Mette Schnipper skrev:Min søn har solgt sin andelslejlighed pr. 1/3 2013. Indenfor de første to uger modtog han en indsigelse pr. mail. Indsigelsen gik på: Der er problemer med afløb i badeværelset. Er der lavet ændringer på afløb, og er badeværelset lovligt?
Min søn har ikke foretaget ændringer af badeværelset, og dermed heller ikke ændret afløb. Hvad ret og pligt har han i denne forbindelse?
Mvh Mette
Køber bør altid kræve udbedring af fejl og mangler inden sælgers tilgodehavende afregnes fra andelsboligforeningen, således at der kan tilbageholdes et beløb til udbedringen. Da det er køber som fremsætter kravet, skal køber selv dokumentere kravet. Køber kan derfor ikke nøjes med at fremsætte udokumenterede påstande.
Køber skal inden indgåelse af købsaftalen undersøge lejligheden grundigt for fejl og mangler. Sælger har samtidig pligt til at oplyse køber om kendte fejl og mangler samt om fejl og mangler som sælger burde have kendskab til.
Hvis der er betalt maksimalpris kan køber som udgangspunkt gøre alle fejl og mangler gældende mod sælger indtil 6 måneder fra overdragelsen, i henhold til andelsboliglovens §16 om overpris. Efter udløbet af 6-måneders fristen kan køber som udgangspunkt kun gøre fejl og mangler gældende såfremt afslaget udgør mindst 3-10 procent af den samlede overdragelsessum, jf. reglerne om forholdsmæssigt afslag.
Lejlighedens generelle vedligeholdelsesstand ikke kan påtales som fejl eller mangel. Derimod bør manglende funktionsdygtighed og ulovlige installationer påtales.
Hvis der er givet prisafslag i forhold til maksimalprisen kan køber ikke benytte andelsboliglovens §16 om overpris og kan derfor som udgangspunkt ikke gøre små mangler gældende, som køber selv kunne have konstateret ved grundig gennemgang af lejligheden inden køb. Skjulte mangler kan gøres gældende såfremt afslaget udgør mindst 3-10 procent af den samlede overdragelsessum, jf. reglerne om forholdsmæssigt afslag. Der skal således skelnes mellem mangler og skjulte mangler. Skjulte mangler er mangler, som ikke kan konstateres uden meget indgriben og til dels destruerende undersøgelser.
Ved aftale med prisafslag bør det i overdragelsesaftalen aftales hvilke fejl og mangler der er dækket af prisafslaget, så sælger ikke efterfølgende modtager krav om udbedring af disse. En generel ansvarsfraskrivelse duer ikke - det skal konkret oplyses hvilke fejl og mangler køber skal acceptere.
Sælger har pligt til at oplyse køber om kendte fejl og mangler samt om fejl og mangler som sælger burde have kendskab til, men det kan formentlig ikke kræves, at sælger har oplyst om bagateller under ca. kr. 5.000.
Såfremt sælger har handlet i ond tro kan der blive tale om erstatningsansvar. Selvbyggere skal være bekendt med byggereglerne og kan derfor muligvis pålægges erstatningsansvar. Erstatning nedsættes i mange tilfælde med fradrag for den forbedring som udbedringen eventuelt medfører.
: 23/03/2013 14:47