el-attest

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

el-attest

Indlægaf nikolaj_f » 27/12/2006 22:49

Hej Andelsbolig-debat!

Dette er en laaaang sag - startende tilbage i maj/juni måned (jeg har også tidligere været inde på forummet ) - her er den korte version og det aktuelle problem.

Jeg bor i en andelsforening som hverken har administrator eller fast valuar. Da jeg sælger min gamle andel i stuen for at flytte op på anden sal, går det som det skal, indtil køber påpeger at badeværelset er ulovligt (altså efter at han er flyttet ind).
Vi bliver uenige om badeværelsets lovlighed, og enes om at få en valuar ud. Valuaren bedømmer rummet til at være lovligt, og det bliver køber utilfreds med.
Han påpeger efterfølgende over for valuar og mig, at valuar ikke har gjort arbejdet tilstrækkeligt, da han ikke har kigget på en attest fra 2001 om ulovlige elinstallationer. Denne el-attest var jeg ved salgsøjeblikket klar over - jeg overtog lejligheden i 2003 og aftalte dengang med sælger at se bort fra den. Jeg indgik på samme måde ved det nuværende salg en mundtlig aftale med køber om at vi så bort fra den, da køber alligevel skulle lave alt ellen om i forbindelse med renovering af lejligheden (så der var ingen grund til at jeg brugte ressourcer på at lovliggøre elinstallationerne).
Valuar kommer med en tilbagemelding om at lovliggørelse af de mangler, der fremgik af attesten fra 2001, skulle koste omkring 8.000. Han anfører imidlertid, at "jeg kan på ingen måde stå inde for at diverse installationer rent faktisk er som beskrevet eller har været som beskrevet" - han har nemlig ikke kikket efter disse ting ved vurderingen, men alene foretaget et skøn ud fra rapporten fra 2001). Disse 8.000 er jeg ikke interesseret i at betale, da vi jo har indgået en mundtlig aftale…
Jeg kan skriftligt dokumentere, at vi har indgået den mundtlige aftale. Køber henviser nemlig til den i en mail, han skriver til valuaren med cc til mig.
Jeg beskriver sagen for min bestyrelse. De kommer i tvivl om hvordan de skal reagere, og vælger at kontakte ABF. ABF påpeger at
- sælger var opmærksom på ulovligheder ved salg via el-attesten fra 2001,
- køber har indvilget i, at sælger ikke skal lovliggøre de ulovlige installationer som de er beskrevet i el-attesten fra 2001, og
- køber har ikke mulighed for, på nuværende tidspunkt, at foretage en ny el vurdering, der kunne afklare problemerne, da renoveringen af lejligheden er startet.
Bestyrelsen skriver endvidere, at ”bestyrelsen mener, ligesom ABF påpeger, at køber har ret til at kræve udbedring for ulovlig el. Men vi mener dog, at købers lovning om overtagelsen af udbedringerne, bør være det gældende”.
Køber mener efterfølgende IKKE at han har lavet en aftale med mig - men det kan jeg som anført helt utvetydigt dokumentere ved hjælp af en mail fra køber til valuaren.
Set fra ABF’s side synes pointen måske at være, at jeg var klar over nogle ulovligheder, så lige meget hvilke aftaler der skulle være indgået, så er jeg forpligtet til at udbedre ulovlighederne eller betale det skønnede beløb.

Hvis køber IKKE var klar over ulovlighederne, kan jeg godt se rimeligheden i kravet. MEN køber var jo netop klar over dem, og accepterede at der blev set bort fra dem, hvilket jeg har sort på hvidt.

Lige nu er lejligheden totalrenoveret, så der kan ikke påvises noget som helst. Størstedelen af de ulovligheder der var (har jeg snakket med en elektriker om) er desuden ting, som jeg sagtens kunne have udbedret selv, hvis køber havde givet mig mulighed for det, inden han gik i gang med renoveringen. Det drejer sig om at fjerne bløde ledninger, bruge færre forlængerledninger, sætte skilte på el-tavlen mv. Og mange af disse ulovligheder (bl.a. et sænket loft med ulovlige installationer ovenover) var allerede fjernede, da jeg selv flyttede ind i 2003.

Det er en meget lang smøre, som jeg håber nogen af jer har en mening om. Eller måske en idé om, hvor jeg kan henvende mig? Bestyrelsen vil ikke/bør ikke tage stilling, og sagen er vel for lille til at jeg skal kontakte en advokat?

Jeg vil sætte stor pris på gode råd!!

Mvh
Nikolaj
nikolaj_f
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 20/06/2006 14:58

Indlægaf Ib » 28/12/2006 14:53

min umiddelbare mening, som lægmand uden kendskab til jura, så vil jeg mene at køber står med en endog meget dårlig sag, der er en elattest fra 2001 og du overtog lejligheden 2003, og hvor meget af det som står i attesten var udbedret, er der nogen der ved det ? formegentligt Nej, og lejligheden er renoveret, så det bliver svært at dokumentere her efterfølgende. Valuars mening om at det vil koste 8.000 kr at udbedre det som står i attesten, er heller ikke til noget, da han jo ikke ved hvor meget der rent faktisk er udbedret i perioden 01 -03, altså en meget svær sag for køber.
Brugeravatar
Ib
Novice
Novice
 
Indlæg: 20
Tilmeldt: 6/11/2006 21:37

Indlægaf nikolaj_f » 28/12/2006 19:17

Hej Ib!
Tak for dit svar. Jeg vil også mene at han har en dårlig sag, men jeg kan simpel hen ikke finde ud af hvem jeg skal henvende mig til...! Min bestyrelse siger at de ikke kan tage stilling, ABF kan ikke give noget klart svar og køber henviser til at valuaren har >givet sin dom<, og at vi var enige om at bruge en valuar. Jeg har jo så efterfølgende kunne påvise at valuars dom ikke er rimelig. Så jeg ved simpel hen ikke hvordan jeg kommer videre med sagen. Jeg kan ikke blive enig med køber, så lige nu kører vi på 7 måned og jeg har 20k til gode.

Er der nogen her på forummet der ved hvor jeg kan henvende mig juridisk med sådanne en sag?

Tak!
Mvh
Nikolaj
Senest rettet af nikolaj_f 29/12/2006 11:54, rettet i alt 1 gang.
nikolaj_f
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 20/06/2006 14:58

Indlægaf Ib » 28/12/2006 20:28

hvordan kan du have 20k tilgode, og ellers må det være køber som må bære bevisbyrden. Zuma plejer at vide noget om disse emner, du kan også finde hans email på andre tråde i dette forum (god jagt :smile1: )
Brugeravatar
Ib
Novice
Novice
 
Indlæg: 20
Tilmeldt: 6/11/2006 21:37

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 29/12/2006 01:05

Hvis du har solgt til den maksimale pris vil der være tale om overpris når køber overtales til at overtage ulovlige installationer uden godtgørelse.

Omvendt har køber ødelagt sin sag ved at fjerne beviset (ulovlige installationer) og ved at undlade at give dig mulighed for at udbedre manglerne.

En forligsmæssig løsning kan være at du betaler et mindre beløb end 8.000 kr. til køber.
4.000 kr. er måske et godt tal, medmindre el-attesten indeholder et bedre forslag.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf nikolaj_f » 29/12/2006 12:13

Hej Ib og Jens

Jeg er ikke interesseret i at gå på kompromis med de 8000 da jeg i forvejen har givet ham en del afslag (ca. 10-12.000) mere eller mindre mod min vilje. Jeg ønsker at stå fast ved at jeg har indgået en aftale med ham - som jeg jo har sort på hvidt.
Som jeg kan se på jeres svar lyder det som om den eneste mulighed er, at jeg snakker med køber om det - og vi kan bare ikke blive enige! Der er altså ikke nogen jeg kan henvende mig til? Ville det være åndsvagt at køre en sag ud af det her?

Mvh.
Nikolaj
nikolaj_f
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 20/06/2006 14:58

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 29/12/2006 14:22

Ville det være åndsvagt at køre en sag ud af det her?

Ja. Det vil formentlig alligevel ende med et forlig, hvor du skal betale egne omkostninger.

Din aftale med køber om el er intet værd hvis du har solgt til maksimalprisen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf zuma » 29/12/2006 14:45

Jeg vil lige give mit besyv med, selvom guru-Jens sædvanen tro er kommet med nogle ganske fornuftige betragtninger.

Efter min mening, har køber både en god og dårlig sag.

Den gode sag relaterer sig til, at man, som Jens skriver, ikke kan aftale, at køber skal overtage nogle mangler, uden at der sker et afslag i købesummen, ud fra de samme betragtninger som nogle her i forummet har gjort sig til talsmand for omkring andele solgt som beset.

Med andre ord, kan køber godt sige, at det accepterer jeg, og så efterfølgende med andelsboligforeningsloven i hånden sige, at det dog er en ulovlig aftale, som ikke kan gøres gældende. Man må jo som bekendt ikke aftale noget, der strider imod præceptiv lovgivning (altså lovgivning, der ikke kan aftales til skade for den der vil støtte ret herpå).

Noget andet er det moralske i købers fremgangsmåde.

Den dårlige sag relaterer sig til, at beviset er blevet ødelagt, men her kan valuarens vurdering blive brugt som et pejlemærke i forbindelse med sagens afgørelse.

Konklusionen er efter min juridiske overbevisning, at der er tale om en vanskelig sag for dig, men du kan altid søge fri proces eller retshjælpsdækning til at føre sagen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Ib » 29/12/2006 18:02

Lige nu er lejligheden totalrenoveret, så der kan ikke påvises noget som helst. Størstedelen af de ulovligheder der var (har jeg snakket med en elektriker om) er desuden ting, som jeg sagtens kunne have udbedret selv, hvis køber havde givet mig mulighed for det, inden han gik i gang med renoveringen. Det drejer sig om at fjerne bløde ledninger, bruge færre forlængerledninger, sætte skilte på el-tavlen mv. Og mange af disse ulovligheder (bl.a. et sænket loft med ulovlige installationer ovenover) var allerede fjernede, da jeg selv flyttede ind i 2003.

Det er lige her jeg mener problemet ligger gemt, da valuar jo skriver at han ikke har set tingenes tilstand, men alene skriver beløbet 8.000 kr ud fra attesten, og hvor meget er renoveret efterfølgende ?? det er svært at bevise, især nu da det hele er renoveret.
Jeg kan godt forstå, at du fastholder dit krav, men men .. du står også i den kattepine, at du ikke kan får dine 20K :smile8:
Brugeravatar
Ib
Novice
Novice
 
Indlæg: 20
Tilmeldt: 6/11/2006 21:37

Indlægaf nikolaj_f » 31/12/2006 12:49

zuma skrev:Konklusionen er efter min juridiske overbevisning, at der er tale om en vanskelig sag for dig, men du kan altid søge fri proces eller retshjælpsdækning til at føre sagen.


Hej Zuma, Ib og Jens.

Tak for jeres svar! Jeg har været inde og tjekke retshjælpen - der står på hjemmesiden , at de ikke fører sager der har med salg af andelslejligheder... Hvad er en fri proces?

Godt nytår!
nikolaj_f
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 20/06/2006 14:58

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 31/12/2006 13:36

Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf zuma » 2/01/2007 10:07

Hej Nikolaj

Når jeg skriver retshjælpsforsikringen, så er det ikke retshjælpen. Det er dit forsikringsselskab, der muligvis vil dække en førelse af sagen, og mig bekendt er sager vedrørende salg af andele ikke fritaget.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf nikolaj_f » 4/01/2007 00:38

Hej!

Jeg venter med at gøre noget videre i sagen da bestyrelsen vil kontakte ABF efter deres næste møde - det kunne være at der kom en ny vinkel på sagen... men tak for jeres meget uddybende svar - jeg er blevet en hel del klogere! Det kan være jeg vender tilbage senere...
nikolaj_f
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 20/06/2006 14:58


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst