Om fremleje og præcedens i foreningen

[moo]

Sagen er den, at min kæreste gerne vil fremleje sin andelslejlighed i 2 år. Hun ringede til formanden for andelsboligforenings bestyrelse, som afviste at det var muligt, med henvisning til vedtægterne.

I vedtægterne står det sædvanlige med at man kan fremleje i op til 23 måneder, at bestyrelsen skal godkende det og at det kun kan ske i særlige tilfælde (ikke uddybbet yderligere). Jeg har desværre ikke vedtægterne foran mig så I kan få den ordrette gengivelse, men jeg kan eventuelt opdatere her i aften hvis I ønsker det?

Vi ved at de i bestyrelsen inden for de sidste to år, har givet en af foreningens beboere lov til at fremleje, der brugte begrundelsen at hun ville ”afprøve at bo på landet”. Vi ved ikke om de har afvist eller givet godkendelse til andre.

Vi har søgt om lov (via et telefonopkald til formanden) til at fremleje med den begrundelse at vi ikke tror vi kan sælge på nuværende tidspunktet og desuden vil komme til at tabe penge. Vi har tidligere søgt om lov med den begrundelse at hun gerne vil ”afprøve at bo sammen med sin kæreste”.

Sidstnævnte ligger sig tæt op ad det tidligere eksempel og derfor bør foreningen vel ikke afvise at fremleje, i og med at de skal behandle alle medlemmer ens. Er det et rimeligt argument?

Vi har selv fundet frem til foreningsretten der siger:

”Ethvert af en forenings medlemmer har ret til at blive behandlet ens. [...] Juridisk set er der ikke mulighed for at behandle medlemmerne forskelligt. Der er eksempelvis afsagt dom for, at en person ikke kunne ekskluderes for manglende betaling af kontigent, da foreningen så gennem med fingrene med andre medlemmer manglende betaling. Ethvert af en forenings medlemmer har ret til at blive behandlet ens. Dette kan naturligvis vise sig at være umuligt, men denne lighedsgrundsætning gælder også de mindre populære medlemmer i en forening. Juridisk set er der ikke mulighed for at behandle medlemmerne forskelligt. Der er eksempelvis afsagt dom for, at en person ikke kunne ekskluderes for manglende betaling af kontigent, da foreningen så gennem med fingrene med andre medlemmer manglende betaling.”

http://www.retssal.dk/?page=emne&id=30&indexid=29

Nu er vi i tvivl om hvordan det videre forløb skal være. Vi forestiller os at sende en skriftlig ansøgning med vores argumenter, og hvis vi får et skriftligt afslag, kan det måske bruges i tilfælde af at vi starter en sag imod dem. Er det fremgangsmåden eller vil I foreslå os at gøre noget andet? Eller er en sag om 'at afprøve og flytte på landet' anderledes fra 'at afprøve at bo sammen med sin nye kæreste' og dermed ikke sammenlignelig?

Er det for øvrigt muligt at kræve at foreningen skal betale for den manglende indtjening på udlejning, som en ulovlig afvisning af vores ansøgning om fremleje medbringer? Den viden kunne jo være endnu et stærkt argument for at foreningen ikke afviser vores ansøgning i første omgang.

[aratan]

Det kommer som udgangspunkt meget an på hvad jeres vedtægter siger, det er dem som bestemmer hvad I må og ikke må.
Hvis der er tale om en standard vedtægt, så henviser den sandsynligvis til lejelovens bestemmelser? Under dem, så er "samlivsprøvelse", "bo-på-landet-prøvelse" og "afventer vending af boligmarkedet" ikke gyldige grunde og bestyrelsen gør ret i at afvise jeres ansøgning. Det er de ganske enkelt forpligtet til, bestyrelsen er sat i opdrag at håndhæve vedtægterne. Hvis bestyrelsen har overtrådt dette og har tilladt fremleje i strid med vedtægterne, så bør de tages op på generalforsamlingen og der bør vælges en ny bestyrelse. Alternativt skal de vedtagne procedurer og vedtægter ændres så de afspejler den måde sagerne ønskes håndteret på.

Du har ret i at I har ret til at blive behandlet ens, bestyrelsen må ikke håndtere sager forskelligt, hvis de er på samme baggrund. Spørgsmålet er så præcis hvad der har været foregået tidligere og om dette kan anvendes på jeres sag. Hvis ikke der har været givet en tilladelse i en sag præcis magen til jeres så vil jeg ikke mene at I kan hævde at en lignende sag giver tilstrækkelig præcedens til at jeres sag skal behandles på samme måde.

Hånden på hjertet: Giver jeres vedtægter rent faktisk tilladelse til fremleje under de forudsætninger I ønsker det? Hvis svaret på det er nej, er det så rimeligt at I får lov til at overtræde vedtægten, fordi der tidligere fejlagtigt er givet lov til det til nogle andre?

Personligt ville jeg mene at den rette fremgangsmåde er at få de tidligere sager taget op af generalforsamlingen og bede denne indskærpe overfor den siddende bestyrelse at den SKAL overholde vedtægterne. Samtidig kunne generalforsamlingen drøfte om foreningen som helhed ønsker en lempelse af fremlejebestemmelserne.

På samme konto mener jeg ikke at foreningen er pligtig til at dække jeres opfattede mangel på indtjening, foreningen lader til at gøre sit arbejde ved at afvise fremleje i jeres tilfælde. Deres afvisning er ikke ulovlig og de er derfor ikke pligtig til at erstatte jeres opfattede tab.

[Løvendahl]

Såfremt bestyrelsen tillader fremleje i andre situationer end midlertidigt fravær, kan foreningen ud fra en lighedsgrundsætning blive bundet af denne praksis. Så hvis der er givet tilladelse til, at man må fremleje, hvis man vil prøve at bo på landet, har (andelshaveren) fremudlejer fraflyttet andelen for at tage fast bopæl udenfor foreningen.

Indeholder vedtægten ingen bestemmelser om fremleje, må det antages, at lejelovens regler om fremleje kan anvendes analogt, jfr. Allan Thomsen, Ejendomsmægleren nr. 1/991, s. 20 f, og ABFnyt 1994, side s. 6-7, samt andelsboligers prisfastsættelsesregler, 1994, s. 87.

Derfor mener jeg i modsætning til aratans unuancerede meninger, at I kan hævde, at en lignende sag giver tilstrækkelig præcedens til, at jeres sag skal behandles på samme måde.

Desuden skal du være opmærksom på, at udlejning af andelslejligheden som følge af salgsproblemer kan medfører, at offentlig støtte kan bortfalde. det risikerer man imidlertid ikke ved almindelig fremleje ved midlertidigt fravær, jfr. Bygge og Boligstyrelsens J. nr.: B5-5783-33.

Når foreningen, ved bestyrelsen, ikke løber nogen risiko ved at I fremlejer i op til 23 mdr. og samtidig tillader andre at fremleje, er det derfor ansvarspådragende chikane. Bed derfor en sagkyndig udfærdige en tidsbestemt lejekontrakt, og hvis ikke bestyrelsen godkender lejer mm., vil sagen blive indbragt for den relevante myndighed, så du ved dom eller kendelse over bestyrelsen får godkendt lejer ud fra en lighedsgrundsætning.

Kan du ikke få fat i de tidligere lejekontrakter ved egen aktindsigt som andelshaver, kan du fremsætte krav om, at disse skal indgå under en sag mod bestyrelsen jfr. Retsplejelovens §§ 298-300. Dette kan være til stor fordel for dig som modpart jfr. Rpl. 344, stk. 3.

[aratan]

Løvendahl, betyder det at du mener at blot der en gang er trådt udenfor rammerne i vedtægterne, så er foreningen bundet på hænder og fødder til at tillade en hvilken som helst overtrædelse blot den kan tolkes som være lignende?
Jeg bemærker ligeledes at du 2 gange benytter vendingen "kan", vi kan sagtens blive enige om at Moo kan hævde det, men kan vi så ikke samtidig blive enige om at beslutningen om hvorvidt det med rette kan hævdes ligger i rettens hænder?

Moo, inden vi kommer for godt igang med at tolke på din situation, kan du så ikke lige uddybe 2 områder:

Hvad siger jeres vedtægter helt præcist om fremleje?
Hvor mange sager af fremleje udenfor vedtægternes rammer kender du til? Er de dokumenterede eller er det rygter i gården?

Bemærk at hvis der generelt tillades fremleje udenfor vedtægterne, så støtter jeg Løvendahl i at så kan foreningen ikke nægte jer det, der gælder lighed for alle andelshavere. Jeg er dog ikke overbevist om at et enkeltstående tilfælde i fortiden nødvendigvis forpligter foreningen til at tillade det samme for jer.

[Løvendahl]

Ordet ”kan” bruges, da det i sidste ende er domstolene som afgør sagen, men som sagen er fremlagt, skal domstolene komme til den konklusion, at lighedsgrundsætningen er blevet tilsidesat, da bestyrelsen har tilladt fremleje på andet grundlag. Det grundlag, hvor det er andelshavers hensigt ikke at vende tilbage til sin lejlighed, men kan vælge at blive boende på landet, hvis han vil, er ved bestyrelsens administrative tilsagn en lempeligere praksis og ikke en enkeltstående tilsidesættelse af fremlejereglerne om det midlertidige fravær, jf. Andelsboliger – prisfastsættelsen, 1994 s. 87 ff. I så fald vil bestyrelsen forskyde retsstillingen mellem andelshaverne, og det er efter lighedsgrundsætningen ikke tilladt, se T:BB 2004 398.

En enkeltstående begunstigelse af en andelshaver fra bestyrelsens side, skal efter lighedsprincippet tilkomme alle andelshavere i lignende situation, dvs. hvor hensigten ikke alene er midlertidigt fravær. Denne bestyrelse handler modsætningsvist af bestyrelserne i T:BB 2004 325 Ø (U 2004.1998 Ø) samt T:BB 2002 323Ø, som ligner denne sag, hvorfor udfaldet, som sagen er fremlagt, skal være det modsatte af disse domme.

Domstolene skal komme til det resultat, at når bestyrelsen én gang har tilladt fremleje på andet grundlag end midlertidigt fraværd, så skal bestyrelsen også gøre det fremover, hvis aratan ikke er enig i det, kan aratan jo bare føre bevis for det modsatte.

Hånden på hjertet, for mig gælder kun fakta, regler og praksis, gætterier og meninger ligger ikke i min natur.

Bestyrelsen er sat til at administrerer vedtægterne, derfor kan bestyrelsen ikke give tilladelse til fremleje i det ene tilfælde og ikke i det andet, hvis begge tilfælde er fremleje på andet grundlag end midlertidigt fravær. Så forkert igen aratan, bestyrelsen bliver erstatningsansvarlig, når den giver afslag i et tilfælde, hvor den skulle have givet tilsagn på fremleje, som sagen er fremlagt og forudsat alle punkterne for det erstatningsretslige grundlag er til stede. Bestyrelsen skulle administrere fremlejeansøgningerne ens, men så havde bestyrelsen en mening i den ene sag og en anden mening i den anden lignende sag, og hvis der er noget, som er ansvarspådragende, så er det meninger i bestyrelsen. Vennetjenester overfor dem man kan lide og konsekvente afslag overfor resten er ikke en ens administration af vedtægten overfor alle, hvorfor lighedsgrundsætningen skal give moo medhold i retten.

Bestyrelsen må så tage deres klø på generalforsamlingen senere, men det kan jo aldrig være moo’s problem, at bestyrelsen har anlagt en lempelig tolkning, som har ført til tilladelse af fremleje på andet grundlag en midlertidigt fravær.

[moo]

Tusind tak for jeres svar! Jeg vender lige tilbage i aften og svarer .

[moo]

Hej igen og tak fordi I har taget jer tid til at forholde os til vores problemstilling. Det er virkelig fedt at få jeres input.

For at svare på jeres spørgsmål, så gengiver jeg her ordret hvad der står i vedtægterne om fremleje:
---
Udlejning
§12 En andelshaver kan kun udleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives når en andelshaver af særlige grunde midlertidigt må fraflytte sin lejlighed for en kortere periode. "Administrator/bestyrelsen skal endvidere godkende lejeren og betingelserne for lejemålet, der kan ske i maksimum 23 måneder. Bestyrelsen udsteder retningslinier for fremleje."

Stk.2. "Udleje af boliger eller enkelte værelser kan tillades efter retningslinier fastsat af bestyrelsen."
---
Det andet spørgsmål. Vi kender kun til en sag fordi min kæreste tilfældigvis kom til at snakke med hende der har fået dispensation til at fremleje. Det var hende selv der brugte udtrykket "afprøve at bo på landet" som grunden til dispensationen. Vi kender ikke til andre eksempler på andre der har fået dispensation, men omvendt kender vi heller ikke til andre der har fået afslag.

Det hører nok også med at der er kommet en ny bestyrelsesformand for nylig, så den nuværende bestyrelsesformand har ikke været med til at give den dispensation. Jeg ved ikke om de 2 andre bestrelsesmedlemmer også sad i bestyrelsen dengang, men kan godt finde ud af det hvis det er relevant. For øvrigt udlejer en af bestyrelses medlemmer sin lejlighed ulovligt i øjeblikket, men det er vel irrelevant for os.

[aratan]

"Bestyrelsen udsteder retningslinier for fremleje"

Det må jo så være muligt at få at vide hvad disse er, herunder en liste over de grunde der er blevet accepteret og afslået...

Hvis der tillades ulovlig udlejning uden at der forsøges at gøre noget ved det fra bestyrelsens side, støtter det også at I burde have lov til fremleje ud fra argumentet om at alle skal stilles lige.

Der bør så samtidig vælges ny bestyrelse da den siddende ikke røgter sit hverv ordentligt og håndhæver vedtægterne...

Spørgsmål til panelet: Kan foreningen blande sig i udlejning af enkeltværelser? Jeg havde opfattet at det alene var andelshaverens anliggende, blot andelshaveren opfyldte sin bopælspligt?

[Løvendahl]

Der er ingen lovkrav om, at en andelshaver efter erhvervelsen af en andel selv udnytter sin brugsret. Der er således intet til hindrer for, at andelshaveren erhverver andel og lejer den ud til en anden. I de fleste vedtægter står der, at andelshaveren selv skal bebo andelen, men må fraflytte midlertidigt op til 2 år, når han efterfølgende vender tilbage.

Når intet andet fremgår af vedtægten, eller bestyrelsens retningslinjer bekendtgjort ved sidste generalforsamlingsreferat som vedhæftet dokument, eller at andelshaveren ikke på anden måde har fået udleveret retningslinjer fra bestyrelsen omkring udlejning, må det antages at lejelovens regler om udlejning anvendes analogt jfr. Allan Thomsen, Ejendomsmægleren nr. 1/991 s. 20 f, ABFnyt 1994 s. 6-7 og Andelsboliger – prisfastsættelsesregler, 1994, s. 87.

Bolig- eller brugsaftaler mellem bestyrelsen og en andelshaver kan ikke gyldigt fastsætte bestemmelser, som er i modstrid med lovgivningen eller vedtægten, og skal være i overensstemmelse med lighedsgrundsætningen.

Omkring udlejning af enkeltværelser er udgangspunktet lejelovens regler herfor, dvs. maks 50 % af boligen udlejes og maks. 1 person pr. rum osv. I vedtægter, hvor bestyrelsen kræver at godkende lejer, skal lejeren accepteres af bestyrelsen, dvs. efter retspraksis en ren straffeattest.
Kræver vedtægten også at godkende lejeaftalen, skal den også godkendes.

I min forening hedder reglen:

En andelshaver kan kun udleje eller udlåne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når der er tale om en midlertidig fraflytning – max 2 år. Såfremt særlige omstændigheder foreligger, kan bestyrelsen forlænge denne frist. Bestyrelsen skal endvidere godkende lejeren og betingelserne for lejemålet.

Hvis jeg skulle fremleje, vil jeg blot anføre, at jeg midlertidigt fraflytter 1 år. HUSK, der står ikke i vedtægten, at der er noget begrundelseskrav, så jeg skal ikke begrunde min midlertidige fraflytning. Det er derefter op til bestyrelsen at kunne godtgøre, at det ikke er midlertidig fraflytning, og at jeg ikke har til hensigt igen at bebo andelsboligen.

Ved en nægtelse af godkendelse vil bestyrelsen blive indstævnet, samt gjort erstatningsansvarlige for mellemliggende tab. Hvis jeg var med i Moo’s forening, ville jeg fortælle, at jeg ville holde ferie/rekreationsophold på landet, med henvisning til Grundejernes Domssamling 1998:64, hvor lejerne havde fremlejes deres lejlighed i 10 måneder, fordi de i den periode skulle på en længerevarende ferie. Også denne grund ansås for omfattet af Lejelovens § 70. Det er derfor nærliggende at tro, at retten vil gøre bestyrelsen erstatningsansvarlige for tabt leje, p.g.a. bestyrelsens nægtelse af fremlejeaftalen.

Så med andre ord er min konklusion, at hvis der er tilladt midlertidig udlejning i andelsboligforeningen, kan man fremleje, hvis man gør det klart overfor foreningen, at man ubetinget vil flytte tilbage til lejligheden igen.

Hvis det ikke er ubetinget, man vil flytte tilbage igen, vil situationen blive som i T:BB 2002.323 Ø, hvor lejer var flyttet sammen med sin kæreste, men ønskede mulighed for at flytte tilbage i lejligheden, (betingelsen som ødelagde deres sag! red.) såfremt han og kæresten på et senere tidspunkt igen måtte vælge at bo hver for sig. Dette fravær bedømtes ikke som værende af midlertidig karakter.

Hvad var der sket, hvis kæresten havde en gård på landet, og lejer var flyttet derud og kaldt den midlertidige fraflytning for et rekreationsophold, hvorefter opholdet lejer igen ubetinget vil flytte tilbage til lejemålet?!

[moo]

Tak for hjælpen i to.

Jeg har netop skrevet en skriftlig ansøgning om dispensation med nogle af jeres argumenter (selvfølgelig primært Løvendahl da han støtter os mest), og så håber vi at vi får lov til at fremleje uden alt for meget bøvl og uden at det skal ende i en sag.

Et lille spørgsmål. Kan det have betydning hvis hele bestyrelsen er ny i forhold til den bestyrelse der for 2 år gav andelshaveren der fik dispensation til at bo på landet? Jeg ved ikke om det er tilfældet for samtlige 3 bestyrelsesmedlemmer, men er bare nysgerrig.

Jeg giver lyd fra mig når der er nyt i sagen.

[isis1a]

Jeg vil også gerne udleje mit andelsbolig, men ikke som fremleje.
kun til sommergæster fra juni til september.
Er det en problem med andelsboligforening?? Er det forbudt??
Og kan jeg få meget problemer med foreningen, fordi jeg har synes,
jeg tale ikke med foreningen, fordi det er ja kun ugevis og....

Svaret venlig

isis1a

[Holmstrup]

Fin side. Som bestyrelsesmedlem er man jo ikke professionel, og nu er vi stødt ind i et problem. En andelshaver har fået tilladelse af fire medlemmer af bestyrelsen (han var selv det femte) til at udleje sin lejlighed i tre år. Da vedtægterne alene nævner "kortere periode" og da han har boet her i 12-15 år fandt vi at 3 år var OK. Han frameldte sig samtidig lejligheden og DK. Tilladelse blev givet 16. april 2010 og det var i hvert fald min opfattelse, at tilladelsen så gjaldt til 1. maj 2013. Af vedtægterne fremgår, at bestyrelsen skal godkende lejekontrakten, men den fik vi først tilsendt i september 2010 og så da, at den var gældende fra 1.9.2010 - 1.9.2013.

Det har bestyrelsen fundet er så alvorlig en overtrædelse at man har besluttet at ekskludere ham, hvis han ikke inden 15.3.2011 fremkommer med en anden fremlejekontrakt (hvilket i parantes bemærket ikke er nogen mulighed for ham). Jeg skal tilføje at der bor en enlig forretningsmand som ikke er til besvær på nogen måde.
Mine spørgsmål er nu:
1. Jeg er det ene bestyrelsesmedlem, og jeg er foreløbig alene om at mene, at vi ikke kan ekskludere, da vi alene kan henholde os til "....gør sig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at ophæe lejemålet", men er dettte forhold omfattet heraf?:
2. Kan de resterende 4 medlemmer vvedtage eksklusion eller skal det være enstemming?
På forhånd mange tak.
mvh Hanne Holmstrup

[moccha]

Forventede I virkelig at han ville kunne finde en lejer pr. 1. maj , når tilladelsen blev givet 16. april 2010?

Undskyld mig, jeg kan ikke give et fyldestgørende svar...Men hvor går I i små sko!

[Løvendahl]

Du siger, at der bor en forretningsmand i lejemålet. Er det et erhvervslejemål? eller er det udlejet til beoelse?