Karakteristik af mangler

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Karakteristik af mangler

Indlægaf Frederiksbergeren » 27/10/2006 23:53

Hej jeg har for nyligt vundet i Lotto (=blevet tibudt en andelsbolig og ingen penge under bordet) og skal skrive under om en uges tid. Lejligheden (uden bad) har været beboet af en ældre dame, så der er stort set ikke lavet forbedringer/vedligeholdelse i ca. 50 år. For dette er der trukket 5.000 i 'generel manglende vedligeholdelse'.

Det kommer til at koste omkring 50.000 som jeg låner til at gøre den nogenlunde pæn.

Vil du/nogen nævne eksempler på mangler man kan få nedslag for (toiletgulv der er knoldet som et månelandskab og med mørke kanter der ser meget fugtige ud? Mystisk stor, uafsluttet, åben skak over køleskabet? Manglende dørtrin? Manglende døre? Der trænger fugt ud gennem tapetet i køkkenet når man maler over, maleren siger at det skyldes den underliggende kalk?, vægge der 'skal' fuldspartles?) Nogle af disse ting er ok at leve med for mig, men har ikke lyst til at skulle hæfte hvis næste køber fx og kunne da også godt tænke mig at spare lidt når jeg skal bruge så mange penge på ting hvor det meste blot karakteriseres som vedligeholdelse og ikke forbedring, for overhovedet at kunne flytte ind.

Venter spændt på gode råd - på forhånd tak
Vh KN :smile5:
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf pb246 » 28/10/2006 02:52

Jeg vil foreslå at du får en uvildig vurdering af disse mangler gennem et professionelt firma som både du og bestyrelsen kan godkende. Det kommer nok til at koste dig ca. kr. 1.500 - 2.500 afhængig af størrelsen af andelen, men de er sikkert hurtigt tjent hjem igen.

Tillykke med lottogevisnsten - ss

Du skriver intet om beliggenhed, størrelse, boligafgift, vedtægter, andelskrone, købspris osv. så det er svært at tage konkret stilling til problematikken omkring manglerne.

Er der i købsaftalen krav om at du skal etablere bad og dørtrin?

Du skal huske på at du har 14 dage mangelindsigelse fra overtagelsesdatoen og den skal du gøre brug af. Hvis bestyrelsen ikke vil være med til en uvildig vurdering så tag billeder og billeder da det er bevisgrundlag.

Nedslaget på kr. 5.000 lyder ikke af meget - specielt ikke hvis der er problem på gulvet i toilettet. Det koster nemt mellem kr. 13-19.000 at få det genetableret såfremt det "kun" er 2-3 m2.
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf Frederiksbergeren » 28/10/2006 22:27

1000 tak, for den hurtige respons, det semi-haster lidt, da jeg skal skrive under torsdag morgen
:smile19:

Vedr. dine spørgsmål: Frederiksberg, ved hospitalet, 2800 ex, 73m2, ca. 450.000 i pris. Der er ikke noget med at jeg skal etablere hverken det ene eller det andet, det er op til mig selv. Håber det gør det lettere at tage stilling til mine spørgsmål.

Kan man godt lave denne uvildige vurdering efter at have skrevet under (please)? For så er jeg klar til at give de penge. Og har man nogen 'ret' til en sådan vurdering hvis man selv betaler? Eller er det lissom noget man skal blive enig med bestyrelsen om, så jeg risikerer at de modsætter sig?

Du skriver at jeg skal tage billeder, men hvem ska jeg vise dem til, hvis bestyrelsen modsætter sig? (Tænker du at så kan jeg tage billeder nu, sætte den istand, skrive under, flytte ind, og så 'tage kampen' op om nedslag, og med hvem/hvordan...?) Med andre ord, hvilken procedure forestiller du dig?

Jeg kunne godt finde på at etablere bad, så derfor synes jeg det er tarveligt at 'kræve' at gulvet bli'r ordnet, da jeg sandsynligvis skal lave det på et tidspunkt, men derfor kan man vel godt få nedslag for det.

Formanden skrev i går en mail om at eftersom jeg nu havde haft nøglerne til lejligheden i ca 10 dage ville de ikke holde noget af salgssummen tilbage fra køber, da jeg 'jo nærmest allerede har haft den i 14 dage til at finde mangler', selvom jeg først skriver under omkr. d. 1. Jeg skrev jeg nu ville forbeholde mig retten til de 14 dage fra d. 1. og ringede til sælger, der var helt enig i at der der skulle tilbageholdes penge, så de virker fair nok.

Af hjertet tak for hjælpen, man føler sig sgu lidt som den lille i det her spil...
:smile2:

Kh KN
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf Frederiksbergeren » 28/10/2006 22:34

...og ja, toilettet er kun ca 1,5m2 nu, max.
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 30/10/2006 09:25

Det med manglerne vil jeg bestemt lade en uvildig person afgøre, så det skal jeg ikke gøre mig 100 % klog på, men uanset hvad, så regnes 14 dages fristen efter min mening fra dato for nøgleoverdragelsen, men hvis sælger ikke er enig heri, er det jo i princippet fint nok.

Der er ingen problemer i at købe en andel til en fastsat pris, for herefter at påklage fejl og mangler.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Frederiksbergeren » 30/10/2006 12:30

Tak for svar, men jeg har stadig ikke helt forstået, om bestyrelsen og/eller sælger er tvunget til at gå med til en uvildig vurdering, eller er det noget jeg egenhændigt kan gennemføre (jeg går ud fra at de i det mindste skal godkende vurderingsmanden, men det kan vel blive svært hvis de synes at der er vurderet nok)

:smile9: Altså jeg prøver at finde ud af om jeg har decideret RET til at indkalde en vurderingsmand og hvor står der evt. nogle paragraffer om det?

Bukker og takker igen :smile10:
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 30/10/2006 13:53

Der står ingen steder, at du har krav på en uvildig byggesagkyndige, men omvendt så er det bestyrelsens ansvar sammen med sælgers, at værdien bliver prissat rigtig, og det bør efter min vurdering ske ved en byggesagkyndig.

Hvis bestyrelsen ikke kan acceptere manglerne, så er man nødsaget til at anlægge en sag imod sælger og/eller bestyrelsen, og her vil man så få lavet en syn og skønsforretning.

Håber det var svar nok.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Frederiksbergeren » 30/10/2006 14:25

Ja, nu tror jeg at vi er ved at være der :smile5:

Dvs.: Proceduren kan være, at jeg på torsdag skriver under, og så fremlægger at jeg godt kunne tænke mig at en byggesagkyndig så på sagerne og så håbe at alle synes at det er en god idé?

(Er der nogle steder hvor man kan se hvad der karakteriseres som mangler, således at jeg kan nævne nogle konkrete ting? Er det fx. relevant at nævne nogle af de ting jeg har skrevet tidligere)

Desuden har jeg mistanke om ulovligt el men har ikke lyst til at påpege dette før jeg har skrevet under, da de måske kunne finde på ikke at ville sælge til én der 'brokker sig'. Er det rigtigt forstået, at jeg er ligesågodt stillet hvis jeg påpeger det efter køb inden 14 dage eller faktisk 6mdr/20år, da det ligger skjult oppe bag et gipsloft?

Hvordan gøres en evt. erstatning op for den ulovlige EL: Hvor meget kan jeg regne med at sælger dækker? Det ligger oppe under et gipsloft, som jeg har fået spartlet og filtet og 2xmalet :smile20: Vil nedtagning af dette samt genopsætning indgå i erstatningen udover at få lavet EL'en? OG kan man alternativt undlade at lave det og få nedslag i prisen (med risiko for kortslutning og at jeg brænder inde, selvfølgelig) så jeg i det mindste ikke hæfter ved salg?

Nåh, der var alligevel lidt mere, bær over med mig, tak
:smile2: Nina
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 30/10/2006 15:25

Puha, det lyder som nogle tekniske spørgsmål, som den sagkyndige ville være nærmest til at besvare, ellers ved jeg, at spørgsmålet om ulovligt EL er drøftet indgående i andre tråde.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pb246 » 31/10/2006 11:27

Du har mulighed for at få foretaget et el-tjek som vil fastslå om der er tale om ulovlige el-installationer. De forbedringer som du har lavet efter du har fået nøglerne vil efter min mening ikke blive erstattet af sælger - hvilket jo også er rimeligt da du jo kunne have ventet med at istandsætte til manglerne er/var udbedret.
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf Frederiksbergeren » 31/10/2006 13:07

Nej det regner jeg nu heller ikke med at de skal erstatte, men derfor kunne man vel godt forestille sig at en nr. 2 vurderingsmand ville tage de billeder jeg har taget i betragtning.

Har du mere specifik info omkring hvordan et EL-tjek foregår, er det noget jeg selv betaler, eller er det noget foreningen skal stå for?

Venligst
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf pb246 » 31/10/2006 13:51

Prøv at søg på internettet hvor jeg er sikker på at de store el-installationsfirmaer har informationer på deres hjemmesider om el-tjek. Jeg mener at du kan få det gjort for ca. kr. 1500-2000 men er ikke helt sikker på prisen. Som udgangspunkt skal du selv betale men det er måske muligt at du kan få noget retur såfremt det viser sig at det er åbenlyst at der er ulovlige installationer men igen du må søge prof. hjælp idet det er for detaljeret.
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf kandidat » 31/10/2006 13:53

Jeg vil tro du selv betaler for det eltjek. Det kan jo være alt er i orden, og så kan du jo være glad og sikker. Men har du mistanke om der er noget der ikke er i orden, og du har ret, så kommer du sikkert til at spare langt mere end de 500,- (som vi har betalt).

Men mit råd er, få sikret dig andelen, og så få hurtigt undersøgt hvilke fejl og mangler der er, og få gjort bestyrelsen, sælger og administrator opmærskon på disse. evt. hvis det er meget grelt klag over at synsmanden har gjort et dårligt stykke arbejde. Husk at det skal gøres inden X antal dage, og tage en masse gode billeder af alt hvad du vil klage over til senere dokumentation, hvis der skulle blive behov for det (og vedlæg billederne dine klager, så det ikke kan påståes at det er billeder taget ved senere lejlighed.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf zuma » 31/10/2006 14:18

Du skal dog være opmærksom på, at de påberåbte fejl og mangler ikke må udbedres inden der har været afholdt et syn og skøn, ellers ødelægger man så at sige beviser.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Andels And » 31/10/2006 19:03

Frederiksberg, ved hospitalet, 2800 ex, 73m2, ca. 450.000 i pris


Og husk at nyde lottogevinsten under alle omstændigheder :smile20:
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf Frederiksbergeren » 1/11/2006 12:36

>Andelsguru: Nemlig! Det gør jeg også (glemte jeg at nævne, at det var i frit salg, så ingen venteliste heller, kun 6 'led' ude?) :smile3:

Hvor er det rart med alle de tilbagemeldinger, tak for jeres tid :smile6:

>Kandidat: Hvem har du brugt til at lave EL-tjek? Jeg troede godt nok at det var noget foreningen skulle sørge for, at det var deres ansvar at de sælger mig noget lovligt. Dvs. jeg får et bud fra elektriker på hvad det vil koste at lovliggøre og så får jeg enten det som nedslag, eller det bli'r udbedret af sælger...(?)

Kan man på samme måde som et EL-tjek, få en slags VVS-tjek for at se WC-gulvets stand fx

JA, nu skriver jeg under i aften under alle omstændigheder og så må jeg tage den derfra. Må nok indrømme at jeg ligger søvnløs over om de overhovedet vil hjælpe mig, eller formår at optræde neutralt i bestyrelsen, når de nu er nært beslægtede med sælger. Hvorfor er det en naturlov, på linje med tyngdekraften, at bestyrelser i andelsforeninger er mere eller mindre korrupte :smile8:

'Skal nok holde jer orienterede undervejs i forløbet, så stay tuned.
Stor taknemmelighed
N
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 1/11/2006 12:55

Uanset hvad gør du klogt i at gøre indsigelser hurtigst muligt, og gerne 14 dage efter overtagelsen, idet bestyrelsen i så fald er forpligtet til at tage stilling til indsigelserne og evt. tilbageholde sælgers penge indtil problemet er afklaret.

Sov godt :smile14:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Frederiksbergeren » 1/11/2006 21:34

Seneste nyt:

Så nu har jeg skrevet under (skål og tillykke!!!) Jeg fik det råd fra en fra ABF at bare skrive alle de ting ned jeg var utilfreds med, alt fra løse lister til fugt i væggene. Så kan jeg aflevere en seddel til bestyrelsen med det, og hvis de ikke vil give nedslag, må de skrive det og så har jeg et papir på at JEG ikke hæfter for de ting, smart :smile20:

Snakkede også lige med en elektriker jeg har haft ude til at lave et par stik og han sender mig en regning hvor han også gør opmærksom på fundet af ulovlige EL-installationer, så det har jeg også papir på allerede, dobbelt smart :smile20: :smile20:

Fortsættelse følger...
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf Frederiksbergeren » 30/11/2006 13:57

Nåh, så sendte jeg følgende liste til formanden indenfor de 14 dage man nu har til det:

*******************************************
"Hej - her er en oversigt over hvad jeg efter rådgivning fra ABF har fundet af fejl og mangler ved lejligheden xxx.


-Gabende fliser på badeværelset (et par stykker)
-Udluftningskanal defekt på venstre vindue i stuen
-Manglende døre og dørtrin.
-Ulovligt EL i gangen (Kopi af skrivelse fra elektriker følger, som aftalt)
-Skabe i køkkenet (under vask og gas-skab, bør lige efterses)
-'Revne' i væg i køkkenet (vestvendt stykke væg ved komfuret, under
'klisterfliser')
-Gulvtæpperester på alle paneler i gangen
-Åben skakt over køleskabet
-Manglende fodpanel i soveværelset (fra dør og hen til skorstenen)
-Løs udluftningskanal i badeværelset"

*******************************

Hertil svarer formanden:

"Hej

Bortset fra El-installationen, mener jeg umiddelbart ikke, at der er nogen
skjulte fejl og mangler i din liste.
Lejligheden er jo købt som beset, og du havde mulighed for at opdage disse ting inden du skrev under på papirerne, idet du jo havde adgang til
lejligheden i ca. 2 uger inden købsdatoen.

Hvis du mener at nedenstående skal udløse (bortset fra El-installationen )
en reduktion i prisen, så skal du henvende dig til sælgeren.
Jeg har bedt vores administrationskontor om at tilbageholde nogle penge, til dækning af en evt. el-reparation, men om jeg har nået det inden de er sendt videre ved jeg ikke, idet du jo kom på banen med dine krav lige i sidste
øjeblik.

Du må give mig en kopi af elektrikerens rapport, så skal jeg kigge på den.

Med venlig hilsen..."

**************************************
Så vidt jer er blevet oplyst, er der ikke noget der hedder at lejligheden er købt som beset og de ta'r udgangspunkt i standardvedtægterne...

Kan jeg få en kommentar på hans brev, og råd til hvad jeg skal gøre? Har snakket med ABF og spurgt om det ikke ville være en god idé at få de ting som bestyrelsen ikke godkender som fejl og mangler skrevet ned, således at jeg ikke skal hæfte for det ved et evt. senere salg, men så mener de at det vil svare til at andelen er købt til overpris og det er jo ulovligt?!

Desuden: Hvad mener i er den bedste løsning på det ulovlige EL? mht hvem der betaler.

Venligste hilsner
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 30/11/2006 14:26

Er sælger død eller????

For som du kan se, er jeg af den opfattelse, at andelsboligforeningen, der sælger på vegne af et dødsbo godt kan sælge som beset, men jeg står rimeligt alene med det synspunkt.

Bestyrelsen er dog nødsaget til at forholde sig til dine punkter, og jeg mener ikke de kan afvise som sket.

Ja, som udgangspunkt er det sælgers ansvar.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf kontapus » 30/11/2006 15:21

Udover alle de ovenstående betragtninger, så skal du være opmærksom på, at "mangler" som andelsboligen er født med, dvs. da den gik fra at være udlejningslejlighed til andelsbolig, ikke vil kunne gøres gældende som mangler ved denne overdragelse. Det kunne fx være manglende døre, dørtrin og fodpanel.

Tæpperesterne må antageligvis være indeholdt i nedslaget, og er ikke en mangel som sådan, bare dårlig rengøring.

Husk i øvrigt at sondre mellem almindelige mangler, og skjulte mangler. Det lyder umiddelbart som om, at det kun er den ulovlige el på din liste, der kan karakteriseres som en skjult mangel.

Købt som beset? Stod det i overdragelsesaftalen? For der står sgu ikke noget om det i nogen af standardvedtægterne...
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Frederiksbergeren » 30/11/2006 23:18

Det er den ældre dame der har boet der der fjernede døre og dørtrin (den blev andel i 1939 så vidt jeg ved) og hun er ikke død, men det er hendes datter og mand der står som sælgere i praksis.

Og nej der står intet om 'købt som beset', det er vist bare et mærkligt argument han lige slynger ud. (kom ihu at han er gode venner og sidder i bestyrelsen med den gamle dames barnebarn).

Men når det nu er mangler og jeg har gjort opmærksom på dem inden de 14 dage (og sammenholdrt med ovenstående), hvad siger i så til det hele?

Kh
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 1/12/2006 09:50

Jeg mener, at vi er nødsaget til at få præciseret, at du naturligvis godt kan påtale mangler, som ikke er skjulte, ellers ville der være tale om en andel til overpris i strid med § 6. Jeg er naturligvis bekendt med, at der påhviler køberne en undersøgelsespligt (caveat emptor Kbl. § 47), men efter § 16 fremgår det, at det så at sige er alle fejl og mangler, der kan påtales.

Andelen kan ikke sælges som beset (i denne situation), så jeg mener, at formanden er galt på den.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Frederiksbergeren » 2/12/2006 14:52

Tak Zuma, jeg tror den er sevet ind :smile5:

Ej tak for hjælpen. Jeg tror at jeg kontakter sælger, men hvordan finder man ud af hvordan disse fejl og mangler skal værdisættes? Er det bare noget med at sige '1500 kr, så er vi kvit'?

Formanden har i hvert fald været her og se på EL-en og sagde at nåh ja, det var måske ikke helt lovligt og han vil sende en elektriker ud, men han understregede vel at mærke at 'En elektriker der kommer ud og har bare en mistanke om at noget er ulovligt, SKAL jo notere det', så jeg ku altså ikke være sikker på at det var så galt selvom min elektriker mente det...
Frederiksbergeren
Novice
Novice
 
Indlæg: 15
Tilmeldt: 27/10/2006 22:19

Indlægaf zuma » 2/12/2006 17:18

Få fat en en vurderingsmand, der sædvanligvis vurderer i forbindelse med køb og salg af andele.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst