Opsigelse af lejer

Emner om udlejning af andelsbolig, lejekontrakter, lejens størrelse og andelsboligforeningens lejere.

Opsigelse af lejer

Indlægaf Susan2006 » 27/01/2010 16:36

Hej

Jeg håber, at I kan hjælpe mig med følgende:

Jeg har lejet min andelsbolig ud og til at starte med var tidsbegrænsningen 1. januar 2009 - 1. januar 2010. Jeg har så efterfølgende for et par måneder siden forlænget lejekontrakten frem til 1. februar 2011. Vi har i aftalen aftalt et gensidigt opsigelsesvarsel på 3 måneder.

Jeg står nu i den situation, at jeg bliver nødt til at flytte tilbage til lejligheden. Desuden er jeg blevet opmærksom på, at jeg ikke har fået forelagt forlængelsen af lejekontrakten til godkendelse hos bestyrelsen. (Den oprindelige lejekontrakt blev godkendt af bestyrelsen)

Kan jeg opsige min lejer, og i så fald med hvilket varsel og hvilken begrundelse?

På forhånd tak for hjælpen!
Susan2006
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 27/01/2010 15:33

Tidsbestemte lejeaftaler og opsigelse af lejer.

Indlægaf Løvendahl » 27/01/2010 22:55

Du kan ikke opsige lejer før det tidsbestemte lejemål udløber 1. feb. 2011, jfr. lejelovens § 80, stk. 1. Retten til 3 mdrs. opsigelse er ikke gyldig overfor lejer, men er gyldig, hvis lejer ønsker at fraflytte tidligere.

At du ikke har bestyrelsens godkendelse på aftale nr. 2, kunne tænkes at få den betydning, at lejeren ikke støtter bedre ret end den du har. Og da du ikke har lov til at udleje uden bestyrelsens godkendelse, har lejeren ikke ret til at bebo lejemålet herefter. Det er dog i den forbindelse kun bestyrelsen som kan kræve at lejeren fraflytter og i den forbindelse anlægge sag i byrettens specielret – boligretten.

Når lejeren bliver sat ud af bestyrelsen genne fogedretten, har lejeren naturligvis et erstatningskrav, på grund af den vanhjemmel, der forelå mellem dig og foreningen, hvor du slet ikke havde ret til at udleje i anden periode, men gjorde det alligevel.

Da du sammenlagt har udlejet fra 1.1.2009 til 1.2.2011 har du udlejet i 2 år og 1 mdr., og hvis de tidsbestemte lejekontrakter tilsammen går bare 1 dag over 2 år, så falder lejeren ind under lejelovgivningens almindelige regler. Dette betyder, at lejeren ikke kan tvinges ud af din bolig, hvis lejeren ønsker at blive boende, da denne er omfattet af lejelovens almindelige regler. Du kan heller ikke anvende lejelovens § 83, stk 1, nr. 1, hvor lejeren kan opsiges, hvis du selv ønsker at benytte lejemålet, da din hjemmel ligger i en tidsbegrænset lejekontrakt, som nu er omfattet af lejelovens almindelige regler, en lejekontrakt bestyrelsen ikke har godkendt.

Summarum: Andelsforeningen har fået en tidsubestemt lejer, som af foreningens bestyrelse skal have oplyst, at lejeaftalen er en nullitet, da de ikke har godkendt den, hvorfor lejeren straks skal fraflytte. Den skal oplyse, at den ikke kan godkende den lejekontrakt du har lavet, da lejeren dermed ville falde ind under lejelovens almindelige regler.

Som andelshaver må du gå med hatten i hånden til bestyrelsen, og få dem til at skrive til lejeren, at de ikke har godkendt aftale nr. 2, hvorfor denne straks skal fraflytte, ellers påbegyndes der en boligretssag med det samme.

Du må nok forvente, at når bestyrelsen har smidt vedkommende ud, så kan lejer være erstatningsberettiget for eventuelle tab, vedkommende måtte have ved at skulle flytte i utide.

Få altid en advokat til at lave lejekontrakten og forlængelsesaftalerne, og fald ikke for fristelsen eller venners gode råd, om at: ”Man skal bare have en standardaftale, som skal krydses af!” Så er den klaret.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Susan2006 » 28/01/2010 09:47

Jeg troede ikke, at der gjaldt nogen 2 års regel fsva fremleje af andelsboliger!?? Falder lejeren virkelig ind under lejelovens almindelige bestemmelser i denne situation?

I foreningens vedtægter om fremleje, står der bl.a., at:

"en andelshaver kan normalt maksimalt fremleje eller fremlåne sin bolig i to år. Andelshaveren kan inden udløbet af fremlejeperioden genansøge bestyrelsen om, at fremlejeperioden forlænges med yderligere 2 år. Forlængelse af fremlejeperioden kan alene ske med bestyrelsens samtykke. Fremleje kan alene og maksimalt ske i 3 perioder á 2 år."

Jeg synes også at have læst flere steder på nettet, at 2 års reglen er for lejeboliger og ikke andele...

Hvad hvis jeg vil sælge min andel?
Susan2006
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 27/01/2010 15:33

fremleje og opsigelse af lejer ved udlejning af andelsbolig

Indlægaf Løvendahl » 28/01/2010 18:46

Da du har en lejer, er denne lejer omfattet af lejeloven og ikke andelsboligloven, da andelsboligloven ikke regulerer lejeforhold. Der er heller intet i andelsboligloven som foreskriver, at andelshaverne maksimalt må udleje i 2 år. I princippet kunne du eje andelsboligen og fremleje den for evigt, hvis vedtægterne gjorde dette muligt.

En lejer er omfattet af lejeloven, det er jo i forhold til lejeloven at du laver lejeaftalen. Jeg går ud fra, at du har brugt en standard aftale, som kan købes hos de fleste boghandlere. Hvis den ikke benyttes, kan hele lejeaftalen tilsidesættes af boligretten, hvorefter lejeren er omfattet af de almindelige reguleringsregler i lejeloven.

Lejelovens § 1, fortæller at lejeloven gælder for leje – herunder fremleje – af hus eller husrum, dermed er din andelslejlighed omfattet. Jeg ved ikke hvilken positiv regel du henviser til, i hvilken andelsboliger ikke er omfattet af lejeloven. Det ville glæde mig meget hvis du kunne vise mig den.

Vedtægterne kan IKKE tilsidesætte lejelovens regler, og regler om, at man kan udleje flere gange efter hinanden af 2 års varighed vil blankt blive tilsidesat af boligretten, den dag lejer har boet 2 år og 1 dag i lejemålet. Fra den dag er lejeren omfattet af lejelovens almindelige regler, og det er der utallige eksempler fra retspraksis på! Lad mig give dig en henvisning du selv kan slå efter: i Tidsskrift for Bolig og Byggeret 2000.479Ø blev en tremåneders opsigelsesfrist tilsidesat, den opsigelsesfrist du har indføjet er derfor ugyldig. Så en ting er, at lejelovens § 80, stk 1, 2 pkt. siger, at den tidsbestemte lejeaftale ikke ved opsigelse kan bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt… En anden ting er, at opsigelsesgrundene i LL § 83 ikke kan fraviges til skade for lejer jfr. § 92. I ovenstående sag skulle opsigelsesvarslet derfor have været 1 år og ikke 3. mdr.

Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold jfr. Lejelovens § 80, stk 3. Tidsbegrænsningen er blevet tilsidesat i følgende forhold: Ugeskrift for Retsvæsen (UFR) 2004, side 1190 Vestre landsrets dom, U.2004.712 Østre landsrets dom, T:BB 2000.444.V Grundejernes Domssamling 1995.21 V og ufr.1991.616 Ø.

Jeg vil ikke udelukke, at det forhold, at du ønsker at bebo lejligheden igen vil medfører, at lejer skal fraflytte, da det er et fornuftigt argument. Derimod kan du ikke støtte ret på lejeaftalen, da du slet ikke må indgå en lejeaftale uden bestyrelsens godkendelse, som du jo ikke har.

At vedtægterne anvender 2 år fremleje perioder, tager nok sit udgangspunkt i LL § 70, stk 1, hvorfor boligretten formodes at anse andelsforeningens udlejningspolitik, som værende den, der skulle gælde ved fremleje, hvis retten laver en analogi fra dette forhold og til, hvordan den vil bedømme din sag. Afgørelsen vil nok være meget konkret.

Hvis du sælger, så overtager den nye andelshaver andelsboligen med lejer. Køber opsiger derefter lejemålet med den begrundelse, at han selv vil bebo lejemålet. Og hvis forholdet falder ind under lejelovens almindelige regler, hvad den nok gør, da du ikke har nogen gyldig aftale med lejer, så er købers opsigelsesvarsel ca. 1 år. Det er svært at sælge i det nuværende marked, hvis man ikke kan benytte det man køber før om et år.

Jeg vil foreslå, at du benytter en advokat, næste gang du lejer din andel ud.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Udlejning og lejere

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron