nedbrigelse af andelskrone ved skattefri "udlodning&quo

Spørgsmål og svar bedes placeret i den af nedenstående kategorier som passer bedst.
Indlæg placeres kun i Diverse-kategorien hvis der ikke findes en anden passende kategori.
Der kan stilles generelle andelsbolig-spørgsmål til besvarelse af sitets øvrige brugere. Spørgsmål som kræver detaljeret indsigt i en konkret sag, kan ikke forventes besvaret.
Kig først om et lignende spørgsmål er besvaret i et af de over 12.000 indlæg der tidligere er skrevet.
BRUG GERNE SØGEFUNKTIONEN.

nedbrigelse af andelskrone ved skattefri "udlodning&quo

Indlægaf miho » 17/09/2007 15:03

hej alle

Jeg er formand for en lille andelsforening, som efterhånden har oparbejdet en forholdvis stor friværdi. Det virker efterhånden, at de høje indskud skræmmer evt. købere væk. Derfor kom jeg til at tænke på, om andelsboligforeninger på en generalforsamling kan beslutte, at optage ekstra gæld (udvidde passiverne), og udbetale provenuet skattefrit til andelshaverne?

et meget forenklet eksempel :

NU:
Ejendommens værdi: 50mio
Gæld 20 mio
"friværdi" 30 mio
fordelings tal 1500 m2
andelskrone 20.000 m2

Efter gældsoptagelse:
Ejendommens værdi 50mio
Gæld 35mio
Ny andelskrone 10.000 m2

Forskellen udbetales (10.000 pr. m2) i forhold til fordelingstallet.

Fidusen ligger naturligvis i, at en 100m2 nu "kun" koster 1.000.000 i stedet for 2.000.000, hvilket måske for nogen virker mere attraktivt - selv om det naturligvis bare er en omrokering af tallene. Selvfølgelig stiger boligafgiften proportionalt, og der er selvfølgelig problematikken med det manglende rentefradrag for den enkelte andelshaver, risici i forbindelse med fald i ejendomspriserne, og forøget renterisiko osv osv.

Men lad os nu lige bare antage for et øjeblik, rent teoretisk, at folk af den ene eller anden årsag, hellere vil betale 1.000.000 kr i andelsværdi og betale 9.500 i mdr. - end at betale 2.000.000 og sidde for 4.500 (igen stærkt forenklede tal). Jeg er godt klar over, at det bare er at flytte gæld, og det er ikke noget jeg overvejer - men er bare nysgerrig om den holder rent skattemæssigt? Eller er i konflikt med andre regler?

Er der nogen, der har nogen gode bud?

PFT.
Michael
miho
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 27/07/2007 11:07

Indlægaf Peter » 17/09/2007 15:40

Jeg kan ikke lige finde en passende kilde, men jeg mener at det har været sådan, at udlodning til andelshaverne er skattepligtigt, og derfor en dårlig ide.

En anden mulighed er at lade foreningen optage et gradvist nedsparingslån, der bruges til at nedbringe boligafgiften. Det er skattefrit iflg. http://www.ejendomsadministration.nu/sk ... afgift.htm

Det vil langsomt trække andelsværdien nedad (alt andet lige), og med en meget lav boligafgift vil andelen måske synes mere attraktiv i nogle køberes øjne.

Som du selv skriver er det selvfølglig bare en omrokering af tallene. Ren salgspsykologi :smile3:

Overvej i øvrigt konsekvenserne for andelshavere, der modtager boligsikring/boligstøtte/boligydelse (fx pensionister), samt andelshavere, der lejer et værelse ud, hvor det skattefrie bundfradrag formindskes, når boligafgiften sænkes. (At det har konsekvenser for disse 2 grupper er i øvrigt et symptom på at reglerne er tåbligt skruet sammen)

http://www.nykredit.dk/informationsSide ... gslaan.xml
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf skjoth » 17/09/2007 20:15

I vores forening gennemgik en revisor sidste år forskellige økonomiske modeller. "Udlodning af friværdi" blev kort gennemgået. Revisor erklærede metoden for beskatningspligtig og derfor relativ uinteressant.
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf AB KBH 2100 » 17/09/2007 21:42

Modellen er efter min opfattelse ikke god.

Dels beskattes udlodningen, medmindre den selvfølgelig kommer gradvis som fri husleje. Men så gør det manglende rentefradrag, som foreningen typisk har på renter af gæld, det til en dyrere fornøjelse på længere sigt, at bebo andelen.

Så proportionaliteten mellem indskud og løbende ydelse på foreningens lån findes kun i det omfang, at foreningen har betydelige indtægter den kan fradrage, f.eks. i form af erhvervslejeindtægter. Men det er nok de færreste foreninger, der så store indtægter, at de kan nedspare i større stil.

Men selvfølgelig så er der jo mange mennesker, som tænker kortsigtet. Og det er nok ikke sidste gang, vi ser at et sminket lig kan sælges. :smile2:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf skjoth » 18/09/2007 07:35

Nogle af dine potentielle andelskøbere skræmmes vel væk pga. at de ikke har råd til at købe andelsboliger i din forening.
At du udloder friværdi vil bare gøre problemet større for den gruppe og ikke hjælpe på dit problem.

Hvis det helt generelt er for dyrt at bo i din forening for dine potentielle købere, så har du nok kun en model: nedsparingslån, som også har ulemper. Se bl.a Peters indlæg.

Alt i alt. Værdistigninger i andelsboligsektoren har gjort det dyrere at købe og bo i andelsbolig. Dermed bliver gruppen af mennesker som kan købe andelsboligerne mindre (forudsat de ikke har opsparing osv...).
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf AB KBH 2100 » 18/09/2007 09:10

Ja problemet med nogle andelsforeninger er jo, at de er for dyre på deres driftsomkostninger i forhold til ejerforeninger, fordi der ikke rigtig er den samme direkte motivation for at gøre tingene selv, som der jo er i ejerboligerne.

Når Andelsboliger så også indskudsmæssigt når ejerboligerne, så falder interessen selvfølgelig for de dårligt drevne andelsboliger.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf miho » 18/09/2007 11:20

hej igen

Takker for de gode indspark.

Som sagt var det mest af akademisk interesse, om det kunne gøres skattefrit.

Jeg havde ikke lige hørt om den mulighed for nedsparingslån, men det er ikke ligefrem aktuelt i vores forening. Vi har en forholdsvis lav boligafgift som det er nu, så der er ikke noget behov for at sænke den. Men tak for tippet Peter.

AB KBH2100 : jeg forstår ikke lige din kommentar omkring et sminket lig? Kan du ikke lige uddybe den? Og vi har altså en temmelig veldrevet andelsforening, når jeg selv skal sige det :smile5: - jeg kan ikke lige se hvad det har med sagen at gøre?

Skjoth: Ja, nu skal vi naturligvis ikke gøre det til et problem at andelsboliger er kommet op i et mere realistisk leje - men som du skriver indskrænker det jo utvivlsomt feltet af potentielle købere.

Vores andelsboligforening er formentligt hverken billigere eller dyrere, eller bedre eller dårligere drevet end gennemsnittet. Mit udgangspunkt for mit er, at jeg flere gange har oplevet folk spørger "hvad koster din lejlighed", når de hører jeg bor i en andelsbolig. Når jeg så siger ca. 2mio så vender folk det hvide ud af øjnene, og siger "ov, det var dyrt". Når jeg så går ind i en længere forklaring om friværdi, drift af ejendommen, gennemsnitlige kvadratmeter priser og månedlig husleje, så synes de fleste, at det lyder rimeligt nok.
Så det er nok samme psykologiske tankegang der ligger bag, at folk synes det et billigere at leje en vaskemaskine hos L'easy til 249 pr. måned i flere år, i stedet for at købe den kontant til f.eks. 5.000,- Analogt vil nogen måske hellere bede banken om et lån på 1 mio i stedet for et lån på 2 mio, selvom den månedlige boligydelse er billigere? Bare en tanke.

Men prisen er jo prisen uanset hvordan man skruer det sammen :smile2:
miho
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 27/07/2007 11:07

Indlægaf AB KBH 2100 » 18/09/2007 20:51

miho skrev:
AB KBH2100 : jeg forstår ikke lige din kommentar omkring et sminket lig? Kan du ikke lige uddybe den? Og vi har altså en temmelig veldrevet andelsforening, når jeg selv skal sige det :smile5: - jeg kan ikke lige se hvad det har med sagen at gøre?

...

Så det er nok samme psykologiske tankegang der ligger bag, at folk synes det et billigere at leje en vaskemaskine hos L'easy

...

Men prisen er jo prisen uanset hvordan man skruer det sammen :smile2:


Du er jo selv inde på det. Nogle mennesker gider ikke besværet med at sætte sig ind i tingene.

Så ovenstående bemærkning om, at det nok ikke er sidste gang, at et sminket lig kan sælges, var bare min konstatering af, at der er købere som vil hoppe på en dårlig gældstruktur, ligesom der er kunder, der køber hos L`easy, selv om det er dobbelt så dyrt.

At de så finder ud af senere at "Peter leverer uden at det virker", det er en anden historie.

Er dog stadig lidt i tvivl, om du forstår, hvad jeg mener, når du siger prisen er prisen uanset, hvordan man skruer den sammen. For det er jo netop ikke korrekt set over lånets levetid. Prisen eller ydelsen (rentebetalingen) er jo netop højere, hvis andelsforeningen har gælden.

Dette fordi andelsforeningen jo sjældent har rentefradrag. Mens andelshaver jo typisk har indtægter, som han kan trække fra i.

Mødte selv argumentet på min generalforsamling, hvor en andelshaver mente at det var gratis for andelsbeboerne, hvis det var andelsforeningen, som optog lån og finansierede altaner. Men det er jo netop ikke gratis. For lånet skal jo betales tilbage. Nu bare uden rentefradrag, hvilket vil gøre det dyrere på længere sigt. Men igen nogle mennesker foretrækker L´easy :smile10:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Diverse spørgsmål og svar om andelsboliger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 9 gæster

cron