Hvem hæfter for fejl og mangler ?

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Hvem hæfter for fejl og mangler ?

Indlægaf Merc » 8/02/2009 23:25

Tak for en fremragende side!

Vi har for 1 år og 4 måneder siden solgt vores andelslejlighed. For en uge siden henvendte køber sig igennem et anbefalet brev med oplysning om, at der var gået 3 fliser løs på gulvet i badeværelset. Han havde derved konstateret, at der mangler vådrumsmembran under fliserne og skriver derfor, at vi har solgt ham lejligheden på falske vilkår, da vi i købskontrakten skrev under på, at lejligheden var uden fejl og mangler.

I 2001 etablerede vi badeværelset med syn af kommunen og afløbsarbejde udført af aut. VVS – og alt er dokumenteret i forbindelse med vurderingen af lejligheden ved salget. Da ingeniøren fra kommunen var ude for at inspicere armeringsjern mv., spurgte vi vedkommende, hvor der skulle vådrumssikres. Vi fik at vide, at det bare skulle være i brusenichen, da den var bygget op som et kar i beton – så det gjorde vi! Det har så vist sig at være fejlagtigt, da der også skulle have været vådrumssikret på gulvet i resten af rummet (som køber påpeger i brevet).

Der er selvfølgelig begået en konstruktionsfejl, men vi solgte lejligheden i den absolutte overbevisning, at alt var i skønneste orden, og badeværelset var bygget op efter alle kunstens regler!

Jeg gør opmærksom på, at der hverken er opstået vandskade hos underboen eller andet.

Hvor står vi i denne sag? – vi er på den ene side ikke interesseret i at løbe fra et ansvar, men omvendt har vi hverken penge eller lyst til, at betale for noget, som vi ikke er tvunget til at dække? Jeg læser mange steder på denne side, at køber har 6 mdr. til at indhente dokumentation og gå forbedringer efter i sømmene – og det er 16 mdr. siden han købte lejligheden.

Jeg ser frem til at høre jeres svar!
Merc
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 8/02/2009 22:24
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/02/2009 00:03

Køber kan som udgangspunkt forlange fuld tilbagebetaling af overpris indenfor 6 måneder. Mangler medfører overpris.

Herefter kan køber forlange forholdsmæssigt afslag, hvis manglen udgør mindst 5-10% af købesummen, og hvis sælger ikke har været bekendt med manglen.
Selvbyggere skal være bekendt med byggereglerne og kan derfor muligvis pålægges erstatningsansvar.

Har du skriftlig dokumentation for ingeniørens fejlagtige vejledning ?
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Merc » 11/02/2009 10:06

Hej Jens!

Tak for dit svar!

Nej, vi har desværre ikke den forkerte vejledning på skrift, men vi HAR læst bygningsreglementet - men det er (som sådan noget jo er) temmelig kryptisk - og i forlængelse af ingeniørens forklaring kunne vi sagtens få det til at passe med den forkerte udførelse...

"Selvbyggere skal være bekendt med byggereglerne og kan derfor muligvis pålægges erstatningsansvar." Er denne sætning i forbindelse med de 5-10% af købesummen? For lejligheden kostede 1,6 mill. kr. (hvoraf badeværelset udgør ca. 71.000 kr.) - og 5-10% heraf, er jo langt mere end hvad manglen kan beløbe sig til!
Merc
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 8/02/2009 22:24
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/02/2009 10:58

Køber bør altid kræve udbedring af fejl og mangler inden udløbet af 14-dages fristen, hvor sælgers tilgodehavende afregnes delvis. Køber kan som udgangspunkt gøre alle fejl og mangler gældende mod sælger indtil 6 måneder fra overdragelsen, i henhold til Andelsboliglovens § 16 om overpris. Efter udløbet af 6-måneders fristen kan køber som udgangspunkt kun gøre fejl og mangler gældende såfremt kravet udgør mindst 5-10 procent af den samlede overdragelsessum, jf. reglerne om forholdsmæssigt afslag.
Såfremt sælger har handlet i ond tro kan der blive tale om erstatningsansvar og her gælder ingen mindste værdigrænse.

Selvbyggere kan betragtes som værende i ond tro, da de bør kende byggereglerne.

5-10% = 80.000-160.000 kr. så med lidt held kan du holde dig under grænsen, hvis du ikke kan siges at have været i ond tro.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Merc » 11/02/2009 11:09

Hej igen
Hej igen - og tak for dine svar, det sætter jeg pris på! :o)

Hvordan mener du, at det ikke ser godt ud for mig? Jeg læser reglen som, at erstatningskravet skal (realistisk) udgøre minimum 5% (80.000 kr.), og eftersom hele badeværelset vurderedes til 71.000 kr., er det urealistisk?

Manglen er en manglende vådrumsmembran i en tilstødende del, hvor WC'et står - og udgør som sådan ikke noget problem ift. vandskade mv.. En reperation vil udgøre "af med fliserne - på med en mambran - på med fliserne igen" - that's it.

Man er selvfølgelig altid i risiko for at blive betragtet som værende i ond tro - men vi har aldrig tilbageholdt oplysninger; har fremlagt den dokumentation vi er blevet bedt om (og i øvrigt alt hvad vi derudover har); har anmeldt byggeriet til kommunen; har fået udført afløb og vand af aut. VVS - så jeg har svært ved at forestille mig det scenario.

Men jeg tager måske fejl...?
Merc
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 8/02/2009 22:24
Geografisk sted: København

Indlægaf Merc » 11/02/2009 11:28

Haha, nå du nåede at rette dit svar inden jeg fik postet mit - så der er postet lidt i øst og vest! ;o)

Men tak for interessen og svarene - vi må se hvordan det hele udvikler sig. :o)
Merc
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 8/02/2009 22:24
Geografisk sted: København

Indlægaf Løvendahl » 11/02/2009 20:01

Jeg vil gerne henvise til litteraturen, eks.: bogen Køb og salg af fast ejendom. Den gennemgår udemærket hvem som hæfter for fejl og mangler. Skjulte fejl og mangler hæfter sælger for, og har sælger ikke på salgstisdpunktet loyalt oplyst om eventuelle mangler ved de solgte, ifalder han nemmere et ansvar, end hvis han havde oplyst om manglerne.
Sælger kan naturligvis adicerer ham, som sælger købte andelsboligen af og får regres hos denne.

Oplyste mangler = ingen erstatning

Manglende oplysninger om mangler = erstatning for skjulte mangler
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Merc » 11/02/2009 20:06

Hej Løvendahl

Jep - til gengæld læser jeg mig også til, at det er temmelig udslagsgivende hvorvidt sælger har været "i god tro".
Merc
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 8/02/2009 22:24
Geografisk sted: København

Indlægaf Løvendahl » 12/02/2009 03:06

Merc skrev:Hej Løvendahl

Jep - til gengæld læser jeg mig også til, at det er temmelig udslagsgivende hvorvidt sælger har været "i god tro".


Det lyder som om, at du misforstår, hvad det vil sige at være i god tro. Du skriver som om, at hvis du ikke kendte til skaden, eller at den kunne opstå da du solgte boligen, så er du i god tro. Eller hvis køber ikke kan bevise at du vidste, at badeværelset var bygget forkert, så er du i god tro.

Du tolker begrebet god tro, som det passer ind i din tekst, og det er forkert. God tro er en retsligt begreb, og har intet at gøre med, hvad du vidste. Retsbegrebet; God tro, vurderes ud fra dine handlinger. Selvom du er i god tro kan dine handlinger godt være onde. Kun faktum tæller!

God tro vurderes ikke på, hvad du vidste på salgstidspunktet, men hvad du oplyste køber før han købte.

Et af momenterne til at tolke god tro er, som jeg skriver, at sælger har oplyst alt væsentligt omkring boligen. Retspraksis holder ikke hånden over en sælger, som for at sælge sin bolig ikke oplyser om gør det selv arbejde, da det kan trække ned i prisen.

Man kan ikke komme med generelle ansvarsfraskrivelser, de holder ikke.

Købt som beset = sælger bærer ansvaret for mangler.

Jo mere køberen ved om det han har købt, jo mindre kan sælger lastes for mangler.

Hvis køber, før han underskrev købekontrakten, er blevet orienteret om, at du har lavet et badeværelse, og han er blevet forelagt fakturaer på vvs arbejdet og relevante godkendelser af arbejdet, som beretter, at det kan medtages som en forbedring af boligen, er det klart at køberen dukker op, når skjulte mangler melder sig, for hvad kunne køber forvente at få? Nok noget som han forventer er i orden!

Sælger du et badeværelse og opfordrer køber til at undersøge, om det er bygget rigtigt, og eventuelt slår en tudse eller to af prisen til at hyre en fagmand til det, så kan køber ikke stille nogle krav i den forbindelse, da du specifikt har bedt køber undersøge, om han kan accepterer måden det er lavet på.

Indhenter og tilbyder du, at ville betale halvdelen af en forsikring mod skjulte mangler, kan køber heller ikke komme med nogen krav i den forbindelse.

Siger du; købt som beset eller ingenting, så vil den forkerte opførsel af badeværelset forsat være genstand for et erstatningskrav, uanset om du kendte til skaden eller ej.

God tro vurderes ikke på, hvad du vidste på salgstidspunktet, men hvad du oplyste køber før han købte.


Skriv til køber, at han godt kan glemme alt om at lægge sag an mod dig, og at hans henvendelse virker upofessionel og dum. Køber burde sige til sig selv, at selvom han skulle vinde i en sag over dig, så får han ingen penge ud af det, for når køber står i fogedretten og vil have udlæg, vil det blive stoppet, da du anlægger sag mod de autoriserede håndværkere, og bruger købers eventuelle dom til at få dem dømt, og først når den sag er slut og ikke appelerers mere vil fogedretten genoptage en udlægssag mod dig. Køber ved i følge købsaftalen, at du har ladet badeværelset opføre, og skal denne opførsel vurderes i forhold til dig, vil retten ikke bedømme fejl du har begået lige så hårdt som fejl en professionel håndværker har begået. Der skal være værdi i at benytte professionelle håndværkere og derfor vurderes deres fejl benhårdt. Da køber ved hvem håndværkerne er fatter du ikke, at køber ikke kan lægge to og to sammen og rette sit krav mod håndværkerne. Da du stort set bare skal bevise, at du har indhentet en byggetilladelse og bestyrelsens godkendelse antager du derfor at købers brev er en fejl, og at du aldrig vil hører mere i den forbindelse.

Herefter håber du på, at der går så lang tid før du hører fra køber igen, at du kan få sagen afvist på grund af passivitet fra købers side. Jeg sagde passivitet, som er et retsligt begreb og ikke forældelse, som er et andet retsligt begreb.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf desling » 18/06/2009 11:17

Hej Med jer

Vi er en lille andelsforening med et tilsvarende problem.

Sælger har et utæt toilet eller en utæthed mellem toilet og afløb. Denne giver mørk plamage på det lagte flisegulv rundt om toilettet.
Det er ikke sælger der har renoveret badeværelset men forrige ejer som stadig bor i foreningen.
Køber ønsker at hive toilettet op så fejlen kan udbedres.
Badeværelset er lavet med venners hjælp, så det er selvbyg.
I fald at der er alvorlige fejl er det så sælger eller den oprindelige selvbygger der hæfter.

Venlig hilsen

Desiree
desling
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 29/03/2005 14:03

Indlægaf Løvendahl » 19/06/2009 00:08

Ved væsentlige mangler, er det i sidste ende den, som har opført badeværelset som hæfter herfor, medmindre denne har oplyst en kommende køber om muligheden for væsentlige mangler. Hvis WC'et har holdt i 10 år og levetiden efter normale omstændigheder er 20 år, kan erstatningen nedsættes. At sælger har lavet et grimt badeværelse med skæve fliser mm. er kun skønhedsfejl og ikke væsentlige mangler. Væsentlige mangler er i denne forbindelse et retsligt begreb.

Se evt. lovgivningen og lærebøger herom ved, køb af fast ejendom, for tolkning af begrebet.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Eventuel vandskade

Indlægaf krikke » 8/10/2010 13:44

Hej - jeg har et lignende spørgsmål til denne tråd.

Jeg har for godt 10 år siden fraflyttet en andelslejlighed, hvor jeg sammen med en håndværker lavede badeværelset. Nu siger den nuværende ejer (som købte af mig) at han vil have erstatning for der er vandskade fordi han ikke mener, at jeg har lavet tætningen ordentligt. Han siger han har været klar over denne skade "længe". Er der ikke tale om forældelse efter forældelseslovgivningen (og afskrivning?) af sådan et krav og er der ikke tale om passivitet fra ejerens side?
krikke
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 7/10/2010 15:52

Re: Hvem hæfter for fejl og mangler ?

Indlægaf H56 » 18/07/2016 18:32

Hej
Jeg har købt en andelsbolig hvor der i salgs dokumentet stod beskrevet, at der i badeværelset var "revner af kosmetisk betydning". Nu har det så vist sig at der er hul igennem ned til kælderen. Jeg fandt hurtig ud af det, og fik en mure til at komme med en pris på udbedringen. Udskiftning af fliser+ vådrum sikring 20.000 udskiftning af afløb(er et lovkrav) 10.000.
Der er tilbageholdt 20.000 hos sælger, og det er max pris hun vil betale. Hven har ansvaret/skal betale for hvad? Sælger eller andelsboligforening eller mig som køber. Jeg har afgivet min indsigelse inden for 14 dags fristen.
H56
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 18/07/2016 18:08


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 5 gæster