Eget arbejde samt kun delvis dokumentation

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Eget arbejde samt kun delvis dokumentation

Indlægaf tt2002 » 23/09/2008 00:11

Jeg er netop blevet tilbudt en større lejlighed i min andelsforening. Sælger har lavet rigtig meget ved lejligheden og tilsyneladende fordi det var svært for bestyrelsen at hitte rede på kvitteringer etc. har der været en vurderingsmand til at fastsætte prisen.

Prisen indeholder som sagt en hel del forbedringer, hvoraf op mod halvdelen er eget arbejde. Umiddelbart synes jeg at de anførte timetal er meget høje. Det skal siges at arbejdet er udført tilsyneladende professionelt af andelshaveren selv, men naturligvis ikke i bedre stand end hvis man havde hyret professionel hjælp.

Mit første spørgsmål er derfor: I hvor høj grad kan man bare uden videre lægge de timetal for eget arbejde sælger oplyser til grund?
I nogle af de oplyste tilfælde skønner jeg f.eks. at en professionel håndværker kunne have udført samme arbejde på mindre end 1/3 af tiden.

Herudover er en del af de oplyste forbedringer udokumenterede eller kun delvist dokumenterede. Det drejer sig primært om hårde hvidevarer, der ikke er dokumenterede. F.s.v.a. det delvist dokumenterede, er der tale om arbejde på gulv og vægge.

Mit andet spørgsmål: I hvilken grad skal jeg acceptere disse udokumenterede forbedringer?

Som sagt er prisfastsættelsen sket ved en professionel vurderingsmand. I hans fremsendte vurdering har han anført (standardtekst): "Besigtigelsens grundlag har været de oplysninger, som er blevet forelagt af andelshaveren, som dermed også indestår for oplysningernes rigtighed." Jeg kan næsten kun læse dette som om, at der ikke kritisk er blevet skønnet over de fremlagte timetal og udokumenterede forbedringsudgifter.

Mit sidste spørgsmål er: Hvis jeg køber lejligheden med alle de anførte forbedringer, kan jeg så risikere, at nogle af forbedringer tilsidesættes ved et mit eventuelle salg på et senere tidspunkt?

Jeg takker på forhånd for alle input og kloge ord. :smile6:
tt2002
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 30/08/2006 22:17

Re: Eget arbejde samt kun delvis dokumentation

Indlægaf Løvendahl » 23/09/2008 02:31

1.
Det er ikke vigtigt om han har brugt en eller tre timer på en bestemt opgave, for at finde frem til anskaffelsessummen på en forbedring eller et specielt tilpasset inventar. Er sælger interesseret i at medtage værdien af eget arbejde, skal ha først fuldstændigt udspecificere arbejdet, dvs. alt hvad han har lavet. Derefter kan i sende det til en tømrer, som kan fortælle, hvor lang tid han vil være med en fast pris, på et fast realistisk bud på de timer som skal anvendes. Anskaffelsesprisen vil maksimalt være den løn, før moms, som en tømrer vil tjene på at lave opgaven. Alternativt kan i anvende timesatserne for eget arbejde hos ABF, i det år arbejdet er udført. Hvis en tømrer skulle have 300 + moms for at udføre en times arbejde, som han påstår at have brugt 3 timer på, så må han enten vælge mellem 1 time til ABF sats, måske 125,- eller en tømresvends løn renset for moms.


2.
Arbejdet skal enten accepteres skønsmæssigt ved voldgift (syn og skøn), eller mere korrekt, han specificere opgaverne, og en tømrer kommer med et tilbud.


3.
Hvis bestyrelsen godkender forbedringerne og disse forsat er tilstede, når du flytter, skal de jo ikke godkendes igen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Eget arbejde samt kun delvis dokumentation

Indlægaf tt2002 » 23/09/2008 08:54

Først og fremmest tusind tak for svar, Løvendahl.

Løvendahl skrev:1.
Det er ikke vigtigt om han har brugt en eller tre timer på en bestemt opgave, for at finde frem til anskaffelsessummen på en forbedring eller et specielt tilpasset inventar. Er sælger interesseret i at medtage værdien af eget arbejde, skal ha først fuldstændigt udspecificere arbejdet, dvs. alt hvad han har lavet. Derefter kan i sende det til en tømrer, som kan fortælle, hvor lang tid han vil være med en fast pris, på et fast realistisk bud på de timer som skal anvendes. Anskaffelsesprisen vil maksimalt være den løn, før moms, som en tømrer vil tjene på at lave opgaven. Alternativt kan i anvende timesatserne for eget arbejde hos ABF, i det år arbejdet er udført. Hvis en tømrer skulle have 300 + moms for at udføre en times arbejde, som han påstår at have brugt 3 timer på, så må han enten vælge mellem 1 time til ABF sats, måske 125,- eller en tømresvends løn renset for moms.


Vil dette sige, at jeg kan kræve en udspecificering af eget arbejde ud over f.eks. "Eget arbejde, køkken"?

Er det korrekt forstået at det antal timer, der er anført som eget arbejde, skal svare til det antal timer, det ville have taget en professionel? (alternativt kan sælger vælge at få vurderet arbejdet)


Løvendahl skrev:2.
Arbejdet skal enten accepteres skønsmæssigt ved voldgift (syn og skøn), eller mere korrekt, han specificere opgaverne, og en tømrer kommer med et tilbud.


Eftersom der har været en synsmand (arkitekt) på ved prisfastsættelsen, er arbejdet vel accepteret skønsmæssigt. Men hvad med hårde hvidevarer, der blot er angivet med en anskaffelsespris og -år, og hvor ingen af tingene er dokumenteret?


Løvendahl skrev:3.
Hvis bestyrelsen godkender forbedringerne og disse forsat er tilstede, når du flytter, skal de jo ikke godkendes igen.


OK. Vil det så også sige, at skulle bestyrelsen komme til at godkende en "forkert" forbedring ved en fejl, kan en senere køber ikke påberåbe sig dette overfor mig?
tt2002
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 30/08/2006 22:17

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 23/09/2008 19:45

Nogle af dine spørgsmål er besvaret på
http://www.ejendomsadministration.nu/vu ... lighed.htm

3. Hvis forbedringer fejlagtigt er medtaget, kan de tilsidesættes ved dit videresalg. Når både vurderingsmand og bestyrelsen har godkendt forbedringerne er der kun lille risiko for senere tilsidesættelse.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf tt2002 » 24/09/2008 18:09

Mange tusind tak, Jens

Du skriver i det linkede til: "I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Værdien af eget arbejde kan med rimelighed sættes til en almindelig håndværkerløn på ca. 145 kr. pr. time gange det antal timer, som det ville have taget en faglært at udføre forbedringen."

Kan du henvise til en bekendtgørelse, dom eller lignende der kan understøtte dette?
tt2002
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 30/08/2006 22:17

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 24/09/2008 19:04

Jeg mener ikke man kan finde reglen om "svendeløn" i nogen offentlige forskrifter, men den står vist blandt andet i ABF-håndbogen.

Andelshaveren har ikke omkostninger til erhvervsleje, servicevogn eller andre firmaudgifter, så derfor godskrives han/hun kun for den rene svendeløn.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 25/09/2008 02:41

Svendelønnen er et flydende begreb. Er der taget en høj sats for svendeløn, skal en vurderingsmand skønne, om det kan forekomme, hvorefter svaret ofte bliver, at det er få som aflønnes så højt, men det forekommer i branchen. Grænsen mener jeg må ligge på den løn en tømrer tager for opgaven før moms. Samtidig må dette være den maksimale pris, man som svendeløn kan tage, da lønninger ud over dette niveau vil have en formodning imod sig. Jeg vil underbygge det med, at jeg har set sager, hvor der har været tvist om værdifastsættelsen af forbedringer, og i disse sager er værdien af forbedringen vurderet efter, hvad en håndværker vil tage for at lave forbedringen. Dette er også den maksimale anskaffelsessum. Hvis andelshaverens krav lå indenfor det beløb en håndværker ville kræve, er disse krav altid blevet efterkommet, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. Andelshaveren som har udført arbejdet hæfter jo forsat for mangler ved arbejdet (specielt skjulte mangler, som først opstår flere år efter), ligesom en håndværker vil hæfte for fejl han har lavet. Skulle en senere vurderingsmand og bestyrelse underkende dine forbedringer p.g.a. mangler, må du jo rette et erstatningskrav mod den, som har lavet denne mangelfulde forbedring.

Jeg vil hellere anbefale Mette Nevilles bog, som hedder: Andelsboligforeningsloven med kommentarer.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 25/09/2008 11:05

Mette Neville er stjernen inden for andelsboliger, så jeg kan tilslutte mig anvendelsen af hendes bøger.
I 3. udgave af hendes bog skriver hun på side 163:
"Det er ikke i retspraksis endeligt fastlagt, hvorledes eget arbejde skal værdiansættes."
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf tt2002 » 29/09/2008 21:59

Lige en sidste gang tak for svar, Jens og Løvendahl.

F.s.v.a. hvilken bog man skal kigge i, har jeg erfaret at vi i vores forening altid har holdt os strikt til ABF-håndbogen. Så reglerne i denne skal også gælde for dette salg.
tt2002
Novice
Novice
 
Indlæg: 25
Tilmeldt: 30/08/2006 22:17


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster