Nyistandsat badeværelse overtaget i andel

Om renovering og vedligeholdelse af ejendommen og lejlighederne.

Nyistandsat badeværelse overtaget i andel

Indlægaf amh » 9/06/2012 01:08

Hej med Jer.

jeg overtog d. 15/9-2010 en andelslejlighed.

Den blev synet af en synsmand fra ejendommen (tror jeg han var fra) og alt var i orden. De tidligere ejere havde fået renoveret badeværelset, hvilket er blevet lækkert. Efter noget tid undrede jeg mig over hvorfor der ikke var nok fald på, så vandet kunne ryge ned i risten, som er under håndvasken på den anden siden af væggen. der er skåret et hul sådan at vandet (hvis der var nok hældning på) kunne flyde der ud. Dette er bare ikke tilfældet, så vandet samler sig ved hullet, og ryger ikke helt ned til risten. Ligeledes forekommer der lugtgener fra risten. Nu har jeg så haft folk ude og kigge på det nogle gange, men det er aldrig blevet til noget, for hvem skal betale for udbedring af fejlene.

Nu her næsten 2 år. efter er der begyndt og komme skimmel mv. på træpladerne pga. vandet ikke længere kan komme i kloakken fordi den stopper til som ingen ting, så nu har jeg haft fat i en murermester som har været ude og kigge på det i dag, og fortalte mig at det slet ikke var efter bogen! (Hvor skulle jeg vide det fra? Det har jo fungeret som det skulle indtil nu..) Han mener gulvet nok skal rives op og der skal smækkes noget faskine ned til den rist som er under håndvasken, så der skal også en VVS'er ind over.

Nu kommer mit spørgsmål så....

Hvem står og skal til og betale for det gilde, hvis det bliver udført?

Skal sælger, eller andelsforeningen, eller hæfter jeg selv ved det?

Der står intet om det på synsrapporten, og jeg går da ud fra at foreningen har godkendt enten ombygningen, eller har "synet" det der er foretaget? (Jeg har i dag snakket med varmemesteren, og han siger at synsmanden har godkendt badeværelset, hvorefter jeg så siger at han har godkendt noget som der egentlig ikke er lavet efter bogen.. hvor efter han intet aner om hvad man skal gøre...)

Jeg håber der er een som kan fortælle mig hvad jeg skal gøre? Indtil videre er jeg ved og indhente tilbud fra hhv. muren og VVS/kloakmanden.

på forhånd tak!
amh
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 8/06/2012 11:53

Hvem har ansvaret og skal betale for mangler i andelsboligen

Indlægaf Løvendahl » 10/06/2012 00:04

Du har købt en procentvis andel i andelsforeningen, og til dette andelsbevis har du fået tilknyttet brugsretten til en bestemt bolig, som du kun ejer brugsretten til. Medmindre vedtægten foreskriver andet er det andelsforeningen, som du har købt din andel af. Det er andelsforeningen, som har formidlet salget mellem dig og sælgeren, da sælgeren aldrig har ejet andelen. Jeg vil rette mit krav mod andelsforeningen, hvis jeg ikke havde fået det, som jeg med rimelighed kunne forvente.

Andelsforeningen kan gøre et krav gældende mod enten sælger, hvor den skal bevise, at sælger har handlet simpelt uagtsomt, da han lavede badeværelset. Dette bliver nok svært, da andelsforeningen har haft en syns og skønsmand på, som på andelsforeningens vegne skulle have fundet fejlen. Herefter kunne andelsforeningen retligt tilbageholde den sum sælger skulle have udbetalt for salget af sit andelsbevis, indtil skaderne var blevet udbedret og modregnet i sælgers provenu.

Andelsforeningen må nu gå løs på syns og skønsmandens ansvarsforsikringsselskab. Det gode for andelsforeningen er, at syns og skønsmandens ansvar er et professionsansvar. Det vil sige at syns og skønsmandens ansvar bedømmes benhårdt, fordi der skal være værdi i at bruge en syns og skønsmand. Dette er imidlertid andelsforeningens problem ikke dit.

Når du nu retter dit krav mod andelsforeningen, og den svarer, at den ikke vil betale for dit badeværelse, men at du skal gå løs på sælger i stedet, så sørg for at få en skriftlig begrundelse. Jeg vil finde en sådan begrundelse ganske interessant, da det er andelsforeningen, som reelt set er sælgeren.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf amh » 11/06/2012 01:08

Tak for dit svar!

Har det noget og skulle sagt at jeg overtog andelen for ca. halvandet år siden? Og er det bestyrelsen i foreningen jeg skal rette henvendelse til?

Der kommer en murer samt en VVS'er og kigger på det i morgen, som så vil komme med et pristilbud på hvad det vil koste og få lavet. Når det så er sket, så er det foreningen jeg skal rette henvendelse til, med mit "krav" eller hvordan?

på forhånd tak!

- Andreas
amh
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 8/06/2012 11:53

Ansvaret for mangler efter køb af andelsbolig

Indlægaf Løvendahl » 13/06/2012 00:05

Hvis det er forældelse af dit krav, som du er bange for, så havde du, som sagen er fremlagt, ikke kendskab til dit krav før, at der begyndte at komme skimmelsvamp. Først da du fik årsagen til skimmelsvampen at vide, hvilket muligvis er en udviklingsskade grundet væsentlige mangler ved opførelsen af badeværelset, blev du bekendt med, at der forelå en mangel. På baggrund af synsrapporten havde du indtil da ingen grund til at tro, at badeværelset ikke var i orden.

Som jeg har beskrevet ovenfor er det min opfattelse, at du skal rette henvendelse til foreningen, hvilket jeg også har begrundet hvorfor. Jeg forstår derfor ikke, hvorfor du er i tvivl om, hvem du skal rette henvendelse til. Mener foreningen (bestyrelsen) ikke, at den er ansvarlig, må den begrunde hvorfor.

Hvad er det, som du er i tvivl om, når du skriver ”hvordan”?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/06/2012 23:22

Det fremgår af overdragelsesaftalen hvem der er køber og hvem der er sælger.
amh, er andelsboligforeningen anført som sælger i overdragelsesaftalen ?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf molan » 14/06/2012 09:57

Jeg er ret sikker på det ikke gør en forskel, hvem det er sælger.

Pointen er vel, at man ikke er ejer men en slags lejer i forhold til andelsforeningen og at de i øvrigt har godkendt købet og købsprisen iht. andelsboliglovens §6 Stk. 2 og isært Stk. 3.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 14/06/2012 11:52

Køber skal som udgangspunkt rette mangelkrav mod sælger og i mere sjældne tilfælde mod andelsboligforeningen og vurderingsmanden.

Krav fremsender sælger normalt til køber via andelsboligforeningen, så andelsboligforeningen kan indrette afregningen til sælger efter omfanget af modtagne krav.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf molan » 14/06/2012 17:04

Jeg er helt enige I at køber som udgangspunkt skal rette mangelkrav mod sælger, men spørgsmålet er hvem er sælger og hvem er i sidste ende ansvarlig.

Ejer af lejligheden er foreningen og ikke andelshaver, derfor kan beboer sådan set stille kraver til ejer i den sammenhæng. Retten til at bebo og personligt ansvar for hvad sælger har lavet, er to forskellige ting.

Bestyrelsen er i sidste ende ansvarlig da de jo godkendte købet og prisen, så jeg mener at Løvendahl har ret. Jeg kender dog ikke ratpræcedens for den slags sager.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Erstatningsansvar! Foreningen eller sælger - Læs svaret her!

Indlægaf Løvendahl » 24/06/2012 14:53

Admin. Jens Arentoft skrev:Køber skal som udgangspunkt rette mangelkrav mod sælger og i mere sjældne tilfælde mod andelsboligforeningen og vurderingsmanden...



Jeg er 100% enig med dig i, at en køber generelt skal rette sine mangelskrav mod sælger vedr. det købte. Herefter tolker vi, hvem der er sælger på forskellig vis.


Du mener, at sælger er det udtrædende andelsmedlem.

Jeg mener, at sælger er andelsforeningen.


Hvem er det, at køber har betalt for køb af andelsbeviset?

- Køber har betalt andelsforeningen (bestyrelsen eller anministrator).


Hvem er det, at sælger har solgt sit andelsbevis til?

- Det har sælger solgt til andelsforeningen, som straks har videresolgt det til et nyt medlem. Andelsforeningen kan ved afregning med sælger modregne eventuel skyld til andelsforeningen (eksempelvis ikke betalt boligafgift mm.).


Hvem er ansvarlig for de mangler, som sælger har lavet i den andelsbolig, som andelsforeningen generhverver brugsretten til?

- Det er sælger, hvis andelsforeningen kan bevise, at det er sælger, som er erstatningsansvarlig.


Hvem er erstatningsansvarlig for mangler i en andelsbolig, når andelsforeningen sælger en brugsret(andelsbeviset) til denne mangelfulde andelsbolig til en køber?

- Det er andelsboligforeningen (som sælger), hvis køber kan bevise, at det er sælger (andelsboligforeningen), som er erstatningsansvarlig.


Når køber konstaterer, at andelsboligen indeholder et badeværelse med væsentlige mangler 2 år efter, at køber har købt sin brugsret (andelsbevis) af andelsforeningen, hvem skal køber så rette sit krav imod?


-Her mener Jens, at det er den oprindelige sælger af andelsbeviset (brugsretten) til andelsforeningen, som køber skal rette sit eventuelle erstatningskrav imod.

-Her mener jeg, at det er andelsforeningen, som køber skal rette sit erstatningskrav imod, fordi det er andelsboligforeningen, som har solgt andelsbeviset (brugsretten) til køber.


Jeg påstår, at andelsforeningen ikke er formidler af andelsbeviset mellem ”køber” og ”sælger”. Andelsforeningen er derimod ejer af andelsboligen, og det er andelsboligforeningen, som generhverver en tidligere brugsret til andelsboligen. Det er også andelsforeningen som videresælger denne brugsret (andelsbeviset) til andelsboligen til en ny køber, hvilket andelsforeningen kun kan gøre, når den har generhvervet sin brugsret fra det udtrædende medlem.


Jens, hvorfor mener du, at køber som udgangspunkt skal rette sit krav mod det udtrådte medlem i stedet for andelsboligforeningen?


-Hvilket er det jeg forstår, når du skriver følgende:

Admin. Jens Arentoft skrev:Køber skal som udgangspunkt rette mangelkrav mod sælger og i mere sjældne tilfælde mod andelsboligforeningen...
Senest rettet af Løvendahl 25/06/2012 10:21, rettet i alt 1 gang.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 24/06/2012 18:00

Der findes vedtægter som kræver at sælger overdrager til A/B, hvorefter A/B overdrager til køber, men det hører til sjældenhederne.
Jeg har f.eks. set det i andelsboligforeninger med tilskudsdeklarationer.
Det skyldes at handelspriserne er meget lave og at man derfor gør en ekstra indsats for at undgå sorte penge.

Andelsboligloven taler om 3 parter: Overdrageren, erhververen og andelsboligforeningen.
§ 6 Stk. 3 siger: "Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse." Det giver ingen mening hvis den ene af parterne er andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningens opgave ifølge loven er at foretage priskontrol - ikke at være part i handlen.

Ifølge normalvedtægtens § 3 skal medlemmerne benytte lejligheden til helårsbeboelse.

Normalvedtægten siger i § 13 at en andelshaver er berettiget til at overdrage sin andel til en anden der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen.

Da andelsboligforeningen ikke kan benytte lejligheden til helårsbeboelse, må den ikke købe andelene med brugsret. Af samme grunde kan banker ikke købe andele på tvangsauktion, medmindre der er indsat en undtagelse i vedtægterne.

Hvis man læser domme om fejl og mangler kan man se, at det som udgangspunkt er en sag mellem dem der har handlet (køber og sælger).
Andelsboligforeningen kan f.eks. blive inddraget hvis der er foretaget fejl ved priskontrollen eller hvis fejl og mangler vedrører dele af den fælles ejendom.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Ansvaret for fejl og mangler efter købet af en andelsbolig!

Indlægaf Løvendahl » 24/06/2012 23:43

Tak for dit velformulerede svar.

Hvor dit hovedargument er følgende:

Admin. Jens Arentoft skrev:Andelsboligloven taler om 3 parter: Overdrageren, erhververen og andelsboligforeningen.
§ 6 Stk. 3 siger: "Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse." Det giver ingen mening hvis den ene af parterne er andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningens opgave ifølge loven er at foretage priskontrol - ikke at være part i handlen.



Hvis bestyrelsen ikke er part i handlen, men ”bare” skal foretage en priskontrol, kan du så fortælle mig, hvorfor den sælgende andelshaver skal rette sig efter bestyrelsen, hvis bestyrelsen ikke vil godkende køber?


Af Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 2, fremgår følgende:

Erhververen (køber) skal godkendes af bestyrelsen for andelsboligforeningen.

Det giver i mit hoved ikke mening, hvis andelsforeningen ikke er part i en handel, mens den samtidig efter eget skøn kan nægte at godkende køber overfor sælger. Kun en part i en handel kan nægte handlens godkendelse.


Jævnfør andelsboligforeningslovens § 6, stk. 7, 1. punktum, skal overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttende andelshaver udbetaler resten til den fraflyttende andelshaver og eventuelt andre rettighedshavere.

Når andelsforeningen har ret til at fratrækker sine tilgodehavender hos sælger, er den så ikke part i handlen?

-Hvis et medlem ikke betaler sin boligafgift, kan medlemmet blive ekskluderet af andelsboligforeningen. Formålet med denne eksklusion er, at andelsforeningen kan få mulighed for at benytte sin ret til at fradrage sine tilgodehavender i salgssummen.



Herefter kommer Jens ind på tolkning af normalvedtægten, og siger følgende:


Admin. Jens Arentoft skrev:
Ifølge normalvedtægtens § 3 skal medlemmerne benytte lejligheden til helårsbeboelse.

Normalvedtægten siger i § 13 at en andelshaver er berettiget til at overdrage sin andel til en anden der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen.

Da andelsboligforeningen ikke kan benytte lejligheden til helårsbeboelse, må den ikke købe andelene med brugsret. Af samme grunde kan banker ikke købe andele på tvangsauktion, medmindre der er indsat en undtagelse i vedtægterne.



Hvis andelsforeningen ikke kan benytte lejligheden til helårsbeboelse, hvordan kan andelsforeningen så ekskludere et medlem?

Hvis andelsforeningen har ekskluderet et medlem, skal dette tidligere medlem jo straks fraflytte. Når medlemmet så er fraflyttet er det andelsforeningen, som skal sælge andelsboligen på tvangsauktion eller gennem en mægler. Andelsboligforeningen kan ikke sætte boligen til salg uden at have ekskluderet medlemmet. Men efter at andelsboligforeningen har ekskluderet medlemmet, har den nu fuld råderet, uden at andelsforeningen kan benytte boligen som helårsbeboelse. Hvordan kan andelsforeningen gøre dette, uden at det strider mod jens’ fortolkning af normalvedtægtens § 13?

Min eneste logiske forklaring er, at andelsforeningen ved eksklusion som ved sælgers salg får overdraget alle rettigheder til andelsboligen, mod at andelsforeningen forpligtes til at videresælge disse rettigheder til køber uden ugrundet ophold.

Hvis sælger har fundet en køber sker transaktionen straks. Hvis andelsforeningen ekskluderer et medlem, sker transaktionen først, når andelsboligforeningen har fundet en ny køber, hvilket efter min opfattelse bør ske uden ugrundet ophold.

Hvis ikke dette er den rette tolkning af andelsforeningens rolle, hvad er så løsningen på ovenstående paradoks?

Hvordan kan en andelsboligforening ekskludere et medlem, overtage vedkommendes andelsboligen med henblik på videresalg, hvis andelsboligforeningen ikke er part i handlen?




Slutteligt henviser Jens til retspraksis, med følgende:

Admin. Jens Arentoft skrev:
Hvis man læser domme om fejl og mangler kan man se, at det som udgangspunkt er en sag mellem dem der har handlet (køber og sælger).
Andelsboligforeningen kan f.eks. blive inddraget hvis der er foretaget fejl ved priskontrollen eller hvis fejl og mangler vedrører dele af den fælles ejendom.


Det er min opfattelse af retspraksis, at andelsboligforeningen ikke ”kan”, men bliver inddraget i erstatningsretlige spørgsmål, hvis den har lavet fejl ved priskontrollen eller fejl og mangler vedrører dele af den fælles ejendom.


Ugeskrift for Retsvæsen fra 1994 har på side 143 en Østre Landsretsdom i en næsten identisk sag.

Byretten mente, at det var andelsforeningen, som skulle erstatte køber af andelen for udbedring af manglerne i et badeværelse, som sælger havde opført. Dette var begrundet med, at det var andelsforeningen, der havde godkendt badeværelsets pris.

Østre Landsret kom til et andet resultat, men med dissens (2-1), hvor landsretsdommer Henrik Zahle havde et andet synspunkt, end de to andre landsretsdommere.

Flertallet mente, at de udgifter som køber har afholdt, vedrører afhjælpning af mangler ved en forbedring (nyt badeværelse) af lejligheden, en tidligere andelshaver har foretaget. Denne forbedring må antages at være indgået i det beløb, som køber betalte sælgeren af andelen, og derfor omfattes købers udgifter til afhjælpning af manglerne ikke af en forbedring, som andelsboligforeningen stiller til rådighed og får afgift for. Andelsboligforeningen frifindes derfor for, at skulle betale erstatning for købers afhjælpning af manglerne.


Hvis andelsboligforeningen i amh’s tilfælde har oplyst, at der til amh’s andelsbolig er tilknyttet et badeværelse, må det jo være andelsforeningen, som der er nærmest til at bære et erstatningsansvar, hvis vi slutter modsætningsvis fra ovenstående retspraksis.

Omvendt, hvis amh’s andelsboligforening har gjort det klart for amh, at der til amh’s bolig ikke stilles et badeværelse til rådighed, men at den tidligere andelshaver har ladet et opføre, som en forbedring af andelsboligen, så må amh rette sit krav mod den tidligere andelshaver.

Personligt mener jeg, at når andelsforeningen har godkendt salgsprisen incl. forbedringer - foretaget din (Jens') omtalte "priskontrol" - så bliver andelsforeningen som udgangspunkt ansvarlig overfor køber. Andelsforeningen kan enten nægte at godkende det udtrædende medlems forbedringer eller betinge godkendelsen.

Hvad mener du Jens?


På ovenstående baggrund, er jeg derfor uenig i dit/Jens’ tidligere udsagn:

Admin. Jens Arentoft skrev:Køber skal som udgangspunkt rette mangelkrav mod sælger og i mere sjældne tilfælde mod andelsboligforeningen og vurderingsmanden.


Jeg mener stadigvæk, at amh skal rette sit krav mod andelsforeningen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf molan » 17/07/2012 11:02

Det er væsentlig at påpege at man ikke ejer andelen, men kun "brugsretten". Foreningen er den egentlige ejer og derfor er det også kun foreningen som kan foretage kreditforeningslån, derfor har foreningen også det ansvar enhver ejer/udlejere her over for sine lejerer (undtagen dem som vedtægterne eller andelsbolig loven tilskrive den enkelte andelshavere).

Jeg menere derfor, at Løvendahl har helt ret i sin udtagelser. At der findes domme som er i strid med det, siger mere om mennesker og retssystemets ufuldkommenhed end om hvad det egentlig er lov og ret, og hvad dommen burde have udmundet i. At det fines domme som giver sælger ansvaret og domme som giver foreningen ansvaret viser bare retssystemets forvirring grundet de i øvrigt ret uklare regler vi har i Danmark angående foreninger og foreningsfriheden og ansvarafordeling.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Bygningsrenovering og vedligeholdelse

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron