vurdering forbedringer i andelsbolig

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

vurdering forbedringer i andelsbolig

Indlægaf CB-lejlighed » 19/05/2009 15:51

Vi vil gerne sælge vores andelslejlighed og har i den forbindelse haft en synsmand på besøg. Han er en vi bruger fast i ejendommen og han kender derfor den generelle stand.
Vores lejlighed var i ekstrem dårlig stand da vi overtog den og vi har derfor måtte renovere den ud over det sædvanelige (synes vi). Alt har vi lavet selv og vi har brugt år på det.(der er 180 kvm)
Bortset fra at han har nedjusteret i alle forbedringer og ikke har skelnet til god eller dårlig stand ( f.eks vores køkken som er i massivt mahogny efter vores mening er i god stand) så har han heller ikke beregnet nogen værdi af eget arbejde. Vi havde lavet et oplæg på ca 3000 timer = 1½ års arbejde, hvilket er lavt sat, men vi er jo ikke professionelle og bruger nok længere tid.

[highlight=red]SPØRGSMÅL:[/highlight]
HVORDAN skal vi forholde os, synet kostede 3800 og jeg synes jo kun han har budt ind på halvdelen, når han ikke har skønnet værdien af eget arbejde. og kan vi anke skønnet eller få en sekund opinion ? Kan bestyrelsen underkende vurderingen og tillægge værdi af eget arbejde?

ps vi har boet i foreningen i 20 år og var med til at starte op. Vi vil ikke snyde nogen eller presse prisen op , men synes at den der køber vores lejlighed får valuta for pengene. Alle materialer er købt ind med øje på høj kvalitet og lav pris.
CB-lejlighed
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 19/05/2009 12:59

Indlægaf Løvendahl » 22/05/2009 21:22

Når I skal opgøre værdien af jeres andelsbolig, skal I tage udgangspunkt i foreningens vedtægter. I den står der nogle afskrivningsregler for værdien af ejet arbejde, specielttilpassetløsøre og forbedringer. Ofte er det sådan, at andelshaveren skal melde, hvornår arbejdet begynder og hvornår det er færdigt. Da jeres indsats har løbet over lang tid, må I løbende melde, hvornår I har færdigjort de forskellige dele. I jeres istandsættelsesprojekter skal i opgøre anskaffelsessummen af eks. et nyt køkken. Der skal opgøres en værdi af materialet, der er anvendt evt. gennem kvitteringer. For at finde det rigtige antal timer det tager at lave et nyt køkken, kan I detaljeret beskrive, hvad der er lavet, og spørge en tømrer om, hvor lang tid han vil være på at lave denne opgave. Siger han, at det tager 1600 timer eller 160 timer eller 60 timer, kan i anvende dette tal til beregningen af arbejdets værdi. I kan ikke bruge egne skøn til noget, da I selvfølgelig vil sige 1000 timer, hvis I ikke præcist ved om det var 900 eller 1000 timer I brugte. Timeforbruget skal understøttes af realiteter, ellers bliver det tilsidesat.
Fortæller en tømrer, at han vil bruge 160 timer på arbejdet, kan I tage det en tømresvend skal have i løn, renset fra moms og afgifter på det tidspunkt arbejdet blev udført. Hvis arbejdet blev udført i 1999 og en tømresvend dengang fik 200,- før moms og afgifter, er værdien af eget arbejde 160 timer gange 200,- = 32.000,- Hvis så køkkenet skal afskrives med 5% om året i 20 år og det blev opført i 1998 fratrækker man 50% af 32.000,-, hvorefter værdien af eget arbejde i køkkenet i dag er 16.000,- værd. På samme måde skal også materialerne afskrives, men de kan tillægges ekstra værdi, hvis de er i en ekstraordinær god stand.

I andelsboliger støtter ABF forsat den forkerte tanke, at man kun må tage anskaffelsessummen af forbedringerne fratrukket afskrivninger, som også står i loven. Grunden hertil er, at for billige andelsboliger i forhold til ejendomsmarkedet ofte blev solgt med gamle hvidevarer, som kostede 100.000 eller 200.000,-, som så skulle korrigerer den alt for lave pris. Loven om anskaffelsessummen er forkert, fordi prisfastsætningen af andelsboliger er forkert. Kunne andelene enkeltvist ansættes til en værdi, som ved ejerlejligheder, var der ingen grund til bevarer §’en om anskaffelsessummen, og så ville Jeres mahognikøkken sikkert være lige så meget værd, som de det blev sat op.

I kan naturligvis stævne syns og skønsmanden, hvis hans vurdering kan tilsidesættes af en anden syns og skønsmand, og kræve at han erstatter det, som han har pådraget sig et erstatningsansvar overfor. Imidlertid er det vigtigt at I læser vedtægten, og eventuelt tager den tid det tager, at læse om anskaffelsessummens beregning i ABF’s andelsboligforeingsbog og Mette Nevilles Andelsboligforenigsloven med kommentarer.

God læselyst – brug metoden rigtigt – og så er det cool at have ret.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf CB-lejlighed » 24/05/2009 22:17

tak for svaret,
det er ikke specificeret i vores vedtægter om værdi af eget arbejde skal regnes med. vi vil tale med vores formand.
egentlig er vores forbedringer en forbedring for alle andelshavere. Vi havde store skadedyrs (klaner) problemer og der var konstante vandskader fra lejligheden før, så vi håber at vi kan få en drøftelse med de andre andelshavere om det.
vi vil bruge dit svar og evt få en fagmand til at skønne værdien af arbejdet.
CB-lejlighed
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 19/05/2009 12:59

Indlægaf Løvendahl » 24/05/2009 22:57

Værdien af eget arbejde står selvfølgelig ikke i vedtægterne, da det er en del af anskaffelsessummen på en forbedring eller et specielt tilpasset inventar.

Materialer + værdien af eget arbejde + evt. professionel arbejdskraft = anskaffelsessum – (minus) vedtægtsbestemte afskrivninger = salgspris + evt. tillæg for ekstraordinær god stand = Det du kan tage for forbedringen / eller det specielttilpassedeløsøre. Specielttilpasset løsøre er eks. stuk, som du har sat op. Dette er ikke en forbedring, men da stukken vil blive væsentligt reduceret i værdi, hvis du fjerner den, så SKAL køber købe det med til samme pris, som beregnet, hvis det havde været en forbedring.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf CB-lejlighed » 25/05/2009 19:53

vi har dd talt med vurderingsmanden omkring, hvorfor han ikke har medregnet værdien af vores eget arbejde. Det oplyser han nu, at han har, men alle forbedringer er sat til anskaffelsesværiden af materialerne minus afskrivninger. Så ?? jeg kan ikke se rimligheden i skønnet.

Men tak for dine svar det er gode eksempler du giver.
CB-lejlighed
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 19/05/2009 12:59

Indlægaf CB-lejlighed » 1/06/2009 21:24

nyt spørgsmål.
vi har opgivet forbedringer uden værdi af eget arbejde og så opgiver en skønnet værdi bagefter.
Nu kommer tvivlen skal værdi af eget arbejde afskrives ligesom matrialerne ?
CB-lejlighed
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 19/05/2009 12:59

Indlægaf Løvendahl » 2/06/2009 12:20

Ja, værdien af eget arbejde skal også afskrives.

Hvis Du i 1999 fik lavet en forbedring af en håndværker, vil regningen typisk se sådan du:

10.000,- materialer og 10.000,- for håndværkerens arbejdskraft. Dette giver en anskaffelsessum på 20.000,-. I Anskaffelsessummen indgår håndværkerens arbejdskraft, dette kunne lige så godt være din egen arbejdskræft i stedet, dette gør ingen forskel for, at medregne det i anskaffelsessummen. Anskaffelsessummen skal så afskrives i overensstemmelse med din forenings vedtægters bestemmelse om, hvilken afskrivningsmetode den anvender. hvis det for eksempel er med 5% om året, så er anskaffelsessummen på 20.000,- afskrevet til 10.000,- i 2009.

Eget arbejde er en del af anskaffelsessummen, og jeg vil mene, at afskrivningerne af eget arbejde først begynder, når arbejdet er afsluttet i det pågældende projekt. Det er først på det tidspunkt, at forbedringen eller specielt tilpasset løsøre er færdig, at afskrivningerne begynder. Dette betyder, at hvis der er brugt 1½ år på, at lave en bestemt forbedring, så er det først på det tidspunkt, at man melder projektet færdigt og får det godkendt af bestyrelsen, at afskrivningerne begynder. Melder man ikke løbende, hvornår man er færdig med sine projekter, eller hvornår man har påbegyndt dem, kan det betyde, at bestyrelsen fastsætter tidspunktet for afskrivningerne til det tidspunkt, hvor den glemsomme andelshaver flyttede ind i foreningen.

Hvis du købte en andelsbolig, og sælger fortæller, at han har lavet en forbedring til 100.000 i år, som han skal have 100.000,- for, så vil du jo gerne se kvitteringer for, at det er lavet i år. Har sælger hverken anmeldt, at han vil påbegynde forbedringen overfor bestyrelsen, eller at han har færdiggjort den, før umiddelbart inden salget eller kvitteringer for forbedringen, hvad kan man så gøre?

Hvis sælger har boet i andelsboligen i 10 år, kan bestyrelsen fastsætte, at forbedringen foretaget for 10 år siden i mangel på andre holdepunkter end sælgers salgstale. Er afskrivningen ifølge vedtægterne 10% om året, så er forbedringen dermed afskrevet til 0,-, og køber skal ikke betale for forbedringen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster