er "inde i boligen"?
Vi skal vide om andelsforeningen hæfter (hvilket de selv er i tvivl om!?!), eller vi skal kører sagen mod de tidligere ejere, som vi temmelig sikkert vil vinde.

På forhånd tak

[Admin. Jens Arentoft]

Kan du fortælle hvor fugten kom fra, f.eks. et vandrør eller en skorsten ?

[casper83]

Det kunne han ikke se. Det er at gammelt byhus fra 1895 og vi bor i stuen. Han sagde, at det var noget der udviklede sig langsomt gennem årerne i gamle huse. Der er ingen vandrør, skorsten eller umiddelbar fugt i kælderen nedenunder.

[Admin. Jens Arentoft]

gammelt byhus fra 1895 og vi bor i stuen.

Så har huset næppe betonfundament, men et fundament muret af mursten lagt direkte i jorden. Jordfugt kan suge op gennem murstene og give fugt i væggene og "salpeterudslag"

http://www.mur-tag.dk/index.php?id=218

Salpeterudslag
viser sig som et hvidt pulver, der trænger frem på murstenenes overflade i takt med murens udtørring. Det eneste, man kan gøre, er at børste det hvide pulver væk fra overfladen for ikke at få det indsuget ved næste regnvejr. I løbet af nogen tid vil der ikke vise sig mere, og facaden vil antage sin normale farve. I sjældne tilfælde kan udslaget vedvare, eller det kan være mindre uskyldigt end først antaget. I så fald bør man som foran nævnt søge oplysninger om udslagets art og fremgangsmåden for dets fjernelse.

Salpeterudslag er en populær betegnelse for hvidlige udfældninger på murværket. De hvidlige udfældninger er i virkeligheden ikke salpeterudslag, men mursalte (Kalium, Magnesium, Calcium mv.), som er naturligt forekommende i leret.

Lyder det som en dækkende beskrivelse af skaden hos dig ?

[Admin. Jens Arentoft]

Mere om fugt i vægge:

http://www.byggepladsen.com/ShowArticle ... o=219&CC=1

5.Opstigende grundfugt. Byggematerialer kan suge fugt ud af jorden, dette gælder specielt teglsten. Facader kan være medtaget af opstigende fugt - fugten står højere end fugtkilden. Gulve kan ligeledes blive fugtige. Ofte rammes skillevægge i ældre bygninger af opstigende grundfugt pga. væggen er muret direkte på jord. En væsentlig årsag til problemet med opstigende grundfugt er at den vandrette fugtspærre (murpap) er for gammel, ligger for højt eller for lavt, ikke er tilstede eller simpelthen er gået til med årene.
7. Damptryk. Langt de fleste bygningsdele er diffusionsåbne. Derfor kan valg af behandling til vægge og gulve være problematisk, for materialerne bør også være diffusionsåbne. Ellers opstår problemer med dampbuler og afskalninger.
8. Bygningssalt. Salt er en af grundstene i alle materialer, også i bygninger. Men salt tilføres også med fugt til bygninger. Når fugten fordamper fra overfladen udkrystalliserer saltet. Denne ekspansion sprænger puds og maling af. Der findes flere forskellige salttyper, og de har alle forskellige karakteristika. Et stort problem er at deres hygroskopiske egenskab, dvs. deres egenskab til at optage fugt (og holde på fugt).

Som udgangspunkt vil jeg sige at I selv skal betale den løbende indvendige vedligeholdelse, som er nødvendig i sådan et gammelt byggeri. Fænomenet er almindelig kendt.
Andelsboligforeningen kan eventuelt betale for dræning og indlægning af membran i muren - både for jeres skyld og for at beskytte foreningens fundament mod udvaskning af fugerne og deraf følgende langsom ødelæggelse af fundamentet.

[casper83]

Tak for svaret. Jeg er dog stadig i tvivl:

Som udgangspunkt vil jeg sige at I selv skal betale den løbende indvendige vedligeholdelse,

Hvad er definitionen på løbende indvendig vedligeholdelse? Håndværkeren har været 15-20 cm inde i væggen og reparere. Er det løbende indvendig vedligeholdelse? Det skulle gerne holde mindst 10 år. Jeg synes det er ret løst defineret hvor grænsen mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse går. Der er ikke noget at se på ydersiden af bygningen.

MVH

[Admin. Jens Arentoft]

Hvis vedtægterne ikke beskriver hvor grænsen for indvendig vedligeholdelse går, må der foretages en fortolkning.
Et forslag kunne være at andelsboligforeningen vedligeholder bærende konstruktioner og andelshaverne vedligeholder ikke-bærende overflader.

I lignende skader jeg har set, har det været tilstrækkeligt at vedligeholde pudslag og maling. Over længere tid vil problemet formentlig genopstå.

[Løvendahl]

Efter standardvedtægtens § 9, er det min antagelse, at I selv skal stå for den indvendige vedligeholdelse, dermed er det en udgift I skal betale. Andelsforeningen skal på din forespørgsel gå ind og finde ”kilden” til vandskaden, dvs. at de betaler for en sagkyndig, som kan undersøge, hvor skaden kommer fra, samt om der kan gøres noget ved den. Efterfølgende får bestyrelsen generalforsamlingens godkendelse til at foretage denne reparation af bygningen.

Hovedreglen er, at du som ejer af andelsboligen skal stå for den indvendige vedligeholdelsespligt, og du er ude på en hønsejagt, hvis du tror, du kan finde en klar definition på, hvad løbende indvendig vedligeholdelse er! Det er individuelt fra sag til sag. Det du skal spørge dig selv om: ”Er det ualmindeligt, at der opstår fugtskader i byhuse fra 1895?” Og det er det måske ikke helt… Jeg tror det ikke…. Det næste spørgsmål er så: ”Selvom det ikke er ualmindeligt, at der kan opstå fugtskader i gamle byhuse fra 1895, er det så til vished grænsende sandsynligt, at sælger kendte til fugtproblemerne, og bare salgslakerede det gamle lig?”
Uanset hvad sælger svarer, har du han nu i saksen. Svarer han, at han ikke kendte til skaden, så er det en skjult mangel og endnu bedre, hvis du kan bevise, at han måtte have kendt til skaden, så er det ansvarspådragende illoyal oplysningspligt, muligvis svig.

At finde ud af, hvad vedligeholdelsespligten går ud på, kan sammenlignes med at få lavet en tilstandsrapport, i forbindelse med at få tegnet en ejerskifteforsikring. I et nyt hus er det en smal sag, for der er en masse bygningsreglementer som skal være overholdt, energimærkninger osv. Så hvis alt lader til at være i skønneste orden, så vil forsikringsselskaberne gerne tage ansvaret fra sælger mod en lille ydelse ca. 10-20.000.

Hvad så med et byhus fra 1639? Alt ser jo du til at være i skønneste orden, selvom der ikke fandtes bygningsreglementer dengang. Her vil du aldrig kunne tegne en ejerskifteforsikring, og hvis det endelig lykkedes, vil den være i flere hundrede tusinders klassen.

Ligeledes kan du heller ikke sammenligne vedligeholdelsespligten i disse to typer huse.


Du ville jo ikke have betalt så meget for andelsboligen, hvis sælger havde kæftet op om fugtskader mm. Så han holder sin kæft, og håber den går, men samtidig pådrager han sig et ansvar.

Sælger har boet i andelsboligen, og er dermed den nærmeste til at kende skaden, da han går op og ned af den hver dag.

Du kan nok høre, at jeg ville anlægge erstatningssag, men kun hvis det drejer sig om et minimumsbeløb på over 10.000,-. Ellers prøv at presse sælger til forlig.

Havde du en advokat til at lave din købekontrakt? ... Advokatansvar?