Konvertering af gæld fra forening til privat

[Peter]

Tak for jeres hurtige svar.

til Carsten,
Måske det er begrebsforvirring fra min side, men min opfattelse er, at man kan optage lån til forbedringer og større vedligeholdelser - navngivet Fælleslån (se http://www.servicehaandbogen.dk/PDF/Artikler/34_35.pdf)

Som jeg kan forstå fra Lars75k, så kan man også konvertere hele sin eksisterende prioritetsgæld (foreningens) til individuelle lån. Hvor kan man læse mere om det ?
Vi har ca. 19 mio. og 90 lejl. ...hvilket udgør en lav gældsandel. Alligevel giver det en positiv effekt på driften og er med til at 'trimme' det finansielle beredskab vi har.

Tak for hjælpen begge !

- Laa

Det lyder som om, der er lidt forvirring fra flere sider.

Det dokument, du linker til, handler om ejerforeninger og ikke andelsboligforeninger, som vel er emnet i denne tråd.

"Konverteringer" kan betyde flere ting.

1) Lån kan forblive i foreningen, men ændre risikoprofil, fx skift mellem variabel rente/højere pålydende fast rente/lavere pålydende fast rente, med/uden afdrag. Det er alt sammen også konverteringer.

2) Konvertering mellem fælles foreningsgæld og individuelle lån kan foregå BEGGE veje.

2a) Der kan være foreninger med lav gæld, der ønsker mere fælles gæld for at nedsætte boligafgiften. De optager nedsparingslån. Det kan give en likviditetsfordel for den enkelte andelshaver, der slipper for besværet med at optage lån selv. Samtidigt kan andelen (i nogle køberes øjne) fremtræde mere attraktiv, fordi både andelsværdien og boligafgiften alt andet lige er lavere end ellers. Men det er primært psykologi, for pengene kommer ikke ud af den blå luft - der er blot tale om at andelshaveren spiser af sine egne mursten.

2b) Der kan være foreninger, der ønsker mere individuel gæld, fordi de mener at fordelen ved skattefradrag for renter af individuel gæld mere end opvejer den formentlig noget højere rente, der betales for individuelle banklån med pant i andelen i forhold til fælles realkreditlån med pant i ejendommen. Om det er godt eller skift afhænger af mange forhold. For en veloplyst andelshaver med gode bankforbindelser er individuel gæld en fordel - men det er ikke nødvendigvis tilfældet for alle andelshavere. Men måske kan man hjælpe de mindre veloplyste, så de ikke ender med at betale 10% og tårnhøje gebyrer i en glubsk Danske Bank, for så er det ikke nogen god forretning uanset rentefradrag.

Ved nyopførte/totalrenoverede tomme ejendomme ses fx konstruktioner hvor andelene udbydes med kun 20% fælles gæld, mens det traditionelt har været 80%. Det er ganske snedigt tænkt, men ikke populært hos visse politikere.

[aratan]

LAA, så er jeg med.

Vi har på intet tidspunt overvejet yderligere fælleslån, vores hovedtanke er netop at alt skal over i individuelle private lån, frem det nuværende fælles lån.

Jeg ved ikke hvor man kan læse om det, vi har selv udviklet vores materiale og lavet beregningerne selv, det er ikke voldsomt kompliceret. Vi fik det i hvert fald forklaret godt nok til at beboerne stemte for :-)

Mvh,

Carsten

[Peter]

Ved nyopførte/totalrenoverede tomme ejendomme ses fx konstruktioner hvor andelene udbydes med kun 20% fælles gæld, mens det traditionelt har været 80%. Det er ganske snedigt tænkt, men ikke populært hos visse politikere.

Spændende historisk læsning i den forbindelse:

"Før den 10/11 1999 kunne skattemyndighederne ikke acceptere andelsindskud på mere end 25% af ejendommens anskaffelsespris. Ophævelsen af denne praksis fremgår af nedenstående cirkulære nr. 2000-29."
Kilde:
http://www.ejendomsadministration.nu/andelsindskud.htm

[Veritas]

Aratan, har du mulighed for at dele jeres materiale og beregninger med os? Jeg kunne nemlig godt tænke mig at blive lidt klogere på emnet...

Mht. vedtagelse af et evt. forslag, hvorfor skal der så være kvalificeret flertal? Selvfølgelig er det en stor beslutning, men jeg går ud fra, at det skal stå i vedtægterne? Vi har selv en række paragraffer i vores vedtægter, der kræver kvalificeret flertal - hvilket "emne" skal jeg lede efter for at se, om konvertering af gæld er omfattet?

Vi er en stor forening (400+ lejligheder) med forholdvis lav gæld (ca. 25%), hvorfor jeg forestiller mig, at det dels kan blive vanskeligt at få gennemført og dels ikke rummer de store besparelser. Er dette rigtigt opfattet?

/Veritas

[aratan]

Det regneark som ligger til grund kan man godt få tilsendt hvis man vil, dog holder jeg de faktiske tal ude af det, da de strengt taget er fortrolige for andre end foreninges medlemmer. Det er en anelse nørdet og indforstået, men da det er mig der har lavet det så synes jeg selvfølgelig at det er 100% klartr og forståeligt...

Kvalificeret flertal (2/3 fremmødte, heraf 2/3 stemmer for) skyldes at der er tale om et ekstraordinært andelsindskud, dette skal ifølge vores vedtægter ske ved kvalificeret flertal.

Uanset gældsdelen, så er spørgsmålet kort og godt om det er billigere for jeres medlemmer at forrente deres del af den fælles gæld via foreningen uden rentefradrag eller via et privat lån med rentefradrag. Lige nu er det billigste lån jeg har kunnet finde på 5,2% med fuldt variabel rente. Med et skattefradrag på 33% så svarer det til en effektiv rente på 3,48% Er det lavere end renten på jeres eksisterende realkreditlån? Vores 4% lån med fast rente koster ca 4,3% incl bidrag...

Dertil kommer så på udgiftssiden nogle stiftelsesomkostninger til de nye lån og på indtægtssiden en kursgevinst på indfrielsen af det gamle lån. Disse vil afhænge af de specifikke lån I har så dem vil jeg ikke udtale mig om.

[4ndelshaveren]

Modellen er for risky nu hvor renten er eksploderet, så fordelen er væk. Og det er langtfra alle som kan få lånet til 5,2 pct, dertil besværet med at samtlige andelshavere skal i banken. Det kan blive meget dyrt i sidste ende. Så hellere sidde med det fælles 4 pct's lån.

[aratan]

Det er jeg så ikke enig i...

Den beregning vi lavede, baseret på vores lån, viste at hvis man beholdt samme månedlige ydelse så ville merafdraget på gælden forsvinde hvis renten steg til over 7,1%, der er immervæk stadig et stykke derop fra 5,2% heri er endda ikke indregnet de knap 4 kurspoint vores obligationer er faldet siden vedtagelsen, dvs man skal forrente et endnu mindre lån...

Dertil kommer så at man kan omlægge til afdragsfrihed hvis man vil, det kan man ikke med det "gamle" lån...

Det kræver selvfælgelig at man kunne låne til den rente, men i min bank var eneste krav ud over en indtægt som kunne bære lånet at ens belåningsgrad var lav nok. Hvad angår om man har tilstrækkelig indtægt så havde banken ikke svært ved at forstå argumentet at man godt kunne forrente det nødvendige lån da man allerede havde vist at man sagtens kunne betale den boligafgift som lånet erstatter... Lidt over en måned efter vedtagelsen har vi fra bestyrelsen ikke hørt fra en eneste andelshaver som havde haft problemer med sin bank...

Skulle renten stig adskillige %-point så er det klart at det bliver dyrere, men hvis ikke man er fikseret på at afbetale sin hovedstol så skal renten godt nok højt op før ens månedlige ydelse bliver så høj som den var før...

Mvh,

carsten

[4ndelshaveren]

Det er en rigtig dårlig ide, fordi foreningen skal betale mere i skat, da renteudgifterne er væk for foreningens lån. Det virker uigennemtænkt.

Dertil at lånet til 5.2 pct (svarer til renten på realkreditlån) skal opfylde diverse betingelser før det kan opnås.

[moccha]

Modellen er for risky nu hvor renten er eksploderet, så fordelen er væk. Og det er langtfra alle som kan få lånet til 5,2 pct, dertil besværet med at samtlige andelshavere skal i banken. Det kan blive meget dyrt i sidste ende. Så hellere sidde med det fælles 4 pct's lån.

Enig der.

Jeg tænker at der også må være andelshavere, der ikke har mulighed for at lave et privat lån, skal de så smides ud af foreningen?

[aratan]

Moccha, analogt spørgsmål: hvad med andelshavere der ikke kan betale den husleje stigning der bliver vedtaget for at financiere eksempelvis en tagrenovering? Skal han/hun bare have lov til at diktere at der ikke må blive renoveret tag?

Da vi stillede dette forslag kom vi frem til at der er 2 grupper som det ikke er en direkte økonomisk fordel for:

1: Folkepensionister, da deres boligydelse er en %-sats af deres boligafgift
2: Beboere i som er udelukket fra at låne penge (RKI eller lignende)

De beboere vi har i gruppe 1 som vi talte med stemte alle for, af hensyn til de andre fordele de opnåede ved det (mulighed for afdragsfrihed ejksempelvis). Vi har ikke på noget tidspunkt mødt beboere som har givet udtryk for at de havde problemer baseret på "gruppe 2", men vi valgte at lade det være op til generalforsamlingen at bestemme om det hensyn skulle veje højere end de fordele som andre beboere kunne opnå.

Vi mener at vi driver forening for alle foreningens beboere, og vores beboerdemokrati er den højeste myndighed som det er meningen at det skal være.

[aratan]

Det er en rigtig dårlig ide, fordi foreningen skal betale mere i skat, da renteudgifterne er væk for foreningens lån. Det virker uigennemtænkt.

Dertil at lånet til 5.2 pct (svarer til renten på realkreditlån) skal opfylde diverse betingelser før det kan opnås.

Det er korrekt, der kommer en højere skattebetaling, men den bliver et langt stykke afvejen modsvaret af at i opgørelsen over skattepligtig indkomst kommer en langt større del af driftsomkostningerne til at hidrøre fra udlejning til ikke-medlemmer da de samlede indtægter fra boligafgift falder drastisk.

Hvad angår de betingelser der stilles for at den lave rente kan opnås, så er den eneste jeg er blevet mødt med at belåningsgraden skal være forholdsvis lav. Da vores andel er steget markant er det ikke et problem, ligeledes sikrede vi os på forhånd herved også at den stigning der kom i andelsværdien til fulde dækkede at en andelshavers del af gælden ikke kom til at overstige den 80% grænse som nogle banker har for lån til andele.

[4ndelshaveren]

Den bliver akkurat modsvaret af forskellen mellem selskabsskatten og rentefradraget. Da selskabskatten er højere end rentefradraget vil foreningen få et nettotab på forskellen. Dertil kommer at renterne på folks andelsboliglån vil være meget individuelt afhængigt af bank. Renten på andelsboliglån er eksploderet. For de fleste vil det blive endnu dyrere at få individuel gæld. Så der vil komme stigninger i boligudgiften. Med et fast lån eliminerer man risikoen for rentestigninger og får samtidig reduktion i restgælden da obligationerne falder i kurs.

Et andet problem knytter sig til, hvis foreningen skal have lavet renoveringer. Så skal folk ud og låne igen efter en kompliceret fordeling af udgifterne til hvert enkelt. Det vil give nogle bizarre situationer.

Vil ikke anbefale manøvren med konvertering af gæld til andre foreninger. Vil ikke anbefale folk at købe andele med individuel gæld i en tid hvor renten kun kan gå opaf - faresignal.

[aratan]

4ndelshaveren, det er jo op til den enkelte forening om de synes det er en god ide for dem... Der var ikke megen tvivl her...

Hvad angår renoveringer i fremtiden, så ser jeg heller ikke der problemet? Hvis man ønsker at financiere projekter med andelsindskud frem for lån, så er fordelingsnøglen helt ligetil, så længe andelsværdien er proportional med boligarealet. Så fordeles udgifterne efter ens ejerandel af foreningen, ejer man 5% af foreningens areal skal man indskyde 5% af udgifterne...
Desuden er der jo ikke noget der forhindrer en i låneoptagelse senere, da det eksisterende lån ikke er et man vil kunne opnå igen er der præcis ingen forskel mellem situationen før og efter...

Hvis jeg kunne vælge mellem at købe min andel som den er lige nu og som der er om 2 måneder når det her er gået igennem, så ville jeg altid foretrække den som den bliver, med den meget større fleksibilitet der ligger i at jeg selv kan bestemme belåningen. Ville jeg købe den belånt til skorstenen med variabel rente? Nej da, det ville være meget "modigt", men for en køber med lidt luft i økonomien/2 indtægter/penge på kistebunden er en situation hvor man ikke er tvunget til at forrente en stor mængde relatitvt dyr gæld via boligafgiften så absolut at foretrække...

[4ndelshaveren]

Tror næppe det var gået igennem, hvis alle detaljer var blevet forelagt. Men det finder folk ud af på den hårde måde...

[aratan]

OK, den slags personligheder vil jeg gerne have mig frabedt i en ellers sober debat...

Jeg fremlagde forslaget på vores GF, i alle detaljer, med beregninger på alle elemenenter og svarede på alle spørgsmål som de 35+ fremmødte havde, både de positive og de negative. At antyde at gennemgangen udelod noget er det samme som at sige at jeg er uhæderlig, det vil jeg gerne have mig frabedt...

At du mener at det er en dårlig ide er helt tydeligt, og den holdning respekterer jeg, selvom jeg ikke er enig. Men det giver dig altså ikke carte blanche til at sværte andre til...

[4ndelshaveren]

Vil meget gerne se de beregninger der er foretaget

Urelevant indhold slettet af Jens Arentoft

[Korkia]

4ndelshaveren, det var da nogle temmelig bitre kommentarer du er kommet med gennem de sidste par indlæg. Såvidt jeg kan se har manden talt sageligt for hans foreninges valg og har endda tilbudt at maile hans beregninger til dem som var interesseret (selvfølgelig uden sin egen forenings nøgletal).

Der er absolut intet i denne tråd der retfærdigegøre dine udfald, hvis du har nogle sagelig argumenter så kom med dem, men lad vær med at angribe manden.

Konverteringen af gæld fra foreningen til de enkelte andelshavere er en temmelig individuel ting, at skære over en kam og fraråde alle er nok at gå et skridt for langt. Jeg er enig i, at der er nogle faldgrubber man skal være opmærksom på. Men ved hjælp af uvildig økonomisk rådgivning, burde man kunne få vendt og drejet muligederne for den enkelte forening.

En ting til, det er jo ikke sikkert at foreningen skal betale mere i skat, bare fordi der ikke betales af på renterne. F.eks. kunne huslejen sættes ned, der kunne hensættes større beløb til vedligeholdelse, etc.

[aratan]

Igen ikke et debatniveau jeg ønsker at deltage i, dine personangreb vil jeg gerne være foruden... Dog vil jeg sige at beboerne i min ejendom godt ved hvor jeg bor og jeg har ikke modtaget bebrejdelser endnu...

Til andre læsere, baseret på obligationskursen i skrivende stund og nuværende renteniveau så ser gevinsten således ud:

Årligt merafdrag på eget lån ved samme ydelse: 11.121,66
Årlig ydelsesnedsættelse ved omlægning til afdragsfrit: 25.163,76

heri er indregnet en enkelt ting vi havde overset, nemlig at kursgevinsten ved indfrielse så vidt vi er blevet oplyst er skattepligtig... Efter at skatten på kursgevinsten er betalt så giver det ovenstående gevinster, det er da også en slags penge...

Hvad angår den ekstra selskabsskat pga. bortfald af renteudgifter, så viser en specifik beregning på vores tal faktisk det modsatte, vores skat bliver faktisk nedsat fra omkring 150k om året til ca 20k om året, da den %-del af vores driftsomkostninger der hidrører fra lejere stiger fra 14% til 38%. Dette skyldes at de indkomne indtægter fra boligafgift falder drastisk...

[4ndelshaveren]

Ser ud til at aratan har fået forføgelsesvanvid, fordi han får kritik for sit uigennemtænkte plan.

Det ser ud til at der er gået kuk i beregningerne da de skulle fremlægges for masserne.

1. Man har solgt varen på at de individuelle lån blev optaget afdragsfrit hvorved boligudgiften blev lavere, hvilket er en udsædvanlig dårlig ide. Gælden forbliver den samme i al uendelighed. For de som vælger at afdrage vil boligudgiften blive højere.

2. Foreningens faste lån indfries med beskatning i en tid, hvor renten eksploderer på de variable individuelle lån. Det bliver dyrere end foreningens lån.

3. Det er noget sludder at omkostninger fra lejere pludselig stiger. For hvad? Mere sludder at det skulle kompensere for foreningens renteudgifter.

4. Den højere selskabsskat der skal betales overstiger rentefradraget, så det er en rigtig usmart.

5. Ved renovation og andre uforudsete udgifter skal hver andelshaver i banken og tage tillægslån til høje renter og gebyrer. Det kræver vist noget disciplin at opkræve, hvis foreningen har mange medlemmer.

Hvad har man så fået ud af denne usmarte og snart ulovlige konstruktion?

Svar: En masse andelshavere på afdragsfrie lån, der betaler høje renter. Dertil har man opgivet kursgevinster på det faste lån, nedbringelse af gæld og fået endnu mere beskatning.

Som sagt, det er uigennemtænkt ventrehåndsarbejde.

[aratan]

Ok, det var alligevel meget vrøvl i en post, det skal ikke stå uimodsagt, der kunne jo komme uskyldige forbi og tro på det...

Ad1: Nej, det er solgt på at selvom man beholder samme afdrag på sit lån så sparer man i størrelsesordenen 500-1000,- i boligafgift om måneden. Vælger man individuelt afdragsfrihed er ens besparelse større, man kan selvfølgelig selv vælge om man vil afdrage...

Man får så samtidig den fleksibilitet man måtte ønske, vil man afdrage gør man det, vil man ikke så lader man være... Denne fleksibilitet eksisterer ikke lige nu hvor alle afdrager på det samme lån.

Ad2: "Eksploderer" er dit ord, ikke mit. Siden vi gik i gang med at foreslå dette i foråret er renten steget 0,5%-point. Med den nuværende opnåelige rente på 5,2% (alle beboere jeg har henvist til min bank har opnået denne rente uden de mindste problemer og uden gebyrer/stiftelsesomkostninger ud over tinglysning) er tallene som følger:

Med vores eksakte tal i skrivende stund, og beskatning af kursgevinsten så vil den årlige gevinst være krøbet ned til 1.349,48 hvis renten stiger 2 procentpoint til 7,2%, dette vel at mærke IKKE med afdragsfrihed, men med samme månedlige afdrag som vi har lige nu med det fælles lån...

Kommer renten til at stige så meget? Det er et godt spørgsmål, og svært at spå om. Stiger den mere så koster det, stiger den mindre så vedbliver vi at have en gevinst. Skulle den på en lidt længere tidsskale komme til at falde igen, så bliver gevinsten sørme større...

Hvor meget er eksploderer i din verden? Lad os regne på hvor meget renten skal stige før boligafgiften for en 2V hos os stiger med 1000,- Så skal renten stige til over 10% for at det kommer til at ske....

Ad3: Det har du vist ikke sat dig helt ind i... Driftsomkostningerne til bygningen som helhed stiger ikke, eneste ændringer der er at renteudgifterne bortfalder. til gengæld falder indtægten fra boligafgift mere. I skatteregnskabet får man fradrag i indtægten for den del af driftsudgifterne der hidrører fra udlejningsaktiviteten til ikke-medlemmer. Denne %-del beregnes ved at dividere lejeindtægten med den samlede boligindtægt. Når nu lejeindtægten forbliver det samme og indtægten fra boligafgift falder til lidt over en trediedel, så kommer en større del af driftsudgifterne til at hidrøre fra udlejningsaktiviteten og dermed et større fradrag. Samme indtægt, større fradrag = mindre skat... I vores tilfælde fra 14% afde samlede udgifter som fradrag til 38% af de samlede udgifter som fradrag.

Denne beregning er baseret på vores faktiske tal fra vores netop vedtagne regnskab, og er IKKE grebet ud af den blå luft...

Ad4: Ganske simpelt ikke rigtigt, tilbagevist i Ad3...

Ad5: Hvorhenne står der at eventuelle renoveringer skal financieres ved andelsindskud også? Der er intet til hinder for at renoveringer kan financieres over boligafgiften ved optagelse fa nye lån eller ved opsparing over tid, helt på lige fod med hvordan vi ville gøre det uden denne låneomlægning...
Derudover så er vores valg også begrundet i at vores bygning er stort set 100% renoveret, de ting vi mangler at lave som skal laves indenfor en tidsramme på 10 år betaler vi med kassebeholdningen, men det meste er som sagt allerede lavet... (nye faldstammer, badeværelser, vandrør, radiatorer, tag), så vi føler os på rimelig sikker grund for at der næppe kommer de store udgifter der...

Hvad har man samlet fået ud af denne konstruktion:

En masse andelshavere med lavere boligafgift og fuld fleksibilitet i deres financiering. En masse andelslejligheder som hvis man ønsker at flytte er mere attraktive for købere med penge på lommen og som er billigere at købe for købere som skal låne det hele, og dermed nemmere at sælge. Fordel for alle.

Risikoen er som du er inde på at renten stiger, men der skal som sagt en ret stor stigning til for at det batter noget, i udgangspunktet over 2 %-point for at vi er tilbage på den situation vi er i lige nu...

Summasummarum: Velgennemtænkt forslag som blev vedtaget af vores beboere(som nok ville slå sig lidt i tøjret over at blive kaldt "masserne") med åbne øjne og uden den fordækthed som du insisterer på at skyde mig i skoene...

Jeg har intet imod saglig kritik, hvis der er faktuelle fejl i modellen så hører jeg gerne om det, men personangreb vil jeg stadig gerne have mig frabedt...
Samtidig vil jeg gerne opfordre til at du lige regner lidt på det inden du slynger om dig med påstande om økonomi som ikke begrundes på nogen måde...

[4ndelshaveren]

Sikken en gang vås

Indtægter fra lejeraktivitet er ikke en udgift. Forstår du selv det du skriver eller læser du op med de afledte misforståelser?

Det korte og det lange er at foreningens drift kræver de samme indtægter som før. Andelshaverne skal skyde det samme ind med deres afdragsfrie lån optaget til højere renter. Eneste betydningsfulde ændring er renteudgifterne fra foreningens lån forsvinder i regnskabet og kanaliseres over til andelshaverne i form af personlig rentefradrag. Til gengæld skal foreningen betales selskabsskat af et højere resultat (resultatet før renter og afskrivninger).

Det er også en omgang vrøvl at tage udgangspunkt i renteudvikling fra starten af projektet. Istedet skal der kigges på renten på foreningens nuværende lån 4.3 pct og så renten på et andelsboliglån idag. Hvilken bank er det forresten du snakker om som tager 5.2 pct. Det er meget interessant.

Det er sørgeligt at konstatere at du i kraft af egne interesser helt overser de oplagte huller. Der er gået for meget spekulation i håndteringen og det kan ende ganske galt.

[aratan]

Peg lige på en sætning hvor jeg siger at en indtægt er en udgift?

Det jeg siger er følgende, pindet lidt mere ud:

Når indtægterne fra boligafgifter falder så falder den samlede boligindtægt.
Vi har de samme indtægter som før fra udlejning til ikke-medlemmer.
Vi har samme udgifter som før til ejendommens drift.
Vi får fradrag i skatteregnskabet for en del af disse, nemlig den del der vedrører udlejning til ikke-medlemmer. (Citat fra årsregnskabet: "Der fordeles forholdsmæssigt i forhold til lejeindtægt og samlede boligindtægter inkl. indvendig vedligeholdelse")
Når den samlede indtægt falder markant så bliver den del af driftsudgifterne der kommer fra udlejningsaktivitet større.(Tæller samme, nævner mindre)
Så bliver fradraget større.
Modsat får man også fradrag for den del af de financielle udgifter der hidrører fra udlejning fra ikke-medlemmer, efter samme fordeling.
Det gør fradraget mindre, modsatrettede effekter.

Når jeg sætter vores faktiske tal (som jeg ikke mener jeg skal dele med forummet) ind så bliver vores samlede skattebetaling markant mindre. Det kan du så vælge at tro på eller ej, jeg gætter på at du ikke gør det, men det ændrer altså ikke på fakta...

Sådan er vores regnskab udformet, jeg har ikke lavet det, men hvis jeg substituerer de relevante tal i det indeværende regnskab med de nye tal så får jeg det resultat.

Bortset fra det, hvis vi vitterlig skulle betale selskabsskat af HELE vores indtægt uden fradrag overhovedet (hvilket vi ikke gør nu) så ville vi samlet betale list over 100.000,- Det kan så sammenholdes med den samlede besparelse på renteudgifter som følge af fradraget.

Via realkreditlånet betaler vi 310,- pr kvm i renter, uden fradrag
Til indfrielse af lånet pr d.d. med dagens kursværdi skal vi bruge knap 6000,- pr kvm Til 5,2% og med rentefradrag koster det 212,- pr kvm. Med vores andelsareal bliver det til en årlig besparelse på knap 350.000,- for hele foreningen... Døm selv om det er en god forretning...

banken er Roskilde Bank:

https://www.roskildebank.dk/default.asp ... asp&ID=180

Der står så 4,95%, det må være en fejl da renten steg 0,25 på mit lån i denne uge... Det er derfra jeg har de 5,2%...

Du har for så vidt ret i at renteudviklingen fra starten af projektet for så vidt er uinterressant, det er forskellen mellem den rente der kan opnås nu og den rente vi lige nu betaler på realkreditlånet. Den rente er altså ikke 4,3% i praksis da der ikke er fradrag for renteudgifterne...

Da vi fremsatte forslaget var det faktisk baseret på en rente på 5,8% da det var den rente jeg havde på mit eksisterende andelsbolig lån i min tidligere bank... Og det sagde beboerne som sagt "Ja!" til med åbne øjne...
Forslaget er ydermere sendt til gennemlæsning i regnskabsafdelingen hos vores administrator som heller ikke så problemer i det...

Så beder jeg for 4. gang om at du holder dig til fakta og udelader personangrebene. Til oplysning var dette ikke min ide, jeg har blot været med til at udforme forslaget. Jeg var skeptisk da formanden kom med idden, men blev overbevist da vi regnede på det. Det burde du måske også gøre inden du kommer med flere ubegrundede påstande...

[4ndelshaveren]

Netop lad være med at have forfølgelsesvanvid, når man siger projektet er uigennemtænkt. For fakta taler for dette. Det hele kan koges ned til om det kan betale sig for andelshaver at tage et variabelt lån eller beholde foreningens faste lån.

Til sagen, så har du stadig ikke forstået det du selv skriver. Bla skriver du driftsudgifter i forbindelse med udlejningsaktiviteter...

A. Boligudgiften dækker gæld og en andel af øvrige fællesudgifter, lejeindtægter den anden andel. Nu er boligudgiften væk, dvs den andel der før også dækkede noget af de øvrige driftsomkostninger er væk, altså skal dette finansieres. Da lejeindtægterne er den samme og fællesudgifterne (=driftomkostninger) den samme må det komme via indskud fra andelshaverne fra det individuelle lån til høje variable renter, ellers vil foreningen få et udækket driftsmæssigt hul.

B. Hvad er det for fradrag du taler om med modsatrettede effekter?

C. Ifølge dit link er ÅOP 5,7-9,0 procent for et Andelsboliglån og endnu højere for Andelboligkredit. Bemærk at den billigste sats forudsætter ganske specifikke krav til belåningsgraden. Så alt ialt har du solgt projektet på nogle helt forkerte forudsætninger, der gør det dyrere for andelshaveren. Se det ender galt...


-------------------
AndelsBoligLån

Årlige omkostninger i procent (Standardeksempel)
Andelsboliglån 5,7 - 9,0


AndelsBoligKredit

Årlige omkostninger i procent (Standardeksempel)
Ved 100% udnyttelse 6,1 - 9,4
Ved 50% udnyttelse 6,5 - 9,9
Ved 25% udnyttelse 7,4 - 10,9
------------------------

[aratan]

Ok, så kommer vi nogle vegne, din modstand bygger delvist på en basal misopfattelse af hvordan ideen er skruet sammen...

Ad A: hvem siger noget om at boligudgiften er væk? Den del af boligafgiften der betaler for realkreditlånet er væk, der betales skam stadig boligafgift for resten af driften. Hvis vi betalte for driften af foreningen via belåning så havde du ret, men det er ikke tilfældet... Der ville jeg give dig ret, det ville være hul i hovedet, men det er netop heller ikke det der er tale om... Dit driftsmæssige hul eksisterer ikke, vi har i forslaget netop alene kigget på de økonomiske konsekvenser af låneomlægningen og slet ikke kigget på den samlede boligafgift...

Ad B: jeg kan godt skrive det samme en gang til, men jeg kan altså ikke forklare det tydeligere...

Ad C: Er det i orden at jeg erstatter dine grove generaliseringer med en konkret beregning på min økonomi og dermed indirekte de andre beboeres også?

Lige nu betaler jeg via min boligafgift 310,- i rente pr kvm. Dette er renten efter skat, da jeg ikke kan trække renterne fra.
Efter omlægning betaler jeg 212,- pr kvm efter skat. Det er en forskel på 98,- pr kvm om året, eller 11.564,- om året. Det er min kontante besparelse i hånden efter at jeg vel og mærke har afdraget den samme mængde på gælden, her kigges alene på forrentningen. Det synes jeg er en god forretning????

Det er korrekt at for at opnå den laveste rente skal man opfylde nogle krav, specifikt stilles der krav til belåningsgraden. Dette krav opfylder alle vores beboere efter min bedste overbevisning, idet en markant del af vores andelsværdi er kommet ved en stigning i år som andelshaveren ikke har kunnet belåne forud for dette.

Derudover, så er forslaget præsenteret og "solgt" på et lån på 5,8% i skandiabanken hvor der ikke stilles dette krav om belåningsgrad, der stilles alene et krav om at belåningsgraden max må være 80%.

Der er som sagt 2 ting der kan trække ned i dette billede:

Stigende rente: Hvis renten stiger så forsvinder en del af gevinsten Stiger den mere end 2 %-point forsvinder gevinsten forudsat at man stadig afdrager på gælden.
Stigende skattebetaling: Det er det regnestykke som jeg øjensynlig stadig ikke kan forklare så du forstår det, jeg vil nøjes med at sige at I vores forening er det ikke et problem så vidt vi kan regne.

Du har flere gange henvist til gebyrer i forbindelse med lån, der er i modellen ikke indsat andre gebyrer end tinglysningsafgiften, da det er vores opfattelse at sådanne gebyrer uden problemer kan handles væk eller slet ikke eksisterer. jeg har nu 3 gange i 2 banker optaget sådanne lån, jeg har ikke betalt en krone i gebyrer endnu ud over tinglysning til staten... Ja, udgifterne til tinglysning er indregnet i modellen, de indgår i det lån andelshaveren skal forrente.

Du siger at jeg ikke har forstået mig selv, og nævner driftsudgifter i forbindelse med udlejningsaktiviteter. Hvad er der at misforstå der? Vores forening har nogle samlede udgifter til driften af bygningen, som går til at dække både driften af de lejligheder der bebos af andelshavere og de som lejes ud til ikke-medlemmer, herunder erhverslejemål. Den del af de udgifter der går til at "drive" udlejningsarealet kan trækkes fra i foreningens skattemæssige regnskab. Det er det fradrag du øjensynlig ikke kan få øje på...

Skal jeg bede om for 5. gang at blive fri for de personlige kommentarer om "hvad jeg har gjort" og "hvad jeg forstår"?

[4ndelshaveren]

Hele projektet koges ned ved at se på hvad andelshaverne skal betale i individuel variabel rente sammenholdt med foreningens faste lån på 4.3 procent inkl. bidrag, som du skrev længere oppe.

1. Renten hos Skandiabank er nu 6,5 pct ÅOP så det bliver dyrere end hvis man beholdt foreningens faste lån. Det giver en højere boligudgift efter skat.

2. Uanset fradragene, er foreningens renteudgifter nu væk fra regnskabet (og kanaliseret over i andelshaverens lån), så skattegrundlaget stiger for foreningen. Dvs resultatet før afskrivninger og renter er blevet højere nu hvor renteudgifterne er væk. Der skal med andre ord betales mere i skat.

Punkt 1 og 2 fører til at situationen er markant forværret.

Derudover ændrer du forklaringer hele tiden, først var det Roskilde Bank til 5,2 procent, mens det faktiske er langt højere, nu er det Skandiabank til 5,8 pct, mens det faktisk er 6,5 pct. Så forudsætningerne for jeres beregninger har nu ændret sig dramatisk fra gevinst til tab. Situationen er ikke mere kompliceret end at det kan mærkes på egen krop, når andelshaverne skal finansiere de individuelle lån samt når i skal have lavet regnskab...