Forbedringens værdi: med eller uden håndværkerløn

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Forbedringens værdi: med eller uden håndværkerløn

Indlægaf simonk » 9/10/2006 11:09

Hej

I min forening overvejes det at afvige SABISAF's standard "Vedtægter for andelsforeningen" i §14.4. således at værdien ansættes til anskaffelsesprisen (dvs. regningen fra håndværkeren på materialer og løn) minus håndværkerens løn. Det vil sige at forbedringen kun udgør udgiften til håndværkeren for materialebrug.

Jeg har på den baggrund 2 spørgsmål:

1) Er det ikke korrekt forstået i standardparagraf 14.4. at værdien af forbedringen er inkl. håndværkerens løn?

2) Er det lovligt at ændre vedtægterne så det kun er materialebruget?

Jeg er selvf. skeptisk overfor ændringen fordi jeg mener, at det vil mindske incitamentet til at udføre forbedringer der kan gøre lejlighederne rare og tidssvarende at bo i.
Og fordi jeg mener at der er en kunstig adskillelse mellem f.eks. et nyt gulv og så udgiften til at få det lagt på en faglig forsvarlig måde (jeg er selv akademiker!).

Pft. for hjælpen

Mvh SimonK
simonk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 9/10/2006 10:58

Indlægaf 4ndelshaveren » 9/10/2006 14:59

Selfølig tæller håndværkerlønnen med, ligesom man selv får ca 150 kr i timen, hvis man selv har stået for udførelsen. Du kan læse mere om dette på ABF's hjemmeside, hvor det også fremgår hvad der tælles som en forbedring.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf simonk » 9/10/2006 15:50

Ja det synes jeg jo også, men hvad siger juraen? Jeg har forsøgt at finde flere informationer på ABF, men kan ikke lige finde knock-out argumentet. Har du et deeplink, 4ndelshaveren?
simonk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 9/10/2006 10:58

Indlægaf moccha » 9/10/2006 16:27

Jeg kan ikke se, hvad man skulle få ud af at droppe at få godtgjort alle sine håndværkerudgifter/eget arbejde ved et salg af sin andel.
Det er både en fordel for håndværkeren og gør-det-selv-manden at dette afregnes i henhold til standardvedtægterne.
Hvad er angivet som grund til helt at udelukke betaling for dette?

:smile23:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf kontapus » 9/10/2006 18:29

Rent juridisk ville jeg anlægge en berigelsesbetragtning, forstået på den måde at såfremt køberen ikke skal betale for håndværkerens løn, vil der ske en urimelig berigelse af køber på sælgers bekostning. Det må betragtes som værende et rimeligt hensyn at tage, og jeg tror sørme også at den ville holde i retten.

Når det er sagt, kan foreningen gøre ganske mange ting med sine vedtægter, men man kunne argumentere for at en sådan vedtægtsændring nødvendigvis kun kan gælde for andelshavere der foretager forbedringer efter vedtægterne er vedtaget. Tidligere forbedringer bør være omfattet af de gamle vedtægters regler, da det har været det udgangspunkt som andelshaverne har haft, når de har besluttet at gennemføre forbedringerne. Man kan jo tænke sig, at lysten til at få foretaget forbedringer af håndværkere med de nye vedtægter vil falde betragteligt, hvis man ikke kan lade lønnen indgå i opgørelsen over udgifter til forbedringen. Lønnen udgør ofte den største del af værdien af en forbedring.

Tag en grundig snak med bestyrelsen om dette. Jeg tror at omhyggelig argumentation vil kunne ændre tingene - desuden kan jeg ikke tro, at en generalforsamling på oplyst grundlag ville lade en sådan ændring slippe igennem, da det jo er de eksisterende andelshavere der vil have noget at miste!

Blot et par tanker :smile5:
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf simonk » 9/10/2006 20:10

Hej Alle. Tak for svarene.

Til mocchas spørgsmål:
Jeg tror det er to ting:
1) En ængstelse for, at alt for mange arbejder vil blive udført og den samledes salgspris dermed vil stige helt balstyrisk.
2) Hvad nu, hvis noget som sælger vurderer som en forbedring, vurderes som en forværring af køber? Tænkt eksempel: linoliumsgulv ovenpå trægulv.

Vi er en meget lille forening (5 andele), hvorfor man nok har ønsket at undgå forbedringsspørgsmål helt, så de andre andelshavere ikke skulle føle sig ilde ved at modsige en andelshaver der ønskede at få noget godkendt som forbedring.

Det er pt. sådan, at foreningens vedtægter er standard (jf. først medd. i denne tråd) minus formuleringen om værdi af eget arbejde. Vi har lige købt en andel i foråret og blev da præsenteret for, at foreningen tolkede det som om at også arbejde på professionelt håndværk ikke kunne tillægges værdi. Sådan som JEG læser paragraffen må værdi af professionelt arbejde stadig medregnes, selvom formuleringen om værdi af eget arbejde er udgået.

Efter jeg har taget dette op, kan der dog være et flertal for at ændre paragraffen til det som de troede den ALLEREDE var (altså uden prof. arbejde også). Lidt forvirrende, men sådan er det jo når man fraviger standardvedtægterne.
simonk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 9/10/2006 10:58

Indlægaf simonk » 9/10/2006 20:11

Til kontapus

Endnu et godt argument i berigelsesbetragtningen. Tak.
simonk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 9/10/2006 10:58

Indlægaf kontapus » 9/10/2006 21:25

Et yderligere argument vil være, at foreningen som helhed har en interesse i at andelshaverne laver forbedringer i deres lejlighed, da en del forbedringer er med til at vedligeholde foreningens ejendom generelt. Som forening ønsker man ikke at komme i en situation, hvor andelshaverne holder igen med forbedringerne, fordi de ikke kan få pengene hjem igen.

Foreningen bør samtidig overveje at bruge en vurderingsmand ved overdragelse af andelene, da der naturligvis kun bør beregnes værdi af forbedringer der reelt tilfører lejligheden en brugsværdi. Herunder fx også udskiftning af fyrretræsgulve (ekstraordinær genopretning) m.m. Forbedringerne skal være udført håndværksmæssigt korrekt, uanset om det er andelshavers og venners værk, eller det er en professionel der har lavet dem.

Endelig skal man naturligvis huske at afskrive forbedringerne, da de jo nødvendigvis vil falde i værdi. ABF har nogle retningslinier på området, og de kan i et vist omfang siges at have opnået status af gængse standarder. På den måde aftrappes forbedringsværdien stille og roligt, så der ikke opstår absurde "pukler" af akkumulerede forbedringsværdier, der virker urealistiske.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf zuma » 10/10/2006 08:11

Man kan vel også sige, at med det forslag, så fristes andelshaverne til at lave arbejdet selv, når de alligevel ikke blive godtgjort lønnen, og det kan betyde alvorlige fejl og mangler, og her vil der givetvis kun være en vinder - advokaterne.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf moccha » 10/10/2006 10:51

simonk skrev:1) En ængstelse for, at alt for mange arbejder vil blive udført og den samledes salgspris dermed vil stige helt balstyrisk.


Ja og risikoen er - som zuma skrev - at der bliver lavet noget klamp eller at der slet ikke bliver lavet nogle forbedringer i lejlighederne.

Jeg boede faktisk i en forening med en, som havde samme holdning (at det ikke skulle være luksuslejligheder, men til at betale for folk) og tænk engang, hun var den første som smed håndklædet i ringen og agiterede for et salg af foreningens bygninger.
Hvad folk da ikke vil gøre for penge, selv frasige sig sine "røde tanker" :smile1:
Pas på I ikke "sparer" jer selv ihjel..... :smile8:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf zuma » 10/10/2006 11:12

Jo, vi har da også en del fra Ungdomshusets overskudslageret, som gang på gang har stemt imod stigningerne, men så snart lejligheden skal sælges, så slikker de sig om den røde mund. Om pengene går ubeskåret til fonden Jagtvej 69 vides dog ikke, men jeg tror der er langt fra ideologi til handling :smile3:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf simonk » 10/10/2006 11:58

Mange tak for alle svarene. Så for at konkludere:

Ingen juridiske argumenter, men en hel del praktiske.

Mvh SimonK
simonk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 9/10/2006 10:58


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 4 gæster

cron