Udlejning af et værelse eller 2 med fælles køkken og toilet.

Emner om udlejning af andelsbolig, lejekontrakter, lejens størrelse og andelsboligforeningens lejere.

Udlejning af et værelse eller 2 med fælles køkken og toilet.

Indlægaf pb246 » 13/06/2006 01:10

Hej Alle,

I min forening har vi følgende i vores vedtægter:

Udlejning m.v..:

§ 12.

En andelshaver kan helt eller delvist udleje eller udlåne sin lejlighed i samme omfang, som en lejer kan efter lejeloven. Herudover kan en andelshaver kun udleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsen tilladelse samt med bestyrelsen godkendelse af fremlejetager.

*************


Min fortolkning af ovenstående paragraf er at jeg frit kan udleje både et eller 2 værelser, såfremt dette ellers overholder lovens foreskrifter. Min fortolkning af 2. sætning er at det er hele lejligheden og ikke kun værelser som er en del af lejligheden - altså er et værelses udlejning ikke en fremlejetager idet dette kun juridisk er for hele lejligheden - Er dette korrekt?

Jeg står foran en sammenlægning og skal vente ca. 2-3 mdr før jeg kan få det endeligt ordnet og da jeg ikke har intentioner om at bruge nabo andelen (på 4. sal) før jeg har fået sammenlægningen så er mit spørgsmål om jeg ikke kan udleje minimum 1 værelse eller måske 2 værelser med fælles køkken og toilet/bad, såfremt jeg kan finde lejere som vil finde sig i byggerod om et par måneder. Jeg er bekendt med at der kun er een mdr. opsigelse ved værelses udlejning og da jeg kun vil oprette lejekontrater som siger et værelse samt fælles adgang til køkken og toilet/bad så burde det vel være ok. Jeg kunne godt tænkte mig at udleje et værelse efter sammenlægningen i en længere periode - hvad er max.?

Jeg mener jnf. vores vedtægter ikke at bestyrelsen kan nægte at jeg udlejer et eller 2 værelser såfremt det ikke er ulovligt ifølge lovgivningen for lejere.

Er dette ikke korrekt?

NB. Mener du nej, så giv venligst en lige detajleret beskrivelse, så selv jeg forstår det - ss

Ligeledes vil jeg sætte pris på hvordan jeg søger efter domme i min favør!

Mvh

Pernille
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf moccha » 13/06/2006 11:30

Hej pb.

Har selv tolket vedtægterne som du nævner, nemlig at det er tilladt at leje et værelse ud i sin lejlighed, sålænge man selv også bor i den.
Jeg valgte at lade være med at spørge bestyrelsen om lov, ud fra en betragtning om at hvis det var min kæreste, der ville flytte ind, så behøvede jeg ikke spørge bestyrelsen.
Nu lejede jeg så ud til en, som jeg fandt via en annonce, men jeg mener at det går ind under "privatlivet" så at sige.
Om der ligefrem er nogen domme på området, som du kan henholde dig til, ved jeg ikke, men tvivler egentlig på at der er.

Jeg synes ikke man kan sige du handler i ond tro, hvis det kommer frem at du har lejet et værelse ud, netop fordi standardvedtægterne ikke siger noget specifikt vedrørende dette.

Må jeg spørge, hvorfor du har valgt at sammenlægge 2 lejligheder, når du bagefter også har planer om at leje værelse ud?

Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf pb246 » 13/06/2006 11:55

Hej moccha,

Jeg vil meget gerne selv have hele lejligheden efter sammenlægningen men af hensyn til økonomien så er jeg nødt til at udleje et værelse for at få det til at fungere lige pt.

Mvh

Pernille
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf pb246 » 6/12/2006 12:30

Jeg har nu fået et brev fra administrator som meddeler at de har konstateret at jeg har udlejet en del af min lejlighed uden bestyrelsens godkendelse.

De siger at dette er en overtrædelse af vedtægternes § 12 og at jeg har 7 dage til enten at få lejeren til at fraflytte eller også at opnå den fornødne tilladelse fra bestyrelsen.

§12 i vedtægterne er citeret øverst i tråden.

Jeg lejer eet værelse ud på en værelseskontrakt - skal jeg virkelig have bestyrelsen godkendelse hertil når det kun er et værelse og ikke hele lejligheden.

Mvh

Pernille
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf aratan » 6/12/2006 12:43

I har i givet fald en meget mere restriktiv politik på området end vi har, vi har adskillige beboere (heraf to bestyrelsesmedlemmer, hvoraf jeg er den ene) som udlejer på ovennævnte måde. Vores fortolkning er samme som din, men jeres bestyrelse tolker øjensynlig den samme tekst på en anden måde.

Umiddelbart vil jeg mene at hvis man i en lejelejlighed må udleje enkeltværelser så må man med ovenstående tekst gøre det samme i andelsboliger. Bestyrelsens godkendelse kommer først ind idet der bliver tale om fremleje af hele lejligheden.

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf pb246 » 6/12/2006 13:01

Tak - Carsten

Ja det er jo også min tolkning men da jeg nu bliver truet med eksklustion vil jo gerne være helt sikke i min sag - ss
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf aratan » 6/12/2006 13:09

Tjoo, du kan jo ikke være sikker på det bare fordi jeg er enig, det eneste jeg kan sige er at vi fortolker vores enslydende regler på samme måde som du gør, men uden en domsafgørelse i hånden så er det jo bare en mening på lige fod med alle andres.

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf pb246 » 6/12/2006 13:23

Ja, det er rigtigt at det kun er en mening - indtil domsafgørelse.

Jens - Hvad er din erfaring på dette område - skal jeg have bestyrelsen tilladelse og kan de nægte den?

pft

Pernille
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf kontapus » 6/12/2006 14:25

Jeg er enig i, at efter den citerede vedtægt, skal man kun opnå bestyrelsen godkendelse, når lejligheden udlejes eller udlånes i sin helhed.

Derudover omtaler bestemmelsen fremleje og udlån af enkeltværelse som reguleret af lejeloven. Den relevante bestemmelse er i den forbindelse:

§ 69. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

I følge bestemmelsen er denne "ret" ikke betinget af ejerens godkendelse, hvilket også vil være retstilstanden i din forening, eftersom der henvises direkte til lejeloven. Dog skal ejeren (foreningen) påse at der ikke bor mere end 2 personer pr. beboelsesrum, da den ellers kan ifalde ansvar.

Du har dog pligt til at give foreningen en kopi af din lejekontrakt med din lejer, dette følger af lejelovens § 63, stk. 3. Jeg mener dog ikke at de kan påstå at udlejningen er ulovlig, men blot at de skal have en kopi "til orientering".

MEN: det er dog et særligt forhold, når man har købt en nabolejlighed til sammenlægning. Jeg vil mene at du har et problem i forhold til boligreguleringslovens § 47, stk. 2, der siger at en lejlighed der har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke må udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf pb246 » 6/12/2006 14:34

Kontapus: Mange tak for din gode information. - ss
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf aratan » 6/12/2006 14:48

kontapus skrev:MEN: det er dog et særligt forhold, når man har købt en nabolejlighed til sammenlægning. Jeg vil mene at du har et problem i forhold til boligreguleringslovens § 47, stk. 2, der siger at en lejlighed der har været udlejet som beboelseslejlighed, ikke må udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.


Hovsa det var jeg ikke opmærksom på...

Men hvis den lejlighed man har tilkøbt er en andelslejlighed gælder samme bestemmelse så stadig? Den har jo ikke været udlejet som beboelseslejligehd umiddelbart før hvis den har været andel?

Desuden, man kan (I hvert fald i Københavns Kommune) sammenlægge lejlighederne officielt uden at der rent faktisk etableres fysisk adgang mellem de to halvdele, så er der jo ikke længere tale om to seperate lejligehder og så gælder bestemmelsen vel heller ikke?

(hvis den gør i nogle af de to tilfælde så skal vores betyrelse vist lige have ændret vores praksis på området...)
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf kontapus » 6/12/2006 14:59

Ved sammenlægning som Aratan nævner, stiller byggeri og bolig som betingelse at det ene køkken nedtages.

Boligreguleringslovens regler bruges analogt på andelsboliger, når det drejer sig om sammenlægning af lejligheder.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf aratan » 6/12/2006 15:19

Hmmm, det forstår jeg ikke helt...

Jeg sammenlagde min(e) lejlighed(er) i marts i år, men har først nu i November indsendt byggeanmeldelse og der har på intet tidspunkt været stillet et krav om at det ene køkken skulle fjernes... Nu er den planlagte sammenlægningsløsning således at det ene køkken forsvinder alligevel, men jeg har ingen steder fundet et krav om fjernelse af køkken?

Jeg kender til i hvert fald tre godkendte sammenlægninger i min bygning hvor der indtil videre ikke er flyttet så meget som en liste, og de er alle kommet igennem Byg&Bolig uden anmærkning?

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf pb246 » 6/12/2006 15:30

Jeg har heller ikke skulle nedlægge det ene køkken ved min sammenlægning pr. 1/7-06.
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf kontapus » 6/12/2006 15:36

Hmm... Jeg har selv fået besked om at nedtage et køkken i forbindelse med sammenlægning i 2004.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf AB KBH 2100 » 6/12/2006 15:59

kontapus skrev:Hmm... Jeg har selv fået besked om at nedtage et køkken i forbindelse med sammenlægning i 2004.
Måske skal §47 stk. 2. ses i forbindelse med §46 stk. 2, hvor der står at Kommunalbestyrelsen ikke kan nægte sammenlægningen, hvis f.eks. bruttoarealet holder sig indenfor grænsen... (I loven står der 130 kvm, men jeg tror de anerkender mere som standard nu).

Kontrapus, du har måske lavet en sammenlægning, der krævede en dispensation fra Kommunalbestyrelsen. F.eks. at den sammenlagte lejlighed oversteg bruttoareal grænsen. Og så har Kommunalbestyrelsen som betingelse for at give dispensationen bestemt, at du skulle nedlægge det ene køkken?
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf kontapus » 6/12/2006 16:46

Nope, lejligheden er i dag på 115 m2. Jeg smutter hjem og kigger i tilladelsen fra dengang.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf kontapus » 6/12/2006 16:57

Forresten:

Københavns kommune acceptere altid sammenlægning, når lejligheden efterfølgende ikke overstiger 150 m2. Derudover dispenserer de indtil 180 m2, såfremt en af følgende betingelser er opfyldt:

- Mindst den ene lejlighed har utidssvarende toiletforhold/bademuligheder
- Den mindste lejlighed er maksimalt 55 m2
- Den ene lejlighed er uhensigtsmæssigt indrettet i relation til for eksempel lysforhold, støjbelastninger mv.

NU er denne tråd så også blevet eet stort sidespring.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf zuma » 6/12/2006 17:28

Sidespring? Jamen julefrokosterne er jo også over os :smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pb246 » 7/12/2006 08:14

For at komme tilbage til kernen så er det jo åbenbart et fortolkningsspørgsmål.

Jeg er dog bekendt med at andre i ejendommen ikke har haft behov for godkendelse af bestyrelsen ved udlejning af et værelse.
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf kontapus » 7/12/2006 09:31

Som tidligere nævnt, så bør man i jeres forening normalt ikke skulle opnå bestyrelsen tilladelse til at udleje værelse, og du bør have en god "sag" når du argumentere med dem, da I følger lejelovens regler på området. Jeg mener ikke der er så vanvittig meget fortolkning i den del af sagen.

Problemet er jo nok boligreguleringslovens § 47, stk. 2. Jeg mener godt at bestyrelsen på den baggrund kan nægte udleje af enkeltværelser i en ikke-sammenlagt "ekstralejlighed".
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf aratan » 7/12/2006 10:44

Kontapus, det giver god mening.

Vi hanr indtil videre forlangt at vores "sammenlæggere" skulle søge om lov til værelsesudlejning indtil sammenlægning var effektueret, en tilladelse som vi altid gav. Det skal vi så ændre på, således at det ikke er tilladt at leje ud før tilladelse til sammenlægning er givet, for ikke at komme i karambolage med nævnte paragraf.

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf pb246 » 7/12/2006 11:55

Jeg har fået sammenlagt de to lejligheder indenfor den 3 mdr. grænse som bestyrelsen forlangte i købsaftalen.

Jeg har inddraget stuen til min gamle lejlighed og så udlejer jeg soveværelset med adgang til køkken og bad i den nye lejlighed.

Den lejer som jeg har er registreret i den gamle lejlighed og det er også den adresse som står på kontrakten.

Så jeg føler ikke at der skulle være nogen problemer med at udleje et værelse også uden at bestyrelsen skal have kontrakt til enten godkendelse eller orientering.
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf kontapus » 7/12/2006 12:22

Hvis lejligheder officielt er sammenlagt, er det jo som sådan ikke noget problem.

Dog må man antage, at da udleje af enkeltværelser i jeres forening er underlagt lejelovens regler, er det et krav at bestyrelsen får en kopi af lejekontrakten, men de kan ikke stille yderligere betingelser.

Lejelovens betingelse angående fremleje af enkeltværelser, § 69, stk. 3:

Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Det er da fint nok, at du ikke føler det er et problem. Men bestyrelsen vil godt med vedtægterne i hånden kunne hævde at du ikke følger de retningslinier foreningen har for udlejning af enkeltværelser, da lejelovens regler på området skal følges.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf kandidat » 7/12/2006 15:11

Dog skal du være opmærksom på, at hvis du udlejer værelset ud med adgang til eget køkken (hvis du altså har to køkkener, et som du bruger, og et som lejer bruger) vil lejemålet være at regne som en seperat lejlighed, og så gælder der nogle helt andre regler end ved værelsesudlejning.

I min forening har vi nemlig haft en ligende sag, som var tæt på at koste en andel. Så er der tale om et værelse som udlejes skal I dele samme køkken. Og derfor anbefaler mange andelsforeninger at det ene køkken skal nedlægges.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Næste

Tilbage til Udlejning og lejere

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 5 gæster