Klare definitioner

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Klare definitioner

Indlægaf ponyrider » 16/08/2007 15:40

Jeg sidder med ABF Håndbogen, men hvor finder jeg de klare definitioner på hvad der er inventar, løsøre, tilpasset løsøre og forbedringer?

- Og hvilke af disse er påtvunget som medkøb? Forbedringer er selvfølgelig, men er løsøre og tilpasset løsøre og det?

På forhånd tak for hjælpen

:smile13:
ponyrider
Novice
Novice
 
Indlæg: 28
Tilmeldt: 15/08/2007 13:12

Re: Klare definitioner

Indlægaf Løvendahl » 13/11/2007 23:51

Klare definitioner: Fra før forandringen foretages til den optages i salgsprisen for andelen.

Hold hele tiden for øje, at når du køber en andelsbolig, køber du i virkeligheden et omsætningsgældsbrev, hvor du bliver medejer af en boligklynge, ligesom du bliver medejer af Danske Bank, hvis du køber en aktie for et par hundrede kroner dér. Foruden medejerskabet, får du som bonus tildelt en brugsret til en bolig, som du er pligtig til at benytte som bolig.

Formået med foreningen er jfr. § 2, at erhverve, eje og administrere boligklyngen. Lad os glemme alt om erhverve og eje, men koncentrerer os om begrebet, at administrerer ejendommen.

Bestyrelsen er valgt til at administrerer ejendommen, intet andet! Den må ikke uden særlig hjemmel i vedtægten foretage forandringer på ejendommen. Så hvis bestyrelsen får en god idé, skal den først foreligge idéen for generalforsamlingen, og først når generalforsamlingen har godkendt idéen, må bestyrelsen administrere dens udførsel.

Derimod giver vedtægten andelshaveren ret til at foretage forandringer i den bolig, hvortil hans brugsret knytter sig. I modsætning til en lejer, har du som andelshaver et meget større råderum, når du indretter din bolig indenfor. En udlejer kan nægte en lejer at forandre boligen efter udlejers eget ønske, da udlejer er ejer af ejendommen. En bestyrelse i en andelsboligforening er ikke ejer af ejendommen, men kun sat til at administrerer ejendommen, så de kan som hovedregel ikke nægte andelshaveren at foretage en forandring i sin bolig. De kan gøre indsigelser efter vedtægten, hvis de mener at forandringen ikke vil blive udført håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Husk, bestyrelsen skal kun administrere ikke være smagsdommere på, hvordan du indretter dig. Du er pligtig til at anmelde forandringen, så bestyrelsen kan administrere, at den bliver udført rigtigt, men ellers blander den sig ikke! Vil den gøre det, skal den have hjemmel i vedtægten eller fra generalforsamlingen, men ofte vil en sådan hjemmel komme til at stride mod andelsboligloven, og loven overtrumfer altid foreningsvedtægterne.


- Hvad nu hvis sælger aldrig har anmeldt forandringen? Kan han så medtage den i salgsprisen?

- Som hovedregel ja! Det ville være urimeligt for sælger ved salg, at skulle lide et tab, fordi han ikke har anmeldt en forandring i sin bolig til bestyrelsen. Bestyrelsen vil nu her eftergodkende forandringen efter ovenstående kriterier!

- Kan sælger så ikke bare lade være med at anmelde forandringer, hvid de alligevel eftergodkendes, når boligen skal sælges?

- Jo det kan han godt, for egen risiko og regning! Lad mig eksemplificere: Hvis sælger lavede en forandring for 10 år siden, men først anmelder forandringen nu ved salget, skal bestyrelsen, som jo kun administrere reglerne, se på om forandringen er lovlig efter reglerne i dag. Krævede ændringen for 10 år siden ingen byggetilladelse, men gør den det i dag, kan de komme med indsigelser. Kan sælger ikke få de offentlige myndigheders godkendelse, kan en lovliggørelse af forandringen blive en dyr affære!

Det er derfor i sælgers interesse, at anmelde forandringen, som bestyrelsen kun kan nægte, hvis den strider mod forskrifter, ellers ikke.

Når sælger så skal opgøre, hvad han må tage for sin andelsbolig, er det sælger, der i en opgørelse i følge vedtægten fastsætter prisen for forbedringer, inventar og løsøre. Det gør han ved at se på anskaffelsessummen, som er alle de omkostninger, der er direkte forbundet med forandringen, dvs. materialer, også skruer, sandpapir o. lign. (ikke køb af værktøj) håndværkerudgifter, nødvendige transportomkostninger, eget arbejde mm. Anskaffelsessummen er, hvad det har kostet dig, at få forandringen udført.



Definitionen: forandring eller særligt tilpasset inventar, samt den praktiske betydning.”

I denne opgørelse er det ikke specielt vigtigt om det kategoriseres som en forandring eller et stykke særligt tilpasset inventar, resultatet ved opgørelsen er det samme. Jeg ser ofte, også på denne hjemmeside, at specielt tilpasset inventar bliver kaldt en forbedring og omvendt. Hvor bestyrelser ikke består af jurister, blandes disse begreber ofte sammen, typisk fordi det ikke har nogen praktisk betydning, om det hedder det ene eller det andet. Vigtigt er det, at denne forandring enten øger den brugsmæssige værdi af boligen eller ikke umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds, eller hvis fjernelse vil forringe værdien af det fjernede, og/ eller medføre større efterreparationer.

Sælger kan derfor ofte være lidt ligeglad med, om en nidkær bestyrelse ikke vil godkende forandringen som en forbedring, da han bare kan tilskrive det i overdragelsessummen, som speciel tilpasset inventar.

- Kan bestyrelsen så nægte, at sælger kræver betaling for specielt tilpasset inventar?

Som hovedregel nej! Har du anmeldt forandringen, og havde bestyrelsen ikke saglige indsigelser jfr. ovenstående kriterier, siger det jo ligesom sig selv, at sælger kan krævebetaling for det specielt tilpassede inventar. Husk, at bestyrelsen skal administrere, det står i vedtægten, derfor er det eneste bestyrelsen skal gøre, at tilse, at sælgers værdiansættelse af forandringen er i overensstemmelse med vedtægten og andelsboligloven. Har bestyrelsen derfor fejlagtigt sagt, at en forandring ikke kan tilskrives overdragelsessummen, så ifalder de enkelte bestyrelsesmedlemmer et personligt erstatningsansvar for det tab, sælger måtte lide ved ikke at have optaget det personligt tilpassede inventar i overdragelsessummen. Det er de bestyrelsesmedlemmer som underskriver overdragelsesaftalen mellem køber og sælger. Bestyrelsen skal blot administrere og ikke være smagsdommere, så en utidig indblanding uden mandat fra generalforsamlingen, kan koste de enkelte bestyrelsesmedlemmer dyrt. Du er ikke pligtig til at gå løs på hele bestyrelsen, men du kan blot gå løs på et solvent bestyrelsesmedlem, som så har regres mod de andre medlemmer.

Det er vigtigt at du ikke sammenblander opsætningen af dette særskilt tilpassede inventar med en almindelig vedligeholdelse. Lad mig eksemplificere: Udskifter du eksisterende elementer, som du er pligtig til at vedligeholde, er det kun værdiforbedringen fra en standardmodel, som du kan tilskrive, som et specielt tilpasset inventar. Udskifter du blot et gammelt bruser i badeværelset med en ny, er dette ofte almindelig vedligeholdelse. Sætter du derimod en massagebruger op, skal du dokumentere, at du modregner prisen for et almindeligt brusehoved i det nye specielt tilpassede inventar. Du kan overfor bestyrelsen ved anmeldelsen påpege, at et nyt tilsvarende brusehoved vil koste 500,- mens en massagebruser koster 5000,-, hvorfor du vil indsætte specielt tilpasset inventar for 4.500,- . Pointen er, at du gerne må omgive dig med lækre ting, men du må ikke tjene på dem. Ligeledes skal du heller ikke have et tab ved at tilpasse boligen efter dine behov. Derfor kan bestyrelsen ikke bare kalde alle forandringer af eksisterende inventar for vedligeholdelse.

Vedligeholdelse er primært, at male vægge og lofter, lakere gulve, ud over dette skal du se i din vedtægt, hvad vedligeholdelsen omfatter. Nødvendige udskiftninger er almindelig vedligeholdelse, dette kan typisk være blandingsbatterier, indvendige døre mv., som på grund af slid og ælde skal udskiftes. Vær dog opmærksom på, at vedtægtens vedligeholdelsesforpligtelser er negativt afgrænset, du kan ikke påduttes at skulle vedligeholde ting, som ikke er omfattet af vedligeholdelsesforpligtelsen. Disse udgifter skal foreningen afholde. Tolkning af al indvendig vedligeholdelse omfatter derfor også udgifter, som dækker almindeligt slid og ælde. Her tænkes der ikke bare på malerarbejde og diverse udskiftninger, men udbedring af sætningsskader og revner i væggene. Bestyrelsen skal ved salget sørge for, at sælger har eller får udbedret skætningsskaderne. Mener bestyrelsen ikke, at sælger har pligt til dette, vil det være en tilsidesættelse af fremgangsmåden ved salg af andelsboliger. Hvis bestyrelsen ikke kræver sætningsskaderne udbedret, ifalder den selv et erstatningsansvar til køber. Køber er jo pligtig til at indbetale hele købesummen til andelsforeningen, og har ingen tilbageholdelsesret. Derimod skal bestyrelsen tilbageholde midler, så skaderne bliver udbedret. Gør bestyrelsen ikke det, ifalder bestyrelsesmedlemmerne et erstatningsansvar overfor køber, som har ladet skaderne udbedre. Bestyrelsesmedlemmerne har derefter regreskrav mod sælger. Opdager køber først de skjulte mangler efter købers syn med bestyrelsen, er det andre reklamationsregler som gælder.



Definitionen af Løsøre

Løsøre er genstande, du umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds, uden at fjernelse vil forringe værdien af det fjernede, og/ eller medføre større efterreparationer. Dvs. borde, stole, sofaer, lamper, loftlamper du selv har hængt op, gardiner, persienner mv.

Sælger kan ikke kræve, at køber skal købe løsøret med. Sælger kan ikke betinge sig, at køber skal overtage løsøret, for at køber også kan overtage andelen. Kræver sælger, at køber for at få andelen eksempelvis skal medkøbe specielt lavede persienner, som særligt tilpasset inventar, og sælger umiddelbart kan fjerne og anvende andetsteds uden værdiforringelse, kan køber modsætte sig denne betingelse for købet af andelen. Bestyrelsens afgørelse om, at løsøret skal medfølge som specielt tilpasset inventar vil derfor kunne tilsidesættes jfr. andelsboligloven, § 5,stk 12. Sandsynliggøre sælger, at der vil ske værdiforringelse ved fjernelsen af specielt tilpassede persienner, da de ikke kan anvendes andetsteds, vil sælger med rette kunne kræve, at de indgår i handlen. Prisen skal dog fastsættes, som specielt tilpasset inventar, så sælger kan ikke tjene på dem, men lider samtidig heller ingen tab. Dertil står det køber frit for, om han vil købe andelsboligen på sælgers vilkår, eller han vil lade være eller kræve afslag i prisen.

De venligste hilsner // Løvendahl


Mere teknisk gennemgang af definitionerne, kan du her:

Ekstern kilde: Erhvervs og boligstyrelsen arbejdsgruppe om 9.1.2.1. Andelsboliger

Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening må prisen efter andelsboliglovens § 5, stk. 1, ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Efter lovens § 5, stk. 10, ansættes værdien af forbedringer i lejligheden til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Overdragelsen må efter lovens § 5, stk. 11, ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Såfremt der i forbindelse med overdragelsen indgås nogen anden retshandel, må erhververens vederlag efter samme bestemmelse ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.

Ved forbedringer forstås arbejder, som øger den brugsmæssige værdi af boligen uden at kunne betragtes som almindelig vedligeholdelse, og hvis tilstedeværelse i boligen kan konstateres. Særligt tilpasset inventar omfatter inventar, som ikke umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds, eller hvis fjernelse vil forringe værdien af det fjernede, og/ eller medføre større efterreparationer, jf. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation: Håndbogen for private andelsboligforeninger 2000-2001, s. 236 ff.

Som eksempler på forbedringer kan nævnes modernisering eller udskiftning af køkken og bad. Særligt installeret inventar kan være et fast, indbygget skab. Særligt tilpasset inventar kan være f. eks. skabe og gulvtæpper, som er særligt tilpasset lejligheden. Andet løsøre omfatter alle løse indbogenstande og lignende i lejligheden, herunder som udgangspunkt hårde hvidevarer. Særligt for hårde hvidevarer gælder dog, at disse efter omstændighederne kan betragtes som særligt installeret inventar. Mange andelsboligforeningers vedtægter indeholder nærmere regler om afgrænsningen imellem forbedringer og vedligeholdelse.

Lovens system tager udgangspunkt i, at forbedringer og særligt tilpasset eller installeret inventar medregnes i andelens pris, idet erhververen er forpligtet til at overtage forbedringer og særligt tilpasset eller installeret inventar, såfremt sælgeren ønsker, at det indgår i handlen. I praksis er det den altovervejende hovedregel, at forbedringer og særligt tilpasset eller installeret inventar forbliver i lejligheden i tilfælde af salg af andelen.
I praksis sondres ikke stringent mellem på den ene side særligt tilpasset eller installeret inventar og på den anden side andet løsøre, idet andet løsøre, hvis sådant indgår i handlen, ofte medtages i salgsaftalen. Det er arbejdsgruppens vurdering, at prisen for andet løsøre, der medfølger ved salg, normalt kun udgør en meget beskeden del af det samlede vederlag.
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst