Forenings- eller individuel gaeld?

Skal foreningen vælge fastforrentet lån, rentetilpasningslån (flexlån), kort løbetid, lang løbetid eller stående lån uden afdrag.

Forenings- eller individuel gaeld?

Indlægaf AndersMJ » 6/06/2006 19:04

Vi er en mindre forening (10 lejligheder) der er ved at frasaelge vores tagetage til ejerlejligheder. I den forbindelse opnaar vi et signifikant provenu/overskud som vil kunne indfri en stor del af foreningens gaeld. Efter indfrielsen er der nok omkring DKK 2.000.000 tilbage i gaeld i foreningen.

Min tanke gaar ud paa at haeve andelsindskuddet (foretage et ekstraordinaert indskud) fra hvert medlem, saaledes at der ikke er mere foreningsgaeld tilbage. Det vil betyde et ekstra indskud paa imellem DKK 170.000 - DKK 210.000 per lejlighed og selvfoelgelig samtidigt et fald i det maanedlige andelsboligafgift til foreningen.

Fordelen ville vaere oeget fleksibilitet, dvs. folk der har mange penge/maanedlig likviditet kan bare indfri deres gaeld eller nedsaette loebetiden paa deres laan og omvendt kan folk med knap saa mange penge oege loebetiden eller endda lave staaende laan for en tid.

Efter laanemulighederne er blevet forbedret for andelshavere er fordelen ved de lavtforrentede foeningslaan blevet formindsket. Der er stadig omkring 0,50% forskel i renten (dvs. foreningen kan laane 0,50% billigere end andelshaveren), idet banken skal traede tilbage for foreningen men denne forskel bliver opvejet af, at den enkelte andelshaver har rentefradraget, hvilket foreningen ikke har.

Alt i alt vil vi paa den maade have en forening der minder meget om en ejerlejlighedsforening, idet den maanedlige afgift alene skal daekke faste udgifter og ejendomskatter m.m., men altsaa ingen foreningsgaeld.

Hvad synte I om dette?

mvh Anders
AndersMJ
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 6/06/2006 18:48

Indlægaf aratan » 7/06/2006 08:10

Vi er et par stykker i vores forening som pusler med en lignende ide, men har stort set opgivet ideen igen, da vi forventer at det bliver ganske svært at få tilstrækkeligt mange beboere med på ideen til at det kan blive gennemført. Det er klart også den bedste forretning hvis renten holder sig nede, den højere rente vi individuelt kan låne til skal ikke stige alt for meget før det ikke er rentabelt længere, selv hvis vi indregner rentefradraget.
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf AB KBH 2100 » 7/06/2006 10:50

Allerførst hvor meget forventer I at få ud af frasalget pr. m2 loft? Vi overvejer nemlig noget tilsvarende.

Kan der ikke blive problemer når en ejerforening og andelsforening ligger under samme tag. Kan ejerforeningen f.eks. blokere (lade være med at betale til) vedligeholdelsen af den del af bygningen, som den ikke selv ejer?

Mht. lånemulighederne så har folk jo forskellig kreditværdighed og derved tilbydes de en forskellig rente. Derved skal du nok være forberedt på at der næsten altid er nogle i foreningen, som vil modsætte sig et forslag om individuel kreditfastsættelse. Med de lave renter som vi har i dag, så vil de der modsætter sig have et godt argument for at bibeholde en solidarisk ordning.

Jeg tror det først er, hvis renterne stiger, at folk i stigende grad vil overveje at gå over til individuel kreditfastsættelse og det bliver sikkert kun ved etablering af nye lån. Skattemæssigt skal man vist også være opmærksom på at skattefradrag forudsætter at ejerskabet/risikoen for aktivet er individuel.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf AndersMJ » 7/06/2006 15:52

Tak for nogle gode input.

Mht. Tagetagen: Vi saelger den fra til en bygherre - dvs. vi tager ikke byggerisiko m.m. selv. Det betyder at vi overlader tagetagen til bygherren under visse betingelser, herunder fx. brugsformaal (ejerlejligheder), tagkvalitet, byggetid, med meget mere. Der laves en kravsspecifikation af en advokat og paa baggrund af det giver bygherren et tilbud (jo flere krav foreningen har, jo mindre pris).

Paa nuvaerende tidspunkt ligger prisen paa omkring DKK 3.000.000 for 260m2. Til dette skal selvfoelgelig laegges vaerdien af det nye tag som bygningen bliver forbedret med. Man skal dog vaere opmaerkom paa, at der skal betales avanceskat paa 28% af den skattemaessige vaerdi. I alt forventer vi et provenu paa imellem DKK 2.000.000 - DKK 2.500.000.

Der bliver etableret en ejerforening, hvor der er tre medlemmer bestaaende af de to nye tag-ejerlejligheder og andelsboligforeningen. Der stemmes med udgangspunkt i fordelingstal, hvorfor andelsboligforeningen altid vil have flertal. Vedtaegterne for ejerforeningen tinglyses paa ejendommen, saaledes dette ikke kan aendres. Generelt har vi faaet afdaekket disse risici igennem et notat fra Kromann & Reumert.

Med hensyn til Laanene:

Jeg er ret sikker paa, at der ikke er nogle problemer for den enkelte andelshaver i at traekke renterne fra i skat. Laanet vil jo have direkte forbindelse til andelsbeviset, og aktivet (lejligheden) maa betragtes som vaerende ejet af andelshaveren.

Jeg er enig i punktet omkring kreditvaerdighed, omvendt er finansieringen bundet op i et aktiv (andelsbeviset/andelslejligheden), hvorfor kreditvaerdighed er af mindre relevans, idet banken vil se mere paa vaerdi og frivaerdi af lejligheden.

Endeligt er jeg helt enig i, at der ikke er samme muligheder for at fastlaase renten i et individuelt andelslaan i forhold til et kreditforeningslaan igennem foreningen. Derved er andelshaverne mere foelsomme overfor rentestigninger end foreningen er.

I sidste ende er det en cost-benefit overvejelse om disse ulemper opvejes af fordelene i forbindelse med mere fleksibilitet i gaeld og afdragsprofil for den enkelte andelshaver.

Kom meget gerne med yderligere kommentarer/input!

mvh Anders
AndersMJ
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 6/06/2006 18:48

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/07/2006 19:34

Foredelingen af Ejendomsværdiskat...
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf AndersMJ » 10/07/2006 21:52

Hvad mener du med "Foredelingen af Ejendomsværdiskat..."???

mvh Anders
AndersMJ
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 6/06/2006 18:48

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/07/2006 11:00

Ja du skriver at i vil lave en ejerforening med 3 medlemmer, herunder andelsforeningen. Så der må være overlappende fællesarealer, som der skal betales ejendomsværdiskat af som skal fordeles blandt de 3 ejermedlemmer.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf AndersMJ » 11/07/2006 15:50

Ok, helt enig.

Jeg mener at den totale ejendomvaerdiskat stiger, idet det totale areal af udnyttede m2 stiger. Idet de to ejelejligheder vil faa alle de nye m2 vil det ikke aendre saa meget for andelsboligforeningen. Men du har ret i, at den skat der tilhoerer trappearealet og andre faelles omraader vil blive fordelt ud paa de nye m2 ogsaa.

Vores advokat tager sig af alt dette. Generelt bliver vedtaegterne for den nye ejerforening tinglyst paa ejendommen for at sikre os i fremtiden.

mvh Anders
AndersMJ
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 6/06/2006 18:48


Tilbage til Realkreditlån

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster