Vandskade og mangelansvar

Spørgsmål og svar bedes placeret i den af nedenstående kategorier som passer bedst.
Indlæg placeres kun i Diverse-kategorien hvis der ikke findes en anden passende kategori.
Der kan stilles generelle andelsbolig-spørgsmål til besvarelse af sitets øvrige brugere. Spørgsmål som kræver detaljeret indsigt i en konkret sag, kan ikke forventes besvaret.
Kig først om et lignende spørgsmål er besvaret i et af de over 12.000 indlæg der tidligere er skrevet.
BRUG GERNE SØGEFUNKTIONEN.

Vandskade og mangelansvar

Indlægaf sab86 » 13/09/2012 18:05

Hej Allesammen,

Hvor er det godt, at der findes et forum som dette.

Jeg har købt min andel for ca. 2 år siden. Jeg har desværre lige haft en vandskade i køkkenet, da et vandrør er sprunget. En blikkenslager har konstateret, at køkkenrørene er lavet ulovligt, da det par som solgte mig lejligheden satte køkkenet op ca. 6 måneder før jeg købte den. Jeg har nu fået en autoriseret blikkenslager til at lave rørene og dette har kostet 6000 kr. Skal jeg betale dette, eller skal den tidligere ejer?

På forhånd tusind tak for hjælpen.

Mvh.
Sabine
sab86
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 13/09/2012 17:45

Re: Vandskade

Indlægaf Løvendahl » 13/09/2012 20:15

Hvis du kan bevise, at det er en ulovlig VVS installation, så har du et erstatningskrav på den udgift, som du har haft. Fx kan beviset være den forklaring, som en autoriseret VVS installatør fremlægger som årsag til problemet og den reparationsudgift, som du har afholdt.

Som du har fremlagt sagen, skal du ikke afholde udgiften. Jeg vil ikke gøre et krav gældende mod den tidligere ejer af boligen, men derimod mod andelsboligforeningen, som er den nuværende ejer.
Senest rettet af Løvendahl 13/09/2012 20:53, rettet i alt 2 gange.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Vandskade

Indlægaf sab86 » 13/09/2012 20:20

Tak for dit hurtige svar.

Hvorfor skal andelsboligforeningen betale? Troede det var den tidligere ejer som lavede de ulovlige installationer, der skal betale?

Mvh.
Sabine
sab86
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 13/09/2012 17:45

Re: Vandskade

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/09/2012 20:52

Det er et problem i sagen at fejlen er udbedret, da dit bevis dermed er væk.

I en retssag vil retten udmelde en teknisk syns- og skønsmand som skal støtte dommeren med tekniske udtalelser.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Vandskade

Indlægaf Løvendahl » 13/09/2012 20:53

sab86 skrev:
Hvorfor skal andelsboligforeningen betale? Troede det var den tidligere ejer som lavede de ulovlige installationer, der skal betale?



Du ejer et andelsbevis med en brugsret til en bestemt bolig. Du ejer ikke boligen, det gør andelsboligforeningen. Vedkommende, som ejede denne brugsret før dig, ejede heller ikke boligen. Den tidligere andelshaver, som har lavet en ulovlig installation i køkkenet, udtrådte af andelsforeningen, samtidig med at du købte vedkommendes andelsbevis. I forbindelse med den tidligere andelshavers færdiggørelse af køkkenet, skal andelsboligforeningen hos denne sikre sig bevis for, at køkkenet er lovligt opført. Det er ikke dit problem, hvis andelsboligforeningen har glemt at sikret sig, at køkkenet var lovligt opført.
På det tidspunkt, hvor andelsforeningen optog dig som andelshaver, er det andelsforeningen, som er ansvarlig for, at køkkenet er lovligt opført. Da det er andelsforeningen, som ejer ejendommen og dermed din bolig og køkkenet med den ulovlige installation, så må andelsforeningen som ejer erstatte dig dine udgifter.

Om andelsforeningen så herefter har et krav mod den tidligere andelshaver, som havde brugsret til din bolig, er jo dig fuldstændigt uvedkommende!

Andelsboligforeningen kunne jo nægte at godkende køkkenet, hvis den tidligere andelshaver ikke kunne bevise, at VVS installationerne var udført af en autoriseret håndværker. Det er ikke dit problem, at andelsboligforeningen ikke gjorde det, som den skulle have gjort, dengang!
Senest rettet af Løvendahl 13/09/2012 21:06, rettet i alt 3 gange.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Vandskade

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/09/2012 20:58

Jeg er bestemt ikke enig i at det er andelsboligforeningens problem.

Når sælger udfører ulovlige individuelle installationer, så hænger sælger selv på ansvaret.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Vandskade

Indlægaf sab86 » 13/09/2012 21:02

Tusind tak til jer begge for svar.

Jens:
Jeg meldte det selvfølgelig til formanden da det skete. Jeg har også gemt den del af røret, der gik i stykker og jeg har taget en masse billeder som bevis. Derudover, står der på blikkenslagerens regning, at der var tale om en ulovlig installation.

Mvh.
Sabine
sab86
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 13/09/2012 17:45

Re: Vandskade

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/09/2012 21:11

Generelt er det en dårlig ide at fjerne byggefejlen, hvis man vil gøre et krav gældende.

Hvis sælger har udført rørarbejdet som gør-det-selv projekt har du bedst chance for at kræve erstatning. Fremsend kravet til sælger og se hvad sælger svarer.

Hvad betalte du for andelen og køkkenforbedringen og fik du afslag i prisen ?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Vandskade

Indlægaf sab86 » 13/09/2012 21:14

Betalte 265.000 og fik 25.000 i afslag.
sab86
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 13/09/2012 17:45

Re: Vandskade

Indlægaf sab86 » 13/09/2012 21:19

75.000 for forbedringer generelt.
sab86
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 13/09/2012 17:45

Re: Vandskade

Indlægaf Løvendahl » 13/09/2012 21:24

Admin. Jens Arentoft skrev:Jeg er bestemt ikke enig i at det er andelsboligforeningens problem.

Når sælger udfører ulovlige individuelle installationer, så hænger sælger selv på ansvaret.


Ja, men sælger kan da kun være ansvarlig overfor andelsboligforeningen. Det er jo ikke Sabine, som havde retten til at godkendt andelssælgerens køkken, den ret tilkommer foreningen. Foreningen skal så overdrage et godkendt køkken til Sabine. Er der fejl i dette køkken, så er det foreningen, som hænger på regningen overfor Sabine. Og så er det foreningen og ikke Sabina, som må gøre et krav gældende mod den som har lavet den ulovlige installation.

Jens. Hvis du havde en lejlighed med et ulovligt installeret vandrør i køkkenet, som sprang, så ville du rette dit krav mod udlejer. Du ville da være bedøvende ligeglad med, hvis udlejer siger, at du skal rette dit krav mod den tidligere lejer, da det er denne, som har lavet installationen. Du retter dit krav mod ejendommens ejer, så enkelt er det! Også selvom udlejer ikke kendte noget til disse ulovlige installationer, ville du forsat kun rette dit krav mod udlejer, fordi det udlejer, som er ansvarlig for, at det han udlejer til dig er 100% i orden.

I dette tilfælde er andelsboligforeningen udlejer og andelshaveren lejer.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Vandskade

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/09/2012 22:43

Lejeloven kan ikke benyttes som retsgrundlag ved fastsættelse af ansvar i sager om fejl og mangler ved overdragelse af andelsboliger.

Kig på dette link:
http://www.ejendomsadministration.nu/fe ... sbolig.htm

I tidens løb har enkelte dommere haft en forkert mening om forholdene, men de er banket på plads af Landsretten, Højesteret eller af flertallet af dommere i sagen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Vandskade

Indlægaf Løvendahl » 14/09/2012 00:45

Det er udmærkede afgørelser, som du fremlægger. For ikke at forvirre Sabine må vi nok hellere gør det klart, hvordan vi hver i sær opfatter andelsboligloven på dette punkt (Sabines problemstilling).

Er det korrekt, at det er din opfattelse, at andelsboligforeningen (ved bestyrelsen/administrator) alene er en kontrolinstans? En kontrolinstans, som alene kontrollere at sælger ikke tager mere for forbedringer og specielt tilpasset løsøre, end hvad sælger må tage ifølge loven. Ligeledes kontrollere foreningen, at de forbedringer og specielt tilpasset inventar, som sælger har foretaget i boligen overholder gældende regler. Herudover er andelsforeningen ikke ansvarlig for de ulovlige installationer mm., som sælger af andelsbeviset måtte have udført i den bolig, som sælger havde brugsret til.

Dermed er det din opfattelse, at andelsforeningen (ved bestyrelsen/administrator) alene kun er en kontrol instans, som ikke er ansvarlig for mangler i den udførte kontrol. Godkender foreningen eksempelvis prisen for et køkken med ulovlige VVS installationer, som sælger har opført, så kan en ny andelshaver med brugsret til boligen ikke gøre krav gældende mod foreningen vedr. betalingen for de godkendte ulovlige installationer, men må alene rejse sit krav mod sælger.

Min opfattelse er den stik modsatte. Jeg opfatter andelsboligloven således, at hvis sælger har foretaget forbedringer eller lavet specielt tilpasset inventar til boligen, så er andelsforeningen bundet af deres godkendelse overfor den kommende andelshave med brugsret til boligen. Det vil med andre ord sige, at andelsboligforeningen overfor køber indestår for de forbedringer og specielt tilpasset inventar, som foreningen har godkendt.

Jeg kan simpelthen ikke finde noget sted i andelsboligloven eller andetsteds, som siger, at andelsboligforeningen er ansvarsfri overfor køber af en andelsbolig, hvis foreningen (ved bestyrelse eller administrator) har godkendt forbedringer og specielt tilpasset inventar, som senere viser sig at være mangelfuldt og behæftet med ulovlige installationer.

Grunden til, at foreningen skal godkende overdragelsesaftalen mellem sælger og køber, er, at det er foreningen som ejer bygningen. Hvis foreningen godkender de forbedringer/specielt tilpasset inventar, som den sælgende andelshaver har foretaget, så bliver disse ændringer en del af den pågældende bolig, som foreningen ejer. Da sælger har afholdt udgiften til de boligændringer, som foreningen har godkendt, kan sælger kræve betaling for disse, jf. andelsboligloven. Udgiften væltes til sidst over på den ny andelshaver, som ikke kan afslå sig fra at skulle betale for disse forandringer, som ejeren (foreningen) af boligen har godkendt. Ved ejerens (foreningens) godkendelse af ændringerne i boligen, indestår denne samtidig for, at disse er tilstede, når foreningen vælter udgifterne til disse over på en ny andelshaver. Herefter afregner ejeren af boligen (foreningen) til den, som har foretaget forbedringerne i boligen (sælger). Viser det sig herefter, at forbedringerne lider af væsentlige mangler - som ulovlige installationer er - så kan den ny køber kræve erstatning hos foreningen, som ejer den mangelfulde bolig og indestår for, at boligen lever op til det, som fremgår af overdragelsesaftalen. Herefter må ejeren af boligen (foreningen) gøre et krav gældende mod sælger af de mangelfulde forbedringer.

Jeg falder derfor tilbage på den almindelige regel om, at den kontrolinstans, som udfører en kontrol er ansvarlig for, at kontrollen også er korrekt udført. Er der årsagssammenhæng mellem mangler i kontrollen og skadelidtes tab, bliver kontrolinstansen som udgangspunkt ansvarlig for skadelidtes tab.

I Sabines tilfælde har andelsforeningen ikke sikret sig mod ulovlige VVS installationer ved godkendelsen af prisen for det køkken, som sælger har sat op. Derfor har andelsforeningen begået en fejl, da den godkendte prisen for køkkenet med de ulovlige VVS installationer. Andelsforeningen er på grund af den mangelfulde kontrol ansvarlig for, at Sabine har betalt en for høj pris for køkkenet. Sabine har derfor et krav mod foreningen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Vandskade

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 14/09/2012 10:40

Ja, andelsboligforeningen skal udføre priskontrol.
Hvis der er betalt fuld maksimalpris og der f.eks. er mangler ved forbedringerne, så har sælger forlangt overpris, som sælger skal tilbagebetale.

Ifølge Neville 3. udg. side 167 vil salg af en andelsbolig behæftet med mangler typisk indebære, at der er betalt en overpris som kan kræves tilbagebetalt i henhold til ABL § 16. Er det mangler ved forbedringerne, er det forbedringstillægges der reduceres.

Bestyrelsesmedlemmerne er lægfolk og ikke eksperter i VVS og bygningskonstruktioner. Domstolene er derfor tilbageholdende med at pålægge foreningerne ansvar.

I Østre Landsrets dom af 19/11 1993 var der kun bad i 4 ud af 39 lejligheder. En andelshaver solgte med nyt badeværelse og bestyrelsen kontrollerede ikke om badeværelset var ulovligt. Kun 1 af de 3 landsretsdommere mente at den dårlige/manglende kontrol skulle medføre erstatningsbetaling for andelsboligforeningen. Han blev stemt ned af de 2 andre dommere i sagen.
Når der pludselig dukker et badeværelse op i en ejendom hvor der næsten ingen badeværelser er, så burde bestyrelsen undre sig over det og kræve dokumentation for lovligheden. Bestyrelsen slap med skrækken fordi flertallet af dommerne var flinke, men sagen viser at man kom tæt på grænsen for hvor sløset bestyrelsen må være.

Bestyrelsen skal kontrollere prisen, fordi det kræver andelsboligloven:
§ 6 Stk. 3. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Vandskade og mangelansvar

Indlægaf sab86 » 14/09/2012 13:30

Mange tak til jer begge for svar.

Det har været godt at få bekræftet, at det ikke er mig der skal betale regningen.
Håber det går i orden uden de store problemer.

God weekend til jer.

Mvh.
Sabine
sab86
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 13/09/2012 17:45

Re: Vandskade og mangelansvar

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 14/09/2012 13:55

På det foreliggende grundlag kan det ikke klart afgøres om regningen for udbedring skal betales af sælger eller køber.

Du vil står stærkt hvis du kan dokumentere, at sælger har udført ulovligt gør-det-selv arbejde.

Umiddelbart lyder det rimeligt hvis sælger betaler, men nogle oplysninger peger i retning af at du selv skal betale.

Når man bestiller et arbejde, hæfter man selv for betalingen.
Sælger er ikke givet mulighed for selv at sørge for rørudskiftningen - måske har han en onkel der ville ordne det gratis.
Udbedringsudgiften er lille i forhold til købesummen.
Der er ikke handlet til maksimalprisen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Vandskade og mangelansvar

Indlægaf Løvendahl » 15/09/2012 16:14

Det taler til Sabines fordel, at det er en rør-udskiftning i køkkenet (måske fordi der løb vand ud af dem). Nogen typer skader kan man som skadelidte ikke vente bliver løst, indtil man har en afklaring på, hvem som skal betale regningen. Sabine, har som jeg ser det, forhindret skaden i at udvikle sig, og dermed har hun handlet loyalt overfor sælger/skadevolder, så denne får et mindre erstatningsansvar gjort gældende imod sig.

Jens. Jeg vil gerne på et tidspunkt undersøge begge vores synspunkter nærmere, herunder retspraksis på området. Du har klart en pointe i, at bestyrelserne ikke er professionelle, hvilket i retspraksis ofte afspejles i nogle mere pragmatiske domme end korrekte domme.

Min opfattelse er, at hvis sælger har lavet noget specielt tilpasset inventar i boligen, som ligger udenfor de egenskaber, som boligen er født med eller som andelsforeningen senere har tilføjet, så har retten en tendens til at dømme som om, at det specielt tilpassede inventar (eksempelvis et badeværelse i en lejlighed, som ikke før havde badeværelse) er solgt direkte mellem sælger og køber. At andelsforeningen har godkendt det specielt tilpassede inventar spiller i den forstand kun en mindre rolle for andelsforeningens erstatningsansvar, ved at have godkendt prisen for specielt tilpasset inventar, som ikke burde have været godkendt. Måske fordi bestyrelsen er uprofessionelle og frivillige beboere, som har handlet i den bedste mening, også selvom deres godkendelse var forkert, set fra en professionel håndværkers/syn og skønsmands synspunkt. Retsafgørelserne på dette område er splittet i to lejre, hvor det er en pragmatiske afgørelsestype som er dominerende.

I Sabines tilfælde har der været et køkken i boligen i forvejen. Sælger har derfor ikke sat et nyt køkken ind i en bolig, som ikke har haft et køkken før. Og hvis vi skulle slutte modsætningsvist af retsafgørelserne, så skulle foreningen godkende forbedringer af egenskaber (køkkenet) ved boligen, som allerede var til stede ved andelsforeningens oprettelse. Foreningen skal derfor ikke godkende en type egenskab (køkkenet i boligen), som foreningen ikke har nogen erfaringer med. Når andelsboligforeningen er født med køkkener, må Sabine med rette kunne stille det krav til foreningen, at foreningen har en gennemprøvet agenda for grundig kontrol ved prisberigning af sælgers forbedringer i køkkenet, herunder bl.a. dokumentation af alle installationer er lovligt udført mm.

Svigtet ligger derfor hos andelsforeningen i denne sag.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Vandskade og mangelansvar

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/09/2012 22:29

Udgangspunktet er stadig, at fejl og mangler er en sag direkte mellem køber og sælger.

Det er næsten umuligt at få dømt foreningen til at betale ved at henvise til at foreningens kontrol af forbedringerne har været for dårlig.

I den aktuelle sag mangler vi oplysning om der er tale om fælles rør eller individuelle rør og om den udgiftsfordeling for rør som fremgår af foreningens vedtægter. Det kan måske flytte udgiften over på foreningen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Diverse spørgsmål og svar om andelsboliger

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron