af Løvendahl » 21/12/2007 05:31
Til Kontapus
Jeg synes ikke mit princip er vidtgående, hvad er det, du mener er vidtgående?
Før jeg skrev artiklen til Genee, har jeg gennemset Ugeskrift for Retsvæsen for at finde fortilfælde, hvor der har været strid om: Hvorvidt en sælger måtte sælge en forbedring for det den ville koste tredjemand på anskaffelsestidspunktet, eller om sælger var tvunget til at sælge forbedringen efter, hvor mange kroner sælger rent faktisk havde haft op af lommen på anskaffelsestidspunktet. Det var uden brugbart materiale, så mig bekendt eksisterer der ingen retspraksis om denne problemstilling. Du skriver citat:” Jeg kan ikke genfinde et så vidtgående princip i retspraksis”. Siden du åbenbart er stødt på problemstillingen i retspraksis vil jeg gerne bede dig henvise til de konkrete retsafgørelser du taler om. Da jeg ikke selv kan finde dem, tror jeg ikke der eksistere nogen. Og siden du ikke nævner afgørelserne med henvisninger til UFR, tror jeg, at det er et princip du føler burde være der, men da du ikke har noget at underbygge det med, henviser du bare til retspraksis. Hvis du er uenig med min tolkning, så kom med dit fortolkningsbidrag og underbyg det med afgørelser.
Men ellers er det et godt spørgsmål, citat fra Kontapus: ”Hvor mener du denne "automatik" kommer ind i billedet?
Automatikken kommer ind i billedet i det øjeblik en sælger, som helt eller delvist har fået andre til at betale en forbedring i sin andelsbolig, ved opgørelsen af forbedringens værdi, må tage udgangspunkt i, hvad forbedringen ville koste tredjemand på anskaffelsestidspunktet. I stedet for at sælgeren skal tage udgangspunkt i, hvor meget han selv betalte for genstanden, vil sælgeren automatisk vælge, at den forbedring han har fået gratis, ved opgørelsen skal værdisættes til det, den ville have kostet tredjemand på anskaffelsestidspunktet, fordi sælger dermed får mest muligt for forbedringen. Jeg synes i modsætning til dig, at denne opgørelsesmetode fremgår meget tydeligt og logisk i mit første indlæg.
Hvordan er sælger berettiget til at få en gratis forbedring, han har fået foræret, værdiansat til, hvad den ville have kostet tredjemand på anskaffelsestidspunktet? Kunne du så spørge.
Med udgangspunkt i ABF’s nyeste standardvedtægts § 14, stk 4, fastsættes prisen af forbedringer på grundlag af en opgørelse udarbejdet af sælger. I denne opgørelse skal sælger jfr. 14, stk 1, B ansætte forbedringerne til anskaffelsesprisen……… Det er derfor anskaffelsesprisen, som er det helt centrale. Står der noget sted, at anskaffelsesprisen kun kan være de kroner og øre sælger selv har haft oppe af lommen? Nej det gør der ikke! Det eneste der står i CIR nr 43 af 21/04/1986 er citat:
”Ved anskaffelsesprisen forstås, hvad forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke hvad de ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Der kan derimod ikke lægges vægt på betragtninger om en eventuel handelsværdi af den pågældende forbedring.”
Her står det med min optik klart, at anskaffelsesprisen ikke er den værdi (handelsværdi eller genanskaffelsesværdi) forbedringen har på det tidspunkt, sælger overdrager sin andel til køber.
Anskaffelsesprisen opgøres derfor på anskaffelsestidspunktet. Hvis andelshaveren på anskaffelsestidspunktet har fået en gratis carport af vennerne i fødselsdagsgave, som rent faktisk har kostet 15.000,- at udføre, eller ville have kostet 15.000,- for en anden andelshaver (tredjemand), hvis han ville have den samme carport, så er anskaffelsesprisen for carporten 15.000,-.
Jeg kan derfor ikke se, at sælger ved opgørelsen ikke er berettiget til at tage udgangspunkt i, hvad den faktisk ville have kostet at udføre på anskaffelsestidspunktet!
Dermed kan sælger automatisk tage udgangspunkt i denne pris!
To andre vigtige punkter er for det første, at hvis sælger på overdragelsestidspunktet ikke har noget bilag for, hvad carporten har kostet ham, så vil en syns og skønsmand vurdere, hvad den ville have kostet på anskaffelsestidspunktet, igen ville prisen efter skøn ligge på ca. 15.000,-
For det andet – og nu bliver det teknisk – i samme cirkulere står: Ved fastsættelse af overdragelsessummen kan der tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det vil i almindelighed kun have betydning, hvis der er tale om en lejlighed, hvis vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt. Hvis der er tale om en lejlighed, der er særlig godt vedligeholdt, kan bestemmelsen medføre et pristillæg, og omvendt kan der ske en prisnedsættelse, hvis der er tale om en særlig dårligt vedligeholdt lejlighed.
Det samme princip bruges analogt på tolkning af værdien af forbedringer. Det vil sige, at hvis vi har en helt ny carport, som fordi sælger har fået den gratis er opgjort til 0,-, så skal bestyrelsen/en syns og skønsmand vurdere om denne carport til 0,- er i en bedre vedligeholdelsesstand, end man må forvente at en carport til 0,- ville være i. Her ville man igen nok komme til, at en helt ny carport, nok er i bedre stand end, hvad en på 0,- er. Og da den derfor må betragtes som havende en vedligeholdelsesstand, som afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt for en carport til 0,- , skal sælger have et pristillæg, som igen vil blive ca. 15.000,-
Så gentager jeg spørgsmålet: Jeg synes ikke mit princip er vidtgående, hvad er det, du mener er vidtgående?
Formålet med denne prisfastsættelse er, at køber ikke skal betale penge under bordet for andelsen i form af overpris for forbedringer. Men hvis køberen selv på anskaffelsestidspunktet skulle have betalt 15.000 for en carport, det den rent faktisk koster at udføre, så bliver han jo ikke snydt for en krone, når han senere køber den for samme pris med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.
Jeg tror det hele handler om, at der er nogle som har ondt over, at der er en andelshaver, som har fået en carport 25% billigere, og reelt tjener penge på det. Og ved egen fortolkning af reglerne glemmer disse misundelige, at prisen på en carport er 100%, og den er finansieret ved, at sælger betaler 25% af prisen på nummer to, mod at køber skal købe to carporte. At carportsælger forære andelshaveren en betinget rabat, ændre ikke det faktum, at havde andelshaveren kun købt én carport skulle han betale 100%. Og når andelshaveren kun sælger en carport, er det til den værdi en carport ville koste at udføre 100%! Solgte andelshaveren to carporte som en forbedring, skulle han naturligvis fralægge sig 25% rabat på nummer to, da alle ville kunne købe to carporte med 25 % rabat på nummer to.
Hvorfor skulle køber af en carport betale 75% af prisen til andelssælger, hvis samme køber skulle betale 100% af prisen for en carport hos carportsælger?
De bedste julehilsner
Løvendahl