Andelsbolig-debat

Hej.
Jeg er endt i den situation at min boligafgift lige er steget med 53 %. Min andelsbolig ligger i en nystiftet forening som har rentetilpasningslån åbenbart. Vi har lige været til GF og det blev vedtaget at der skulle ske en stigning. Jeg er helt i chok og er tæt på at skal ud af min bolig da det vil være for dyrt for mig. Mit spørgsmål er, om der virkelig ikke er noget at gøre. Har de ikke tænkt på det her ved stiftelsen? Det er da en kæmpe risiko at tage, som jo viser sig ved, at jeg og andre er endt i denne ulykkelige situation?
Håber at nogen kan hjælpe? Eller- er der andre som er endt i min situation, og hvad gør I?

Renten på rentetilpasningslån er steget med ca. 2% siden slutningen af 2005 så andelshavere der omkring den tid har købt nyopført lejlighed eller lejlighed i en projektrenoveret ejendom, er i samme situation som dig.

Andelsboligforeningen kan f.eks. omlægge sine lån til afdragsfrie, hvis Í ikke i forvejen har afdragsfrihed. Endvidere kan der omlægges til lån med mere stabil rente, men det koster noget at sikre sig.

Er der håb forude tror du? eller står man i en situation nu hvor man skal sælge eller udleje sin andel i denne situation? Jeg tænker nærmere på om hvis nu evt. renten falder? Vil man så evt. nedsætte boligafgiften?
Det hele skal henses til at min andel er på 172 kvm, har kostet ca. 500000 kr. og jeg betaler nu 7500 i boligafgift samt 2600 i moderniseringstillæg, som var en betingelse for at foreningen kunne køre rundt. Oveni det stiger min lejlighed med 4000 kr. og de mindre lejligheder med 2000 kr. lejligheden ligger godt på Vesterbro.
Mit spørgsmål er nok mere, er det ikke spild af penge at betale SÅ mange penge på min andel?

Man kan kun gætte med hensyn til rentens udvikling, men for tiden er der ikke noget der tyder på rentefald. Afdragsfrihed kan give et pusterum.

Du kan jo sammenligne din samlede boligudgift med hvad andre boliger koster i området og derudfra vurdere om du kan finde en billigere bolig i samme størrelse og stand.

7500 + 2600 + 4000 = 14.100 kr. pr. måned er mange penge, men lejligheden er jo også stor.

Afhængig af de juridiske muligheder, tænker jeg, at man kan øge andelsinskuddet tilbrug for nedbringelse af foreningens gæld. Finansieringen af andelsindskuddet hos den enkelte andelshaver kan ske hos bank med renteloft og med tilhørendre fradragsret skattemæssigt, modsat foreningslånet manglende rentefradrag.

Derved sparer man rentefradraget i husleje og undgår noget af rentefølsomheden på foreningens flexlån.

Ulempen er, at man binder flere penge i andelen, som på sigt kan falde.

Chanel, det lyder vildt med sådan en stor stigning.

I min gamle forening (som blev opløst og så blev der lavet en ny andelsforening samme sted) er huslejerne steget 25%.

Har du haft muligheden for at se lånesammensætningen i prospektet eller har disse oplysninger været udeladt?

De prospekter, jeg har kigget i, har alle indeholdt oplysninger om, hvilke lån, der blev hjemtaget og her kunne man lade være med at købe.

Hvis lånesammensætningen har været skjult for menigmand, har du så mulighed for at gå videre med sagen? (Spørg zuma)

Vores gamle bestyrelse fik F1 lånene lavet om til F5 lån, så rentestigningerne på foreløbig 2% først mærkes i 2010.
I 2014 er det slut med afdragsfriheden, og dermed kan vi forudse en samlet stigning på 85% i boligafgiften til den tid (ca 5000kr pr måned i stigning for et rækkehus på 130m2).
Skal vi skifte til fastforrentede lån, bliver det endnu dyrere.
Den eneste mulighed, som vi kan se lige nu er, at sælge inden rentestigningerne træder i kraft. Med mindre der dukker nogle nye billige lånetyper op inden.

Da et flertal andelsboligforeningen i 2003 vedtog at hjemtage de variable lån, var de blevet gjort opmærksom på risikoen. Jeg er sikker på, at flere andelsboligforeninger med variable lån må være i samme situation.

jhj, må jeg spørge hvem du tror vil købe en andel i jeres forening når udsigten til en stigning i boligafgiften på 85% ligger i umiddelbar fremtid?

Jhj

Måske har i mulighed for at udstykke jeres rækkehuse, købe dem selv, og likvidere foreningen. Dermed bliver rækkehuse til ejerboliger som følger udviklingen i pris, rentefradrag mm.
Jeg kender til andre nye foreninger der har gjort det samme. De havde ikke havde råd til at fortsætte som andelsbolig, netop pga. dyre lån (variabel rente, afdragsfrihed).

/Christian

Det ligner for spørgeren en noget vanskelig situation, men omvendt så tyder hele salgsprojektet også på, at sælger i den grad har solgt "varmt luft", og derfor er vigtigheden med rådgivere også vigtig at præcisere, men det er jo altid nemt at være bagklog.

Jeg vil anbefale, at I søger en låneomlægning, evt. til et Cibor6-lån med renteswap, hvor renten låses i 10 - 30 år og med en periode med afdragsfrihed, men jeg er nok ikke den skarpeste økonom, så andre har nok et bedre råd.

Chritian:Kan man bare sådan uden videre stille forslag op om at en andelsboligforening skal gå over til ejerboliger? Udover regler osv. så har vi nemlig også lejere i vores ejendom, som ikke har ønsket at bliuve andelshavere.
Zuma: Vil det blive billigere her og nu at konvertere til Cibor6lån og afdragsfrihed, eller er det mere fot at sikre fremtiden?

moccha: Jeg har købt min andel efter stiftelsen og var derfor ikke med fra start af. Så muligheden for at gå videre med det er der nok ikk.

CHB:At øge indskuddet lyder faktisk som en ide, er dog bange for at der ikke er så mange med på ideen

Det afhænger af, hvad man konverterer fra, men ellers er der tale om en minimering af tab.

Til Channel:
Jeg forstod på dig at din ejendom er en etageejendom. Hvis det er tilfældet kan den ikke udstykkes, men skal i stedet opdeles i ejerlejligheder, hvilket som bekendt ikke er muligt for andelsboligejendomme. Det kan kun ske ved rækkehuse ol.
Desuden må foreningen ikke have drevet udlejning til andre end medlemmer af foreningen.
/christian

Christian21 skrev:Jhj

Måske har i mulighed for at udstykke jeres rækkehuse, købe dem selv, og likvidere foreningen. Dermed bliver rækkehuse til ejerboliger som følger udviklingen i pris, rentefradrag mm.
Jeg kender til andre nye foreninger der har gjort det samme. De havde ikke havde råd til at fortsætte som andelsbolig, netop pga. dyre lån (variabel rente, afdragsfrihed).

/Christian

Jeg tror også det bliver svært at sælge boligen med så store pristigninger i boligafgiften i sigte. Det lyder faktisk som en mulig løsning at opløse foreningen og sælge som ejerboliger, men er der ikke lavet lovindgreb mod det? Så kan vi da i det mindste trække nogle af renterne fra i skat.

Jhj

Det er ulovligt at opdele i ejerlejligheder, men det er ikke ulovligt at udstykke dem. Etageboliger kan ikke udstykkes.
Det er kun de steder hvor man kan dele boligerne op med lodrette snit det er muligt at udstykke. Derfor er det ikke aktuelt for særlig mange andelsboliger. Desuden er der nogle andre krav der skal overholdes.

/Christian