Er det lovpligtigt at bruge en vurderingsmand?

Spørgsmål og svar bedes placeret i den af nedenstående kategorier som passer bedst.
Indlæg placeres kun i Diverse-kategorien hvis der ikke findes en anden passende kategori.
Der kan stilles generelle andelsbolig-spørgsmål til besvarelse af sitets øvrige brugere. Spørgsmål som kræver detaljeret indsigt i en konkret sag, kan ikke forventes besvaret.
Kig først om et lignende spørgsmål er besvaret i et af de over 12.000 indlæg der tidligere er skrevet.
BRUG GERNE SØGEFUNKTIONEN.

Er det lovpligtigt at bruge en vurderingsmand?

Indlægaf PML » 14/05/2010 17:18

Jeg har en andel til salg og den er vurderet så højt at der ikke er nogen grund til at få en vurderingsmand til at vurdere forbedringer, løsøre osv da salgsprisen alligevel vil ligge væsentligt under vvurderingsprisen.

Der er desuden ikke nogen forbedringer og det er første gang lejligheden videresælges siden den blev bygget og jeg købte.

Nu har jeg fået at vide af bestyrelsen, at jeg alligevel skal have en vurderingsmand ud at vurdere lejligheden. De har tilmed fastlagt hvem der skal være vurderingsmand. For mig at se er det spild af penge så jeg vil spørge om nogen herinde ved om det er lovpligtigt?

Jeg er ny herinde og kunne ikke finde spørgsmålet andre steder på forummet.

På forhånd tak for svar!
PML
PML
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/05/2010 17:15

Indlægaf Løvendahl » 14/05/2010 20:49

Hvem skal betale for vurderingsmanden?

Er det vedtaget på generalforsamligen som et forslag, der har været til afstemning, at I skal bruge en vurderingsmand?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf PML » 16/05/2010 17:43

Det er skrevet ind i vedtægterne at man skal benytte en vurderingsmand og at det er sælger der skal betale.

Jeg er dog i tvivl om en forening kan påføre sælger den slags udgifter og endda bestemme hvem der skal tjene de penge, hvis hverken sælger eller køber har interesse i vurderingen. Medmindre selvfølgelig det står i andelsboligloven...
PML
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/05/2010 17:15

Vurdering af andel af vurderingsmand og andelsboliglovens §6

Indlægaf Løvendahl » 16/05/2010 20:57

Jeg ville ikke betale en krone til en vurderingsmand, hvis det ikke var vedtaget på generalforsamlingen og stod i vedtægterne, at vurderingsmand skal benyttes. Meningen med vurderingsmanden er at få en mere ensartet vurdering af andelsboligerne, således at en professionel tilser, at den har den standard som er normen for foreningen.

Bestyrelsens pligt er at oplyse om disse vedtægtsbestemmelser, hvilket fremgår af andelsboliglovens § 6, stk. 5. Bestyrelsen har dog ingen ret til at udpege en vurderingsmand, hvis dette ikke fremgår af en særlig hjemmel. Normalt er det den der betaler for vurderingen, som har retten til at udpege en vurderingsmand. Jeg håber ikke bestyrelsen vil modsætte sig dette, da det i så fald vil være chikane, hvis du vil anvende en autoriseret vurderingsmand, men bestyrelsen vil have at i anvender formandens gamle ven, som nepotistisk skal tjene en skilling på dig.

Når du i forvejen sælger under prisen, ville jeg i dit sted sælge til fuld pris, og indskrive et betinget nedslag i købsprisen således.

Pris ifølge årsregnskabet: 1.000.000

Betinget nedsalg til brug for kosmetiske skader: 300.000

Salgspris: 700.000

Hvis prisen hele tiden har været 700.000,- har du nu taget et forbehold, i hvilket kosmetiske mangler vurderingsmanden måtte opdage er indeholdt, som et prisnedslag.

Umiddelbart kunne jeg godt foranlediges til at trække aftalelovens § 36 af stalden, da det er åbenbart urimeligt at vurdere noget, som på grund af prisflad ikke længere sælges til fuld pris, hvor en vurderingsmand eller tidligere kunne have været påkrævet.

Står det; at en vurderingsmand SKAL anvendes eller Kan anvendes??
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf PML » 10/06/2010 19:17

Tak for svaret. Sætter stor pris på det og er gået lidt videre med sagen. Administrator har nu svaret på mine tvivl på den her måde:

"Sagen er, at du på det juridiske plan er lejer hos andelsboligforeningen og at du i forbindelse med din fraflytning skal aflevere lejligheden i ordentlig stand – så på det punkt fungerer vurderingsmanden som et fraflytningseftersyn. Ved fraflytningseftersynet får foreningen sikkerhed for at der ikke er fejl eller mangler – som set alene med foreningens øjne – skal udbedres inden lejligheden overlades til næste. Dernæst har foreningen besluttet at alle vurderinger skal foretages af den samme vurderingsmand for at sikre ensartethed i vurderingerne og at disse følger ABF´s normale retningslinier.

Det er sælgers pligt at stille med en opgørelse over forbedrings- og løsøreværdier. Kontakt derfor vurderingsmanden så vi kan komme videre."

Kan ikke helt finde ud af om jeg synes det er overbevisende. Der er vel ingen lejere der betaler over 3.000 kr for et fraflytningseftersyn, hvor man ikke engang selv kan vælge vurderingsmanden..

Ser frem til at høre et bud herinde..på forhånd tak! Best, PML
PML
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/05/2010 17:15

Indlægaf Løvendahl » 11/06/2010 04:20

Nu vil jeg fortælle dig en lille historie om mig selv.



I forbindelse med salg af en andel, modtog jeg den 18. februar følgende mail:


Hej

Hermed indkaldes til syn af lejlighed beliggende XXX

Mandag den 22. februar 2010 kl. 10: 30

Dette første syn af lejligheden foretages af uvildig synmand.

Der gøres venligst opmærksom på, at tidspunktet for synet ikke kan flyttes.

På gensyn.

Med venlig hilsen
XXX

Bestyrelsesmedlem i AB XXX
og medlem af synsudvalget


Dertil svarede jeg:

Hej XXX,

Tak for din indkaldelse til syn af min lejlighed på mandag den 22. februar kl. 10.30, selvom det er en meget kort frist.

Jeg vil lige gøre opmærksom på, at jeg ikke ønsker at afholde udgiften til en synsmand, da bestemmelsen herom ikke er gyldigt vedtaget på generalforsamlingen, da emnet aldrig har været til afstemning. Jeg behøver derfor ikke komme ind på, at en uvildig person skal udpeges af begge parter i fællesskab.

Hvis foreningen ikke skal afholde udgiften, hvad der heller ikke er hjemmel til, vil mit råd være, at aflyse pågældende synsmand, som er ukendt for mig, og i stedet lade foreningens synsudvalgsmedlemmer kigge forbi.

Denne fremgangsmåde er også i fuld overensstemmelse med den fremgangsmåde jeres administrator har anvist skal følges. Se vedhæftede fil: Procedure for salg af andele.

Du er nu blevet gjort bekendt med bestyrelsens manglende hjemmel til at benytte en synsmand for sælgers regning.

Jeg har nævnt problematikken overfor formanden sidste fredag, og har blandt andet sendt følgende forslag til ham:

Vedr. Vedtægtsændringerne:

Som jeg har foreslået Rasmus, har jeg et forslag til vedtægtsændringerne, således at bestyrelsen kan benytte en ekstern synsmand. Paragraf 23, stk 5, hedder i dag:

” Snarest muligt efter købers overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, der er overtaget i forbindelse med boligen.”

Og i mit forslag til generalforsamlingen bør denne paragraf hedde:

(NY §: Fremgangsmåde, § 23, stk. 5a)

”Før sælgers overdragelse af boligen skal denne med bestyrelsen eller ekstern synsmand gennemgå boligen for at konstaterer eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, der overdrages med boligen. Udgifter i denne forbindelse betales af sælger.”

Når dette er vedtaget kan bestyrelsen benytte en ekstern synsmand til gennemgang af den sælgende andelshavers andel og for denne andelshavers regning. Da denne forpligtelse endnu ikke er vedtaget på generalforsamlingen, kan den ikke bruges i forbindelse med mit salg. En orientering på generalforsamlingen 29.4.2009 under Ad 2: Bestyrelsens beretning, er ikke nok, der skal stemmes om forslaget, da det er en forpligtelse, så man som medlem har muligheden for at stemme imod, hvis det er den holdning man har. Derfor skulle forslaget have været stillet under generalforsamlingsdagsordenens punkt 7, som hedder: Forslag.
Jeg bliver derfor nød til at meddele jer, at bestyrelsesreferatet af 11.2.2010, punkt 3. derfor er forkert, når der står, at forslaget om synsmand er ”vedtaget”.
Da min lejlighed er meget velholdt vil en udgift til en synsmand udpeget af bestyrelsen være en unødvendig udgift, som jeg med hjemmel i vedtægten modsætter mig. Jeg glæder mig derfor til at se bestyrelsens frivillige synsudvalg, når de kommer og syner min lejlighed uden det koster en regning på flere tusinde kroner.

Med venlig hilsen

Løvendahl




Det korte i det lange, om mandagen mødte bestyrelsesmedlemmet op med en ”god ven” og gennemgik lejligheden. Jeg kom aldrig til at betale en krone for synet, hvilket jeg også var i min gode ret til at nægte. Håber svaret kan være en inspiration for dig.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf PML » 13/06/2010 17:16

Det tjener bestemt til inspiration. Tak endnu en gang!

Jeg vender tilbage med resultatet af sagen..best,

Pelle
PML
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/05/2010 17:15

Indlægaf Løvendahl » 13/06/2010 20:51

Glæder mig til at høre fra dig
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Diverse spørgsmål og svar om andelsboliger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster