Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Om renovering og vedligeholdelse af ejendommen og lejlighederne.

Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Indlægaf Malmros » 26/09/2015 21:35

Kære allesammen.

Vores gamle ejendom fra 1895 i hjertet af Kbh., har indtil for nylig været en udlejningsejendom. Pga. salg af ejendommen, og jf. tilbudspligten til lejerne, er der stiftet en andelsboligforening pr. 1. juli 2015. Jeg har indtil i juni måned boet som lejer med min hustru i ejendommen, men pga. skilsmisse flyttede jeg ud af ejendommen midlertidigt, men fik kort tid efter tilbudt at købe min egen andelslejlighed i foreningen.
Der var nemlig et ledigt tidligere erhvervslejemål i stuen på 249 kvm (oprindeligt 2 lejligheder lagt sammen til 1 stor) - denne sammenlægning er sket i 1949, og derved har stuen været udlejet til erhverv lige siden. Da dette lejemål stod tomt var det lidt en hæmsko for stiftelse af foreningen, da bank/realkredit krævede den blev inddraget og overtaget af en andelshaver eller 2 (splittet op til som oprindeligt 2 lejligheder), for derved at sikre større indskud i foreningen fra start samt boligafgift for stuen fra start også.
Det blev derfor besluttet at opdele de 249 kvm i 2 lejligheder - min del er 137 kvm nu som oprindeligt opført i 1895.
Da hele stuen siden 1949 har været udlejet som erhverv, mangler den ene lejlighed nu badeværelse og køkken, mens der i min del er et tudse gammel køkken. I min del er også et lille toilet, hvor der er opstillet en plastic brusekabine, så man kan bo her nu uden at være for kræsen.
Andelskronen blev på stiftende generalforsamling sat til 4.000 pr. kvm, dvs mit andelsindskud for 137 kvm derved blev på kr. 548.000 - årlig boligafgift er kr. 625 pr. kvm - så min månedlige boligafgift er kr. 7.135.
Andelsindskud prisen samt boligafgiften er beregnet med samme takster for samtlige lejligheder.
Alle de øvrige andelshavere har desuden fået fratrukket deres depositum, forudbetalte leje samt indestående på deres respektive vedligeholdelses kontoer fra deres andelsindskud. Det har jeg og min nye nabo så ikke, da vi jo ikke har boet i stuen her som lejere forinden.
Ifb. med stiftelsen og vores indmeldelse, blev det aftalt at foreningen stod for adskillelse/opmuring de 2 lejligheder imellem (2 døråbninger som skulle tilmures), samt de ville sørge for en rådskade i gulvene blev ordnet også - vores lejligheder ligger lige ovenover ejendommens varmecentral, hvor det er et gammelt dampfyr som står og fiser fugtig varme ud - dette har resulteret i rådskade og borebille angreb i gulvene gennem mange år. Foreningen lovede disse ting udbedret hurtigst muligt, og i hvert fald i løbet af den første måned efter overtagelsen d. 1. juli.
I slutningen af juli kom en murer og lukkede de 2 døråbninger, men han afsluttede det ikke helt, da vi var blevet lovet at det ville blive udført "malerklart" således vi kunne tapetsere lige efter. Vi skriver d.d. den 26. september, og til murings arbejdet er endnu ikke tilendebragt, og gulvskaderne er slet ikke påbegyndt eller vurderet. Foreningens forsikringsselskab har i 2 omgange afvist at dække eller delvis dække gulvskader for foreningen. Det skal også bemærkes, at man officielt ikke må bo i lejlighederne endnu, da de dels fortsat er registreret som 1 stor lejlighed samt har status som erhverv. Der er i slut juni ansøgt til Byg & Miljø om godkendelse til opdeling af lejligheder, samt konvertering fra erhverv til bolig, og der er ikke kommet endeligt svar på dette endnu.
Jeg går og venter på en afklaring på gulvskaden i min lejligheden, således jeg kan få lavet mig et ordenligt badeværelse som jeg ønsker, samt at afslutningen fra opmuringerne tilendebringes så jeg kan komme i gang med tapetsere/male mv. hvad der skal være mit soveværelse. Min nabo afventer ligeledes at gulvet repareres, således han kan komme i gang med at lave køkken, badeværelse samt soveværelse (gulvet er værst ramt på hans side). Det skal siges at disse rådskader i gulvene ikke er skjult fejl mangler opdaget efter overtagelsen - disse står også anført i en vedligeholdelses rapport udført at byggerådgiver allerede i maj måned, ifb. med stiftelse af foreningen.
Den 11. august var vi til møde hos vores administrations selskab sammen med bestyrelsen, hvor vi "brokkede" os over at disse arbejder ikke var udført i juli måned som oprindeligt lovet - derfor valgte bestyrelsen, på administrators opfordring, at imødekomme os ved at give os husleje fri for juli måned - mod at vi ikke kom senere og brokkede os igen. De lovede samtidig at der nu (d. 11. august) ville blive taget hånd om de manglende arbejder og det ville blive udført umiddelbart efter, så vi ikke skulle gå og vente længere, og selv kunne komme i gang med at istandsætte lejlighederne. Det troede vi så på ville ske - men jeg udtrykte tydeligt, at bestyrelsen ved at give os huslejefri 1 måned, ikke derved have købt sig til at tilendebringelse af arbejdet på ubestemt tid.
Nu er der lige om lidt gået 3 måneder uden yderligere er sket, og jeg har derfor netop anmodet om huslejefri for endnu en måned (august) - vi har naturligvis indbetalt huslejen til tiden. Svaret retur fra bestyrelsen er;
Vi har drøftet din mail i bestyrelsen og er enige om, at vi ikke kan imødekomme ønsket om yderligere husleje-fri måneder.
Bestyrelsen tilkendegav udtrykkeligt, da vi imødekom husleje-frihed i juli måned, at der var tale om et éngangstilfælde, og at det var helt ekstraordinært, udelukkende fordi vi ville være imødekommende, situationen taget i betragtning.
Boligerne er købt som beset og det forhold, at der efterfølgende findes skader eller skjulte fejl og mangler, er andelsboligforeningen uvedkommende.
Hvad angår problemerne omkring opmuring bevirker det ikke, at lejlighederne er ubeboelige og kan således ikke i sig selv berettige til yderligere fritagelse af boligafgift.


Jeg finder deres svar helt uacceptabelt - her efter 3 måneder er det lovede arbejde endnu ikke tilendebragt, således vi kan istandsætte vores lejligheder i eget tempo. Min nabo og jeg har som de eneste i foreningen betalt fuld pris for vores lejligheder, og betaler samme boligafgift som de øvrige - de øvrige lejligheder har alle køkken og bad af nyere dato (max 10 år gamle), men jeg har et køkken fra 1949, samt et badeværelse med plastic brusekabine og utætte afløb - min nabo har hverken køkken eller bad.

Nu har jeg så spurgt hvorhenne det står anført at lejlighederne er købt som beset - for det står ikke anført på indmeldelses blanketten som er det eneste vi har underskrevet. Her er teksten anført på indmeldelses blanket;
Indskud i andelsboligforeningen udgør 4.000,- kr. pr. m2 og indbetales kontant efter påkrav.
Mit indskud udgør kr. 548.000
Jeg overtager selv den indvendige vedligeholdelse.
Jeg er bekendt med, at andelen i dag har status som erhverv, og jeg sørger selv for – for egen regning at ombygge
denne til beboelse (foreningen betaler for opsætning af væg til naboandelen). Jeg er forpligtet til at gøre dette overfor
foreningen. Såfremt jeg – mod forventning ikke kan få tilladelse om at ombygge andelen til beboelse, er foreningen
berettiget og forpligtet til efter påkrav at købe andelen tilbage for indskudsbeløbet.


Det skal siges at disse to stuelejligheder er i væsentlig ringere stand end de øvrige lejligheder - de bærer meget præg af at have været udlejet til erhverv siden 1949 - dvs mange vægge er "papvægge" som er blevet sat op, revet ned, flyttet lidt osv., alt efter ønsket kontorindretning. Det betyder også at der er et hav af el installationer, edb stik, netværksstik og ikke mindst telefonstikdåser - nok cirka 10-15 stk. i hvert rum af tlf. stik alene. En elektriker har netop meddelt os, at begge lejligheder er et af de værste eksempler på ulovlige elinstallationer...

Det var så hele forhistorien, og jeg beklager den blev lidt lang, men jeg tænker det er vigtigt at få så meget med som muligt - så nu til mine spørgsmål som jeg håber nogen af jer kan hjælpe med svar på;

1 - kan der være tale om at min nabo og jeg har betalt overpris for vores lejligheder jf. ABL paragraf 16, taget vores lejligheders stand og "mangler" som køkken/bad i betragtning, sammenlignet med de øvrige lejligheders meget bedre stand - også medregnet at de øvrige har fået fratrukket deres indestående på vedligeholdelses konto i deres andelsindskud?

2 - kan vi tillade os fortsat at "brokke" os pga. det oprindeligt aftalt opmurings arbejde samt rådskader i gulvene endnu ikke er udført - har vi en sag her?

3 - kan bestyrelsen blot med god samvittighed sige "I har købt som beset" på trods af det ikke står anført på indmeldelses blanketten?

4 - kan vi gøre krav overfor foreningen/bestyrelse at denne afholder udgiften til etablering af lovligt el system? Iflg. faguddannet elektriker taler vi om at alt el skal fjernes og reetableres til en pris på mellem 80-120.000 kr. for begge lejligheder tilsammen.

5 - Bestyrelsen mener ikke lejligheder er ubeboelige, på trods af at vi ikke kan komme videre med køkken/bad førend de har fået lavet de rådskadede gulve som aftalt. Har vi en sag her?

På forhånd mange tak for jeres gode råd og svar :)
Malmros
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 24/09/2015 21:57

Re: Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Indlægaf molan » 28/09/2015 10:57

Malmros skrev:...
1 - kan der være tale om at min nabo og jeg har betalt overpris for vores lejligheder jf. ABL paragraf 16, taget vores lejligheders stand og "mangler" som køkken/bad i betragtning, sammenlignet med de øvrige lejligheders meget bedre stand - også medregnet at de øvrige har fået fratrukket deres indestående på vedligeholdelses konto i deres andelsindskud?

2 - kan vi tillade os fortsat at "brokke" os pga. det oprindeligt aftalt opmurings arbejde samt rådskader i gulvene endnu ikke er udført - har vi en sag her?

3 - kan bestyrelsen blot med god samvittighed sige "I har købt som beset" på trods af det ikke står anført på indmeldelses blanketten?

4 - kan vi gøre krav overfor foreningen/bestyrelse at denne afholder udgiften til etablering af lovligt el system? Iflg. faguddannet elektriker taler vi om at alt el skal fjernes og reetableres til en pris på mellem 80-120.000 kr. for begge lejligheder tilsammen.

5 - Bestyrelsen mener ikke lejligheder er ubeboelige, på trods af at vi ikke kan komme videre med køkken/bad førend de har fået lavet de rådskadede gulve som aftalt. Har vi en sag her?

På forhånd mange tak for jeres gode råd og svar :)


1. Manglende køkken/bad er ikke i sig selv, begrundelse til at betragte prisen som en overpris, MEN hvis den vedligeholdelsesmæssige stand er væsentlig under middel så skal der trække fra i prisen, men det skulle vurderingsmanden som I brude have brugt gerne have noteret. Du bør derfor få foretagen en vurdering af andelen. Men det bør dog først ske når forening af udbedede de tydelig skader som der er grundet råd og biller.
2. I kan naturligvis brokke jer så længe af aftalerne ikke er overholdt, sådan er det jo, kun inden for aftalegrundlaget er "brok" uhørt.
3. "I har købt som beset" , glæder kun delvist, det omfatter ikke skjulte mangler, kan aldrig omfatte ulovlige installationer og har ingen indflydelser på overpris.
4. I kan og bør gøre krav til sælger (eks. foreningen) om afholder af udgiften til lovliggørelse af el, idet at både el og vvs ikke må overdrages uden lovliggørelse - alternativet er at der helt klart er tale om overpris og overpris i denne sammenhæng er krone for krone, dvs. I selv 100 kr. for meget i overpis gør at I har krav på tilsvarende nedsættelse. Når det er tale om overpris så er der ingen nedre grænse, så hvis lovliggørelsen koster 120.854 kr, så er en nedsættelse på 120.000 ikke godt nok.
5. Det afhænger om at boligen faktisk er beboelig eller ej, det kan jeg i sagens natur ikke vurderer. Hvis ikke, skal I genhuses i bygge perioden.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Indlægaf Malmros » 5/10/2015 09:48

molan skrev:1. Manglende køkken/bad er ikke i sig selv, begrundelse til at betragte prisen som en overpris, MEN hvis den vedligeholdelsesmæssige stand er væsentlig under middel så skal der trække fra i prisen, men det skulle vurderingsmanden som I brude have brugt gerne have noteret. Du bør derfor få foretagen en vurdering af andelen. Men det bør dog først ske når forening af udbedede de tydelig skader som der er grundet råd og biller.
2. I kan naturligvis brokke jer så længe af aftalerne ikke er overholdt, sådan er det jo, kun inden for aftalegrundlaget er "brok" uhørt.
3. "I har købt som beset" , glæder kun delvist, det omfatter ikke skjulte mangler, kan aldrig omfatte ulovlige installationer og har ingen indflydelser på overpris.
4. I kan og bør gøre krav til sælger (eks. foreningen) om afholder af udgiften til lovliggørelse af el, idet at både el og vvs ikke må overdrages uden lovliggørelse - alternativet er at der helt klart er tale om overpris og overpris i denne sammenhæng er krone for krone, dvs. I selv 100 kr. for meget i overpis gør at I har krav på tilsvarende nedsættelse. Når det er tale om overpris så er der ingen nedre grænse, så hvis lovliggørelsen koster 120.854 kr, så er en nedsættelse på 120.000 ikke godt nok.
5. Det afhænger om at boligen faktisk er beboelig eller ej, det kan jeg i sagens natur ikke vurderer. Hvis ikke, skal I genhuses i bygge perioden.


Hej Molan - mange tak for dine svar :)

1. Der har ved overtagelsen ikke været vurderingsmand på hver enkelt lejlighed - kun en teknisk gennemgang af ejendommens udvendige stand, kloak, tag, lofter osv., samt tjek af fald stammer og småting i enkelte lejligheder. Kan vi her 3 måneder efter kræve en vurdering af vores lejligheder ud fra om der er tale om at have betalt overpris? Og hvorledes vurderes det af en professionel om lejligheden er under middel i stand - er det ved at sammenligne med ejendommens øvrige lejligheder?

4. Skal sammen vurderingsmand også tage stilling til lovligheden af EL og VVS installationer - eller kan en faguddannet elektriker samt en faguddannet VVS mand vurdere dette?
Malmros
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 24/09/2015 21:57

Re: Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Indlægaf molan » 6/10/2015 10:51

Malmros skrev:Hej Molan - mange tak for dine svar :)

1. Der har ved overtagelsen ikke været vurderingsmand på hver enkelt lejlighed - kun en teknisk gennemgang af ejendommens udvendige stand, kloak, tag, lofter osv., samt tjek af fald stammer og småting i enkelte lejligheder. Kan vi her 3 måneder efter kræve en vurdering af vores lejligheder ud fra om der er tale om at have betalt overpris? Og hvorledes vurderes det af en professionel om lejligheden er under middel i stand - er det ved at sammenligne med ejendommens øvrige lejligheder?

4. Skal sammen vurderingsmand også tage stilling til lovligheden af EL og VVS installationer - eller kan en faguddannet elektriker samt en faguddannet VVS mand vurdere dette?


Ad 1. I kan ikke kræve en få en gratis vurdering, men I kan hvis I tror på at der er hold i antagelsen, selv bekoste en vurdering. Det er resultatet af vurderingen som afgøre om har noget at komme efter. Vurderingen vil se på lejlighedens alder, og vurderede ud fra alderen i forhold til hvad der er normen i Danmark for tilsvarende boliger.

Ad 4 Det er henholdsvis en fagmand på el og vvs som skal vurdere lovligheden af el og vvs installationer. Her skal dog bemærker at det er lovligheden på opførsels tidspunktet som er afgørrende. Dvs. at hvis der er stofledninger (som jo ikke er lovlige mere) men at de blev indlagt dengang det var lovligt, så det er stadigt lovligt selvom reglerne i dag er anderledes. Det er en væsentlig detalje at have med.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Indlægaf Malmros » 7/10/2015 11:01

molan skrev:Ad 4 Det er henholdsvis en fagmand på el og vvs som skal vurdere lovligheden af el og vvs installationer. Her skal dog bemærker at det er lovligheden på opførsels tidspunktet som er afgørrende. Dvs. at hvis der er stofledninger (som jo ikke er lovlige mere) men at de blev indlagt dengang det var lovligt, så det er stadigt lovligt selvom reglerne i dag er anderledes. Det er en væsentlig detalje at have med.


Hej Molan

Igen tak for dine svar.

Lejlighederne er opført i 1895, så der er en hel del gamle stof ledninger rundt omkring - dog er flere af dem "kappet" og for enden af dem sidder der noget som ligner en harpiksklump eller noget til at "lukke" enderne af - og så ellers en masse lag maling fra gennem tiderne.
Men de 2 lejligheder har siden 1949 været udlejet til erhverv, typisk kontor brug, og da de også har været sammenlagt, er nyere elledninger ført på kryds og tværs gennem de 2 lejligheder, en masse stikkontakter og tlf. stik samt strøm udtag i loft sat op med tiden - så mange steder ligger der 4-5-6 tykke elkabler oven på hinanden - mange af disse er dog kappet nu hvor lejlighederne er delt op igen, så de løse ender stritter ud hist og her - der er fortsat strøm på dem. Afbryder man al el på de 2 eltavler i min lejlighed (der er både en ny og gammel eltavle og begge i brug), er der stadig stikkontakter i lejligheden med strøm på. Om det er noget overgang eller fordi der kommer strøm ind fra et helt tredje sted ved jeg ikke. Så min umiddelbare vurdering er, at meget af dette el er ulovligt nu. Men jeg må få en fagmand ud og vurdere dette samt pris sætte at få det lovliggjort.

Hvilken slags vurderingsmand skal man have fat i for at få vurderet om der er tale om vi har betalt overpris for lejlighederne?
Malmros
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 24/09/2015 21:57

Re: Overtaget lejlighed med mangler i nystiftet forening

Indlægaf molan » 8/10/2015 14:44

Malmros skrev:
molan skrev:Ad 4 Det er henholdsvis en fagmand på el og vvs som skal vurdere lovligheden af el og vvs installationer. Her skal dog bemærker at det er lovligheden på opførsels tidspunktet som er afgørrende. Dvs. at hvis der er stofledninger (som jo ikke er lovlige mere) men at de blev indlagt dengang det var lovligt, så det er stadigt lovligt selvom reglerne i dag er anderledes. Det er en væsentlig detalje at have med.


Hej Molan

Igen tak for dine svar.

Lejlighederne er opført i 1895, så der er en hel del gamle stof ledninger rundt omkring - dog er flere af dem "kappet" og for enden af dem sidder der noget som ligner en harpiksklump eller noget til at "lukke" enderne af - og så ellers en masse lag maling fra gennem tiderne.
Men de 2 lejligheder har siden 1949 været udlejet til erhverv, typisk kontor brug, og da de også har været sammenlagt, er nyere elledninger ført på kryds og tværs gennem de 2 lejligheder, en masse stikkontakter og tlf. stik samt strøm udtag i loft sat op med tiden - så mange steder ligger der 4-5-6 tykke elkabler oven på hinanden - mange af disse er dog kappet nu hvor lejlighederne er delt op igen, så de løse ender stritter ud hist og her - der er fortsat strøm på dem. Afbryder man al el på de 2 eltavler i min lejlighed (der er både en ny og gammel eltavle og begge i brug), er der stadig stikkontakter i lejligheden med strøm på. Om det er noget overgang eller fordi der kommer strøm ind fra et helt tredje sted ved jeg ikke. Så min umiddelbare vurdering er, at meget af dette el er ulovligt nu. Men jeg må få en fagmand ud og vurdere dette samt pris sætte at få det lovliggjort.

Hvilken slags vurderingsmand skal man have fat i for at få vurderet om der er tale om vi har betalt overpris for lejlighederne?


En som har erfaring med vurdering af fast ejendom (ejendomsmægler / ingeniør noget i den retning).
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Bygningsrenovering og vedligeholdelse

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron