En tvist om værdi af forbedringer

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

En tvist om værdi af forbedringer

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/11/2006 20:51

Vi har i foreningen en mindre tvist som kan udvikle sig til større. Præmisserne er som følger

1. Sælger har for 4 år siden fået lavet omfattende el -og vvs arbejde af sine brødre (autoriseret vel og mærke). Forbedringen er vurderet til 100.000 kr ifølge vurderingsmanden.

2. Vurderingsmanden tilbageholder ca. 35.000 kr, som er den værdi forbedringen vil blive nedskrevet med, hvis sælger ikke kan fremvise kvittering, kontoudskrifter eller lignende dokumentation for at der reelt er betalt for forbedringen for 4 år siden.

3. Køber har en formodning om at sælger har fået lavet det næsten gratis, men er villlig til at betale de ca 65.000 kr vurderingsmanden er kommet frem til.

Spm:
1. Kan køber blive tvunget til at betale de ialt 100.000 kr, hvis sælger får lavet en hjemmelavet skriftlig erklæring fra sine brødre?

Bestyrelsen er lidt splittet, da nogle mener man kan få sine familie til at lave en kvittering uden at der reelt er betalt - det er unfair for køber.

Generelt, hvad tæller som dokumentation i dette tilfælde for at sælger kan få fuld værdi på 100.000 kr, hvis faktura, giroindbetaling og kontoudskrifter ikke kan fremskaffes?

Hvis køber stadig er utilfreds med "familie kvitteringen" vil vi sende dem i en voldgiftssag. Det er trods alt mange penge det drejer sig om.

Gode råd for løsning af tvist efterlyses.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 2/11/2006 21:59

http://www.ejendomsadministration.nu/vu ... lighed.htm
indeholder lidt vejledning.

Andelsboligloven kræver ikke, at anskaffelsesprisen skal dokumenteres ved regninger.

Ifølge andelsboligloven (ABL) § 5 skal værdien af forbedringerne i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Da købers brødre tilsyneladende har udført arbejdet bør der kræves faktura og kvittering hvis prisen skal være 100.000 kr. (håndværksfirmapris)

Hvis der ikke fremvises faktura og kvittering lyder det rimeligt at vurdere det som eget arbejde til 65.000 kr. som vurderingsmanden har gjort.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf zuma » 3/11/2006 09:25

Enig med Jens, men spørgsmålet er reelt om bestyrelsen accepterer den skriftlige erklæring fra brødrene, hvis ikke, så er spørgsmålet om sælger vil acceptere at værdien alene ansættes til kr. 65.000. I sidste ende kan det blive nødvendigt med et syn og skøn.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 13:58

I vores forening kører tvister mellem sælger og køber.
Ifht til de tidligere tvister har bestyrelsen ikke så meget at sige hvis parterne står stejlt. Hvis køber nægter en 'hjemmelavet kvittering" med henvisning til administrator Jens Arentoft henvisning til ABL §5 stk. 9, så er der ikke andet at gøre end

1. indbringelse for voldgift
2. civilt søgsmål, hvis sælger nægter voldgift (fordi en vurderingsmand sandsynligvis vil følge ABL §5 stk. 9
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 3/11/2006 14:19

Øh, er det mig der ikke kan læse indenad eller er forskellen på de 35.000,- ikke af vurderingsmanden angivet som slid&ælde frem for rabat som følge af "hjemmearbejde" ?

Det er vel principielt ligegyldigt hvem der har udført arbejdet og hvad det reelt har kostet, køber skal vel betale for værdien af den forbedring han får? Hvis nu i den nævnte sag det var sælger selv der havde lavet det hele og et tilsvarende arbejde lavet af en fagmand ville koste 100.000,- på det tidspunkt det blev lavet, så må køber vel skulle betale de 100.000,- uanset om der er faktura på arbejdet? (forudat at det er lavet ordentligt = lovligt)

Desuden, er en nedskrivning på 35% over 4 år ikke lidt rigelig hård, på en fast installation? Afskrives den slags ikke normalt over 20 eller 30 år, og ikke lineært, men med mindre afskrivning i starten?

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf zuma » 3/11/2006 14:24

Omvendt kan bestyrelserne sagtens blive medinddraget, idet de jo godkender forbedringerne og fradragene, jfr. ABL. § 6, stk. 3, så bestyrelsen kan ikke bare holde sig udenfor, men der er tilsyneladende ikke grænser for, hvad bestyrelsen kan hos 4ndelshaveren :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 14:41

Zuma, bestyrelsen har intet at sige. Hvilken forbedring og fradrag godkendes?

Aratan
Læs linket som Jens har postet. Ifølge ABL kan sælger ikke få penge for forbedringer som der ikke er betalt for.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 3/11/2006 14:56

4ndelshaveren skrev:Aratan
Læs linket som Jens har postet. Ifølge ABL kan sælger ikke få penge for forbedringer som der ikke er betalt for.


Den kommer du lige til at forklare, det må jo betyde at jeg ikke selv kan forbedre min lejlighed, men at det udelukkende kan ske ved håndværkere???

Citater fra det link Jens postede:

----- citat slut -----

Regninger

Andelsboligloven kræver ikke, at anskaffelsesprisen skal dokumenteres ved regninger, men foreliggende regninger er dog det bedste grundlag for vurdering af værdien.

Eget arbejde

I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Værdien af eget arbejde kan med rimelighed sættes til en almindelig håndværkerløn på ca. 145 kr. pr. time gange det antal timer, som det ville have taget en faglært at udføre forbedringen.

----- citat slut -----

Der er vel principielt ikke forskel på eget arbejde og arbjde udført af andre som vennetjeneste? (skattevæsenet er næppe enige, men det er ikke relevant her). Eneste forskel på arbejde udført efter regning og arbejde udført uden er vel timelønnen for den udførende, andelshaver får ca de 145 der nævnes for arbejde uden regning, en autoriseret håndværker får du næppe til at arbejde til den betaling...

Summa summarum, i den pågældende sag kan alle forbedringer som eksisterer i lejligehden vel enten klassificeres som "udført efter regning" eller "eget arbejde", med ovenstående forskel i beløbet?
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 15:02

"Summa summarum, i den pågældende sag kan alle forbedringer som eksisterer i lejligehden vel enten klassificeres som "udført efter regning" eller "eget arbejde", med ovenstående forskel i beløbet?"

Det er korrekt. Det er derfor der er tilbagehold. Der er forskel på håndværksarbejde og egenarbejde.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 3/11/2006 15:08

Hvis bestyrelsen ikke har noget at sige, kan jeg så ikke forstå, hvorfor bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og dermed vilkårene herfor. Jeg må desværre sige til dig, at der har du misforstået situationen, og af samme grund kan bestyrelsen risikere at ifalde et bestyrelsesansvar.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf moccha » 3/11/2006 15:11

Hvis arbejdet er vurderet til 100.000,- og køber kun vil give 65.000,- så er det måske nu, man skulle vælge en anden køber?
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf zuma » 3/11/2006 15:12

4ndelshaver: Du elsker jo at henvise til andelsportalen, så hermed gjort

http://www.andelsportal.dk/bestyrelsens_ansvar/

Er det fordi I økonomer ikke har tænkt en selvstændig tanke siden Harald Blåtand huserede i Danmark? :smile1: (den var faktisk god)
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 3/11/2006 15:12

4ndelshaveren skrev:
Det er korrekt. Det er derfor der er tilbagehold. Der er forskel på håndværksarbejde og egenarbejde.


Deraf det oprindelige spørgsmål, hvis det er udført præcis ens/lige godt, hvorfor er der så lige 35.000,- i forskel på en post til 100.000,- Jeg kan som køber/beboer vel principielt set være ligeglad, bare det er lavet ordentligt?

hvorfor er det ikke godt nok at sige "dette stykke arbejde, som er lavet håndværksmæssigt korrekt, ville koste X kroner hos en autoriseret, du har lavet det selv, så du får X kroner for det."?

[I første omgang havde jeg så læst den oprindelige post som at det var vurderet til 100.000 af vurderingsmanden, så det er til dels mig der ikke kan læse indenad... :-) ]

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf aratan » 3/11/2006 15:15

moccha skrev:Hvis arbejdet er vurderet til 100.000,- og køber kun vil give 65.000,- så er det måske nu, man skulle vælge en anden køber?


Det er jo ikke sikkert at man selv vælger sin køber, det kunne jo være en forening med venteliste.

Derudover, hvis der vitterlig er tale om en "selvfastsat pris" som sælger forlanger, så ville min bestyrelse, som jeg selv sidder i, nok begynde at mumle "penge under bordet" eller lignende.

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf moccha » 3/11/2006 15:22

aratan skrev:Det er jo ikke sikkert at man selv vælger sin køber, det kunne jo være en forening med venteliste.

Derudover, hvis der vitterlig er tale om en "selvfastsat pris" som sælger forlanger, så ville min bestyrelse, som jeg selv sidder i, nok begynde at mumle "penge under bordet" eller lignende.

Mvh,

carsten


Jo, ved uenighed, kan man sige til sælger, at vedkommende ikke kan købe og gå videre til den næste på ventelisten. Det har jeg selv prøvet engang, med en der ville være besværlig :smile8:

Hvad angår prisen, så nævnes det i startindlægget, at vurderingsmanden har vurderet det til kr. 100.000,- så det er ikke en "selvfastsat pris".

Hvis vurderingen er 100.000,- værd, så synes jeg i øvrigt det er fuldstændig ligegyldigt hvad sælger har betalt. Jeg ville personligt vurdere om jeg synes 100.000 er ok eller ej. Hvis ikke, så ville jeg sige NEJ til lejligheden.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 15:22

Zuma, der er meget som ikke kan udelukkes i denne verden.
Men værdiansættelse får man folk der har forstand til.
Det er lidt anderledes ifht til din verden. Så tilbage til Karnov - der er du tryg... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 15:34

Aratan

Din anskuelse vil skabe mange problemer.

Forestil dig at du laver en masse installationer selv og påstår at det er din onkel fra Fårevejle som har stået for det samt at han er autoriseret håndværker til en timeløn på 475 kr excl moms.

Bevis det!
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 3/11/2006 15:41

4ndelshaver - godt ord igen.

Hvis du nu tog dig tid til at læse indholdet af filen, og ikke sjuske som enhver anden økonom, så ville du nok falde over følgende passus:

En bestyrelse er ikke fritaget for ansvar, alene ved at overlade opgaven til en professionel rådgiver, når der begås en fejl, der er så åbenlys, at enhver bør kunne opdage den. Bestyrelsen må så efterfølgende rejse erstatningskrav mod rådgiveren

Hvis jeg hopper tilbage til Karnov, hopper du så tilbage til "lær at læse, fra enden til anden" :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 3/11/2006 15:43

moccha skrev:
Jo, ved uenighed, kan man sige til sælger, at vedkommende ikke kan købe og gå videre til den næste på ventelisten. Det har jeg selv prøvet engang, med en der ville være besværlig :smile8:

Hvad angår prisen, så nævnes det i startindlægget, at vurderingsmanden har vurderet det til kr. 100.000,- så det er ikke en "selvfastsat pris".

Hvis vurderingen er 100.000,- værd, så synes jeg i øvrigt det er fuldstændig ligegyldigt hvad sælger har betalt. Jeg ville personligt vurdere om jeg synes 100.000 er ok eller ej. Hvis ikke, så ville jeg sige NEJ til lejligheden.


Jeg er ved ekstra gennemlæsning af det oprindelige indlæg kommet til at de 100.000,- rent faktisk var sælgers egen vurdering, som vurderingsmanden så ville nedsætte til 65.000,-

Jeg forstår derudover ikke helt fremgangsmåden med at slås om værdien af vurderinger inden papirerne underskrives, men det er måske bare den måde det foregår hos os der er anderledes. Vi benytter altid vurderingsmand og de 10 fra ventelisten der bliver indkaldt til fremvisning bliver så spurgt i nummerorden om de er interesseret ud fra det grundlag der står i rapporten. Hvis de så efterfølgende er utilfredse med vurderingen så tager vi den strid bagefter mellem sælger og køber direkte.

Jeg vil give dig ret i at jeg ikke ville betale mere end end en forbedring rent faktisk er værd, men alt andet lige så er det ikke mig der vurderer det i en strid, det vil være den uafhængige opmand som vi indkalder til at løse striden. Det jeg så ender med at betale bliver sådet samme som jeg afkræver den næste køber, fraregnet afskrivning.

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 16:03

Zuma, Den passage er set.

Pointen er at der ikke bliver begået nogen åbenlyse fejl når undertegnede sidder ved roret... :smile10:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 3/11/2006 16:03

Det er jo den rigtige fremgangsmåde. Som køber skal man bare skrive under, og så må man tage diskussionen bagefter.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 3/11/2006 16:05

4ndelshaveren skrev:Aratan

Din anskuelse vil skabe mange problemer.

Forestil dig at du laver en masse installationer selv og påstår at det er din onkel fra Fårevejle som har stået for det samt at han er autoriseret håndværker til en timeløn på 475 kr excl moms.

Bevis det!


Det vil jeg heller ikke, og det mener jeg heller ikke jeg har sagt på noget tidspunkt... Jeg vil have vurderingsmanden til at sige hvad det ville koste at lave for en autoriseret håndværker og så vil jeg have det samme for det hvis jeg har lavet det selv. Spørgsmålet går i sin enkelthed på:

Hvis jeg kan lave lige så godt arbejde ved at lave tingene selv, hvorfor skal jeg så ikke have lige så god betaling for det?

Hvis jeg så bruger 300 timer hvor en autoriseret vill bruge 10 er op til mig, men hvorfor skal jeg kun have 10 timer til 145,- i timen for arbejdet, hvis det ville koste 10 timer til 350,- at få det lavet hos den autoriserede. Jeg skal selvfølgelig ikke have 300 timers betaling, men jeg bør da have samme totale betaling for samme arbejde?

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf zuma » 3/11/2006 16:19

Selvfølgelig ikke. Hvordan kan jeg dog komme på den tanke. Det må være julebryggens komme, der i den grad har gjort mig forvirret.

:smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/11/2006 01:55

Køber siger, at hvis han skal betale fuld pris på 100.000 kr, så vil han gerne have en kopi af dokumentationen fra sælger. Køber skal også sælge på et tidspunkt og vil gerne have det som dokumentation for at han har betalt fuld pris. Skal sælge fremvise regningen?

Jens, har du et godt bud eller andre?
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 4/11/2006 11:56

Naturligvis skal han det, ellers er det "eget arbejde".
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Næste

Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 1 gæst

cron