Billigere realkreditlån til andelsboliger

Skal foreningen vælge fastforrentet lån, rentetilpasningslån (flexlån), kort løbetid, lang løbetid eller stående lån uden afdrag.

Billigere realkreditlån til andelsboliger

Indlægaf AB KBH 2100 » 19/02/2009 11:29

Billigere lån til andelsboliger

Ejere af andelsboliger får nye og billigere lånemuligheder.

Torsdag den 19. februar 2009, 8:48

http://www.dinepenge.dk/bolig/artikel/b ... elsboliger

Andelsforeninger kan fremover finansiere sig med de billige realkreditlån fremfor udelukkende banklån som hidtil.

Ejere af andelsboliger har udsigt til at få billigere lånemuligheder. Skatterådet har afgjort, at de kan optage de billige realkreditlån via deres forening og dermed sende de billige lån videre til andelshaverne, som hidtil kun har haft mulighed for at optage banklån.

Renterne kan trækkes fra i andelshavernes kapitalindkomst, skriver epn.dk.

Af hensyn til sikkerheden rådes medlemmerne dog til kun at belåne 50-60 pct. af andelsboligernes markedsværdi, hvor ejerboliger kan belånes med op til 80 pct. af markedsværdien.

Skatterådets afgørelse er faldet som et såkaldt bindende forhåndstilsagn. Men afgørelsen får andelsforeningerne nu ikke kun adgang til lavere forrentede lån end banklån. De får også adgang til at optage lån med fast rente i 30 år, som karakteriserer traditionelle realkreditlån.

Skatteekspert i Deloitte Anders Zitawi vurderer, at de nye lånemuligheder vil få priserne for de to boligtyper til at nærme sig hinanden.

"Fremover vil det være muligt for andelsboligforeninger at optage fastforrentede realkreditlån og derefter videreudlåne pengene til andelshavere på samme vilkår. Andelsboligejerne får indirekte fradrag for renterne på et realkreditlån, men direkte fradrag for renter på lånet fra foreningen. Det er således reelt ikke realkreditlån, som andelshaverne direkte får, men et realkreditlignende lån hos foreningen. Afgørelsen betyder, at andelsbolighavere nu kan få helt anderledes sikkerhed for deres fremtidige boligudgifter," siger Anders Zitawi til epn.dk.

Samtidig kan realkreditlån betyde en stor privatøkonomisk lettelse for mange andelsbolighavere, der på grund af finanskrisen er blevet præsenteret for stærkt stigende renter på deres boliglån i bankerne.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf prl » 19/02/2009 14:52

Tak for info.

Noget bud på, hvordan det kommer til at fungere i praksis? Bliver "modellen" udbudt hos realkreditinstitutterne eller skal bestyrelsen selv til at lege finansiel rådgiver og udlåner ? Det sidste er vist ikke særlig realistisk.
prl
Novice
Novice
 
Indlæg: 19
Tilmeldt: 16/05/2007 14:20

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 19/02/2009 23:20

ABF siger at det vil reducere foreningens egne lånemuligheder og at bestyrelsen får fornøjelsen af at kreditvurdere beboerne:
http://politiken.dk/tjek/bolig/article653035.ece

Der skal både betales låneomkostninger til realkreditinstituttet og til ejerpantebrev i andelen + honorar for de ekspeditioner som skal udføres af andelsboligforeningen og som jo skal svare til hvad en bank foretager sig i lånesager.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf AB KBH 2100 » 20/02/2009 10:44

En virkelig skarp analyse af ABF, at det reducerer ens lånemuligheder at låne penge...

ABF er bange for at fradragsret for den enkelte og en lavere rente bliver det politiske argument for at behandle andelsboliger ligesom ejerboliger.

I sidste ende kunne det jo også blive argumentet for at afskaffe ABF.

http://epn.dk/privat/bolig/article1608145.ece
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Lars75k » 20/02/2009 12:03

Interessant afgørelse, der åbner for flere spørgsmål end den besvarer (andet end at andelsboligsekttoren er en rodebutik....).

- skal alle tilbydes belåning
- skal andelsboligforeningen kautionere for lånene
- hvad med forbedringer i gamle foreninger der er vurderet i top? de ligger jo udenfor vurderingen.

Nå, det er dog bare praktik og forhåbentlig kan afgørelsen (blandt mange andre argumnter) føre til at det findes en løsning, så andelsboliger kan handles på mere gennemsigtige vilkår.
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/02/2009 12:18

Alle andelshavere skal behandles ens, så jeg mener at lån skal tilbydes til alle - man kunne eventuelt stille krav om at låntagere ikke måtte have restance til foreningen på lånetidspunktet.

Andelsboligforeningen hæfter for realkreditlånene og er dermed "kautionist". Andelsboligforeningen kan forsøge at sikre sit tilgodehavende ved at tinglyse ejerpantebreve i andelene, men hvis salgspriserne falder vil ejerpantebrevene måske kun have lille værdi.

Hvis det er muligt kunne realkreditinstituttet yde lånet direkte til andelshaveren, men tinglyse det på foreningens ejendom. Det vil overflødiggøre oprettelse og administration af gældsbrev mellem andelsboligforeningen og andelshaveren.

Forbedringer ligger udenfor værdien af andelen i foreningens formue, og kan derfor ikke indgå i belåningen.

Et par andre problemer:

Rentefradragsret til andelshavere vil formentlig medføre indførelse af ejendomsværdiskat, så der sker ligestilling med ejerlejlighedsejere.

Hvis ejendommen fyldes delvis med andelshavernes lån, vil nye lån til andelsboligforeningen blive placeret længere ude i prioritetsrækken og vil dermed skulle betale højere bidragssats til realkreditinstituttet. Den merudgift vil ramme alle andelshaverne.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf AB KBH 2100 » 20/02/2009 12:24

Man skal læse mellem linjerne... Bankerne har ligesom ABF travlt med at advare om det her... Selvfølgelig fordi de mister rente indtægter...

Men hvor svært er det egentlig at sætte en andelshaver på tvangsauktion ligeså snart, han eller hun ikke betaler sin ydelse?

Selvfølgelig hvis aktivet (huset) eller det aktiverede (forbedringsarbejder) fra den ene dag til den anden bliver ingenting værd, så kan det da være en udfordring for en bestyrelse og føre til tab for de øvrige andelshavere.

Men sådan er det jo også i dag, hvis en andelshaver ikke er i stand til at betale sin husleje eller hvis boligmarkedet krakker.

http://borsen.dk/privatokonomi/nyhed/151605/
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/02/2009 13:11

Men hvor svært er det egentlig at sætte en andelshaver på tvangsauktion ligeså snart, han eller hun ikke betaler sin ydelse?

Tvangssalg via andelsboligforeningen er første skridt, hvis andelen kan sælges til maksimalprisen og hvis overdragelsessummen kan dække indfrielse af panthaverne.

Det tager månedsvis at gennemføre tvangsauktion. I Københavns Fogedret har jeg set at kalenderen er fyldt med vejledningsmøder hvor andelshavere er indkaldt til det vejledningsmøde der afholdes inden tvangsauktionen forberedes. Så der er kø i Fogedretten.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 20/02/2009 13:44

Modellen er til for, at give andelshaverne det rentefradrag, som foreningen ikke udnytter.

Når en forening låner eks. 10 millioner eller op til 60% af vurderingen, har den jo rentefradrag for disse midler, som den ikke benytter. Disse 10 millioner fordeles på andelshaverne som fællesydelsen, boligydelsen eller hvad I kalder den.
Som jeg ser det, så låner foreningen medlemmerne penge med et billigt lån op til den første 60% af foreningens vurdering, de sidste 40% af andelsboligens værdi, må man selv hente i banken.

I et marked, hvor nogle andelsboligforeningen er vurderet så højt, at andelsboligen forhandles til 60% af foreningens vurdering, vil det reelt betyde, at hele lånet for at købe sin andelsbolig vil ske gennem foreningen til en fordelagtig rente.

I dag hæfter alle for de andre beboeres lån solidarisk, spørgsmålet er, at hvis foreningens gæld flyttes fra den fællespulje til de enkelte medlemmer, kan man så oprette pro rata hæftelse i stedet, så man kun hæfter for det man låner af foreningen?

Jeg har sagt det her før, og ABF tør ikke skrive det i deres medlemsblad, selvom jeg har sendt artiklen ind til dem. men fremtidens andelsboligforeninger bliver ejerandelsboliger.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf AB KBH 2100 » 20/02/2009 14:14

Admin. Jens Arentoft skrev:Det tager månedsvis at gennemføre tvangsauktion. I Københavns Fogedret har jeg set at kalenderen er fyldt med vejledningsmøder hvor andelshavere er indkaldt til det vejledningsmøde der afholdes inden tvangsauktionen forberedes. Så der er kø i Fogedretten.


Vi er selvfølgelig ude i et worst case scenarie når vi snakker tvangsauktion.

Min pointe er blot, at der ikke er belæg for at hævde, at almindeligt velfungerende bestyrelser ikke skulle kunne finde ud af at låne penge ud og sikre sig at de kommer hjem igen i et rimeligt omfang, således at andelshaverne undgår væsentlige tab.

I den sammenhæng tror jeg ikke det har den helt store betydning om tvangssalget gennemføres efter et par måneder eller efter et halvt år.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf TSL » 20/02/2009 14:21

Admin. Jens Arentoft skrev:ABF siger at det vil reducere foreningens egne lånemuligheder og at bestyrelsen får fornøjelsen af at kreditvurdere beboerne:
http://politiken.dk/tjek/bolig/article653035.ece

Der skal både betales låneomkostninger til realkreditinstituttet og til ejerpantebrev i andelen + honorar for de ekspeditioner som skal udføres af andelsboligforeningen og som jo skal svare til hvad en bank foretager sig i lånesager.



Ja ABF har jo altid været meget konservative mht at ændre på prissætning og financiering af andelsboliger. Man undrer sig over om de har deres bagland med og på hvis vegne de egentlig udtaler sig. Mit indtryk er at mange andelshavere føler sig misrepræsenteret af ABF.

Mon ikke de fleste andelshavere vil være meget interesseret i at slå 2-3% af deres låneudgifter også selvom det bliver en smule bøvlet i starten inden systemet kommer op at køre. Hvis man har et lån på en mill så betyder det en besparelse på 20-30.000 kr om året (før skat).

Mon ikke man kan blive enig i diverse bestyrelser om kun at lade andelshavere belåne f.eks. max 50% af ejendommens værdi så der også er rigeligt plads til forbedringslån? Hvis folk så har yderligere lånebehov så må det være til ordinær bankrente.

Mht kreditvurdering: kan man ikke få banken til at gøre det - evt mod betaling? Dette trin skal selvfølgeligt være i orden...

Det allerbedste og nemmeste ville selvfølgeligt være hvis hver andelshaver selv kunne optage realkreditlån udenom foreningen, men det må nok vente et par år endnu imens vi først gennemlever en næstbedst mellemfase.
TSL
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 20/02/2009 12:24

Indlægaf AB KBH 2100 » 20/02/2009 14:35

TSL skrev:Det allerbedste og nemmeste ville selvfølgeligt være hvis hver andelshaver selv kunne optage realkreditlån udenom foreningen, men det må nok vente et par år endnu imens vi først gennemlever en næstbedst mellemfase.


Præcis! Vore såkaldte liberale politikere snork bobler på det her område.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/02/2009 14:46

optage realkreditlån udenom foreningen

Realkreditlån skal have pant i fast ejendom og det er blandt andet derfor de er billige. Uden pant i fast ejendom kan et realkreditlån derfor ikke etableres og det kan en lovændring ikke ændre på.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf AB KBH 2100 » 20/02/2009 15:00

Admin. Jens Arentoft skrev:
optage realkreditlån udenom foreningen

Realkreditlån skal have pant i fast ejendom og det er blandt andet derfor de er billige. Uden pant i fast ejendom kan et realkreditlån derfor ikke etableres og det kan en lovændring ikke ændre på.


Som jeg forstår TSL, så tror jeg han mener at andelshaverne skal have mulighed til at optage realkreditlån ligesom boligejere i ejerboliger. Dvs. individuelt med pant i deres del af den faste ejendom?
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/02/2009 15:14

Realkreditproblemet er at andelshaverne ikke direkte ejer en del af den faste ejendom. Andelshaverne ejer en kapitalandel i andelsboligforeningen, som ejer den faste ejendom. Det ekstra led udelukker realkreditlån.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf TSL » 20/02/2009 15:23

Til AB Kbh 2100: Ja det er korrekt udlægning.

Banker kan jo allerede yde andelshavere RELATIVT billige lån (de såkaldte andelskreditlån) mod sikkerhed i andelhaverens ejerandel i foreningens formue (herunder fast ejendom). Hvorfor kan andelshavere så ikke ikke få adgang til RIGTIGT billige lån (realkredit) med samme sikkerhed?
TSL
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 20/02/2009 12:24

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/02/2009 15:40

mod sikkerhed i andelhaverens ejerandel i foreningens formue (herunder fast ejendom).


Det er vigtigt at holde begreberne adskilt på korrekt måde. Ejerandelen omfatter ikke direkte fast ejendom, selvom det er fristende at forsøge at koble dem sammen.

Hvorfor kan andelshavere så ikke ikke få adgang til RIGTIGT billige lån (realkredit) med samme sikkerhed?

Måske kan man få realkreditinstitutterne til at udstede realkreditpantebreve i den enkelte andelshavers navn og tinglyse pantebrevene på foreningens ejendom.

Det var i praksis det det skete med tidligere byfornyelseslån til vedligeholdelsesdelen af byggeudgifterne, som var kommunens/statens del af byfornyelsesudgifterne. Det var kommunens/statens lån, men det blev tinglyst på foreningens faste ejendom, da det var eneste mulighed for at få realkreditlån til vedligeholdelsesudgifterne. Afregninger og oplysning om renter m.v. kan så sendes direkte mellem realkreditinstituttet og andelshaveren.

Alternativt skulle kommunen have tinglyst disse realkreditpantebreve med pant i rådhuset. :smile14:

Kommentarer fra Realkredit Danmark:
http://www.rd.dk/20090219RDanalyse
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 21/02/2009 01:09

Hvis andelsforeningen optager en realkreditlån på eks. 60% af vurderingen, som delvist finanserer de andelsboligmedlemmer, som ønsker deres indskud finanseret med fremmedkapital, får disse alt andet lige en rentefordel. Nu er det så vigtigt at lave et fornuftigt budget, hvor der i fællesudgiften til foreningen også er taget højde for opsparing til større entrepriser mm.

Er der nogen som har en idé om, hvor meget egenkapital, forskel mellem realkreditlånet og vurderingen, en andelsforening skal have som buffer, så foreningen kan optage nødvendige billige lån, hvis det bliver nødvendigt at skifte eks, taget?

Når foreningen først har lånt alt sin friværdi ud til medlemmerne, så har man reelt en ejerandelsbolig. Teknisk set ligner den jo en ejerlejlighed, og det endnu mere, hvis foreningen hos realkreditforeningen husker at optage lånet til videreformidling med pro rata hæftelse.

Nu skal vi bare have fjernet den solidariske hæftelse og gjort brugsretten til en pro rata hæftelse i foreningens formue, knyttet til et særskilt pant i andelsboligen = ejerlejlighed med ejerforening.

Nu mangler regeringen kun at lave overgangsreglerne.

...."At Øst(andelsboliger) og Vest(ejerlejligheder) Tyskland blev genforenet ønskede ca. 80% på begge sider, men ingen troede at to så forskellige lande kunne genforenes, men det blev de. De kommunister, som før kun ejede en brugsret, fik nu muligheden for at erhverve ejendomsretten til den bolig, de førhen kun havde brugsretten til.

Det samme vil en dag ske for andelsboligbevægelsen.

De billige lejligheder er ikke andelsboliger, men almene lejelejligheder. Så når andelsboligerne ikke er billige mere, så kan vi lige så godt få lavet overgangsregler, så de kan blive ejerlejligheder.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf AB KBH 2100 » 23/02/2009 09:52

Løvendahl skrev:...."At Øst(andelsboliger) og Vest(ejerlejligheder) Tyskland blev genforenet ønskede ca. 80% på begge sider, men ingen troede at to så forskellige lande kunne genforenes, men det blev de. De kommunister, som før kun ejede en brugsret, fik nu muligheden for at erhverve ejendomsretten til den bolig, de førhen kun havde brugsretten til.

Det samme vil en dag ske for andelsboligbevægelsen.


Meget sjov sammenligning der Løvendahl mellem Østdanmark (andelsboliger) og Vestdanmark (ejerboliger).

Det passer jo også med at de fleste Venstre kommuner ligger i jylland.

Analogien til genforeningen mellem Vest- og Øst tyskland holder dog ikke på et væsentligt punkt... Østdanmark sender masser af penge over til Vest danmark i form af udligningsordningen og EU landbrugsstøtte mv. :smile5:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Løvendahl » 23/02/2009 11:48

Uanset om vi kan li' det eller ej, så er ændringerne på vej. :smile2:
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 23/02/2009 13:34

Her er Skatterådets bindende svar SKM 2009.108 SR
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1802151&vId=0
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf j » 5/03/2009 00:47

Skal man have bestyrelsen godkendelse, for at lave realkreditligende lån i foreningen ?????
j
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 36
Tilmeldt: 30/09/2006 20:13

Indlægaf Repo » 5/03/2009 10:08

Det skal endda godkendes på en generalforsamling. Alt andet ville være forkert.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 5/03/2009 11:11

Det kræver en vedtægtsændring og dermed en generalforsamlingsbeslutning.

Da foreningens formål derved udvides fra kun at være andelsboligforening til også at være bank i million-størrelse, er det spørgsmålet om ikke en sådan beslutning kræver eenstemmighed blandt alle andelshavere.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Repo » 5/03/2009 11:27

Man kan læse mere om muligheder og risici her:

http://www.kbh-andelskasse.dk/produkter ... ejere.html
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Næste

Tilbage til Realkreditlån

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron