To rent or not to rent?

[jmjf]

Jeg har fremlejet min andelslejlighed i to år, da jeg skulle bo i udlandet.
Lejeren har efter 3 måneder klaget over prisen på huslejen. Hun vil have den billigere ellers rejse hun en sag. Var det ikke planlagt...?:-(
Huslejen svarer til boligafgift plus mit banklån. Kontrakten er også godkendet af bestyrelsen.
Hvilke muligheder har jeg i denne situation?
1) Ophøre lejekontrakten? Har hun ret til at bo i et år?
2) Kan jeg sælge andelen med det samme og ophøre kontrakten som sidste og desperat mulighed.
3) Er der en tredje mulighed?

Med venlig hilsen,

J.

[Mulleberg]

Så vidt jeg er informeret er prisfastsættelsen ved udlejning uafhængig af dine udgifter, men fastsættes derimod som en kombination størrelse og stand af din lejlighed. Du kan kontakte huslejenævnet i din kommune og få en vurdering. Hvor stor er lejligheden, og hvad tager du for det?

Ang 1) Du har vel indskrevet opsigelseslængden i kontrakten? Denne vil så diktere minimumstid lejer skal blive boende...
Ang 2) Se 1
Ang 3) Det lyder som om du er ret sikker på at den er for dyr, ellers kan du jo bare opfordre hende til at klage. Du kan vist også udleje den møbleret, da der i dette tilfælde vist gælder væsentligt friere rammer hvad angår huslejen.

Jeg er på ingen måde ekspert inden for området, så mine råd skal behandles derefter.

/M

[Admin. Jens Arentoft]

Du kan ikke ophæve lejekontrakten som følge af nedsat leje - heller ikke hvis du sælger andelen.

Hvad udgør lejen pr. kvm. årligt og i hvilken by ligger lejligheden ?

Lejen må ikke udgøre mere end "det lejeres værdi"

Man kan ikke beregne en lovlig leje ved at tage boligafgiften og lægge sin låneydelse til.

http://www.ejendomsadministration.nu/udlejning.htm

Lejelovgivningen skal beskytte lejerne mod grådige udlejere. Den smarte lejer underskriver derfor lejekontrakten med et smil, men anmoder herefter huslejenævnet om at nedsætte lejen til det lovlige niveau. Nedsættelse af lejen giver ikke udlejer ret til at opsige lejemålet.

[Korkia]

Din lejer har desværre en god sag, bare fordi dine reele udgifter består af andelsafgift plus boliglån, så betyder det ikke at du må tage det samme i husleje. Som en tommelfinger regel, har jeg hørt, at du kan tage omkring 7-800 kr. per kvm per år, for en moderniseret lejlighed. Altså en med forholdsvis nyt bad og køkken og i god stand. Hvis ikke den er moderniseret og med gammelt, eller intet badeværelse, så kan du ryge helt ned i omkring 3-400 kr. per kvm årligt.

Så en gennemsnitlig lejlighed på omtrent 70 kvm, med nyere bad og køkken, kan du leje ud for ca. 4-4.500 kr om månenden. Men huslejefastsættelse afhænger af mange ting, såsom kommune, beliggenhed, boligtype, etc. Så mine tommelfingerregel kan måske ikke bruges der hvor du bor.

Hvis hun rejser en sag og får ret i, at hun betaler for meget, så bliver hendes nye husleje, den som huslejenævnet i din kommune fastsætter. Yderligere, skal du betale det, som hun har betalt for meget i de sidste 12 måneder, tilbage.

Hun har ret til at bo der, lige så længe som i har skrevet kontrakt på, også selvom huslejen bliver ændret.

Selvom du sælger lejligheden, så har hun stadig ret til at bo der. Så du skal overbevise en køber om, at købe lejligheden med en lejer i, som først flytter ud om lidt over 1½ år.

Du har reelt ikke nogen andre muligheder. Dit bedste bud er, at forhandle med hende og håbe på, at du kan få hende med på en husleje, som er højere end dit lokale huslejenævn vil fastsætte.

Hvis du har en gammel lejlighed, som ikke er moderniseret, kunne du overveje at sætte den i stand, med nyt køkken og badeværelse. Jeg er dog ikke nok inde i reglerne til at vide, om en huslejeforøgelse deraf, er gældende for en, som kun har fremlejet. Der skal du have fat i en ekspert.

[Løvendahl]

Du kan ikke opsige en lejer i et tidsbestemt lejemål, medmindre vedkommende glemmer at betale husleje.

Hvis lejligheden er delvist møbleret og det fremgår af lejekontrakten, kan du tage ekstra for den.

Ville du uden om lejelovens regler, skulle du have lavet en erhvervslejekontrakt, hvor du lejer du til lejers arbejdsgiver (firma), som så låner lejligheden til lejer, der igen betaler husleje til dig - Så måtte du tage hvad du ville.

Lejen er fastsat efter en m2 prisinterval for dit område, det betyder at lejligheder i en større bys centrum koster mere pr m2 end lejligheder i oplandet.

Hvorfor skal bestyrelsen godkende lejeaftalen? Bliver bestyrelsen medansvarlig, hvis du har krævet for meget i leje? Kan du kræve erstatning? Bestyrelsen kunne vel nægte at accepterer dine udlejningsvilkår, hvis de fandt dem ulovlige?

Jeg ville påstå, at når foreningen har accepteret, at du må udleje din andel på særlige vilkår, som den skal godkende før de er gyldige, så har dette også en konsekvens for foreningen i form at et ansvar, muligvis erstatningsansvar. Den oppebære en del af lejen som fællesudgift hos den lejer, foreningen har godkendt.

Hvis lejligheden var nyistandsat ved indflytningen og dette fremgår af kontrakten, og lejer ikke har reklameret over mangler indenfor de første 14 dage af lejemålet, så skal den også fraflyttes nyistandsat. Du kan i den forbindelse gøre lejer opmærksom på, at du meget nidkært vil følge op på, at alt er nyistandsat, når denne fraflytter ellers kommer der en efterregning.

Lejer har jo ikke bedre ret til lejligheden end dig, så hvis ikke det antal tegningsberettigede, som tegner bestyrelsen har underskrevet lejeaftalen, så er den ikke gyldig, og du ville kunne smide lejer ud med dags varsel. Eksempelvis hvis kun 2 bestyrelsesmedlemmer havde underskrevet aftalen, mens der i vedtægten kræves 3.

[Admin. Jens Arentoft]

konsekvens for foreningen i form at et ansvar, muligvis erstatningsansvar.

Man skal have lidt et tab for at kunne få erstatning. Udlejer har ikke lidt et tab, men får den lovlige leje. Skuffelsen over ikke at kunne få den ulovligt høje leje giver ikke ret til erstatning.

som tegner bestyrelsen har underskrevet lejeaftalen, så er den ikke gyldig,

Det er teoretisk korrekt, men vil næppe have betydning i praksis.

[jmjf]

Den "ulovlige" pris er på 6.000 kr. og den er på 58 kvm. i Vesterbro. Det, jeg selv betaler.
Hun vil have den til 5.400. Jeg vil være med på det. Jeg vil høre om vi skal lave en ny kontrakt?

[jmjf]

Jeg vil forslå hende at annullere vores tidligere kontrakt og få lavet en ny, men inden jeg gør noget, vil jeg høre jeres mening om det. Hvad gør man når prisen på lejekontrakten ændres? hvad for en rol har bestyrelsen?
Mange tak for jeres hurtige svar, Jeg er blevet meget klogere.
Tak igen

[Admin. Jens Arentoft]

6000 kr. x 12 mdr. / 58 kvm. = 1.241 kr. er den professionelle måde at udregne sammenligningstallet på.

Hvis vi taler om Vesterbro i København skal du formentlig ned omkring 500-900 kr. pr. kvm. pr. måned. afhængigt af omfanget af moderniseringer i lejligheden og ejendommen.

Det fremgår af vedtægterne hvor meget bestyrelsen skal blande sig ved udlejning.

[Løvendahl]

[quote="Admin. Jens Arentoft"]

Man skal have lidt et tab for at kunne få erstatning. Udlejer har ikke lidt et tab, men får den lovlige leje. Skuffelsen over ikke at kunne få den ulovligt høje leje giver ikke ret til erstatning.
[quote]

Udlejer har ved en lejenedsættelse lidt et tab i forhold til det foreningen via bestyrelsen har godkendt, som værende en gyldig leje for lejemålet. Foreningen er i sit kontraktsforhold til andelshaveren garanteret, at denne indbetaler fællesudgiften hver måned. Ved udlejning har foreningen derfor en økonomisk interesse i, at lejen i lejeaftalen dækker fællesudgifterne for de kommende 2 år, da den nu er garanteret fællesudgiften betale af både en lejer (lejeaftalen) og en andelshaver via forpligtelserne jfr. vedtægterne. Hvis foreningen godkender en for høj leje, må den derfor have et medansvar, eller var der ingen grund til at den skulle godkende aftalen. Med bestyrelsens godkendelsesrettigheder følger også pligter.
Hvis lejen ifølge lejeaftalen er godkendt til 6.000 og fællesudgiften til foreningen heri er 4.800,- som skal overføres direkte til foreningen ifølge lejekontrakten, er det foreningens ansvar, at denne fordring består.
Koster en nedsættelse af huslejen eksempelvis udlejer 50.000 for 2 år, er andelsboligforeningens del af denne nedsættelse 12/15 af 50.000,- (4800 /6000).
Foreningen er jo sikret sin fællesudgifter betalt af andelshaveren, men denne kan nu rette et krav på 12/15 af 50.000,- mod foreningen, for som medsolidarisk at have godkendt en for høj husleje.
Havde bestyrelsen kun godkendt huslejer, efter henvisning fra huslejenævnet, måtte den ikke accepterer en huslejer som var højere end deres retningslinjer på ex. maks. 3.000,-, for denne type lejlighed. Da bestyrelsen ikke vil godkende højere huslejer, for ikke at blive medsolidarisk med udlejer, kan udlejer nu bestemme om han vil leje ud eller lade være på et korrekt grundlag.

Hvis nu udlejer ikke kunne betale de 50.000,- tilbage til lejer og andelsbeviset var pantsat for 100%, ville lejer så ikke kunne kræve det foreningen forholdsmæssigt med udlejer, havde krævet for meget. Hvis 12/15 af lejen ifølge den af bestyrelsen godkendte lejeaftale går til foreningen, ville jeg som advokat for lejer påstå, at foreningen skulle betale 12/15 af lejenedsættelsen tilbage til lejer.

[Admin. Jens Arentoft]

Løvendahl, fantasien løber helt af med dig i indlægget ovenfor.

Retsforholdet er: Andelsboligforeningen -> Andelshaveren -> Lejeren og baglæns. Andelsboligforeningen skal ikke opkræve noget hos lejeren.

Man skal have lidt et tab for at kunne få erstatning. Udlejer har ikke lidt et tab, men får den lovlige leje. Skuffelsen over ikke at kunne få den ulovligt høje leje giver ikke ret til erstatning.

[Korkia]

Jeg går udfra at bestyrelsen skal godkende en fremlejekontrakt af samme grund, som de skal godkende en ny andelshaver. Nemlig for at sortere uønsket elementer fra(Læs: dømte kriminelle og skyldnere).

Så med mindre den pågældende bestyrelse direkte har opfordret til at udlejer skal opkræve den nævnte husleje, så har jeg ret svært ved at se, hvordan bestyrelsen skal kunne pådrage sig et erstatningsansvar. Forholdet her er alene mellem udlejer og lejer.

[jmjf]

Nu bliver jeg lidt mere forvirret... Det er godt nok en diskussion mellem de eksperter... Jeg er ikke klar over Bestyrelsens ansvar i sagen....

Kunne jeg eventuelt lave en ny kontrakt med den pris lejer ønsker?

Tak en gang til!

[Admin. Jens Arentoft]

Bestyrelsen skal påse at udlejningen er i overensstemmelse med vedtægterne. Nogle vedtægter kræver blandt andet at bestyrelsen tager stilling til lejens størrelse og det kan være vanskeligt at vurdere hvad lejen vil blive fastsat til i en eventuel senere huslejenævnsag.

Ja, du kan godt aftale med lejeren at I annullerer den første kontrakt og skriver en ny.

[Løvendahl]

Jeg tager en livlig fantasi som et kompliment, da det vidner om, at jeg ikke bare blindt træder i andres fodspor.

Hvis forholdet er som følgende:

Retsforholdet er: Andelsboligforeningen -> Andelshaveren -> Lejeren og baglæns. Andelsboligforeningen skal ikke opkræve noget hos lejeren.

…er der ingen erstatning at komme efter hos bestyrelsen, og sådan er det også ment, at det skulle være i typetilfældene. Nuvel, jeg har ikke lejekontrakten foran mig, så jeg kan ikke se, om der er vilkår, som bestyrelsen har indsat i kontrakten?

Ingen ved hvor meget bestyrelsen har involveret sig i lejekontrakten, eller om bestyrelsens underskrift blot har karakter af, at den er orienteret om fremlejen.

Teoretisk kunne bestyrelsen for at sikre andelsforeningen bedst muligt have indsat vilkår i lejeaftalen, som pådrager enten foreningen eller bestyrelsesmedlemmerne, som kunne have handlet udenfor deres kompetencer, en solidaritet med udlejer, hvorefter denne har delvis regres mod bestyrelsen, hvis lejen nedsættes af huslejenævnet.

Hvis bestyrelsen forlods ved vilkår i lejekontrakten har sikret foreningen, at lejer betaler fællesudgiften før udlejer modtager det resten, kan lejer gå løs på foreningen, hvis lejen nedsættes til under fællesudgiften og udlejer (andelshaveren) er insolvent. Derfor er jeg nød til at spørge ind til bestyrelsens rolle i lejekontrakten.

Det er usagligt at påstå, at en lejer ikke kan godkendes af bestyrelsen, hvis denne er en skyldner og har rod i økonomien. Foreningen er jo garanteret fællesudgiften betalt af andelshaveren (udlejer), så den kan være revnende ligeglad med lejers økonomi. Ligeledes er det så godt som umuligt, at nægte fremleje til en person, som har en plet på straffeattesten.

Hvis du vil lave om på lejekontrakten, kunne det være en idé at få en ekspert henover, eventuelt en advokat. Du skal få en garanti fra ham på, at lejeaftalen overholder alle væsentlige forhold for opkrævning af rimelig leje i området, og at advokaten dækker differencen ved eventuel lejenedsættelse.

Jeg ville mene, at en advokat på grund af sit professionsansvar kan blive idømt til at betale delvis erstatning, hvis han forfatter en lejekontrakt, hvor lejen står i væsentligt urimeligt forhold til det for området gældende, hvis advokaten ikke tager forbehold herom eller gør opmærksom på dette forhold. Men igen – dette er også kun teoretisk.

[Mulleberg]

Lige en hurtig bemærkning... Hvis Jens har ret i at i kbh er den maximale leje 500-900/m^2/år, så er det maximale du "må" tage for lejligheden ikke de 5400 lejer foreslår, men derimod 4350.-.
Der er vel ikke noget i vejen for at lejer kontakter dig igen om en måned og vil have huslejen yderligere sat ned... For at sikre dig, ville jeg altså anbefale dig at ringe til huslejenævnet og snakke med dem, da det jo også er dem der skal behandle en eventuel klage...

/M

[Admin. Jens Arentoft]

For at sikre dig, ville jeg altså anbefale dig at ringe til huslejenævnet og snakke med dem

Det er et rigtig godt forslag, men huslejenævnet vil desværre ikke foretage en telefonisk bedømmelse og foreslår istedet sagen indbragt til konkret afgørelse.

Jeg har set en del afgørelser omkring 500 kr. pr. kvm. årligt, men har til min overraskelse også set en på 700 kr. pr. kvm. årligt for en lejlighed i Valby med renoveret bad, nyt køkken og nye vinduer.

Hvis ejendommen er byfornyet med etablering af badeværelse og nyt køkken er vi måske oppe omkring 900 kr.

[Løvendahl]

Hvad nu hvis man som udlejer kan dokumenterer, at 10 andre lejemål indenfor 500 m fra andelsforeningen udlejes for cirka det samme eller mere pr. m2?

[Admin. Jens Arentoft]

Så kan man forsøge at imponere huslejenævnet med de sammenligningslejemål og håbe på at de ikke har kendskab til andre med lavere leje.

Du tænker formentlig på lejelovens § 47
https://www.retsinformation.dk/Forms/R0 ... 0610#KVIII
§ 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagtagelse af § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

[Løvendahl]

En sammeligning er et godt argument, men bemærk jeg brugte ordet udlejes og IKKE til leje. Hvis 10 lejemål i kvarteret er til leje til denne høje husleje, men ikke er udlejet, så bliver det for den vakse lejer et argument, som bliver vendt mod udlejer.