Konvertering af gæld fra forening til privat

[aratan]

StefanB, eksisterer der en formel for beregning af ÅOP som man kan benytte på sine egne forudsætninger?

Mvh,

Aratan

[4ndelshaveren]

Det er noget sludder at generalisere for ALLE, fordi man som revisorelev har fået en given rente. Nogen kan forhandle sig frem til gode renter, i modsatte skala kan andre forhandle sig til 11 pct i rente. Det afhænger af risiko og låneprofilen. Det burde være 1 års lektion i kreditrisikovurdering på revisorskolen. For at omstruktureringsmodellen skal være til gavn for ALLE, skal de netop kunne låne til de billigste pengepriser.

Hvor stort er dit lån? Og hvem er din bankrådigver i Roskilde Bank. Vil gerne tage en snak med personen, for at høre om vilkårene for at få ÅOP på 5,25 pct. Det kunne faktisk være interessant for mange. Det er sjældent at en bank nærmest giver gratis lån taget i betragtning af den rente Nationalbanken tager for at låne penge ud til pengeinstitutterne. Eller er der noget som ikke passer?

Mht. årlige satser m.v. i Roskilde Bank, kan jeg oplyse at jeg er 22 år og Revisor, og at jeg har en årlig ÅOP på 5,25 - så jeg forstår slet ikke den diskussion om hvorfor det er så umuligt - de satser bankerne har er selvfølgelig kun vejledende.

100% Andelsindskud, mere end 500.000kr (for at tage udgangspunkt i 4ndelshaverens indlæg tidligere).. Ergo syntes jeg ikke at aratan har et forklaringsproblem, det er nok nærmere dig som har været dårlig til forhandlingerne omkring dit lån

Det er selvsagt en variabel rente på mit lån.

[StefanB]

Hej Aratan,

Jeg har desværre kun en, og den kan jeg ikke sende da den skal forblive internt i firma'et. Mon ikke det er muligt at finde nogen på nettet, men ellers kan du sende en PM og jeg skal være behjælpelig så godt jeg kan.

Til andelshaveren.

Jeg har ikke lyst til at diskutere private anliggender, men kan sagtens tage en kopi hvori det skulle være nemt at se den variable rente på de 5,25% på mit lån som er 850.000kr.

Du har ret i, at mange faktorer spiller ind når vi snakker om den privates muligheder for optagelse af et lån. Dog er det heldigvis sådan, at man i en forening ikke blot gør sådan noget som enkeltman, hvorfor jeg mener dette i aratans tilfælde er fuldstændig irrelevant, da det er blevet godkendt af forsamlingen.

[4ndelshaveren]

Så har du ikke forstået konstruktionen med omstrukturering af fælles gæld til individuel gæld.

En andelshaver skal ud og låne til det ekstraordinære indskud hos sin bankforbindelse til en given rente ud fra risikoprofil og låneprofil.

Der er ikke tale om at drøfte dine private anliggender, hvis vi får navnet på kontaktpersonen hos Roskilde Bank. Det interessante er hvilken kriterier der skal opfyldes for at få lånet til 0,75% under bankens officielle priser. Der skal nok være nogle spidsfindige forklaringer, når vi graver dybere hvorfor de forærer lån væk.

Hej Aratan,

Til andelshaveren.

Jeg har ikke lyst til at diskutere private anliggender, men kan sagtens tage en kopi hvori det skulle være nemt at se den variable rente på de 5,25% på mit lån som er 850.000kr.

Du har ret i, at mange faktorer spiller ind når vi snakker om den privates muligheder for optagelse af et lån. Dog er det heldigvis sådan, at man i en forening ikke blot gør sådan noget som enkeltman, hvorfor jeg mener dette i aratans tilfælde er fuldstændig irrelevant, da det er blevet godkendt af forsamlingen.

[aratan]

4ndelshaveren, følgende faktorer kan eksempelvis medvirke til at bringe ÅOP ned mod den nominelle rente:

Højere lånesum (så er tinglysning og eventuelle stiftelsesomkostninger relativt mindre betydende)
Længere løbetid(samme effekt)
Ingen stiftelseomkostninger ud over tinglysning(ret let at handle væk)
Større lån end der er pant i(banken kan sagtens lave større lån end det bagvedliggende pantebrev, det har jeg eksempelvis, ret let at opnå)
Lav belåningsgrad
Attraktiv kunde sådan helt generelt

Mvh,

Aratan

[Admin. Jens Arentoft]

Der findes en ÅOP-beregner her
http://www.bankinfo.dk/%C3%A5op.asp
http://www.bankinfo.dk/åop.asp

[4ndelshaveren]

De faktorer du nævner er allerede indeholdt i pengepriserne. Uanset lånets størrelse afhænger renten af udnyttelsesgraden jf.

Fakta: Roskilde Bank

Årlige omkostninger i procent
Ved 100% udnyttelse 6,0 - 9,4
Ved 50% udnyttelse 6,5 - 9,9
Ved 25% udnyttelse 7,4 - 11,1

Det er korrekt at man kan forhandle sig frem til en besparelse af stiftelsesomkostningerne, men det er igen individuelt ligesom det svinger om folk skal betale 6 pct eller 11,1 pct i rente. Så når der ikke er sikkerhed for at ALLE andelshavere får en god rente og kan spare stiftelse, så er omstruktureringen heller ikke lige god for alle.

4ndelshaveren, følgende faktorer kan eksempelvis medvirke til at bringe ÅOP ned mod den nominelle rente:

Højere lånesum (så er tinglysning og eventuelle stiftelsesomkostninger relativt mindre betydende)
Længere løbetid(samme effekt)
Ingen stiftelseomkostninger ud over tinglysning(ret let at handle væk)
Større lån end der er pant i(banken kan sagtens lave større lån end det bagvedliggende pantebrev, det har jeg eksempelvis, ret let at opnå)
Lav belåningsgrad
Attraktiv kunde sådan helt generelt

Mvh,

Aratan

[aratan]

Tal for linket.

Den baserer sig på den månedlige ydelse, kender du resourcer som kan beregne ÅOP ud fra enten kvartalsydelser eller pålydende rente?

Mvh,

Aratan

[aratan]

De faktorer du nævner er allerede indeholdt i pengepriserne. Uanset lånets størrelse afhænger renten af udnyttelsesgraden jf.

jeg nævner ikke udnyttelsesgraden på nogen måde, den er kun relevant hvis der er tale om en kredit. Hvis der er tale om et egentligt lån så er udnyttelsesgraden pr. definition 100%.....

Mvh,

Aratan

[aratan]

Det er korrekt at man kan forhandle sig frem til en besparelse af stiftelsesomkostningerne, men det er igen individuelt ligesom det svinger om folk skal betale 6 pct eller 11,1 pct i rente. Så når der ikke er sikkerhed for at ALLE andelshavere får en god rente og kan spare stiftelse, så er omstruktureringen heller ikke lige god for alle.

Det er aldrig blevet hævdet at omlægningen var lige god for alle, blot at den ud fra vores beregninger var en god forretning inden for et givet rentespænd, i dette tilfælde op til ca 7% pålydende rente.

[Beklager de 2 seperate svar, men den sidste del af den citerede post var ikke med da jeg svarede på den første gang...]

[aratan]

Aaarghh, forskel på "citer" og "ændre", dobbeltpost slettet af forfatteren...

[4ndelshaveren]

Men hovsa, hvor havde i glemt at det ikke er alle der kan låne op til det rentespænd. Du siger 10-15 har samme låneprofil som dig. De resterende 40-45 andelshavere har måske en anden profil, hvor nogen kan låne til 11,1%. Så der sidder 10-15 mand, der sparer lidt på omstruktureringen, mens flertallet sidder med en kæmpegæld til høje renter. Blot 1 andelshaver ryger over det de 7 pct i andelsboliglån, så har modellen ikke været særlig gennemtænkt. Desværre sidder der i nogle foreninger nogle egoister, som kun tænker på egne interesser.

[/quote]

Det er aldrig blevet hævdet at omlægningen var lige god for alle, blot at den ud fra vores beregninger var en god forretning inden for et givet rentespænd, i dette tilfælde op til ca 7% pålydende rente.

[Beklager de 2 seperate svar, men den sidste del af den citerede post var ikke med da jeg svarede på den første gang...][/quote]

[StefanB]

Der er ikke tale om at drøfte dine private anliggender, hvis vi får navnet på kontaktpersonen hos Roskilde Bank. Det interessante er hvilken kriterier der skal opfyldes for at få lånet til 0,75% under bankens officielle priser. Der skal nok være nogle spidsfindige forklaringer, når vi graver dybere hvorfor de forærer lån væk.

De "officielle priser" er kun et udtryk for hvad banken tror en given kunde vil skulle betale for lånet. Den kan derfor kun bruges som en indikation for hvad du kan forvente. Jeg betvivler, at der skulle være nogle spidsfindige forklaringer på, hvorfor man kan få det. Det er et simpelt udtryk for, om man er en attraktiv kunde - og som aratan nævner, spiller der her en del faktorer ind - der er ingen tvivl om, at de små lokale banker er mere forhandlingsvillige end de størrere som ex Danske Bank m.fl.

Jeg syntes stadigvæk ikke det er at få foræret noget, - jeg syntes jeg betaler rigeligt hver måned til mit lån. Hvis du ser på branchen generelt og deres regnskaber får du også en pæn indikation om hvordan det går i netop den branche - og det er generelt sagt, og ikke kun lige på det her område.

[4ndelshaveren]

Jeg kan ligeså godt sige det. Det er en stor and og illusion at du kan få et andelsboliglån som er billigere end et realkreditlån. Det holder heller ikke at du ikke kan oplyse din bankrådgivers navn, da jeg vil præsentere mig som en som har fået "bankrådgivers navn" anbefalet på grund af de gode renter...:)

Det har vi taget. Nogen kan forhandle en pris andre ikke. Ergo vil en omstrukturering ikke stille alle lige. I den gamle model betaler ALLE lige meget.

[aratan]

Ah, så nærmer vi os pudlens kerne...

Der er indtil d.d. ikke en eneste som har nævnt at alle skulle stilles lige...(før du bringer det op i dag...)

Hvis alle kan opnå en fordel så er det i min optik ligegyldigt om fordelen er ens for alle... Jeg bliver ikke fattigere af at min nabo opnår en endnu større besparelse end jeg gør... Jeg bliver derinod rigere af at jeg opnår en besparelse. Alle vinder, ingen taber...

I vores tilfælde har vi(de organiserende medlemmer af min forening) endda prøvet at hjælpe så mange som muligt til at opnå gode forhold. Hvis jeg henviser naboen til min bankrådgiver og fortæller samme nabo i detaljer hvad min aftale går ud på, så er det ulig sværere for banken at sige nej til samme forhold...

At StefanB ikke vil oplyse sin bankrådgivers navn det kan jeg sagtens sympatisere med, jeg opgiver heller ikke min... Det er der flere grunde til, af de væsentlige kan nævnes:

Jeg er mestendels anonym her, mine holdninger er offentlige, men min identitet er ikke.
Jeg har oplevet nogle (synes jeg) væsentlige personangreb her, dem vil jeg ikke risikere at udsætte min bankrådgiver for.

Du siger at det er en illusion at opnå et andelsboliglån som er billigere end et realkreditlån. Hvis man kunne optage individuelle realkreditlån i sin andel så havde du selvklart ret. men realkreditlån kan(i forbindelse med andelsforeninger) altså kun opnås af foreningen som helhed og dermed er de intrinsisk dyrere end individuelle lån som følge af den manglende rentefradragsret. Det er hele kernen i denne konstruktion...

Mvh,

Aratan

[4ndelshaveren]

Det er en start at du erkender at omstruktureringens formål ikke skal stille alle andelshaverne bedre eller mindst ligeså godt som før. Det bekræfter at konstruktionen er en falliterklæring og fiasko som forudsagt. Nu kommer sandheden vist på bordet.

Du bliver ikke fattigere, men det gør den andelshaver der skal låne til 11,1 %. Så forkert, nogen vinder lidt mange taber meget.

Hvordan hjælper man sin nabo, som har en anden risikoprofil? Du har vist ikke forstået at det er banken som kreditvurderer.

Du vrøvler igen og selvmodsiger dine tidligere indlæg omkring sammenligning mellem gamle model og ny model. I den gamle låner foreningen med realkredit, i den nye låner de med et personligt lån til det ekstraordinære indskud. Så enhver med nogenlunde tankevirksomhed kan se at man skal sammenligne de to renter. Men det virker ikke til at kompetence har været nøgleordet hos jer.

Hvis man ikke kan give oplysninger om hvor fantasirenterne kan fås, så skjuler man noget og er en fupmager. Pænt af dig at passe på rådgiveren men han vil nok gerne have flere kunder i butikken. Men i er vel bange for at det ikke holder hjem.

Det viser den sandhed du lige har fremlagt. Kernen i konstruktionen er at nogle andelshavere, der taber penge har ret til at kræve økonomisk erstatning hos konstruktionens bagmænd. Det kan kun opfordres at man laver et søgsmål, da man er lokket i fælden under af falske forudsætninger. Så en opfordring herfra.
De skal nok komme efterhånden som folk får regningen.

Ah, så nærmer vi os pudlens kerne...

Der er indtil d.d. ikke en eneste som har nævnt at alle skulle stilles lige...(før du bringer det op i dag...)

Hvis alle kan opnå en fordel så er det i min optik ligegyldigt om fordelen er ens for alle... Jeg bliver ikke fattigere af at min nabo opnår en endnu større besparelse end jeg gør... Jeg bliver derinod rigere af at jeg opnår en besparelse. Alle vinder, ingen taber...

I vores tilfælde har vi(de organiserende medlemmer af min forening) endda prøvet at hjælpe så mange som muligt til at opnå gode forhold. Hvis jeg henviser naboen til min bankrådgiver og fortæller samme nabo i detaljer hvad min aftale går ud på, så er det ulig sværere for banken at sige nej til samme forhold...

At StefanB ikke vil oplyse sin bankrådgivers navn det kan jeg sagtens sympatisere med, jeg opgiver heller ikke min... Det er der flere grunde til, af de væsentlige kan nævnes:

Jeg er mestendels anonym her, mine holdninger er offentlige, men min identitet er ikke.
Jeg har oplevet nogle (synes jeg) væsentlige personangreb her, dem vil jeg ikke risikere at udsætte min bankrådgiver for.

Du siger at det er en illusion at opnå et andelsboliglån som er billigere end et realkreditlån. Hvis man kunne optage individuelle realkreditlån i sin andel så havde du selvklart ret. men realkreditlån kan(i forbindelse med andelsforeninger) altså kun opnås af foreningen som helhed og dermed er de intrinsisk dyrere end individuelle lån som følge af den manglende rentefradragsret. Det er hele kernen i denne konstruktion...

Mvh,

Aratan

[Admin. Jens Arentoft]

Du vrøvler igen

Aratan vrøvler ikke, men til gengæld har du (4ndelshaveren) et ubehageligt sprogbrug som jeg tidligere har påtalt i denne tråd.
Du er nu tildelt en advarsel - næste gang er det ud.

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... =9438#9438

[4ndelshaveren]

Nu får man også advarsler for at stille kritiske spørgsmål, nu hvor sandheden omkring omstruktureringen kommer frem, at det ikke stiller ALLE andelshaver bedre end før projektet. Aratan kan blot svare på det der spørges om, istedet for at forvirre forum.

Hvori indeholder undertegnedes indlæg jf. retningslinierne

Citat: "Du vedkender dig også ikke at skrive indlæg der indeholder skældsord, pornografiske, vulgære, bagtalene, hadefulde, truende, seksuelt-orienterede eller andre ord/vendinger som strider mod gældende lovgivning. Såfremt dette konstateres, kan det føre til at du øjeblikkeligt og permanent udelukkes fra forummet"

Du har nu ialt 1 advarsler; hvis du på en eller anden måde får mere end 10 vil din konto blive blokeret.

Kan i hygge jer.

Du vrøvler igen

Aratan vrøvler ikke, men til gengæld har du (4ndelshaveren) et ubehageligt sprogbrug som jeg tidligere har påtalt i denne tråd.
Du er nu tildelt en advarsel - næste gang er det ud.

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... =9438#9438

[Korkia]

4ndelshaveren, igen fordrejer du hvad der er blevet skrevet. Læs lige arentofts post igen - du får jo ikke en advarsel for dine spørgsmål (hvor end vrøvlet de er), men for dit sprogbrug, som flere gange bliver ubehageligt.

Så snak pænt, så vi kan få nogle ordentlige diskussioner.

[StefanB]

Hvis man ikke kan give oplysninger om hvor fantasirenterne kan fås, så skjuler man noget og er en fupmager. Pænt af dig at passe på rådgiveren men han vil nok gerne have flere kunder i butikken. Men i er vel bange for at det ikke holder hjem.

Forhåbentligt vil forretningsgangene i disse størrere banker ikke afvige væsentligt fra hinanden - det er min erfaring -, hvorfor du pånær marginale forskelle alligevel vil være på samme ÅOP niveau.

Selvfølgelig kan det være godt at shoppe rundt, og man kan være heldig, men af forskellige grunde vælger jeg ikke at udlevere min bankrådgivers navn, hvertfald ikke med den tone som dette board, især i denne tråd, har været båret præg af.

[4ndelshaveren]

StefanB


Hvis 5,25% var en reel mulighed hos Roskilde Bank, så havde banken selfølig lagt det ud på hjemmesiden. De vil således være Nordens billigste bank på et variabel lån. Er det ikke fantastisk??? Masser af publicity. Men hvorfor har de mon dette,

Fakta: Roskilde Bank, andelsboliglån

Årlige omkostninger i procent
Ved 100% udnyttelse 6,0 - 9,4
Ved 50% udnyttelse 6,5 - 9,9
Ved 25% udnyttelse 7,4 - 11,1

Fantasirenterne er fantasi. Kender udmærket banksektoren og dens rentemarginaler, men vil se på noget dokumentation fra StefanB og aratan. Den kan i ikke give og det stemmer fint med virkeligheden.

Summasummarum. Vi har fået nogle kendsgerninger på bordet.

Aratans forenings omstrukturerering skal IKKE stille alle lige. Nogen må betale en højere regning end før som følge af personlige lån til højere renter end foreningens realkreditlån. Hele essensen i den oprindelige diskussion er hermed fremlagt og undertegnede har haft ret fra dag 1. Finale.

[StefanB]

Til andelshaveren.

Jeg har allerede fortalt, at jeg til enhver tid gerne skal give et eksemplar af min aftale med Roskilde Bank, samt uploade denne hvori du kan se min ÅOP på de 5,25%. Det er i sig selv rigelig dokumentation for at kunne bruges som fakta.

At der er folk som er naive nok, og tror man "kun" kan nøjes med de årlige omkostninger som bankerne oplyser på deres hjemmesider, fortæller blot hvorfor de skovler pengene ind i disse tider.

Der er selvsagt flere grunde til at bankerne oplyser disse estimates af ÅOP, og dem kender jeg særdeles præcist men af arbejdsmæssige grunde kan jeg ikke gå i yderligere detaljer.

Da jeg selv er i et team der revidere en af Danmarks største banker, tror jeg, at jeg ved hvad jeg siger, når jeg siger at forretningsgangene i stor stil er ens i de forskellige store banker.

Aratan har på intet tidspunkt argumenteret for at en omstrukturereing af foreningens lån skulle lige stille alle, men blot argumenteret for, at alle - i forskellige grader - vil få noget ud af det såfald deres ÅOP var inden for et rimeligt niveau. Derfor mener jeg det er unødvendigt du skriver det igen og igen, fordi det har intet med sagens kerne at gøre.

[aratan]

4ndelshaveren, den eneste del af din sidste post som er rigtig er at vores omstrukturering ikke stilede mod at stille alle ens, den stilede derimod at stille alle BEDRE end før... Forklar mig lige hvorfor det er et problem at min nabo måtte få en mindre fordel end jeg får, blot han får en fordel set i forhold til sin hidtidige situation....

Du har følgende faktuelle fejl derudover:

Den citerede liste over ÅOP er ikke for et andelsboliglån, men for en andelsboligkredit. Det er helt forskellige produkter, eksempelvis er begrebet udnyttelsesgrad ikke relevant ved et lån, da det pr definition er udnyttet 100% Hvis du lige gider citere rigtigt så angives der ÅOP på 6,2-9,6% ved et egentligt lån ved de angivne standardbetingelser. Men det er selvfølgelig ikke nær så dramatisk da der så ikke kan råbes op om 11% lån og andre skræmmekampagner...

Du beder om dokumentation... Hvordan forestiller du dig lige at det gøres, skal jeg bare sende dig en fotokopi af mit sidste kontoudtog, eller vil du bare have koden til min netbank så du selv kan kigge??? Mit bud er at jeg ikke vil være i stand til atgive dig dokumentation som du vil acceptere, da du allerede har besluttet for dig selv at jeg ikke taler sandt... Jeg vil lade det være op til de resterende læsere selv at bedømme om der er sandhedsværdi i mine udsagn.

Iøvrigt, bemærk lige følgende kuriøsum. nedenstående er et citat fra din første post i denne tråd:

Modellen er så vidt økonomisk fornuftigt, hvis andelshaver kan opnå en bedre rente end den som foreningen allerede har. Det lader til at være tilfældet, idet andelshaver får en 33 pct i rabat (rentefradrag) ved at optage et lån svarende til hans/hendes andel af gælden i foreningen.

Regnestykke:

Renter efter skat for andelshaver: 0,67xrente på ab lån
Renter forening (realkredit): 5-6 pct.

Hvis renten på andelsboliglån er 5-6 pct , sparer man altså 33 pct ved at lave denne manøvre.

Der vil stadig være fællesudgifter.

Til at starte med havde du ikke så meget mod selve modellen, men det var selvfølgelig inden du besluttede at jeg var utroværdig og en "fupmager"...

Jeg står ved min konklusion:

Andelshaverne i min forening har alle opnået en markant økonomisk fordel ved at have omlagt foreningens fælles lån til individuelle lån. Ud over den givne fordel så har alle opnået en markant grad af fleksibilitet uden merudgift, en række fordele som jeg rent faktisk mener er af større værdi end den rent kontante besparelse. At andelshaverne er enige i dette ses af forslaget blev vedtaget med markant flertal...

Mvh,

Aratan