Pris på carporte

[Genee]

Hej

Jeg er bestyrelsesmedlem i en lille "nyopført" andelsboligforening og vi har pt. i bestyrelsen en sag der har skabt en livlig debat.

Sagen kort fortalt:
Vi har i vores forening 12 carporte som ligger på foreningens matrikel og som "ejes" af 10 af vores andelshavere.

Vi har på vores generalforsamling vedtaget en erklæring der beskriver under hvilke forhold carportene ejes.

Erklæringen indholder bla. følgende tekst:


Rent matrikulært tilhører carporten (foreningens navn).
Den omhandlede carport skal imidlertid betragtes som individuel forbedring tilhørende erhververen.
Carporten kan overdrages til andre beboere i andelsboligforeningen mod betaling af ovennævnte salgspris.


De andelshavere der ejer flere carporte har fået en rabat på 25% for køb af carport nr. 2 (købt i sin tid af bygherren).

Diskussionen går nu på hvilken handelspris der skal stå på den nævnte erklæring og dermed til hvilken pris carportene igen kan sælges.

Nogle mener at det er den reele købspris (dvs. inkl rabat) der skal på erklæringen.

Andre advokerer for, at det er den originale købspris (dvs. excl rabat) der skal stå på erklæringen.

Ifølge min egen overbevisning, er det den reele købspris der skal figurerer da carporten jvf. teksten i erklæringen, jo betragtes som en forbedring af andelen.

Håber at jeg fik beskrevet problemstillingen på forstålig vis.
Mvh

Kenni

[Løvendahl]

Der er ingen tvivl om, at carportene kan betragtes som individuelle forbedringer. Individuelle forbedringer skal ifølge andelsboliglovens § 5, stk. 11 værdisættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. Ved anskaffelsesprisen forstås, hvad forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke hvad de ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Der kan derimod ikke lægges vægt på betragtninger om en eventuel handelsværdi af den pågældende forbedring på overdragelsestidspunktet.

Det er dermed forbedringens værdi på anskaffelsestidspunktet som er afgørende. Normalt tager man ved prisfastsættelsen udgangspunkt i, hvad forbedringen har kostet sælger på anskaffelsestidspunktet. Har forbedringen være gratis, må den fastsættes efter et skøn for, hvad den ville have kostet på anskaffelsestidspunktet. Lovens formål er at sikre, at sælger ikke tager en overpris for sine forbedringer. På den anden er det ikke lovens formål, at sælger skal lide et tab, ved at skulle overdrage en forbedring til en værdi, som er lavere end det, den normalt ville have kostet på anskaffelsestidspunktet fratrukket værdiforringelse på grund af alder og slitage (typisk afskrivninger jfr. vedtægten eller ABF’s afskrivningsvejledning).

Havde en andelshaver fået en gratis carport til 15.000,- af sin familie i fødselsdagsgave, og skulle denne ansættes til anskaffelsesprisen på anskaffelsestidspunktet, ville andelshaveren være tvunget til at sætte denne forbedring til 0 kr., ved værdiopgørelse af individuelle forbedringer. Naturligvis har garagen en værdi af 15.000,- og dette skal også være udgangspunktet for anskaffelsesprisen. Det samme hvis én af jeres andelshavere havde købt fire garager til fuld pris og havde fået den sidste gratis, i dette tilfælde vil den sidste skulle fastsættes til, hvad den ville have kostet på anskaffelsestidspunktet, som let kan dokumenteres ved priserne på de andre garager. Det står intet sted i loven, at den skal tolkes således, men loven åbner mulighed for denne tolkning, hvorfor sælger derfor automatisk er berettiget til at anvende denne opgørelsesmetode.

Forbedringens værdi, er det forbedringen koster eller ville have kostet på anskaffelsestidspunktet.

Har andelshaveren fået 25% rabat, fordi han er ansat i carportfirmaet eller ved en betinget handel, har købt en ekstra carport, eller som gave betalt af venner, ændre det ikke ved, at anskaffelsesprisen er den pris, som tredjemand skal betale for samme carport på anskaffelsestidspunktet. På samme måde ville bestyrelsen med syns og skønsmanden kunne få nedsat en kunstig høj pris for en carport.

Hvis en andelshaver ”køber” en carport til en værdi af 15.000,- for 100.000,- af et ”firma”, skulle bestyrelsen så acceptere, at sælger kunne kræve 100.000,- ekstra for sin andel, hvis han solgte den med det samme? Sælger havde jo dokumenteret en anskaffelsespris på anskaffelsestidspunktet på 100.000,-, som køber så skulle æde, hvis han ville have boligen. Selvfølgelig ikke, her vil der igen blive taget udgangspunkt i, hvad tredjemand skulle betale for en tilsvarende carport på anskaffelsestidspunktet. I dette tilfælde ville man anvende en syns og skønsmand.

Jeres andelshavere har kun opnået rabatten, fordi de har opfyldt en betingelse. Tredjemand ville ikke ved køb af en enkelt carport kunne opnå rabatten, men hvorfor skulle I alligevel ikke ligge tredjemands pris til grund for beregning af forbedringens værdi?

I øvrigt er det sælgeren af andelen som opgør, om han overhovedet vil medtage individuelle forbedringer ved salget. Ligesom sælger selv prisfastsætter værdien af individuelle forbedringer. Mig bekendt skal bestyrelsen kun godkende denne pris eller lade være. Bestyrelsen godkender prisen efter andelsboligloven og vedtægten, men beregner bestyrelsen selv prisen, og det senere viser sig, at andelshaveren var berettiget til at få 25% mere for sin carport, vil bestyrelsen blive erstatningsansvarlig. Har jeres bestyrelse hjemmel i vedtægten til at være den part, som beregner prisen for individuelle forbedringer i en fraflyttende andelshavers andel?

De bedste julehilsner

Løvendahl

[kontapus]

Til Løvendahl

Generelt giver du nogle forholdsvist fornuftige og nuancerede svar - dog volder følgende mig lidt problemer:

Det står intet sted i loven, at den skal tolkes således, men loven åbner mulighed for denne tolkning, hvorfor sælger derfor automatisk er berettiget til at anvende denne opgørelsesmetode.

Automatisk? Hvor mener du denne "automatik" kommer ind i billedet? Jeg kan ikke genfinde et så vidtgående princip i retspraksis...

[Løvendahl]

Til Kontapus

Jeg synes ikke mit princip er vidtgående, hvad er det, du mener er vidtgående?

Før jeg skrev artiklen til Genee, har jeg gennemset Ugeskrift for Retsvæsen for at finde fortilfælde, hvor der har været strid om: Hvorvidt en sælger måtte sælge en forbedring for det den ville koste tredjemand på anskaffelsestidspunktet, eller om sælger var tvunget til at sælge forbedringen efter, hvor mange kroner sælger rent faktisk havde haft op af lommen på anskaffelsestidspunktet. Det var uden brugbart materiale, så mig bekendt eksisterer der ingen retspraksis om denne problemstilling. Du skriver citat:” Jeg kan ikke genfinde et så vidtgående princip i retspraksis”. Siden du åbenbart er stødt på problemstillingen i retspraksis vil jeg gerne bede dig henvise til de konkrete retsafgørelser du taler om. Da jeg ikke selv kan finde dem, tror jeg ikke der eksistere nogen. Og siden du ikke nævner afgørelserne med henvisninger til UFR, tror jeg, at det er et princip du føler burde være der, men da du ikke har noget at underbygge det med, henviser du bare til retspraksis. Hvis du er uenig med min tolkning, så kom med dit fortolkningsbidrag og underbyg det med afgørelser.

Men ellers er det et godt spørgsmål, citat fra Kontapus: ”Hvor mener du denne "automatik" kommer ind i billedet?

Automatikken kommer ind i billedet i det øjeblik en sælger, som helt eller delvist har fået andre til at betale en forbedring i sin andelsbolig, ved opgørelsen af forbedringens værdi, må tage udgangspunkt i, hvad forbedringen ville koste tredjemand på anskaffelsestidspunktet. I stedet for at sælgeren skal tage udgangspunkt i, hvor meget han selv betalte for genstanden, vil sælgeren automatisk vælge, at den forbedring han har fået gratis, ved opgørelsen skal værdisættes til det, den ville have kostet tredjemand på anskaffelsestidspunktet, fordi sælger dermed får mest muligt for forbedringen. Jeg synes i modsætning til dig, at denne opgørelsesmetode fremgår meget tydeligt og logisk i mit første indlæg.

Hvordan er sælger berettiget til at få en gratis forbedring, han har fået foræret, værdiansat til, hvad den ville have kostet tredjemand på anskaffelsestidspunktet? Kunne du så spørge.

Med udgangspunkt i ABF’s nyeste standardvedtægts § 14, stk 4, fastsættes prisen af forbedringer på grundlag af en opgørelse udarbejdet af sælger. I denne opgørelse skal sælger jfr. 14, stk 1, B ansætte forbedringerne til anskaffelsesprisen……… Det er derfor anskaffelsesprisen, som er det helt centrale. Står der noget sted, at anskaffelsesprisen kun kan være de kroner og øre sælger selv har haft oppe af lommen? Nej det gør der ikke! Det eneste der står i CIR nr 43 af 21/04/1986 er citat:

”Ved anskaffelsesprisen forstås, hvad forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke hvad de ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Der kan derimod ikke lægges vægt på betragtninger om en eventuel handelsværdi af den pågældende forbedring.”

Her står det med min optik klart, at anskaffelsesprisen ikke er den værdi (handelsværdi eller genanskaffelsesværdi) forbedringen har på det tidspunkt, sælger overdrager sin andel til køber.

Anskaffelsesprisen opgøres derfor på anskaffelsestidspunktet. Hvis andelshaveren på anskaffelsestidspunktet har fået en gratis carport af vennerne i fødselsdagsgave, som rent faktisk har kostet 15.000,- at udføre, eller ville have kostet 15.000,- for en anden andelshaver (tredjemand), hvis han ville have den samme carport, så er anskaffelsesprisen for carporten 15.000,-.

Jeg kan derfor ikke se, at sælger ved opgørelsen ikke er berettiget til at tage udgangspunkt i, hvad den faktisk ville have kostet at udføre på anskaffelsestidspunktet!

Dermed kan sælger automatisk tage udgangspunkt i denne pris!

To andre vigtige punkter er for det første, at hvis sælger på overdragelsestidspunktet ikke har noget bilag for, hvad carporten har kostet ham, så vil en syns og skønsmand vurdere, hvad den ville have kostet på anskaffelsestidspunktet, igen ville prisen efter skøn ligge på ca. 15.000,-

For det andet – og nu bliver det teknisk – i samme cirkulere står: Ved fastsættelse af overdragelsessummen kan der tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det vil i almindelighed kun have betydning, hvis der er tale om en lejlighed, hvis vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt. Hvis der er tale om en lejlighed, der er særlig godt vedligeholdt, kan bestemmelsen medføre et pristillæg, og omvendt kan der ske en prisnedsættelse, hvis der er tale om en særlig dårligt vedligeholdt lejlighed.

Det samme princip bruges analogt på tolkning af værdien af forbedringer. Det vil sige, at hvis vi har en helt ny carport, som fordi sælger har fået den gratis er opgjort til 0,-, så skal bestyrelsen/en syns og skønsmand vurdere om denne carport til 0,- er i en bedre vedligeholdelsesstand, end man må forvente at en carport til 0,- ville være i. Her ville man igen nok komme til, at en helt ny carport, nok er i bedre stand end, hvad en på 0,- er. Og da den derfor må betragtes som havende en vedligeholdelsesstand, som afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt for en carport til 0,- , skal sælger have et pristillæg, som igen vil blive ca. 15.000,-

Så gentager jeg spørgsmålet: Jeg synes ikke mit princip er vidtgående, hvad er det, du mener er vidtgående?

Formålet med denne prisfastsættelse er, at køber ikke skal betale penge under bordet for andelsen i form af overpris for forbedringer. Men hvis køberen selv på anskaffelsestidspunktet skulle have betalt 15.000 for en carport, det den rent faktisk koster at udføre, så bliver han jo ikke snydt for en krone, når han senere køber den for samme pris med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Jeg tror det hele handler om, at der er nogle som har ondt over, at der er en andelshaver, som har fået en carport 25% billigere, og reelt tjener penge på det. Og ved egen fortolkning af reglerne glemmer disse misundelige, at prisen på en carport er 100%, og den er finansieret ved, at sælger betaler 25% af prisen på nummer to, mod at køber skal købe to carporte. At carportsælger forære andelshaveren en betinget rabat, ændre ikke det faktum, at havde andelshaveren kun købt én carport skulle han betale 100%. Og når andelshaveren kun sælger en carport, er det til den værdi en carport ville koste at udføre 100%! Solgte andelshaveren to carporte som en forbedring, skulle han naturligvis fralægge sig 25% rabat på nummer to, da alle ville kunne købe to carporte med 25 % rabat på nummer to.

Hvorfor skulle køber af en carport betale 75% af prisen til andelssælger, hvis samme køber skulle betale 100% af prisen for en carport hos carportsælger?

De bedste julehilsner

Løvendahl

[kontapus]

Til Løvendahl

Jeg forholder mig alene til dit fortolkningsprincip - dvs. at en "mulig" fortolkning pr. automatik kan anvendes som gældende ret.

Såvidt jeg kan læse mig til, så konkluderer du, at eftersom det er muligt at fortolke prisfastsættelsesbestemmelsen på "en bestemt måde", så er sælgeren af en andelsbolig automatisk berettiget til at anvende resultatet af denne fortolkning.

Det er vidtgående, i det der ikke er nogen sikkerhed for at fortolkningsprincippet vil holde i virkeligheden. Selvfølgelig kan man fortolke bestemmelsen på den måde, men eftersom det ikke har været prøvet i retspraksis, er der samtidig ikke ingen garanti for at din udlægning holder.

Når jeg siger at jeg ikke kan genfinde en så "vidtgående princip" i retspraksis, så mener jeg at jeg ikke kan genfinde det fortolkningsprincip du præsenterer, hvor enhver mulig fortolkning af en given lovbestemmelsen pr. automatik bliver lovlig. Jeg er rimelig sikker på at du heller ikke kan genfinde det fortolkningsprincip, men i et vist omfang har opfundet det til lejligheden.

Det er altså DET jeg ikke enig i - argumentationen omkring opgørelse af værdien i øvrigt syntes jeg egentlig er fornuftigt nok.