Tak for dit velformulerede svar.
Hvor dit hovedargument er følgende:
Admin. Jens Arentoft skrev:Andelsboligloven taler om 3 parter: Overdrageren, erhververen og andelsboligforeningen.
§ 6 Stk. 3 siger: "Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse." Det giver ingen mening hvis den ene af parterne er andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningens opgave ifølge loven er at foretage priskontrol - ikke at være part i handlen.
Hvis bestyrelsen ikke er part i handlen, men ”bare” skal foretage en priskontrol, kan du så fortælle mig, hvorfor den sælgende andelshaver skal rette sig efter bestyrelsen, hvis bestyrelsen ikke vil godkende køber? Af Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 2, fremgår følgende:
Erhververen (køber) skal godkendes af bestyrelsen for andelsboligforeningen.Det giver i mit hoved ikke mening, hvis andelsforeningen ikke er part i en handel, mens den samtidig efter eget skøn kan nægte at godkende køber overfor sælger. Kun en part i en handel kan nægte handlens godkendelse.
Jævnfør andelsboligforeningslovens § 6, stk. 7, 1. punktum, skal overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttende andelshaver udbetaler resten til den fraflyttende andelshaver og eventuelt andre rettighedshavere. Når andelsforeningen har ret til at fratrækker sine tilgodehavender hos sælger, er den så ikke part i handlen?-Hvis et medlem ikke betaler sin boligafgift, kan medlemmet blive ekskluderet af andelsboligforeningen. Formålet med denne eksklusion er, at andelsforeningen kan få mulighed for at benytte sin ret til at fradrage sine tilgodehavender i salgssummen. Herefter kommer Jens ind på tolkning af normalvedtægten, og siger følgende:
Admin. Jens Arentoft skrev:
Ifølge normalvedtægtens § 3 skal medlemmerne benytte lejligheden til helårsbeboelse.
Normalvedtægten siger i § 13 at en andelshaver er berettiget til at overdrage sin andel til en anden der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen.
Da andelsboligforeningen ikke kan benytte lejligheden til helårsbeboelse, må den ikke købe andelene med brugsret. Af samme grunde kan banker ikke købe andele på tvangsauktion, medmindre der er indsat en undtagelse i vedtægterne.
Hvis andelsforeningen ikke kan benytte lejligheden til helårsbeboelse, hvordan kan andelsforeningen så ekskludere et medlem?Hvis andelsforeningen har ekskluderet et medlem, skal dette tidligere medlem jo straks fraflytte. Når medlemmet så er fraflyttet er det andelsforeningen, som skal sælge andelsboligen på tvangsauktion eller gennem en mægler. Andelsboligforeningen kan ikke sætte boligen til salg uden at have ekskluderet medlemmet. Men efter at andelsboligforeningen har ekskluderet medlemmet, har den nu fuld råderet, uden at andelsforeningen kan benytte boligen som helårsbeboelse.
Hvordan kan andelsforeningen gøre dette, uden at det strider mod jens’ fortolkning af normalvedtægtens § 13?Min eneste logiske forklaring er, at andelsforeningen ved eksklusion som ved sælgers salg får overdraget alle rettigheder til andelsboligen, mod at andelsforeningen forpligtes til at videresælge disse rettigheder til køber uden ugrundet ophold.
Hvis sælger har fundet en køber sker transaktionen straks. Hvis andelsforeningen ekskluderer et medlem, sker transaktionen først, når andelsboligforeningen har fundet en ny køber, hvilket efter min opfattelse bør ske uden ugrundet ophold.
Hvis ikke dette er den rette tolkning af andelsforeningens rolle, hvad er så løsningen på ovenstående paradoks?Hvordan kan en andelsboligforening ekskludere et medlem, overtage vedkommendes andelsboligen med henblik på videresalg, hvis andelsboligforeningen ikke er part i handlen?Slutteligt henviser Jens til retspraksis, med følgende:
Admin. Jens Arentoft skrev:
Hvis man læser domme om fejl og mangler kan man se, at det som udgangspunkt er en sag mellem dem der har handlet (køber og sælger).
Andelsboligforeningen kan f.eks. blive inddraget hvis der er foretaget fejl ved priskontrollen eller hvis fejl og mangler vedrører dele af den fælles ejendom.
Det er min opfattelse af retspraksis, at andelsboligforeningen ikke ”kan”, men
bliver inddraget i erstatningsretlige spørgsmål, hvis den har lavet fejl ved priskontrollen eller fejl og mangler vedrører dele af den fælles ejendom.
Ugeskrift for Retsvæsen fra 1994 har på side 143 en Østre Landsretsdom i en næsten identisk sag.
Byretten mente, at det var andelsforeningen, som skulle erstatte køber af andelen for udbedring af manglerne i et badeværelse, som sælger havde opført. Dette var begrundet med, at det var andelsforeningen, der havde godkendt badeværelsets pris.
Østre Landsret kom til et andet resultat, men med dissens (2-1), hvor landsretsdommer Henrik Zahle havde et andet synspunkt, end de to andre landsretsdommere.
Flertallet mente, at de udgifter som køber har afholdt, vedrører afhjælpning af mangler ved en forbedring (nyt badeværelse) af lejligheden, en tidligere andelshaver har foretaget. Denne forbedring må antages at være indgået i det beløb, som køber betalte sælgeren af andelen, og derfor omfattes købers udgifter til afhjælpning af manglerne ikke af en forbedring, som andelsboligforeningen stiller til rådighed og får afgift for. Andelsboligforeningen frifindes derfor for, at skulle betale erstatning for købers afhjælpning af manglerne.Hvis andelsboligforeningen i amh’s tilfælde har oplyst, at der til amh’s andelsbolig er tilknyttet et badeværelse, må det jo være andelsforeningen, som der er nærmest til at bære et erstatningsansvar, hvis vi slutter modsætningsvis fra ovenstående retspraksis.
Omvendt, hvis amh’s andelsboligforening har gjort det klart for amh, at der til amh’s bolig ikke stilles et badeværelse til rådighed, men at den tidligere andelshaver har ladet et opføre, som en forbedring af andelsboligen, så må amh rette sit krav mod den tidligere andelshaver.
Personligt mener jeg, at når andelsforeningen har godkendt salgsprisen incl. forbedringer -
foretaget din (Jens') omtalte "priskontrol" - så bliver andelsforeningen som udgangspunkt ansvarlig overfor køber. Andelsforeningen kan enten nægte at godkende det udtrædende medlems forbedringer eller betinge godkendelsen.
Hvad mener du Jens?På ovenstående baggrund, er jeg derfor uenig i dit/Jens’ tidligere udsagn:
Admin. Jens Arentoft skrev:Køber skal som udgangspunkt rette mangelkrav mod sælger og i mere sjældne tilfælde mod andelsboligforeningen og vurderingsmanden.
Jeg mener stadigvæk, at amh skal rette sit krav mod andelsforeningen.