Fremleje af andelsbolig - hvad siger lovgivningen???

Emner om udlejning af andelsbolig, lejekontrakter, lejens størrelse og andelsboligforeningens lejere.

Fremleje af andelsbolig - hvad siger lovgivningen???

Indlægaf Mayol » 14/01/2010 23:42

(I nedenstående indlæg har jeg to spørgsmål vedr. fremleje af andelsbolig)

Jeg er medlem af bestyrelsen i vores andelsforening og kan forstå, at resten af bestyrelsen er af den opfattelse at fremleje af andelsbolig automatisk er reguleret af lejeloven(her taler vi altså om hvad lovgivningen siger – ikke hvad der står i vedtægterne). Dette drejer sig specifikt om følgende

(1) Regler for andelshaverens adgang til at fremleje sin lejlighed(herunder evt. maksimal løbetid for fremlejeperioden)

(2) Regler for fastsættelse af lejens størrelse

***

Ad 1: Hvad angår andelhavers ret til at fremleje sin lejlighed mener bestyrelsen, at dette automatisk falder ind under § 70 i lejeloven som lyder ” En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.”.

Jeg mener til gengæld, at § 70 kun gælder alment byggeri og privat udlejningsbyggeri, da det er min opfattelse, at fremleje af bl.a. andelsbolig ikke er fremleje i lejelovens forstand, men derimod privat udlejning (muligvis efter reglerne om småhuse?). Således mener jeg, at bestyrelsen tager fejl samt at det eneste der regulerer andelshavers adgang til fremleje af sin bolig er hvad der står i andelsforeningens vedtægter.

Spørgsmål 1: Kan nogen be- eller afkræfte min påstand om, at § 70 i lejeloven ikke regulere en andelshavers adgang til fremleje?

***

Ad 2: Hvad angår fastsættelse af lejens størrelse er bestyrelsen af den opfattelse, at andelshaver ”jf. lejeloven kun kan sætte huslejen til deres egen husleje til foreningen + evt. slid på møbler”.
Jeg mener kun dette gælder alment byggeri og privat udlejningsbyggeri.

Min påstand er, at lejens størrelse ved fremleje udelukkende bestemmes udfra sammenligningsprincippet ”det lejedes værdi”. Lejens størrelse fastsættes således i forhold til lejemålets størrelse, tilstand, udstyr, det ”lokale lejeniveau” m.v.

Spørgsmål 2: Kan nogen be- eller afkræfte min påstand om, at det er sammenligningsprincippet ”det lejedes værdi” der sætter rammerne for fastsættelse af lejen for en andelslejlighed og ikke den aktuelle husleje der betales til foreningen?

-0-

Jeg har tidligere selv fundet en del kilder, der umiddelbart synes at støtte mine påstande, men kender meget lidt til dette problemfelt og har brug for, at nogen med den rette faglige viden kan be- eller afkræfte ovenstående.

MVH/Thomas
Senest rettet af Mayol 16/01/2010 01:12, rettet i alt 3 gange.
Mayol
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 14/01/2010 12:21

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/01/2010 00:34

Du har ret, men Lejelovens regler om fremleje antages at anvendes analogt hvis vedtægterne ikke indeholder regler om fremleje.

Hvad siger foreningens vedtægter om fremleje?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Mayol » 15/01/2010 01:44

Admin. Jens Arentoft skrev:Du har ret, men Lejelovens regler om fremleje antages at anvendes analogt hvis vedtægterne ikke indeholder regler om fremleje.

Hvad siger foreningens vedtægter om fremleje?


Hej Jens og tak for hurtigt respons :0)

Foreningens vedtægter siger ganske kort, at der kan fremlejes i to år med bestyrelsens tilladelse.
Senest rettet af Mayol 16/01/2010 01:04, rettet i alt 1 gang.
Mayol
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 14/01/2010 12:21

Indlægaf Mayol » 15/01/2010 01:49

Admin. Jens Arentoft skrev:Du har ret, men Lejelovens regler om fremleje antages at anvendes analogt hvis vedtægterne ikke indeholder regler om fremleje.

Hvad siger foreningens vedtægter om fremleje?


Når du siger, at lejelovens regler om fremleje antages at anvendes analogt hvis der intet står i vedtægterne - hvad betyder dette så helt konkret?
Betyder det, at § 70 i lejeloven de facto alligevel er gældende for en andelsboligforening ud fra et juridsk perspektiv?
Senest rettet af Mayol 16/01/2010 01:03, rettet i alt 1 gang.
Mayol
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 14/01/2010 12:21

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/01/2010 17:25

Selvom vedtægterne ikke indeholder en fremlejebestemmelse, indeholder vedtægterne normalt en bestemmelse om at andelshaverne skal bebo deres lejlighed, f.eks.
§ 3 (A). Som medlem kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der bebor eller samtidig med optagelsen som medlem overtager brugsretten til og flytter ind i en bolig i foreningens ejendom. Medlemmer skal betale det til enhver tid fastsatte indskud.


En fremlejebestemmelse er en opblødning af beboelseskravet. Hvis fremlejebestemmelse ikke er indsat i vedtægterne, må det antages at lejelovens fremlejeregler anvendes analogt, så man har noget at rette sig efter.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Mayol » 15/01/2010 19:01

En fremlejebestemmelse er en opblødning af beboelseskravet. Hvis fremlejebestemmelse ikke er indsat i vedtægterne, må det antages at lejelovens fremlejeregler anvendes analogt, så man har noget at rette sig efter.


Ah ok... jeg bliver lige nødt til at spørge(måske dumt)

1) Hvordan kan vi som bestyrelse være sikker på, at vi kan forvente at kunne anvende § 70 (når den ikke er indskrevet i vedtægterne) hvis det skulle komme til uenighed med en andelshaver om betingelserne for fremleje ... Du siger, at man må antage, at § 70 kan anvendes analogt, men hvad betyder det reelt for os - betyder det, at der er præcedens ved domstolene for at bruge § 70 ved et evt. retssag(skulle det komme så langt) når det ikke står noget i vedtægterne?

2) I vores tilfælde står der jo rent faktisk noget om fremleje i vedtægterne. Der står dog kun, at man kan fremleje i 2 år med bestyrelsens tilladelse, men der står intet om, at det skal være pga. udstationering, uddannelse eller tilsvarende. Her tænker jeg, at en andelshaver så måske kan hævde, at siden vedtægterne ikke nævner noget om legitim årsag for fremleje så kan han/hun fremleje efter forgodtbefindende og behøver således ikke at angive årsag? For så snart der er nævnt noget i vedtægterne kan man vel næppe forvente at anvende § 70 analogt?
Mayol
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 14/01/2010 12:21

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/01/2010 21:54

antages at lejelovens fremlejeregler anvendes analogt

Der kan ikke gives et 100% klart svar på hvad en domstolsafgørelse vil sige - derfor det elastiske svar. Mangelfulde vedtægter skal udfyldes med fortolkning og dermed kan man ikke være sikker på hvad en domstol vil sige.

I jeres vedtægter står der noget om fremleje og det mener jeg udelukker analog anvendelse af lejelovens regler.

Hvad siger jeres vedtægter indledende om beboelsespligt?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Mayol » 16/01/2010 01:02

Admin. Jens Arentoft skrev:
antages at lejelovens fremlejeregler anvendes analogt

Der kan ikke gives et 100% klart svar på hvad en domstolsafgørelse vil sige - derfor det elastiske svar. Mangelfulde vedtægter skal udfyldes med fortolkning og dermed kan man ikke være sikker på hvad en domstol vil sige.

I jeres vedtægter står der noget om fremleje og det mener jeg udelukker analog anvendelse af lejelovens regler.

Hvad siger jeres vedtægter indledende om beboelsespligt?


Hej igen Jens - du skal have mange tak for du giver dig tid til at besvare mine spørgsmål! Nu har jeg jo ikke forstand på denne type problematikker og kan tage fejl. Jeg synes dog det er vigtigt, at vi i bestyrelsen har helt styr på fakta omkring lovgivning fsva. fremleje. Således er din hjælp yderst værdsat.

Jeg har her afskrevet § 3 MEDLEMMER og § 12 FREMLEJE

§ 3 MEDLEMMER
stk. 1 Som medlem kan optages enhver, der har eller i forbindels med optagelse som medlem overtager brugsretten til lokaler i foreningens ejendom. Medlemskabet kan kun vedrøre de lokaler, brugsretten omfatter
stk. 2 Endvidere kan kommunen indtræde som andelshaver til andele vedrørende beboelseslejligheder, hvor lejer ikke ønsker at indtræde som medlem.
Stk. 3 Lejere, der havde brugsret til lokaler i ejendommen ved foreningens stiftelse, og som ikke indmeldte sig på dette tidspunkt, kan senere optages som medlemmer efter generalforsamlingens beslutning.
Stk. 4 Generalforsamlingen afgør, om lejere af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, samt ejendomsfunktionærer kan blive optaget som medlemmer.
stk. 5 Hvert medlem må kun have brugsret til én beboelseslejlighed og er forpligtiget til at benytte lejligheden, jf. dog § 12

§ 12 FREMLEJE M.v.h.
En andelshaver kan helt eller delvist fremleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse i indtil 2 år inden for 5 år.

Bestyrelsen skal godkende betingelserne for fremlejemålet.


Som jeg læser vores vedtægter kan vi vel ikke forvente at kunne fortolke med baggrund i § 70 i vores andelsforening? Og således behøver en andelshaver f.eks. ikke legitimere sin fremleje i form af bevis for udstationering eller andet?
Mayol
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 14/01/2010 12:21

Indlægaf Daemon » 21/01/2010 14:50

Der vil jeg mene at du har helt ret i din fortolkning.

Når der decideret står som der gør i vedtægternes § 12, er I ikke i Jeres forening forpligtet til at følge LL (med mindre der står noget andet et andet sted i Jeres vedtægter som følge af en fejl).

Og dermed behøver en andelshaver ikke at dokumentere noget som helst, MEN han må så samtidig acceptere et afslag, hvis bestyrelsen ikke godkender hans anmodning.

Dog skal bestyrelsen have klokkeklare argumenter i orden ved et afslag sådan som vedtægterne er formuleret.

Jeg ville som bestyrelse kræve at se lejekontrakten, så jeg kunne sikre mig, at der stod, at lejeperioden var tidsbegrænset og herefter give grønt lys. Det andet kommer der kun unødigt bavl ud af.
Daemon
Novice
Novice
 
Indlæg: 27
Tilmeldt: 12/11/2008 11:23
Geografisk sted: Sjælland

Re: Fremleje af andelsbolig - hvad siger lovgivningen???

Indlægaf AB-Lindegården » 21/08/2013 00:05

Hej.
Vores andelsboligforening har følgende stående i vores vedtægter:

§12.1 En andelshaver kan helt eller delvist fremleje sin bolig hvis han er midlertidig fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, længerevarende ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lign., for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Herudover kan en andelshaver kun udleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse.

§12.2 Bestyrelsen skal godkende betingelserne for fremlejemålet.


Mit spørgsmål er, om den praksis vi har haft de seneste 7 år med, at andelshavere skal fremvise dokumentation, hvis de er blevet forflyttet/udstationeret er i tråd med dels vedtægter, men også med den juridiske fortolkning af regler om fremleje.

I øvrigt benytter vi os af ABFs anbefalinger om, at lejen ved fremleje højst må udgøre boligafgiften + forbrug

Med venlig hilsen
Charlotte Tørngren
formand for A/B Lindegården
AB-Lindegården
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 20/08/2013 23:27


Tilbage til Udlejning og lejere

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster