Udbedring af fjel og mangler efter overtagelse

Om renovering og vedligeholdelse af ejendommen og lejlighederne.

Udbedring af fjel og mangler efter overtagelse

Indlægaf May-Britt » 13/12/2012 15:23

Hej

Vi har købt andel d. 010912 og har et spørgsmål vedr. bestyrelsens rolle i fejl og mangler.

Bestyrelsen har inden handlen synet boligen og udarbejdet en rapport. Afrapporten fremgår som hovedtræk kun at der mangler udvendigmaling samt nogle termoruder skal skiftes.

Vi handler og betaler fuldpris, mod at de mangler der står i rapporten er udbedret inden overtagelsen. Bestyrelsen godkender prisen.

Vi overtager boligen og finder en del flere fejl og mangler, bla. et klinkegulv der ikke er understøttet nopk og som derfor revner hvis man står op på en trappestige. Vinduerne er betydeligt ringere stand end oplyst (fik at vide de var i god stand), men ved nærmere eftersyn er der råd i nogle og det skal enten repareres eller de skal udskiftes, en flisevæg er revnet i fugerne og fliserne sidder derfor løst og risikerer at falde ned. ? en del andre men mindre ting, som delvis manglende maling og udskiftning af de aftalte ruder m.m.

Bestyrelsen kom inden 14 dage til eftersyn og fik udleveret vores fejl og mangelliste.

Efter et par uger kom der besked om at bestyrelsen har tilbageholdt 3700 til dækning af fejl og mangler. Resten er returneret til sælger. De udleverer modvilligt oplysningerne om hvordan de er kommet frem til det beløb, men vi ender med vores egen liste med håndskrevne tal udfor nogle af punkterne. Det skal siges at det er almindelig kendt at sælger ikke har boet i boligen i flere år og derfor ikke har foretaget ret meget vedligeholdelse, lige bortset fra det der stod i salgsaftalen der skulle
udbedres.

Da vi ikke på nogne måde ved hvordan vi skal få udbedret tingenen på det bløb beder vi om møde med bestyrelsen og de indvilger igen modvilligt i at sammen med os udfærdige en liste der kan sendes til sælger. Bestyrelsne mener det er helt vores egen sag at udrede evt. fejl og mangler med sælger. Det skal siges at der intet er foretaget i boligen af forbedringer, så det er udelukkende fejl og mangler i detn oprindelige bolig det handler om. Bestyrelsen indvilger også i igen at kigge på vinduerne og dfe medtages så i den nye liste hvor de fremgår som, kan man sige anerkendte fejl og mangler. Listen er ikke underskrevet og formanden underskriver kun modvilligt listen. Han mener at det er vores eget problem.

Sælger afviser alle krav og eneste kommentar er så hun ikke vil betale en krone mere end bestyrelsen har tilbageholdt.

Vi er der på vej til advokat, men bestyrelsen kommer os i forkøbet og tilbyder at være med til at udbedre nogle af skaderne på fællesarbejdsdage, heriblandt rep. af vinduerne og malerarbejde. De vil dog ikke røre ved noget med klinker og fliser, det må vi selv tage på os.

Vi er på daværende tidspunkt igang med at indhente håndværkertilbud, for at få et overblik og det skal advokaten jo også bruge, så vi beder om udsættelse til at beslutte om vi kan tage imod bestyrelsens tilbud. Det er tilsyneladende et take it og leave it tilbud, for da vi spørger hvad vi så skal stille op med fliserne og klinkerne, konkluderer de at vi ikke vil indgå i aftalen. Det er åbenbart ikke til forhandling.

Efterfølgende har bestyrelsen så besluttet at fejl og manglesagen er lukket og returnerer derfor de sidste penge til sælger.

Her står vi så.

Vi mener jo at bestyrelsen ikke har levet op til sit ansvar og at de burde, dels have tilbageholdt et større beløb, dels ikke have fralagt sig ansvaret for og afvist at medvirke til udbedringen af fejl og mangler, modsat de ikke mner de er "part" i sagen og det må vi selv stå for. Vi er heller ikke helt enige om principperne i en andelsboligforening, omkring ejerskab af den enkelte bolig. Vi mener vi ejer en andel af en forening med brugsret til en bestemt bolig, mens de mener boligen er vores helt og holdent.

De henholde sig til vedtægterne og ABF håndbogen (som vi ikke har adgang til) men vi kan ikke af vedtægterne se noget som helst om hvad bestyrelsens rolle er bortset fra at de formidler handelssummen og tilbageholder et beløb til dækning af fejl og mangler (og syntes derfor det ligesom ligger i det at bestyrelsen HAR en rolle). Vi kan heller ikke se der står noget som helst om at vi som køber skal rette krav mod sælger om udbedring.

Hvad er op og hvad er ned i dette her. Hvem burde have gjort var, det ville vi frygteligt gerne have lidt indput til.

vh May-Britt
May-Britt
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 13/12/2012 14:42

Re: Udbedring af fjel og mangler efter overtagelse

Indlægaf molan » 17/12/2012 10:01

Du skal have en uvildig professionel vurderingsmand til at lave en rapport og værdsætte etv. kritiske mangler. Hvis det viser sig, at der er betalt ulovlig overpris, så køre din advokat sagen.

Det vigtigste er derfor at få en vurderingsmand på, hele din sag vil stå eller falde på den rapport.

Mht. til bestyrelses ansvar, så overlad det til din advokat - som du beskriver det, er gode råd om hvem der har ansvaret ligegyldigt, da du skal køre en sag på det alligevel.
Men ja, bestyrelsen har ansvaret, da de foretog vurderingen samt godkendte handlen og handelsprisen - men det kan din advokat underholde dig mere med.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Udbedring af fjel og mangler efter overtagelse

Indlægaf May-Britt » 12/03/2013 13:57

Tak for svar, det var brugbart og støttede os i at vores krav ikke er urimelige

Formentlig påbaggrund af vores fejl og mangelsag som desværre ligger og venter i Retten, har bestyrelsen besluttet at foreslå til andelshaverne at man fremover bruger en vurderingsmand til synsrapport inden en handel og til eftersyn.
Det kan man i og for sig ikke sige så meget til i lyset af den sag vi er igennem, Men der er dog nogle punkter hvor jeg syntes tingene ikke hænger sammen.

Jeg vil godt være forberedt til beboermødet og kan ikke finde anden rådgivning af andelshaver end her, så jeg håber på at få en vurdering af det de vil have vedtaget.

De vi oprette samarbejde med en bestemt vurderingsmand med navns nævnelse.
Prisen for et syn inden handel + et eftersyn er pt. 7000 kr.

Eftersom de i hele vores sag har brugt mere tid på at holde sig ude af sagen og ikke været særligt behjælpelig med at få vores krav overfor sælger om fejl og mangler udbedret, og de hele vejen igennem ikke mener det er deres rolle at hjælpe med at fejl og mangler udbedres på sælgers regning. Undrer det mig hvad bestyrelsens motiver er.

De vil så have vurderingsmanden til at udarbejde en rapport som f.eks. siger om gulvet skal slibes, vinduer skiftes og dører udskiftes o.l. Dette for at der kan fastsættes en pris på andelen incl vedligeholdelsesmæssig stand. Ok så langt....

MEN de vil pålægge sælger at betale for vurderingsmanden.

Kan de det? vil der ikke opstå en eller anden form for interessekonflikt eller inhabilitet ? Hvis man som sælger ikke selv bestemmer hvem der skal vurdere andelens stand og i en sådan vurdering kan blive pålagt vedligeholdelse man måske ikke er enige i og som forringer ens salgspris, samtidig med at man har den forholdsvis store udgift til rapporten.

Det er endnu uvist om bestyrlsens begrundelse er at de så vil kræve vedligeholdelsen foretaget eller det udelukkende er for ikke at godkende en for høj pris. I lyset af vores sag, hvor de tæt på intet har villet foretage sig, bekymrer det mig at det nok udelukkende er for ikke at komme i klemme på at have godkendt en for høj pris. Men det er så sælger der komme til at betale prisen for det (både på den ene og anden måde). Er der noget juridisk problem her? eller er det bare mig der ikke syntes det er helt rimeligt.

Jeg vil jo umiddelbart mene at det måtte være en foreningsomkostning, og at det i øvrigt burde være for at hæve vedligeholdelsesstanden til en vis standard.

Med håb om endnu et brugbart svar

venlig hilsen May-Britt
May-Britt
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 13/12/2012 14:42

Re: Udbedring af fjel og mangler efter overtagelse

Indlægaf molan » 13/03/2013 13:35

Vedtægterne kan pålægge sælger at skulle betale for vurderingsmanden, om det er rimeligt er en anden sag - hvem skal ellers, det er jo på sælges anfording at slag påbegyndes.

Hos os i vores andelsforeningen har man beslutte at køber og sælger dele udgiften (dvs. den som ender op med at købe andelen, får lov at betale sin del af handels omkostningerne ved det).

Der er ikke en interessekonflikt eller inhabilitet ved en uafhængig vurderingsmand, andelen skal under alle omstændigheder prisfastsættes. Netop det at sælger ikke selv hvem, sikre mod inhabilitet .

Andelshavere har vedligeholdelsespligten uagtet af om en andel vurders eller ej, så sælger bliver ikke pålagt noget han/hun ikke have i forvejen. Man kan altid hvis man er uenig gøre indsigelse og få en ny vurderingsmand på - men igen det koster endnu engang og denne kommer sikkert ikke væsentlig andre vurderinger end dem som den første kom med, hvis de altså begge er professionelle og uafhængige.

Salgsprisen bliver ikke forringet, den bliver bare klarlagt. Hvis du solgte til en højere pris og man foretog en vurdering efterfølgende, så skulle du bare betale penge tilbage, ihht. andelsboliglovens bestemmeler om masimapris.

Det er bestyrelsens ansvar IKKE at godkende en for høj pris, dermed skal de sikre ved at skaffe viden om hvad den reelle pris er. Deres bekymrer om ikke komme i klemme er berettiget, sælger sikres også best på den måde - alternativet er jo en erstantssag efterfølgende med muligt gæld til følge.

Der er ikke noget juridisk problem i din beskrivelse.

Det er helt rimeligt, husk at det er ikke forenings problem at du vil sælge, vedligeholdelsesstanden er dit ansvar, og alle har en interesse i at få solgt til den rigtige pris og ikke efterfølge skulle have et penge opgør. Maksimalprisen er jo fastsat ved lov, så den slipper du ikke uden om ligegyldigt hvad.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Bygningsrenovering og vedligeholdelse

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron