af Løvendahl » 28/01/2010 18:46
Da du har en lejer, er denne lejer omfattet af lejeloven og ikke andelsboligloven, da andelsboligloven ikke regulerer lejeforhold. Der er heller intet i andelsboligloven som foreskriver, at andelshaverne maksimalt må udleje i 2 år. I princippet kunne du eje andelsboligen og fremleje den for evigt, hvis vedtægterne gjorde dette muligt.
En lejer er omfattet af lejeloven, det er jo i forhold til lejeloven at du laver lejeaftalen. Jeg går ud fra, at du har brugt en standard aftale, som kan købes hos de fleste boghandlere. Hvis den ikke benyttes, kan hele lejeaftalen tilsidesættes af boligretten, hvorefter lejeren er omfattet af de almindelige reguleringsregler i lejeloven.
Lejelovens § 1, fortæller at lejeloven gælder for leje – herunder fremleje – af hus eller husrum, dermed er din andelslejlighed omfattet. Jeg ved ikke hvilken positiv regel du henviser til, i hvilken andelsboliger ikke er omfattet af lejeloven. Det ville glæde mig meget hvis du kunne vise mig den.
Vedtægterne kan IKKE tilsidesætte lejelovens regler, og regler om, at man kan udleje flere gange efter hinanden af 2 års varighed vil blankt blive tilsidesat af boligretten, den dag lejer har boet 2 år og 1 dag i lejemålet. Fra den dag er lejeren omfattet af lejelovens almindelige regler, og det er der utallige eksempler fra retspraksis på! Lad mig give dig en henvisning du selv kan slå efter: i Tidsskrift for Bolig og Byggeret 2000.479Ø blev en tremåneders opsigelsesfrist tilsidesat, den opsigelsesfrist du har indføjet er derfor ugyldig. Så en ting er, at lejelovens § 80, stk 1, 2 pkt. siger, at den tidsbestemte lejeaftale ikke ved opsigelse kan bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt… En anden ting er, at opsigelsesgrundene i LL § 83 ikke kan fraviges til skade for lejer jfr. § 92. I ovenstående sag skulle opsigelsesvarslet derfor have været 1 år og ikke 3. mdr.
Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold jfr. Lejelovens § 80, stk 3. Tidsbegrænsningen er blevet tilsidesat i følgende forhold: Ugeskrift for Retsvæsen (UFR) 2004, side 1190 Vestre landsrets dom, U.2004.712 Østre landsrets dom, T:BB 2000.444.V Grundejernes Domssamling 1995.21 V og ufr.1991.616 Ø.
Jeg vil ikke udelukke, at det forhold, at du ønsker at bebo lejligheden igen vil medfører, at lejer skal fraflytte, da det er et fornuftigt argument. Derimod kan du ikke støtte ret på lejeaftalen, da du slet ikke må indgå en lejeaftale uden bestyrelsens godkendelse, som du jo ikke har.
At vedtægterne anvender 2 år fremleje perioder, tager nok sit udgangspunkt i LL § 70, stk 1, hvorfor boligretten formodes at anse andelsforeningens udlejningspolitik, som værende den, der skulle gælde ved fremleje, hvis retten laver en analogi fra dette forhold og til, hvordan den vil bedømme din sag. Afgørelsen vil nok være meget konkret.
Hvis du sælger, så overtager den nye andelshaver andelsboligen med lejer. Køber opsiger derefter lejemålet med den begrundelse, at han selv vil bebo lejemålet. Og hvis forholdet falder ind under lejelovens almindelige regler, hvad den nok gør, da du ikke har nogen gyldig aftale med lejer, så er købers opsigelsesvarsel ca. 1 år. Det er svært at sælge i det nuværende marked, hvis man ikke kan benytte det man køber før om et år.
Jeg vil foreslå, at du benytter en advokat, næste gang du lejer din andel ud.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.
Venlig hilsen
Løvendahl
Cand.jur.Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på
info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00