Hensættelse eller Buffer

[grete20]

Vi har fået valuarvurderet vores Andelsforening, og skal nu godkende
det på en ekstra generalforsamling, mit spørgsmål går på, om vi skal
lave en hensættelse eller buffer som nogle kalder det, det er der ikke
rigtig enighed om, og hvad er fordelen, vi mangler lige som en rigtig forklaring på hvad den kan bruges til, men vi der ikke har tænkt os at flytte især pensionisterne vil helst ikke stå med håret i postkassen, jeg håber jeg kan få lidt hjælp denne vej.

[christian K]

Hvis man på forhånd ved at andelskronen vil blive påvirket negativt indenfor det næste år, kan man vælge at sætte nogle penge af til hensættelse (buffer) sådan at dem der køber indenfor det næste års tid ikke kommer til at stå med et tab lige efter de har købt. Om der er nogen fordele ved at gøre det. For dem der har tænkt sig at flytte er der ikke nogen fordele snarere tværtimod, for dem der bliver boende er fordelen at de slipper for brok fra dem der lige er flyttet ind, og at deres andelskrone ikke kører op og ned. Men som andelsvurderingerne kører for tiden, (specielt valuar) kan jeg ikke se nogen grund til at bruge en buffer, medmindre i ved at i skal igang med den helt store renovering.

[moccha]

I min gamle andelsforening er vi altid blevet rådet, af vores administrator, til at køre med en stor buffer....dårlig rådgivning vil jeg mene.
Havde vi ikke holdt andelsværdien kunstigt nede, havde vores forening sandsynligvis stadig eksisteret...men der gik penge i det og vores bygninger blev solgt med det flertal, der kræves at være i henhold til vedtægterne.

Hvis I senere hen skal have taget et lån til store forbedringer, kan dette jo gøres uden at det påvirker andelskronen (men med en huslejestigning) - så jeg ville også stemme nej til buffer. Det er så dem, der bliver boende, som kommer til at afdrage på det nye lån, hvilket er mest fair i mine øjne.

[schang]

Hej Grete20,

Jeg er ikke enig i de to ovenstående svar. Hensættelser skal stå i sammenhæng med en tilstandsrapport - hvad skal ejendommen bruge de næste mange år frem af vedligeholdelsesarbejde. Og skal I fx. bruge 2 mill om 3 år til et nyt tag vil det være min anbefaling at man allerede nu begynder både at hensætte noget af stigning i valuaren samt begynder at spare op (huslejen) allerede nu.

Risikoen er tilstede at den dag, at taget endelig skal besluttes, at flere stemmer nej da det både vil få andelskronen til at falde (større lån) samt vil betyde en stigning i huslejen.

En andelskrone skal altid udtrykke den værdi som ejendommen har lige nu. Og kender man til udgifter et par år frem, som vil have en væsentlig betydning for andelskronen, skal man løbende tage højde for det.

Andelsboligformen er IKKE underlagt fri prisdannelse, hvilket bevirker at man i en salgssituation, hverken kan tage højde for en kommende prisstigning i huset (som eksempelvis den kraftige stigning i den offentlige vurdering i år) eller omvendt tage højde for kommende udgifter på andre måder end i regnskabsteknisk.

Samt i de fleste vedtægter står det tilsvarende skrevet at andelskronen altid skal rep. den aktuelle værdi.

Konklusionen er at man skal ikke hensætte blot for at hensætte. Der skal gode argumenter bag. Omvendt skal man tilsvarende ikke blot søge den højeste værdi vel vidende at andelsforeningen forventer store udgifter de næste 5-10 år frem grundet vedligeholdelsesarbejde.

Vh Lars

[JG12]

Hvis I senere hen skal have taget et lån til store forbedringer, kan dette jo gøres uden at det påvirker andelskronen (men med en huslejestigning) - så jeg ville også stemme nej til buffer. Det er så dem, der bliver boende, som kommer til at afdrage på det nye lån, hvilket er mest fair i mine øjne.

Hvordan det? Hvis man tager et lån til forbedringer/vedligeholdelse, øger man gælden. Værdien af de gennemførte forbedringer(/vedligeholdelse) vil alt andet lige være mindre en gældsforøgelsen.
Derfor vil "et lån til store forbedringer" påvirke andelskronen negativt, hvis der IKKE er taget højde for dette, i form af en buffer (hensættelser).

Hvad fairness angår, er mit synspunkt:

* Vedligeholdelse skal betales af dem, der er "skyld i" nødvendigheden af vedligeholdelsen - dem som har "slidt på" (og dermed har nydt godt af) bygninger, vaskemaskiner, ...

* Forbedringer og/eller nye initiativer skal (om nødvendigt) betales af dem, der kommer til at anvende/"slide på" den nyanlagte fælles tagterasse etc.

[moccha]

Hej Thomas.

Vores andelskrone blev ikke påvirket overhovedet af at vi tog et nyt lån hjem. Det var en andelsforening, som blev oprettet engang i 80´erne.
Hvordan det hænger sammen med de nye foreninger (som jeg iøvrigt ikke mener man kan kalde andelsforeninger længere) skal jeg ikke gøre mig klog på.
Men sådan hang det altså sammen her hos os.

Havde vi ikke kørt med stor buffer (dvs. holdt andelskronen kunstigt nede) så var foreningen aldrig ophørt. Det er ud fra den betragtning, jeg mener at bufferkapacitet er noget "skidt".

[HansL]

Jeg støtter Schangs indlæg - bortset fra at (så vidt jeg ved) foretager man ikke henlæggelser; man gør det på en anden måde, nemlig ved først at beregne den højeste lovlige andelskrone - og dernæst fastsætter man en andelsværdi som er lavere en dette, for at have en sikkerhedsmargin, så man ikke risikerer at andelsværdien falder når man begynder at bruge af kapitalen. Resultatet er det samme, det ser bare anderledes ud i regnskabet.