Lovlighed af fremleje

Emner om udlejning af andelsbolig, lejekontrakter, lejens størrelse og andelsboligforeningens lejere.

Lovlighed af fremleje

Indlægaf Korkia » 19/11/2006 20:19

Så nu skal vi have en rigtig god en om fremleje.

Der har i vores forening tidligere været en andelshaver som har fået lov til at fremleje af grunde som ikke var explicit nævnt i vores vedtægter. Nu har en andelshaver så søgt om lov til at fremleje pågrund af, at han vil afprøve et parforhold - det fik han tilladelse til af bestyrelsen (3 for, 2 imod) grundet at der har været et tidligere lignende tilfælde (det lignende tilfælde var dog ikke pågrund af afprøvning af parforhold, men nyt arbejde i udlandet, dog ikke udstationering). Beslutningen blev kundgjort i et omdelt referat og andelshaveren er så kommet med en lejekontrakt med hans eget navn på og den han vil fremleje tils navn, den er dog ikke underskrevet af bestyrelsen endnu.

I mellemtiden er der så en anden andelshaver som har gjort opmærksom på, at for 5 år siden var der en andelshaver som søgte af fremleje grundet afprøvning af parforhold og som dengang fik et rent afslag. Samme andelshaver siger at beslutningen vi har foretaget ikke er lovlig, idet grunden ikke er nævnt i vores vedtægter og skal annulleres.

Nu står vi så i den situation, at der er stemning i bestyrelsen for at nægte fremleje (og derved tilbagekalde den tidligere tilladelse). Spørgsmålet er så bare om vi må det? Fremlejeaftalen er som sagt endnu ikke underskrevet af bestyrelsen og der er dukket væsentlige oplysninger op i sagen efter beslutningen er truffet.

Yderligere har vores administrator informeret os om, at hvis vi give tilladelse til at fremleje på det grundlag, så foretager vi os en ulovlig handling (fortalte han os først efter beslutningen var truffet). Skal vi som bestyrelse bare bide det i os, at vi hsr gjort noget forkert, eller skal vi tilbage kalde beslutningen?
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf aratan » 19/11/2006 20:29

Man er som bestyrelse forpligtet til at overholde og håndhæve foreningens vedtægter, så hvis I bliver opmærksomme på at I har lavet en fejl så bør I efter min mening rette op på denne fejl omgående.

Hvad siger jeres vedtægter helt specifikt om fremleje? Hvis der er tale om en nogenlunde standard vedtægt så henvises der sikkert til lejeloven. Denne har ikke "afprøve parforhold" som lovlig grund, det er netop den slags fremleje der låser boligmarkedet endnu mere...

At omgøre en beslutning I har truffet inden den effektueres bør der vel ikke være mange problemer i, ud over at I får en mopset andelshaver...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Korkia » 19/11/2006 20:40

Vores vedtægter for fremleje er som følgende:
"En andelshaver er berettiget til at fremleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet."


Andelshaveren, der skal fremleje, er af den mening, at den beslutning der er offenligtgjort i vores bestyrelsesreferat er bindende, også selvom vi ikke har skrevet under på fremleje kontrakten.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf aratan » 19/11/2006 21:02

Med de vedtægter kan I ikke tillade fremleje med den begrundelse, så der er klart tale om at beslutningen skal omgøres.

Om man kan blive juridisk forpligtet af et bestyrelsesreferat ved jeg ikke, men jeg vil tro at vedtægterne under alle omstændigheder overtrumfer bestyrelsens beslutninger.

jeg ville meddele andelshaveren at i desværre har begået en fejl og hermed trækker den mundligt fremsatte tilladelse tilbage. Så må han/hun anlægge en sag mod jer hvis han/hun vil gennemtvinge sin fremleje.

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Peter » 20/11/2006 01:39

aratan skrev:Denne har ikke "afprøve parforhold" som lovlig grund, det er netop den slags fremleje der låser boligmarkedet endnu mere...


Lige en kommentar til det citerede (dvs. ikke til den konkrete sag):

Hvad er det realistiske alternativ, hvis en forening/bestyrelse nægter fremleje - sådan generelt betragtet?

Hvis andelshaveren i stedet begynder at pendle frem og tilbage mellem hans egen lejlighed og kæresten, så vil han sikkert bo i sin egen bolig så tilpas meget, at han ikke kan ekskluderes. Dermed frigives ingen bolig.

Hvis andelshaveren enten officielt eller uofficielt udlejer hele eller dele af lejligheden, så vil et andet menneske i det mindste i nogle måneder få tag over hovedet.

Hvis forening/bestyrelse nægter fremleje, er det jo langt fra sikkert, at andelshaveren straks sælger sin billige andel for at kaste sig betingelsesløst i armene på kæresten.

Jeg tror, at den menneskelig natur i praksis ofte kommer i vejen for de velmente men teoretiske intentioner - i hvert fald så længe andelsboliger handles under markedspris.

Af ren nysgerrighed: I foreninger, der tillader fremleje ved samlivsprøvelse - hvor lang er da fremlejeperioden, der typisk gives tilladelse til med netop denne begrundelse?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Andels And » 20/11/2006 15:56

Hos os har vi haft relativt mange ansøgninger om dispensation fra vedtægterne til at fremleje og har konsekvent sagt nej - men en gang besluttede bestyrelsen at vende blind øje. Dengang var der tale om en der havde gået fra sin kone. De havde også et barn sammen.

Korkia - hvor lang tid skulle den formentlig forelskede andelshaver fremleje i? 3mdr, 6mdr, 1 år??? Indtil efter den næste generalforsamling?! ;-)

Ellers mener jeg også at beslutningen skal trækkes tilbage. Så kan en forening være åben for misbrug af fremleje.
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf kandidat » 21/11/2006 23:20

I vores forening har vi tilladt at fremleje ved afprøvning af parforhold. Denne holdning udspringer af at så slipper andelshaverne (og andelsforeningen) for at der opdigtes fiktive studieophold og arbejdspladser langt væk, så man kan få godkendt sin fremleje. En anden gammel kending, er at man lejer "et" værelse ud, men reelt er det hele lejligheden, dette betyder blot, at folkeregistreadressen ikke kan flyttes. Men ved samme lejlighed har vi vedtaget at alle andelshavere som fremlejer, automatisk står passive på den interne venteliste. På den måde kan man ikke både bo hos kæresten, og vente på den store lejlighed. Sammenlægninger og flytning til større lejligheder mener vi skal komme dem som rent faktisk bor i foreningen tilgode.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf aratan » 22/11/2006 10:24

Ideen om passivitet i forhold til ventelisten er fin nok, men hvordan håndterer jeres fremgangsmåde situationen med folk som reelt er flyttet, men som gerne vil beholde deres lejlighed fordi de forventer at den på sigt stiger i værdi? Jo længere de kan få fremlejere til at betale alle udgifterne så er det omkostningsfrit for dem at blive ved med at stå som ejere, selvom de reelt ikke bor der og ikke forventer nogensinde at komme til det igen...

Stort set alle de sager vi har om ulovlig fremleje handler om den problematik...

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Klaverboxer » 22/11/2006 15:27

Hos os har vi ændret vedtægterne så de tillader fremleje uden udspecificeret grund i 6 måneder, men kun een gang. Vores forening består dog af identiske lejligheder så vi har ingen problemer med interne lister. Hvis folk fremlejer ulovligt så må de flytte; enten ind eller ud af deres andelsbolig... :smile10:

Klaverboxer
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf Andels And » 22/11/2006 16:45

Aratan - CPR lovens §7 kan hjælpe når man ved at folk er flyttet

7. Kommunalbestyrelsen skal registrere personer, der anvender flere boliger her i landet, med bopæl i den af boligerne, som de efter en samlet vurdering må siges at have mest tilknytning til. Ved afgørelsen af tilknytningen til en bolig skal en lovlig bolig altid gå forud for en ulovlig bolig.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 træffes bl. a. efter følgende kriterier:

1) Antallet af overnatninger i boligen.

2) Boligens afstand fra det daglige arbejde.

3) Om ægtefælle eller samlever og børn bor i denne bolig.

4) Boligens størrelse og kvalitet.

5) Om personens ejendele opbevares i boligen.

Stk. 3. Hvis en helhedsvurdering efter kommunalbestyrelsens vurdering ikke klart peger på én af boligerne som bopælen, kan personens eget ønske følges. Et sådant valg mellem flere mulige bopæle kan ikke ændres af den pågældende, før der sker en ændring af de forhold, som forelå, da valget blev foretaget.

Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf aratan » 22/11/2006 17:48

Jooo, det lyder jo fint nok, men hvordan dokumenterer man det uden et niveau af dyneløfteri som ikke er muligt/tilladt?

eksempel, vi har en igangværende sag med et par som hver har en lejlighed, men ingen af dem bor de reelt, i hvert fald så vidt vi kan observere. Officielt udlejer de begge en del af deres respektive boliger men bor reelt et andet sted sammen... Den enes lejer er vedkommendes søster, som så kan opfylde vedkommendes bopælspligt. De har dog begge stadig deres folkeregisteradresse i deres egne lejligheder... Gode forslag til fremgangsmåde???
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Andels And » 22/11/2006 19:34

Har du adresse til parret? Bor de til leje?
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf zuma » 23/11/2006 10:13

Det er i disse sager for såvel udlejer som andelsforening utroligt svært at gøre noget ved det, så længe de beholder folkeregisteradresse det "rigtige" sted.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Fremleje

Indlægaf Torben Kihl » 5/07/2007 11:13

Det er tilsyneladende et problem for flere anselsforeninger, at bestyrelser fremlejer på vilkår der ikke er belæg for i vedtægterne.
Vores forening har en standardvedtægt, men alligevel har 3 af 4 bestyrelsesmedlemmer bevilget hinanden tilladelse til at fremleje deres andele for at afprøve deres parforhold.

Vi er 14 andelshavere, men kun få er aktive når det gælder foreningens overholdelse af foreningens regler.
Jeg har gjort bestyrelsen opmærksom på, at vedtægterne ikke giver tilladelse til fremlejning på ovennævnte vilkår, og bedt bestyrelsen om, at indkalde til en ekstraordinær GF. Dette vil de imidlertid ikke, men henviser til, at det kun er mig der er et brokkehoved.

Uanset antallet af aktive andelshavere der støtter mine synspunkter, må det være vedtægterne der er gældende, og altså ikke hvor mange der er enige.

Hvilke muligheder har jeg for at gøre bestyrelsen ansvarlig for de ulovlige fremlejninger, og evt. annullere dem.?
Torben
Brugeravatar
Torben Kihl
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 11/04/2004 10:57

Indlægaf AB KBH 2100 » 9/07/2007 12:53

Hvorfor egentlig ikke lade det være op til den enkelte andelshaver i stedet for bestyrelsen, at styre fremlejeforholdet. Hvorfor skulle andelshavere være specielt dårligere til dette, end folk der er organiseret i en ejerforening? Hvorfor ikke blot vedtage, at slette den vedtægtsbestemmelse ved næste generalforsamling.

Sålænge andelshaveren iøvrigt betaler sin husleje til tiden, hvad er så problemet for foreningen?

Fællesarbejde har vi f.eks. i min forening ikke længere noget af, for i takt med, at vi alle er blevet ældre, så vil vi hellere betale os fra det.

Og skulle der blive problemer med fremlejetageren, f.eks. støjende/agressiv adfærd eller at huslejenævnet tilsidesætter en fremlejeaftale, så er der jo stadig de almindelige regler om eksklusion, som kan tages i anvendelse.

Det er vel folks egen sag, om de vil løbe en risiko, ved at ligge med flere boliger. Og det er vel et større problem, at folk bruger standardvedtægterne til at presse hinanden ud, så de kan få en billig lejlighed til deres nærmeste. Hvor solidarisk er det?

Og ja, jeg er modstander af, hvad jeg opfatter som en socialdemokratisk fordelingspolitisk skævvridende maksimalpris monster model.

Og jeg er tilhænger af den oprindelige andelstanke, hvor man sammen øgede sin kreditværdighed, så man kunne låne billigere og købe stort og billigere ind og dermed få en billigere husleje. :smile2:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf aratan » 9/07/2007 13:00

Måske en så gammeldags holdning at man ønsker at beboeren i en lejlighed rent faktisk er andelshaveren?

Ejeren af andelen føler alt andet lige et større ansvar overfor foreningen end en fremlejer gør, så jeg vil alle sage foretrække at mine naboer rent faktisk er andelshaverne frem for at andelsforeningen bliver et skuffeselskab for boliginvestering...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf AB KBH 2100 » 9/07/2007 13:55

Nu ejer en andelshaver jo kun en rettighed til en lejlighed. Men dette får da ikke mig til at tro, at andelshaveren altid skulle føle sig mindre forpligtet overfor sin lejlighed end en, der ejer en ejerlighed.

Og selvom ejeren ikke beboede ejendommen, hvorfor skulle han ikke føle ansvar for vedligeholdelse af boligen. Hvis han ikke gør så forringer han jo dens værdi eller dens udlejningsmuligheder?

Hvorfor denne mistro til markedsmekanismerne?

Hvis det endelig var, så er der jo også eksempler på gamle andelshavere, der absolut ikke kunne finde på at investere i bredbånd etc. fordi de kun har en lille pension at gøre godt med. Her kunne det jo gøre godt med en kapitalstærk investor, som nabo, der kunne se mulighederne i den investering.

Bare fordi det står i ABF`s standardvedtægter, så behøver man jo ikke ukritisk og dogmatisk at følge det :smile2:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf aratan » 9/07/2007 22:12

Enig, man skal selvfølgelig kun følge de dele man er enig i. Den her er jeg enig i...

Nu nævner du et par af de rosenrøde eksempler her, hvad med:

Andelshaveren som er komplet ligeglad med vedligeholdelse, så længe hans andel bare ikke bliver decideret misligholdt så den falder i værdi?
Andelshaveren som er komplet ligegelad med om hans lejere larmer etc?
Andelshaveren som alene (dette gælder også i ovenstående eksempler) ejer lejligheden for at lukrere på værdistigningen, han er flyttet i ejer og han ingen planer om nogensinde at flytte tilbage?
Andelhaveren som lejer ud til over/ågerpris fordi han kan slippe afsted med det?

Dem har jeg ikke meget lyst til at have i min forening, ideen er jo netop at vi i fællesskab ejer den ejendom vi bor i, ikke den ejendom som vi tjener penge på. Hvis man vil tjene penge på boliginvestering så er et 10-mandsselskab at foretrække...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf AB KBH 2100 » 10/07/2007 10:29

Nu er det som bekendt meget svært at få en fornuftig debat, hvis man trækker følelser ind i debatten i stedet for fakta. Men omvendt var det måske også naivt af mig, at håbe på et mere kvalificeret svar.

Min opfattelse er derfor fortsat, at denne vedtægtsregel er unødvendig. Der kan ikke føres noget bevis for at en andelshaver der bebor en andel er mere villig til at vedligeholde end en investor. Og med hensyn til dine eksempler, så er du vel enig med mig i at larm trods alt kan håndteres, som en almindelig eksklusionssag, uanset om det er en fremlejer eller en andelshaver der laver larmen. Og ågerpris kan nedsættes af Huslejenævnet og uretmæssig gevinst kan håndteres af skattevæsenet.

Helt tilfældigt læste jeg her til morgen http://jp.dk/indland/article1003507.ece at den gamle danske regel i Landbrugsloven (som man ikke finder andre steder i EU) omkring bopælspligt på landbrugsejendomme er under pres. Da andelslovgivningen efter min opfattelse er tæt forbunden med andelsbevægelsen og landbrugssamfundet, så skulle det ikke overraske mig, om det er tankegangen omkring "en mand en gård", som har spillet ind i forhold til vedtægtsreglen om "en andelshaver, en boligrettighed".

I den forbindelse er det så bare tankevækkende for mig, at notere, at denne tankegang er under pres af markedsmekanismerne. Her at landbrugsejendommene forfalder medmindre man sløjfer reglen og giver dem fri som sommerhuse. Men noget lignende tror jeg også vil komme til andelshaverne. For der er simpelthen for mange konflikter bygget ind i den nuværende måde at håndtere tingene på. Faktum er, at det for mange mennesker vil opfattes som et overgreb, når man kan tvinge folk til at sælge til under markedsprisen. Vand flyder naturligvis nedad og tryk avler modtryk. Det er ikke underligt at disse folk derfor vil gøre meget for at udskyde salget med henblik på at redde så stor en del af gevinsten hjem. Med en masse bøvl for de bestyrelser, der er sat til at varetage reglerne. Derfor er min konklusion klar. Håndhæv kun reglen, hvis der er en risiko for foreningen. Ellers drop den, hvis den bunder i misundelse og/eller en forældet husmandstankegang.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf aratan » 10/07/2007 11:08

Det skal stå dig helt frit for at mene at bestemmelsen er overflødig, så står der vist bare tilbage at erkende at jeg er uenig, da mit svar tilsyneladende ikke er tilstrækkeligt kvalificeret.

Jeg vil samtidig tillade mig at fastholde at jeg er af den overbevisning at en andelshaver som bebor sin andel er mere villig til at indgå i det boligfælleskab der ligger i en andelsforening end en andelshaver som alene ejer andelen af økonomiske grunde og ikke selv bebor den. YMMW

Mvh,

aratan
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf AB KBH 2100 » 10/07/2007 11:13

Og du har givetvis også ret i nogle tilfælde. Tak for "snakken" :smile10:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Udlejning og lejere

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 6 gæster

cron