HVAD er fejl og mangler egentligt?

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

HVAD er fejl og mangler egentligt?

Indlægaf bayswater » 23/04/2007 12:15

Hej Forum,

Jeg har lige solgt min andelslejlighed og købt en anden (også andel). I den forbindelse kom jeg til at tænke på, HVAD man egentligt kan lægge i begrebet "mangler"? I forbindelse med købet af min nye andelsbolig sagde de, at man kigger efter mangler på det inventar m.v., der SKAL være der (eksempelvis døre osv.)... Og det giver vel faktisk ok mening. Men nu har jeg læst dette forum og alt muligt dukker frem som mangler; fuger (el. mangel på samme), trælofter osv. osv.

Så... er der egentlig en definition på, hvad der går under "mangler" - med andre ord, HVAD sælger reelt kan komme til at erstatte?

Hvad med eksempelvis mærker i et trægulv? JEG synes, jo at det er en del af lejligheden, som køber har set inden vedkommende har sagt ja til at købe, men hvad ved jeg :) Hvad med revner i et gipsloft, f.eks....? Uha, jeg kan komme på mange...

Håber I kan hjælpe lidt med at tydeliggøre, hvad "mangler" er :)
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf bayswater » 7/05/2007 12:30

Til andre interesserede kan jeg oplyse, at jeg har fundet flg.:

Praksis vedr. mangler og bagateller
I forbindelse med købers overvejelser om at gøre at mangelkrav gældende skal det pointeres, at det er forbundet med betydelige omkostninger at rejse et sådant krav, og at disse omkostninger foreløbig skal bæres af køber.

Behandling af mangelkrav vil typisk koste 700 til 2.000 kr. Såfremt kravet efterfølgende viser sig uberettiget, vil køber skulle bære omkostningerne.

Endelig skal køber være opmærksom på, at kun krav af en vis størrelse behandles. Ved handel med fast ejendom arbejder domstolene med en
bagatelgrænse på 5.000 kr. pr. enkeltstående forhold. I forbindelse med handelen af andelsboliger vil Administrationshuset typisk ikke behandle enkeltstående forhold under 1.000 kr.


Hvad kan betragtes som en mangel?
Med enkelte undtagelser er danske andelsboliger ældre og slidte boliger og de overtages som sådan. Ejendommens og lejlighedernes generelle stand er reflekteret i den vurdering der ligger til grund for andelsværdien. Andelsboligen overtages således normalt ikke som nyistandsat eller på anden måde perfekt lejlighed.

Er der en ridse i væggen, et dørhåndtag der mangler, en stikkontakt der sidder løs eller lignende, er der tale om normal slid eller ting som falder under bagatelgrænsen.

Relevante mangler er forhold som ulovlige installationer, mangler der var skjult ved vurderingen eller større skader som er påført ifm flytningen.


Kilde: administrationshuset.dk (sektion 6)
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 7/05/2007 22:07

Mere om fejl og mangler
http://www.ejendomsadministration.nu/fe ... sbolig.htm

Lejlighedens generelle vedligeholdelsesstand ikke kan påtales som fejl eller mangel. Derimod bør manglende funktionsdygtighed og ulovlige installationer påtales.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf bayswater » 8/05/2007 08:30

Hej Jens, tak for input... Jeg studser over flg. på din side:

Ved salg af andele tilbageholder mange foreninger værdien af forbedringerne i 14 dage, således at køber har 14 dage til at konstatere eventuelle fejl og mangler, jævnfør lejelovens § 98 om krav ved lejeres fraflytning.


I forbindelse med mit kommende salg af min andel tilbageholder foreningen/admin nemlig hele salgsprisen i de 14 dage (+ ekspeditionstid), hvilket jo desværre betyder et ikke ubetydeligt overtræk på min konto i godt en måned, da jeg selv skal betale for min nye andel (og derfor mangler/må vente på pengene). Efter at have forhørt mig blandt venner synes jeg at kunne forstå, at "normal" praksis er, at foreningen typisk tilbageholder 10.000 til evt. mangler mens resten overføres til sælger på overdragelsesdatoen. Andre steder snakkes der om 10% (i stedet for de 10.000), men hos os må jeg altså (til stor frustration og medfølgende rente-smæk på 5000 fra banken) vente på hele beløbet... Er det normal praksis - eller er det bare mig, der er træt af udsigten af at miste 5000 kr for lidt venten...!?

Mvh
Bays
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf kontapus » 8/05/2007 21:45

Det beløb der tilbageholdes i forbindelse med købers eventuelle mangelsindsigelser, bør i et vist omfang ansættes skønsmæssigt fra salg til salg, da der kan være stor forskel på de enkelte andelsboliger. Samtidig kan der være varmeregnskab m.v., der først færdiggøres senere. Det kan derfor være vanskeligt at operere med et fast beløb, eller et fast procentsats.

Ofte angiver vedtægterne/administrationspraksis standardfrister for afregning. Fx. tror jeg ABFs nyeste standardvedtægter angiver 6 uger (!) hvilken er voldsomt, selv hvis der fx er tinglyst pant der skal afregnes.

Hvis der ikke er pant i andelsboligen, udlæg el.lign der skal honoreres i forbindelse med overdragelsen, bør (hovedparten af)overdragelsessummen udbetales hurtigst muligt. Fristen i vedtægterne angiver som hovedregel hvornår andelshaveren har "krav" på at få pengene, men det betyder så sandelig ikke at administrator/foreningen behøver holde på pengene i hele perioden, hvis det ikke er nødvendigt.

Man må dog altid være indstillet på en "rimelig" ekspeditionstid, uanset om dette koster renter for den ene eller den anden part.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 8/05/2007 22:06

Sælger har næsten altid brug for pengene til køb af anden bolig og andelsboligforeningen bør derfor afregne andelen i foreningens formue kort efter overtagelsesdagen. Værdien af forbedringer, inventar og løsøre kan køber komme med indsigelse imod og afregning af dette bør derfor vente 2-3 uger.

Mange foreninger har formentlig taget udgangspunkt i den gamle normalvedtægt:
http://www.andelsbolig-debat.dk/Normalvedtaegt1988.htm
§ 23 Stk. 4. Overdragelsessummen skal indbetales kontant til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til den fraflyttende andelshaver. Bestyrelsen er ved afregningen over for den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for dennes forpligtigelser. Såfremt afregningen sker inden fraflytning, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til dækning af køberens eventuelle krav i anledning af mangler ved overtagelsen. Ved afregning er foreningen berettiget til at anvende provenuet til indfrielse af et eventuelt garanteret lån, således at garantien kan frigives. Udbetaling af restbeløbet skal ske senest 3 uger efter overtagelsen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf bayswater » 9/05/2007 08:26

Mange tak for input til jer begge. Jeg vil prøve at snakke med vores admin, om ikke han kan overføre de fleste af pengene hurtigere end de 3 uger... Der er ingen mangler osv. så det er mere til endelig afregning osv., at de bør tilbageholde noget særligt...
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf bayswater » 30/05/2007 08:23

Jeg har et spørgsmål omkring dato for overdragelsen i den her forbindelse:

Lad os nu sige at sælger kan fraflytte 14 dage før den officielle overdragelsedato (lad os sige 01.06.2007). Det er køber naturligvis glad for, da det giver ham/hende en chance for at flytte/male osv. i ro og mag i de 14 dage... Hvilken dato er nu gældende som start for de 14 dage, som køber har til at komme med indsigelser ift. mangler? Er det stadig den første, officielle dato (01.06.2007) el. går man nu efter den nye dato (15.05.2007), da det reelt ér der, hvor overdragelsen har fundet sted.

Det har jo betydning for, hvor hurtigt den efterfølgende afregning sker fra admin/andelsboligforening.

Ifm. med mit eget køb for kort tid siden (hvor jeg netop kunne flytte ind 2 uger før) - der talte man 14-dages perioden fra den dato jeg fik nøglerne og reelt kunne flytte ind, selvom det jo faktisk var 14 dage før den officielle overdragelsesdato. Men er det normal praksis!?
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf aratan » 30/05/2007 09:39

Jeg ville mene at det er fra den dato hvor du får fysisk råderet over lejligheden. Fristen på 14 dage er for at du kan kigge efter i alle hjørnerne og finde eventuelle fejl&mangler og det kan du fra den dag hvor du får nøglerne...

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf bayswater » 30/05/2007 10:38

aratan skrev:Jeg ville mene at det er fra den dato hvor du får fysisk råderet over lejligheden. Fristen på 14 dage er for at du kan kigge efter i alle hjørnerne og finde eventuelle fejl&mangler og det kan du fra den dag hvor du får nøglerne...

Mvh,

Carsten


Takker for input!
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 30/05/2007 10:51

Andelsboligloven siger i
§ 16 Stk. 3. Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.

En eventuel 14-dages frist er derfor kun vigtig fordi andelsboligforeningen afregner med sælger og dermed ikke tilbageholder flere penge.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Bentzen » 30/05/2007 20:07

Er begrebet "fejl og mangler" i forbindelse med overtagelse af en andelsbolig, den samme type "mangler", som entreprenøren til nybyggede andelsboliger har pligt til at afhjælpe indtil 5 år efter aflevering af boligerne? Jeg i bestyrelsen i en selvadm. forening som netop nu bakser med dette spørgsmål da foreningen bliver 5 år gammel.

Iflg. skødet finder bestemmelsen i AB 92 § 38 om 5-års eftersyn ikke sted, men iflg. skødet har entreprenøren og pligt til at : "Afhjælpe mangler" i 5 år efter afleveringen. Vi har samlet beboernes mening om deres mangler, i deres andelsboliger ind, og vi har skrevet en liste til entreprenøren. Den liste indeholder mange ting, bl.a.
er der mange sætningsrevner i væggene , terrassedøre der binder, revner i fliser, sunkne terrassefliser mv. Hvilket vel altsammen kan forbindes med fagligt udygtigt arbejde? Når entreprenøren nu ikke svarer på vores anbefalede breve, er der vel ikke andet at gøre, end at bekoste en arkitekt/ingeniør til at bedømme, hvorfra manglerne stammer? Og så evt. få en advokat til at køre sagen? Det er vel vores pligt som bestyrelse at gøre disse tiltag, for herefter er det jo den enkelte andelsbolighaver der selv må bekoste reperationerne.
Bentzen
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 20/05/2007 11:29
Geografisk sted: Kolding

Indlægaf bayswater » 31/05/2007 08:02

bayswater skrev:
aratan skrev:Jeg ville mene at det er fra den dato hvor du får fysisk råderet over lejligheden. Fristen på 14 dage er for at du kan kigge efter i alle hjørnerne og finde eventuelle fejl&mangler og det kan du fra den dag hvor du får nøglerne...

Mvh,

Carsten


Takker for input!


Great - vores admin siger, at de 14 dage "af praktiske grunde" starter til den første i vores forening, selvom eks. køber får nøgler og flytter ind 14 dage før tid :-s
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf kontapus » 31/05/2007 12:02

Admin. Jens Arentoft skrev:Andelsboligloven siger i
§ 16 Stk. 3. Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.


Højesteret har udtalt at et mangelskrav ikke er underlagt den 6 måneders forældelsesfrist i ABL § 16, stk. 3.

U.2006.3107H
"Forældelse efter § 16, stk. 3, vedrører tilfælde, hvor overdragelse er sket i strid med bl.a. § 5, stk. 1, om, at prisen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge. Om værdien af forbedringer er det i § 5, stk. 9 (nu stk. 11), bestemt, at den skal fastsættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Efter sin formulering og sit formål må § 16, stk. 3, forstås således, at bestemmelsen i den henseende alene angår de tilfælde, hvor en køber støtter sit krav på disse særlige prisregler. I denne sag har køber gjort kravet gældende på grundlag af reglerne om mangelsansvar. Højesteret finder, at et sådant krav ikke forældes efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, men er undergivet almindelige forældelsesregler."
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron