Både i pose og i sæk

[Korkia]

Jeg vil lige vende et spørgsmål med jer, før jeg tager det op på aftenens generalforsamling.

Vores bestyrelse har lavet et forslag om at omlægge vores eksisterende fastforrentede 5% realkreditslån på 8,5 mill i forbindelse med at vi skal låne nogle penge til nogle kloakreparationer.

Da jeg ikke rigtig kan få tallene til at hænge sammen vedrørende vores årlige renteudgifter, spørg jeg en fra vore sbestyrelse om, hvorfor vores årlige renteudgifter ikke stiger med mere en små 60-70.000 kr, i forbindelse med vi låner en million mere til 7%.

Hun fortæller at vi jo får en kursgevinst og vi samtidig optager det nye lån på 9,5 til samme rente, som det gamle lån. Det kan jeg ikke helt få til at hænge sammen, idet jeg syntes at kursgevinst kun er noget man kan få hvis man opkovntere til en højere rentesats. Men hun holder fast og siger at vi får begge dele.

Så jeg vil høre jer, om ovenstående virkelig kan lade sig gøre, at man kan få både kursgevinst og samme lave fastforentede rente. Hun fortalt mig gentagende gange, at renten var fastforrentede, men det kunne jo være der var sket en misforståelse og hun talte om et flexlån. Men selv hvis det var et flexlån, så er renten jo ikke nede i 5%.

[Admin. Jens Arentoft]

Uden kendskab til de aktuelle obligationstyper bliver svaret generelt.

http://www.rd.dk/link/obligationskurserprivat
5% = kurs 90,49 - 7% = 100,06

Så der er en stor kursgevinst, men rentestigningen er 2% fra 5 til 7

Hvilken løbetid taler I om ?

[Korkia]

Løbetiden er 30 år. Men hvad jeg ikek forstår er, hvordan et medlem af vores bestyrelse kan sige, at vi både får en kursgevinsten og beholde vores 5% fastforrentede lån. I min verden kan jeg ikke få det til at hænge sammen, så jeg ville mest af alt gerne høre, om der var noget jeg havde glemt, som talte for at det kan lade sig gøre?

[Admin. Jens Arentoft]

både får en kursgevinsten og beholde vores 5% fastforrentede lån.

Jeg synes også det lyder som en umulighed.

[Korkia]

Takker for svaret, nu kan jeg ihvertfald med god samvittighed griller dem lidt mere om emnet, uden at frygte at jeg virker alt for dum.

[Admin. Jens Arentoft]

Et simpelt regnestykke viser lavere restgæld og højere rente:
Gæld 1.000.000 * 5% = 50.000 kr. i rente

Gæld 1.000.000 * 0,9049 / 1,0006 * 7% = 62.965 kr. i rente

[Løvendahl]

[font=Times New Roman] [/font]Hvis I konvertere vil fællesudgifterne stige. Kursgevindsten vil på grund af den højere rente i løbet af kort tid blive ædt op og mere til. Bankerne tjener altid om i konvertere op eller ned, så de vil altid anbefale at konvertere. En højere fællesudgift gør andelsboligerne sværere at sælge. Vil du give det samme for to ens andelslejligheder, hvis den månedlige fællesydelse var 200,- større på den ene? Jeg vil anbefale at holde fællesudgifterne i ro, beholde de gamle lån, optage nye lån til kurs 100 og senere nedkonvertere dem, når renten igen falder. Alle har snakket om, at den snart vil falde, nu er den lige stedet med 0,40%.

Nyd at I sidder billigt, for så kan kommende andelsboligkøbere betale mere andelen, drage fordel af rentefradraget og selv konvertere ned, når renten falder.