Udlæg i andelsboligen

Spørgsmål og svar bedes placeret i den af nedenstående kategorier som passer bedst.
Indlæg placeres kun i Diverse-kategorien hvis der ikke findes en anden passende kategori.
Der kan stilles generelle andelsbolig-spørgsmål til besvarelse af sitets øvrige brugere. Spørgsmål som kræver detaljeret indsigt i en konkret sag, kan ikke forventes besvaret.
Kig først om et lignende spørgsmål er besvaret i et af de over 12.000 indlæg der tidligere er skrevet.
BRUG GERNE SØGEFUNKTIONEN.

Udlæg i andelsboligen

Indlægaf A.B » 16/02/2011 20:45

Hej Løvdhal tak for dit svar, men har fundet ud af, at jeg står i en anden situation end den jeg har forklaret. Nu lyder mit spørgsmål, hæfter jeg for gælden i en andelsbolig hvis der står i salgsopstillingen, at man ikke hæfter solidarisk ja nejX , men i købsaftalen står der ikke et kryds ved hverken ja eller nej om kreditorer har taget forbehold herom, der er bare et tomt felt ved ja _ og nej _..Men kreditorerne siger, at de har taget forbehold herom. Ejendomsmægleren fortalte, at de ikke har og derfor står der ikke et kryds ved ja eller nej.Det viste sig dog alligevel at jeg hæfter for gælden.Kan jeg sagsøge ejendomsmægler nu og hvad er sandsynligheden for at jeg kan vinde sagen??
A.B
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 27/01/2011 17:55

Ejendomsmæglers ansvar ved forkerte oplysninger

Indlægaf Løvendahl » 17/02/2011 00:22

Hej A. B.

Først hedder jeg ikke Løvdhal, men rettelig: Løvendahl.

Drejer det sig om en salgsopstilling fra den gang du købte din andelsbolig?

Hvis det hele afhænger af, at du ikke vidste, at du ved underskrivelsen af købeaftalen havde forpligtet dig til at overtage en gæld i foreningen, kan du godt have en sag, der bør prøves i retten. Du siger, at ejendomsmægleren havde sagt, at du ikke hæftede solidarisk for en gæld i foreningen, dette vil hurtigt kunne blive til påstand mod påstand. Dog er du kunde hos ejendomsmægleren, så hans forpligtelser til at præcisere en så vigtig oplysning i en andelsbolighandel, kan være ansvarspådragende, specielt når han siger, at du ikke hæfter for nogen gæld. Hans argumenter står og falder i mine øjne med, hvad du er blevet oplyst om FØR du skrev under på købsaftalen. Her skal du ind og se i andelsboliglovens § 5, se nedenfor eller på www.retsinformation.dk. Har du fået udleveret vedtægter, regnskaber og andre væsentlige dokumenter før du købte og underskrev, vil du af regnskabet kunne se foreningens gældsforpligtelser og gennem vedtægterne, hvilket ansvar du som andelshaver har i den forbindelse. Hvis du har fået disse oplysninger, som du skal have jfr. andelsboliglovens § 5, og er andelsboliglovens § 6 også overholdt, vil ejendomsmægleren efter min overbevisning med garanti påstå, at du dermed vidste, at du hæftede for gælden.

Da der er flere dokumenter og måske også mails, breve eller anden skriftlig korrespondance, bør du fremlægge disse i din lokale retshjælp. Den tilstedeværende advokat vil her kunne læse salgsopstillingen mv. igennem og rådgive dig om, hvilken juridisk problemstilling, du kan bygge en erstatningssag på.

I din sag er der for mange uvendte sten, som kan ændre hele udfaldet. Eks. hvis bestyrelsen har optaget flexlån uden at generalforsamlingen har givet bestyrelsen bemyndigelse hertil, kan det medføre, at du overhovedet ikke har været forpligtet, men alene er bestyrelsesmedlemmerne forpligtet overfor kreditor. I den forbindelse er det IKKE nok, at bestyrelsen har fået det godkendt i en efterfølgende beretning, der skal afstemmes om flexlånet som en forslag. Har der været det? Dette spørgsmål og en million andre spørgsmål som det, er det som en advokat vil kunne stille for at vurdere, om du har en sag eller ej. Jeg håber, at jeg har givet dig noget at gå videre med.

§ 5.
Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue:
a) Anskaffelsesprisen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

Stk. 4. Ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter litra b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

Stk. 5. Er der tinglyst deklaration på foreningens ejendom efter § 29 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, fradrages der ved opgørelsen af foreningens formue et beløb, der svarer til den ydede støtte efter kapitel 4 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Fradrag efter 1. pkt. skal kun foretages i den periode, hvor det i den tinglyste deklaration er angivet, at tilbagebetaling af støtte skal finde sted ved afhændelse af foreningens ejendom.
Stk. 6. Den del af indekslån eller særskilt realkreditlån, hvortil der ydes enten afdragsbidrag, ydelsesstøtte eller ydelsesbidrag, der svarer til den samlede ydelse, i medfør af lov om sanering, lov om byfornyelse eller lov om byfornyelse eller boligforbedring, indgår ikke i opgørelsen af foreningens formue efter stk. 2-5.

Stk. 7. Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering, lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5, lov om byfornyelse og boligforbedring eller lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.

Stk. 8. Uanset reglerne i stk. 2-5 kan en andelshaver ved overdragelsen beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt, såfremt ejendommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og finansieret med indekslån.

Stk. 9. Har boligministeren i henhold til § 56 a i lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 26. februar 1998, eller § 179 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. påbudt en omprioritering af realkreditlån, hvortil der ydes rentesikring, kan en andelshaver beregne prisen for andelen i foreningens formue uden hensyntagen til den forøgelse af foreningens prioritetsgæld, der alene kan henføres til selv omprioriteringen. Foreningens prioritetsgæld opgøres efter stk. 4.

Stk. 10. Er der ydet tilskud til etablering af private andelsboliger efter § 160 b, stk. 1, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., skal tilskuddet ved beregning af foreningens formue optages som en passivpost, der nedtrappes med en tiendedel af tilskuddets størrelse, første gang et år efter udbetaling af tilskuddet, og indtil hele tilskuddet er medtaget i formueopgørelsen.

Stk. 11. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Stk. 12. Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgås i forbindelse med overdragelsen nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.

Stk. 13. Det kan ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen.

§ 6.
Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar. Overdrageren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af § 5, § 15, stk. 1, og § 16, stk. 1 og 3.
Stk. 2. Erhververen skal godkendes af bestyrelsen for andelsboligforeningen.
Stk. 3. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.
Stk. 4. Er der i forbindelse med overdragelsen indgået nogen anden retshandel, finder reglen i stk. 3 tilsvarende anvendelse.
Stk. 5. Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse med § 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen.
Stk. 6. Har foreningen optaget indekslån eller særskilt realkreditlån, hvortil der ydes enten afdragsbidrag, ydelsesstøtte eller ydelsesbidrag, der svarer til den samlede ydelse, i medfør af lov om sanering, lov om byfornyelse eller lov om byfornyelse og boligforbedring, skal bestyrelsen i en note til årsregnskabet oplyse størrelsen af lån, hvortil der ydes den nævnte støtte, samt at dette ikke indgår i opgørelsen efter § 5 af andelenes værdi.
Stk. 7. Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere. Inden afregning efter 1. pkt. skal andelsboligforeningen undersøge, om der i andelsboligbogen er tinglyst rettigheder over andelen. Dette gælder dog ikke, hvis foreningen ikke har afgivet erklæring efter § 4 a vedrørende den pågældende andel. Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen, og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil 1 år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden ugrundet ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion.
Stk. 8. Selv om det er aftalt, at gælden i henhold til et pantebrev i andelen ikke kan forlanges betalt ved ejerskifte, kan foreningen i forbindelse med overdragelsen kræve, at overdragelsessummen helt eller delvis indbetales til foreningen, medmindre den krævede indbetaling er unødvendig, for at foreningen kan få dækket krav som anført i stk. 7.

§ 6 a.
Uanset modstående vedtægtsbestemmelser kan der foretages arrest og udlæg i en andel i en andelsboligforening, og andelshaveren kan pantsætte sin andel. Andelshaverens ret til at pantsætte sin andel kan ikke begrænses i vedtægterne, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan andelsboligforeningen i vedtægterne begrænse retten til at pantsætte andelen gennem fastsættelsen af en grænse for lånets størrelse. Retten kan alene begrænses på den måde, at andelshaveren ikke mod sikkerhed i andelen må optage lån, som overstiger 80 pct. af pantets værdi på lånetidspunktet.


Husk lov er lov og det kan ingen vedtægter lave ompå!
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Diverse spørgsmål og svar om andelsboliger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster

cron