Havnet i en uheldig situation

Spørgsmål og svar bedes placeret i den af nedenstående kategorier som passer bedst.
Indlæg placeres kun i Diverse-kategorien hvis der ikke findes en anden passende kategori.
Der kan stilles generelle andelsbolig-spørgsmål til besvarelse af sitets øvrige brugere. Spørgsmål som kræver detaljeret indsigt i en konkret sag, kan ikke forventes besvaret.
Kig først om et lignende spørgsmål er besvaret i et af de over 12.000 indlæg der tidligere er skrevet.
BRUG GERNE SØGEFUNKTIONEN.

Havnet i en uheldig situation

Indlægaf Simons » 2/12/2007 00:42

I sommer købte min kæreste og jeg en 124 kvm stor andel på indre Vesterbro i København. Købsprisen var 825.000 og boligudgiften per måned er 9.500. Vi vidste godt at det var en dyrere en af slagsen, men vi ville gerne købe den alligevel, da vi blev glade for den og den dækkede vores behov. Foreningens regnskab ser iøvrigt også nogenlunde fornuftigt ud, selvom der er nogle store lån.

Nu står vi af private årsager og vil flytte fra den igen. Vi har uden held haft den til salg i et par uger til den pris vi selv købte den til, hvorefter jeg er blevet bange for, at vi ikke kan sælge den.
Mit dilemma er nu om vi vil realisere et tab ved at sætte prisen ned for at sælge, og i så fald hvor stort et tab vi skal acceptere?
Hvis vi er nød til at sætte den >100.000 kroner ned, har vi mere lyst til at forsøge og fremleje den ud i en periode og prøve igen om et eller to år i håb om på den måde at minimere vores tab. Det er svært at spå, især om fremtiden, men ville det være fornuftigt at fremleje eller skal vi hellere ærgre os gule og grønne og realisere vores tab nu?

Mvh Simon
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf Simons » 2/12/2007 01:04

I forlængelse af ovennævnte: Hvordan kan jeg regne ud, hvad jeg må fremleje vores andelslejlighed ud til? Jeg har hørt, at der på mystisk vis er forskellige regler, hvis man lejer ud til et firma og ikke en privatperson?
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf Simons » 2/12/2007 01:06

Og møbleret/ikke-møbleret?
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Re: Havnet i en uheldig situation

Indlægaf Løvendahl » 2/12/2007 16:50

Hvilken regnskabsmetode bruger din andelsforening?
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Simons » 2/12/2007 22:05

Mener du værdibereging? De bruger valuarvurdering.
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/12/2007 14:32

Den kommer du til tabe stort set hele indskuddet på. For 9500 kr kan man få en dejlig lejelejlighed på Islands Brygge og ikke skal tænke på at have penge op af lommen. Andelen koster over 3 mio. sammenlagt. Du var vist også advaret i sin tid.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Re: Havnet i en uheldig situation

Indlægaf Løvendahl » 3/12/2007 17:15

Jeg har beregnet jeres bolig til at have en værdi på ca. 2,8 mil, og da andelsboligerne normalt handles 20% under prisen i forhold ejerlejligheder, skulle en tilsvarende ejerlejlighed på 124 m2 koste ca. 3,4 mil. Hvis en tilsvarende ejerlejlighed koster ca. 3 mil, så kunne noget tyde på, at I har købt andelen for dyrt. Derfor er I nød til at begrænse jeres tab. Renten har ikke ændret sig siden juni, hvor den steg 0,25% - Og dette tyder på, at jeres andel trods prisen, forsat kan sælges til den rette køber. Det er ikke økonomisk umuligt.

Desværre falder lejlighedspriserne i Kbh., og da I har nogle ret store fællesudgifter på 9.500,- som ikke er fradragsberettigede, som en tilsvarende udgift på et realkreditlån ville være, er udlejning måske muligheden indtil den rette køber kommer.

I må gerne tage mere for en lejlighed, når den er udlejet møbleret, men tal med LL ( Lejernes Landsorganisation), så I ikke kommer til at tage en leje, I måske senere kan blive dømt til at betale tilbage.

Valuarmetoden følger markedsprisen, og de andelsforeninger, som følger denne metode skal ofte i forbindelse med regnskabsafslutningen have genvurderet ejendommen. Dette kan betyde, at I måske indenfor en begrænset periode kan blive tvunget til, at maksimalprisen nedsættes.

Hvis det, undskyld mig udtrykket, ”kun” koster jer 50.000 om året med en lejer i andelsboligen, kan det jo godt betale sig at vente op til flere år, i stedet for at indkassere en salgspris, som ligger flere 100.000,- kr. under jeres købspris.

Tal med jeres bankrådgiver, så han kan henvise jer til en rådgiver i tabsbegrænsning. Jeres bank vil nok have en interesse deri, da de også er med i samme båd.

Og husk, at et rentefald, (er lige sket i USA), igen ville kunne vende markedet!

De bedste hilsner

Løvendahl
Senest rettet af Løvendahl 3/12/2007 23:58, rettet i alt 1 gang.
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Simons » 3/12/2007 20:43

4ndelshaveren skrev:Den kommer du til tabe stort set hele indskuddet på. For 9500 kr kan man få en dejlig lejelejlighed på Islands Brygge og ikke skal tænke på at have penge op af lommen. Andelen koster over 3 mio. sammenlagt. Du var vist også advaret i sin tid.


Andel- og lejelejligheder er 2 forskellige boformer. Svært at sammenligne umiddelbart.
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/12/2007 22:34

Forskellen er nu ikke så stor, eftersom andelsboliger vurderes som boligudlejningsejendomme. For den enkelte som skal have tag over hovedet er det størrelsen på den månedlige husleje/boligudgift som afgør hvad der vælges. Med et lån på 825.000 kr + boligudgift på 9500 kr ser det ikke så attraktivt ud. Det er selfølig en uheldig situation, men den kan blive meget svær at komme af med.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Løvendahl » 3/12/2007 23:44

Hej 4ndelshaveren

Det er ikke alle andelsboliger, som vurderes som udlejningsejendomme, som du skriver alle bliver gjort. Simons har jo allerede skrevet, at hans vurderes efter valuarmetoden, så det er efter markedsprisen og ikke den offentlige vurdering, at prisen bliver fastsat, hvilket kan være meget forskellige priser.
Jeg tror alle ved, at priserne på lejligheder er på vej ned i storbyerne. Der er en reel risiko for, at Simons kan tabe penge på sin andelsbolig. Har du en idé, som kan begrænse hans tab?

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/12/2007 00:50

Løvendal

Det må være noget nyt at en valuar ikke vurderer andelsboliger som handelsværdien af udlejningsejendomme. Sig mig, hvornår sætter du dig ind i de ting du skriver? For det er misinformation i stor stil. Hvilken metode/vurderingsgrundlag bruger valuaren da som markedspris ?

Tror du ikke liiiiiiiiiiiiige du skal holde en pause med misinformationerne. De bliver mere reglen end undtagelsen.

Simon må tage tabet eller fremleje den til lavere end hvad han betaler i boligudgift jf Lejeloven. :smile24:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 4/12/2007 17:28

Løvendahl,

Det offentlige skal vurdere en andelsejendom til markedsprisen SOM UDLEJNINGSEJENDOM.

Valuaren skal vurdere en andelsejendom til markedsprisen SOM UDLEJNINGSEJENDOM.

Valuaren skal altså gøre præcis det samme som vurderingsmyndighederne - valuaren sætter sig blot bedre ind i vurderingsobjektet og markedet.

INGEN af disse skal vurdere markedsprisen som ejerbolig, eller som den pris, en veloplyst andelskøber ville være villig til at betale (den egentlige markedspris)

Huslejereguleringen på ældre udlejningsejendomme holder markedspriserne nede, og det påvirker også ældre andelsejendomme, da de skal vurderes på samme måde.

At der kan findes eksempler på fejlvurderinger (enten meget høje eller meget lave) ændrer ikke på ovenstående.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Bentzen » 4/12/2007 21:20

Måske er det relevant at huske Simons på, lige at tjekke vedtægter, om fremleje er en mulighed?

Nu er jeg ligesom bedst til at deltage i debat om bløde værdier - og en bolig på Vestrebro, er det ikke lidt liebhaveragtigt sted at bo i København? Altså noget med at have tålmodighed og vente på de købere, der "for enhver pris vil bo på Vesterbro"? Der må da findes købere som Simons, der altså bare VIL bo på adressen. Om at kunne opnå prisen er måske et spørgsmål om, hvor desperat man er for at sælge hurtigt? I sin tid var mit hus til salg (i sønderjylland) i 1,5 år fordi jeg bare ville have prisen, og den fik jeg så også. Til gengæld købte jeg min nuværende andelsbolig til prisen, fordi jeg bare VILLE bo i dette hus.
Bentzen
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 20/05/2007 11:29
Geografisk sted: Kolding

Re: Havnet i en uheldig situation

Indlægaf Løvendahl » 5/12/2007 00:46

4andelshaveren skriver citat: ”andelsboliger vurderes som boligudlejningsejendomme.” Det jeg gør opmærksom på er, at sådan en sætning er meget unuanceret. Det er derfor fuldstændigt korrekt, når jeg skriver : Det er ikke alle andelsboliger, som vurderes som udlejningsejendomme”.

Jeg håber ikke det kommer som en overraskelse, at andelsboliger kan vurderes til anskaffelsesprisen, og dette har intet med en vurdering som boligudlejningsejendomme at gøre!

Peter, som har en pæn sober tone, og i modsætning til 4ndelshaveren ikke bliver personlig skriver: ”Det offentlige skal vurdere en andelsejendom til markedsprisen SOM UDLEJNINGSEJENDOM.”

Det er også forkert. Det offentlige, som jeg i dette tilfælde kan oplyse er SKAT, sætter en ejendomsværdi (kontantværdien), hvad de skønner ejendommen er værd i handel og vandel, med diverse reguleringer efter lov om vurdering efter landets faste ejendomme. Og til denne kontantværdi kommer der ikke et fradrag eller tillæg, fordi ejendommen bruges som udlejningsejendom, er en stor ejerbolig, eller har specielle gunstige kommunale lån. Så i stedet for at bruge store bogstaver, som eneste argument til at overbevise læseren, så henvis til en kilde. Min kilde er andelsboliglovens § 5, stk. 2. Hvad er din?

Simons andelsforening og dermed hans indskud, bliver vurderet efter den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Og det var det jeg påpegede, at jeg havde spurgt ham om i starten. Det jeg efterfølgende gør Simons opmærksom på er, at hans andelsforening reguleres i takt til markedsprisen for fast ejendom. Og hvad er så fast ejendom? Det er alle matrikulerede grundstykker. Er der en ejendom på denne grund bliver den vurderet med.

Falder markedsprisen på fast ejendom, falder prisen også på andelsboliger, som vurderes efter den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Og lad os så lige slå fast, at der senest hver 18 måned skal foreligge en ny valuarvurdering på andelsboliger, som vurderes efter den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Hvis den nye vurdering gør ejendommen mindre værd, og Simons andel bliver værdiansat til 400.000,- i stedet for 825.000,-, kan det blive meget svært at sælge den til 825.000,- . I en sådan situation, skal Simons overveje, om han vil tage mindre for den.

Bentzen har en vigtig pointe, at Simons først skal kontrollere vedtægten for fremgangsmåden ved udlejning – helt enig!

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Havnet i en uheldig situation

Indlægaf Peter » 5/12/2007 20:11

Løvendahl skrev:Peter, som har en pæn sober tone, og i modsætning til 4ndelshaveren ikke bliver personlig skriver: ”Det offentlige skal vurdere en andelsejendom til markedsprisen SOM UDLEJNINGSEJENDOM.”

Det er også forkert. Det offentlige, som jeg i dette tilfælde kan oplyse er SKAT, sætter en ejendomsværdi (kontantværdien), hvad de skønner ejendommen er værd i handel og vandel, med diverse reguleringer efter lov om vurdering efter landets faste ejendomme. Og til denne kontantværdi kommer der ikke et fradrag eller tillæg, fordi ejendommen bruges som udlejningsejendom, er en stor ejerbolig, eller har specielle gunstige kommunale lån. Så i stedet for at bruge store bogstaver, som eneste argument til at overbevise læseren, så henvis til en kilde. Min kilde er andelsboliglovens § 5, stk. 2. Hvad er din?



Du har ikke ret mht. u-støttede andelsejendomme.

I vurderingen af udlejningsejendomme skal det offentlige tage højde for boliglovgivningen, herunder huslejereguleringen. Køber af en ejendom kan efter gældende lovgivning ikke pludselig smide lejerne på gaden og/eller hæve lejen helt frit (i ældre ejendomme kan køber ganske vist foretage forbedringer og hæve huslejen til "det lejedes værdi", men aldrig til helt fri markedsleje). Dette påvirker en ejendomsinvestors betalingsvillighed og holder prisen nede.

Det offentlige skal også vurdere andelsejendomme som en udlejningsejendom, og det påstår Skat selv at de gør (også når de rammer galt).

Kilder:

1) Lov om vurdering af landets faste ejendomme § 10, stk. 3. "Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold."

Traditionelt er andelsejendomme betragtet som udlejningsejendomme, hvor andelsboligforeningen blot udlejer til foreningens medlemmer.

https://www.retsinformation.dk/Forms/R0 ... x?id=15535

2) Herudover samme lovs § 6, stk. 2 modsætningsvist. Der var ingen grund til i loven at omtale vurdering af ejerboliger særskilt, hvis ikke disse skulle vurderes anderledes.

3) Denne gamle, men uhyre interessante tråd startet af PeterLib, der råbte Skat op, så de begyndte at vurdere mere realistisk:

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... sc&start=0

4) Fra samme tråd særligt PeterLibs link til Skats egen vejledning om vurderinger:

http://www.esnips.com/web/skatejendomsvurdering

5) Virkeligheden:

Den samfundsskadelige huslejeregulering, som påvirker markedsprisen på udlejningsejendomme, og som Skat derfor skal tage højde for, medfører ofte en betydeligt lavere prissætning end for tilsvarende ejerboliger.

Det ses i København ved andelsejendomme, der fortsat ofte vurderes til 10-20.000 kr. pr. kvm. (både af det offentlige og valuarer) hvor ejerboliger handles til måske 30.000 (eller 40.000, da markedet var rigtig hedt). Ganske vist har det offentliges vurderinger ofte haltet bagefter virkeligheden, men her er huslejereguleringen en del af forklaringen.

.

Den eneste form for ejendomme, hvor jeg ikke skal gøre mig alt for klog på Skats vurdering, er STØTTEDE ejendomme. Egentlig ville jeg mene, at de burde blive vurderet på samme måde, men iflg. Skat anvender man tilsyneladende en alternativ metode. Men når det gælder traditionelle ustøttede andelsejendomme, står jeg ved alt ovenstående.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 5/12/2007 20:18

Løvendal

Du er vrøvlehoved. Simon skriver at de bruger en valuar og en valuar vurderer netop andelsboliger som handelsværdien som udlejningsejendom.

Hvis man ikke ved hvad man taler om så tier man stille. Det andet kaldes for ignorant i uvidenhed.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf prl » 6/12/2007 12:44

Tak for indlæggene folkens. Interessant at blive lidt klogere på, hvordan vurderingerne foretages.

4andelshaveren: Slå lidt koldt vand i blodet. Det er anstrengende som almindelig bruger af forumet at skulle læse dine personlige angreb.
prl
Novice
Novice
 
Indlæg: 19
Tilmeldt: 16/05/2007 14:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 6/12/2007 12:52

Personangreb? Retter bare mandens manglende indsigt, så vi undgår vrøvlehovederne. Iøvrigt er det også simons tråd.. :smile3:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Re: Havnet i en uheldig situation

Indlægaf Løvendahl » 7/12/2007 00:43

Peter skrev:
Du har ikke ret mht. u-støttede andelsejendomme.



Peter, jeg kan tydeligvis se, at du ikke er tabt bag en vogn – det viser dit vedlagte materiale, som er relevant og ikke bare tilfældigheder.
Jeg strækker våben og modererer min forrige udtalelse, fra at der er forkert, når du skriver: ”Det offentlige skal vurdere en andelsejendom til markedsprisen SOM UDLEJNINGSEJENDOM.” til at det er delvist rigtigt.

For det første: Det gælder kun hvis det er ustøttede andelsforeninger, men ikke for støttede andelsboligforeninger. For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi af Skat. Og da de fleste foreninger er støttede foreninger, opgøres deres værdi anderledes.

For det andet, vurdere det offentlige ikke andelsejendommene til markedsprisen, det er kun valuarmetoden som reelt gør det! Skats metoder til at beregne markedsprisen som for en privatudlejningsejendom står nedenunder, men det er ikke den metode de bruger på andelsboliger, da priserne på andelsboliger ligger for lavt i forhold til værdierne på tilsvarende udlejningsejendomme. Hvordan kan det være, at to identiske ejendomme, som er naboer vurderes forskelligt? Den ene er en andelsboligforening og den anden en privat udlejningsejendom. (gæt hvilken en jeg bor i?)

Skats beregning af Andelsboliger


For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme, medmindre det drejer sig om andelsboliger som omhandlet i kap. 11 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. tidligere lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer.
Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.

Og husk som jeg skrev før: For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi.

Så andre også kan være med, har jeg vedlagt de love vi diskuterer, samt relevante fortolkningsnoter.

Lovbekendtgørelse 2002-09-03 nr. 740
om vurdering af landets faste ejendomm

§ 6.


Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, (Note 1) såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Note 1

Ved værdien i handel og vandel forstås den almindelige salgsværdi eller handelsværdi, dvs. den pris, der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber. Salg af fast ejendom uden for det frie marked - eksempelvis familiehandler - holdes uden for den til grund for vurderingsniveauets beregning udarbejdede ejendomssalgsstatistik.
U 1959 838/1 Ø (statueret at Landsskatteretten ikke var gået uden for lovgivningens rammer ved at fastsætte ejendomsværdien af et under opførelse værende kraftværk under væsentlig hensyntagen til de på vurderingstidspunktet afholdte anlægsudgifter). U 1969 756 V (en tidsbegrænset ret for ejeren til benyttelse af den på ejendommen værende bygning måtte anses som en ejeren tilkommende personlig ret, hvorfor den ikke kunne anses som en værdiforøgende egenskab for ejendommen). U 1987 47 Ø (§ 6 må forstås således, at vurderingen af en fast ejendoms værdi i handel og vandel skal ske på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand på det efter (§ 3) relevante tidspunkt, også selv om nogle af oplysningerne herom på grund af den nærmere karakter (skjulte mangler) af egenskaberne ved ejendommen, først er fremkommet efter dette tidspunkt. Da det herefter nødvendige fornyede skøn bør udøves af vurderingsmyndighederne - ikke domstolene - blev vurderingen hjemvist til vurderingsmyndighederne).
TfS 1997 416 L (Landsskatterettens skøn over grundværdien fastholdt, idet det ikke var åbenbart urimeligt). TfS 1997 663 L (anvendelsen af det såkaldte byggeretsværdiprincip ved fastsættelsen af grundværdien ikke fundet i strid med grl § 43, da dette princip alene var at anse som en vurderingsteknisk regel, der anvendes som led i ansættelsen af grundværdierne i visse grundværdiområder og tager sigte på at tilvejebringe et med de faktiske handelspriser bedre stemmende værdiforhold mellem store og små byggegrunde. Der var med indførelsen af byggeretsværdiprincippet ikke tilvejebragt et selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt beskatningsgrundlag, og Ligningsrådet havde således kunne træffe bestemmelse om anvendelsen af byggeretsværdiprincippet uden anden lovhjemmel end hvad der følger af skattestyrelseslovens § 13). TfS 1998 372 L (sag om vurdering af ejendomsværdi og grundværdi; ikke grundlag for at antage, at værdiansættelserne ifølge Landsskatterettens kendelse lå uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne). TfS 1998 399 L, omtalt i noten til § 10, stk. 1. TfS 1998 449 L (Landsretten fandt det ikke godtgjort, at den af skyldrådet ansatte grundværdi var fastsat på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at det udøvede skøn var åbenbart urimeligt, og den ansatte grundværdi blev fastholdt). TfS 1999 248 H (U 1999 793 H) (ændring af TfS 1997 651) (der var så betydelig en forskel mellem kommunens priser for tilsvarende grunde og ejendomsvurderingen, at vurderingsmyndighedernes ansættelse ikke kunne antages at opfylde kravet i lovens § 6 om vurdering af værdien i handel og vandel, hvorfor vurderingen tilsidesattes, og sagen hjemvistes til vurderingsmyndighederne til fornyet ansættelse). TfS 1999 362 H (stadfæstelse af TfS 1997 536 L) (ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering; sag om værdi af et areal i et område med højspændingsanlæg. Landsretten fandt, at Landsskatteretten, der havde foretaget besigtigelse af arealet, havde taget hensyn til højspændingsanlæggene ved sin værdiansættelse og ikke var gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer skattemyndighederne i sådanne sager). TfS 2000 77 L (vurderingsmyndighedernes fastsættelse af ejendomsværdien af teaterbygning m.m. underkendt efter syn og skøn; sagen hjemvist til fornyet ansættelse). TfS 2002 921 H (ændring af TfS 2001 497 L; søgsmål om, hvorvidt militære flyvestationer i de sagsøgende kommuner, var undtaget fra § 7, afvistes i landsretten, idet kommunerne, der havde forfulgt spørgsmålet af hensyn til at kunne opkræve dækningsafgift af vurderede ejendomme, ikke ansås at have partsstatus efter loven eller efter grundlovens § 63; højesteret fandt, at kommunerne havde haft en særlig retlig interesse i at få prøvet fortolkningen af § 7, nr. 3, og sagen hjemvistes). TfS 2003 447 L (ikke grundlag for at tilsidesætte skøn over ejendoms- og grundværdi, da der ikke var begået sagsbehandlingsfejl og da der ikke var grundlag for at antage, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag). TfS 2003 783 L (ikke genoptagelse af ejendoms-og grundværdiansættelsen efter dagældende § 41 vedr. en forurenet grund, som efter senere vurderingspraksis ville blive nedsat). TfS 2004 12 L (vurderingsmyndighedernes skøn vedr. grundværdi af parcelhusejendom opretholdt). TfS 2004 96 L (vurdering af fabriksejendom med registreret affaldsdepot opretholdt; bestemmelse om ejendommens anvendelse i lokalplan ikke tillagt betydning). SKM 2002 292 L (sagen drejede sig om de i perioden 1990-01-01 til 1999-01-01 foretagne grundværdiansættelser af 5 etageejendomme. På baggrund af et under sagen foretaget syn og skøn fandt landsretten, at ansættelserne pr. 1996-01-01 og senere lå uden for rammerne for det skøn, der tilkommer myndighederne. Ansættelserne for disse år blev hjemvist, medens Skatteministeriet i øvrigt blev frifundet).


§ 10

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 2. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.

Stk. 3. Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold. (note 2)

Note 2

Der bortses således fra en unormal høj eller lav leje betinget af særlige forhold vedrørende lejemålet. Som eksempel, hvor en afvigende leje i praksis forekommer, kan nævnes: Lejer og udlejer er i familie med hinanden; lejeren er en tidligere ejer af ejendommen, der har betinget sig et gunstigt lejemål; ejeren er en andelsboligforening; lejeren har bekostet ombygning af ejendommen og betaler derfor en unormal lav leje; ejeren har betinget sig en ulovlig leje.


Skats beregning af Andelsboliger

For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme, medmindre det drejer sig om andelsboliger som omhandlet i kap. 11 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. tidligere lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer.
Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger, at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.
For andelsboliger i støttet byggeri udarbejdes der maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi.

Private udlejningsejendomme

Beboelse
Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, anses i vurderingsmæssig sammenhæng som "udlejningsejendomme til beboelse", når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål. Hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses de som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv". Sondringen mellem ren beboelse på den ene side og blandet beboelse og erhverv på den anden side har betydning for de indberettede salgsoplysningers rubricering og dermed indirekte for vurderingsniveauet, men i øvrigt vurderes de to kategorier ejendomme efter samme retningslinier.
Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast, hvorved i første omgang henses til de dokumenterede lejeindtægter og udgifterne til drift og vedligeholdelse. Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstakten. Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.
Ved bedømmelsen af en ejendoms værdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. For beboelsesejendomme må køberen tage i betragtning, at større reparationsomkostninger ikke uden videre lader sig genvinde ved forøgelse af lejeindtægten. Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel derfor være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af.
For beboelsesejendomme, der savner moderne bekvemmeligheder, vil handelsværdien være påvirket af de relativt ringere afkastmuligheder, idet der ikke kan forventes lejestigninger af betydning for sådanne ejendomme. Det anførte vil navnlig gøre sig gældende, hvor lejlighederne ikke har eget toilet og bad eller har individuel opvarmning (kakkelovn, el-ovne, gasbrænder og petroleumsfyr).

Sanering

Omvendt har der i de senere år vist sig stor køberinteresse for ejendomme, der er blevet totalt renoverede som led i en sanering eller byfornyelse. De renoverede ejendommes handelsværdi er påvirket af, at istandsættelsen giver mulighed for væsentlige lejestigninger, samtidig med, at den tilfører ejendommen en forbedret vedligeholdelsestilstand. I forbindelse med renoveringen eller byfornyelsen kan hele kvarterer have ændret karakter, hvorved vurderingsniveauet er blevet påvirket i opadgående retning. En sådan udvikling er markant i nogle af Københavns brokvarterer.

Bruttolejeindtægt

Told-og skatteforvaltningen har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommenes udgifter. Ejendomsværdien må derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.
Til brug for vurderingen pr. 1. januar 2002 er der udarbejdet et særligt huslejeanalysesystem. Systemet er opbygget på grundlag af oplysninger, der indhentes om lejeforholdene fra større administratorer af udlejningsejendomme, og systemet skønnes at give tilstrækkeligt sikre skøn over lejeniveauet for ejendomme med forskellig størrelse, geografisk beliggenhed, opførelsestidspunkt, installationer m.m. I forbindelse med klagesagsbehandlingen vil der herudover ofte komme oplysninger frem om bruttolejen i de påklagede ejendomme. Disse oplysninger vil herefter indgå som baggrundsmateriale ved vurderingen.
Told- og skatteforvaltningen skal ved hver vurdering efterprøve, om den anførte lejeindtægt svarer til lejeindtægten for ejendomme, der med hensyn til opførelsestidspunkt, beliggenhed, vedligeholdelse og indretning svarer til den ejendom, der skal vurderes. Endvidere påses, at alle lejeindtægter er medtaget.
I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling fremkommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3, se nedenfor. Der tænkes i denne forbindelse navnlig på andelsboliger, hvor lejen (boligafgiften) for nyoprettede andelsboliger gennemgående er væsentlig højere end lejen i tilsvarende private udlejningsejendomme, medens det modsatte som oftest er tilfældet, hvor der er tale om en andelsboligforening oprettet for mange år siden.

Lejefaktoren

For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter. Kapitalisationsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren. I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået leje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren. Told- og skatteforvaltningen fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard.
Gennem en årrække har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme opnået priser svarende til 7-10 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 3-4 gange lejen, medens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme med moderniseringspotentiale handles til 11-16 gange lejen. Der er en tendens til, at en høj bruttolejeindtægt trækker lejefaktoren op. Umiddelbart kunne det give indtryk af, at den samme værdi medregnes to gange, men forklaringen skal søges i, at nyere og veludstyrede ejendomme med de høje huslejer sædvanligvis drives med lavere omkostninger end ældre ejendomme. Det betyder, at ejendommene alt i alt bliver mere attraktive for potentielle købere. En særlig gunstig beliggenhed kan også betinge en højere lejefaktor end den normale.
Mindre udlejningsejendomme (3-6 lejligheder) handles undertiden på det vilkår, at en af lejlighederne stilles til disposition for køberen. Selv om der kan være visse ulemper for en ejer ved selv at bo i ejendommen, er der almindeligvis anledning til at justere lejefaktoren opad under hensyn til ejerboligen. Lejefaktorens rigtighed kan eventuelt efterkontrolleres ved, at ejendomsværdien beregnes på grundlag af de udlejede lejligheder alene, med tillæg af den disponible lejlighed vurderet som ejerlejlighed.
I helt nyopførte udlejningsejendomme kan huslejen undertiden være så høj, at ikke alle lejlighederne kan lejes ud med det samme. Skønnes ledigheden at ville strække sig over længere tid, kan det efter omstændighederne påvirke lejefaktoren, se i øvrigt B.3.1.3.2.
Ved fastsættelsen af en ejendoms lejefaktor bør der, ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand. En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen. Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom. Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom. Endvidere ser en køber for ældre ejendommes vedkommende på mulighederne for i takt med at lejlighederne bliver ledige, at foretage reelle forbedringsarbejder der kan medføre lejeforhøjelser, hvorefter lejemålet overgår fra den relativt lave omkostningsbestemte husleje til den mere lukrative markedsbestemte husleje.
Har lejlighederne i en udlejningsejendom ikke selvstændigt toilet og bad, og har de individuel opvarmning (kakkelovne, petroleumsbrænder, gasbrænder eller el-varme) bør der anlægges et forsigtigt skøn ved valget af lejefaktoren. Institutionelle investorer, såsom pensionskasser og forsikringsselskaber, der foretager langsigtede investeringer, og som køber udlejningsejendomme med henblik på at kunne tilbyde medlemmerne lejligheder, vil ikke købe denne type udlejningsejendomme. Det samme er i et vist omfang tilfældet, hvor en bebyggelse omfatter mange små lejligheder. I de tilfælde, hvor det gennemsnitlige lejlighedsareal er mindre end 65 m², bør der ligeledes tages hensyn til lejlighedsstørrelsen ved valget af lejefaktoren. Baggrunden herfor er, at der for sådanne ejendomme må regnes med større udgifter pr. kvadratmeter etageareal end for større ejendomme, og at administrationsomkostningerne ligeledes er høje.
Told- og skatteforvaltningen bør endvidere særlig være opmærksom på, at en ældre udlejningsejendom kan være forbedret og ombygget i meget betydeligt omfang. Er der registreret et ombygningsår, må det undersøges hvilke ombygningsarbejder der er foretaget. I nogle tilfælde kan ombygningen være så begrænset, at den ikke får nogen (nævneværdig) indflydelse på vurderingen. I andre tilfælde - hvor der har været foretaget en sanering eller byfornyelse - har ombygningen et sådant omfang, at der nærmest er tale om en total ombygning af den oprindelige ejendom.
Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen. Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien. I sådanne tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt.

Sædvanlige udlejningsforhold

Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. På boligmarkedet er det især de restriktioner, der følger af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), som påvirker ejendomsværdien, se A.5.3. Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.

Slutteligt, tager jeg afstand fra 4ndelshaveren, og beder læseren vurdere indlæg efter sagligt indhold. Jeg skal ikke nedgøre ham for hans manglende gode egenskaber, bare fordi jeg selv er i besiddelse af dem.

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf 4ndelshaveren » 7/12/2007 16:03

Copy og paste er en god ting. Men det ligner mere tidspildt spam, hvis man ikke fremhæver pointen.
og ikke har forstået at valuaren skal vurdere andelsboliger som handelsværdien af udlejningsejendomme...
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Løvendahl » 7/12/2007 17:50

4ndelshaveren skrev:Copy og paste er en god ting. Men det ligner mere tidspildt spam, hvis man ikke fremhæver pointen.
og ikke har forstået at valuaren skal vurdere andelsboliger som handelsværdien af udlejningsejendomme...


Hvor er det dejligt, at vi har dig og dine små søde kommentarer om mig. Du højner jo virkeligt niveauet, og jo mere du gentager dig selv, jo mere klart står det for os andre, hvor uundværlig du er for os alle! Har du ikke noget mere du kan bidrage med?

Både Peter og Jeg véd godt, at en valuar vurderer handelsværdien som udlejningsejendom, godt set! Vi diskuterer SKATs vurdering, som er principielt efter samme måde for ikke støttede andelsforeninger. Men skat bruger ikke valuar, og så er det vi siger, at så er det ikke principielt efter samme måde. Men det skal du slet ikke tænke på, for det er indviklet, da vi bruger love og bekendtgørelser, det du kalder spam. Og det skal du endelig ikke bryde dit hoved med for vores skyld. Hvor er det godt, at vi har dig til at fremhæve det vigtige i debatten og dømme andre. Forsæt endelig med det din superguru!
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Simons » 28/02/2008 00:34

Lige for at følge op på sagen, så blev andelen solgt til prisen. Der var mange for at kigge på andelen og par nummer ca. tyve, som kiggede købte. Vi skrev under i december og lejligheden blev overdraget 1. februar uden brug af ejendomsmægler. Vi brugte dba.dk og opslag i lokale dagligvarebutikker.

Det er meget muligt at vi var heldige, hvis man ser på ovennævnte debat, men en andelsværdi på x kroner og en månedlig boligafgift på y kroner, siger jo heller ikke alt om lejligheden/boligforeningen;
To lejligheder på samme antal kvadratmeter, kan jo være mere eller mindre attraktive og fællesgælden i ejendommen, tilstanden, beliggenheden har jo også rigtigt meget at sige. (f.eks er der jo forskel på at være i en forening med afdragsfrie lån og en der afdrager rigtig meget på lån. Desuden varierer tilstand, køkken og bad meget).

Summasummarum: Det er mere komplekst end bare og kigge på andelsværdi og boligafgift.

Men tak herfra for debatten.. :)
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf PeterLib » 28/02/2008 13:13

Som mangeårig bruger af dette forum må jeg advare læserne mod at der er en del misinformationer i Løwendahl's indlæg.

Jeg må allerhøfligst bede Løwendahl om ikke at lave så skråsikre indlæg.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2008 13:53

Vil sige stort tillykke til Simon. Det viser at den sidste idiot ikke er født. De henved 10.000 kr per md i boligudgift + forbrug uden rentefradrag samt indskuddet kan finansiere en hel del på alle boliggenrer idag.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Simons » 28/02/2008 19:35

"Det viser at den sidste idiot ikke er født"

Nånå. Jeg håber ikke det er mig du mener!
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Næste

Tilbage til Diverse spørgsmål og svar om andelsboliger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster