Forbedringer af badeværelse / Fejl og mangler

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Forbedringer af badeværelse / Fejl og mangler

Indlægaf skovnissen » 15/07/2009 13:01

Hej, her kommer et lidt lang sag – men jeg vil prøve at forklare sagens vigtigste detaljer så kort som muligt:

SAGEN:
D. 15. november 2008 overtog min kæreste og jeg vores nykøbt andelslejlighed.
I forbindelse med salget blev der udarbejdet en rapport over lejligheden der ikke nævner nogle fejl og mangler – denne rapport uarbejdet for sælger af VVS’er (ligeledes blev der lavet en for el af Elektriker).
Ved gennemgang af lejligheden efter overtagelse ser vi selv med det blotte øje at der er voldsomt tilbagefald på badeværelsesgulvet. Dette blandt andre større eller mindre fejl angiver vi i vores "Fejl og mangel-rapport" til bestyrelsen inden for fristen på de 14 dage. Senere (primo Januar) sender vi også en kopi til sælger.
Vi har siden hen kæmpet med bestyrelsen der af flere omgange og ved hjælp fra VVS'er der lavet ovenstående rapport ved salget - fået af vide at badeværelset IKKE er ulovligt. Dette har vi gang på gang stillet os udenforstående overfor - og har gang på gang skriftligt til bestyrelse og CC til Ejendomsadministrator gjort opmærksom på at vi ikke kan godkende dette svar og at i henhold til byggereglementer så skal fald på badeværelsesgulv løbe mod afløb og ikke have bag fald.
I April 2009 kommer nye håndværkere – denne gang aut. Murer ud og kigger på badeværelset og konstatere at gulvet er ulovligt og at det skal laves.
I starten af Juni 2009 har Ejendomsadministrator skrevet et brev til bestyrelsen med løsningsforslag på vores sag – dette oplyser de os om i særskilt brev. Yderligere 14 dage går før vi får første skriftlige svar fra bestyrelse på alle vores henvendelser tilbage fra november 2008. I dette brev gør de os opmærksomme på at badeværelsesgulvet vil blive lavet og at føromtalte murer kommer mandag d. 22 juni for at påbegynde arbejdet.
Murerens mænd ankommer mandag morgen og begynder at brække gulvet op. De bliver nødt til at tage nederste række at vægfliserne også for at kunne komme til, da de gør det opdager de at der på væggene ikke er nogen vådrumsmembram! De stopper derfor arbejdet – kontakter mester – der kontakter 2 i bestyrelsen der mundtligt giver tilsagn til at de bare skal fortsætte arbejdet der nu også inkluderer væggene. Murerne bliver alligevel i tvivl omkring noget vvs-arbejde og det besluttes derfor af mester og bestyrelsen at der skal være nyt syn af rummet efterfølgende torsdag.
Torsdag morgen møder murer, foromtalte vvs’er op og gennemgår rummet igen. Herefter udarbejder murer et nyt tilbud til bestyrelsen – i mens venter vi.
Om fredagen modtager vi et brev fra Ejendomsadministrator på vegne af bestyrelsen om at de nu har overtaget sagen og alt kontakt omkring badeværelset skal foregå direkte til dem, dertil oplyser de os om at da det nu er en ”total renovering af badeværelset” og ikke længere en ”udbedring af fejl og mangler” så hæfter vi selv for denne udgift, vi har således ingen juridiske sanktioner mod sælger, bestyrelsen eller Ejendomsadministrator! Desuden er det os påkrævet at for bragt badeværelset op til fuld lovlig stand. Vi bliver oplyst en cirka pris udfra det tilbud som bestyrelsen har fået af mureren.
SPØRGSMÅL:
Kan det have sin rigtighed/være lovligt at sælger selv kan stå for en total renovering af sit badeværelse (sket i 1994-1995) uden brug af håndværkere! At han ikke følger lovgivningen for at udarbejde sådanne et job og at han derefter kan og skal holdes skadesløs?
Vi står nu til en udsigt med en regning på godt kr. 50.000,- + moms for at få udbedret badeværelset der i dag står med nedtaget toilet og opbrækket gulv.
I summen for forbedringer vi har betalt sælger i forbindelse med lejligheden er der kun udgiften til selve toilettet og håndvasken men intet omkring det øvrige arbejde der er udført.
Selvom vi ikke direkte har betalt for badeværelset som en forbedring – så er det jo stadig en ulovlig ændring i lejligheden som sælger har foretaget og som vi nu hænger med en kæmpe udgift til.
Vi har derudover tjekket med kommunen at der ikke er anmeldt nogen ændringer/forbedringer til dem vedr. dette badeværelse.
Hvad har vi af muligheder hvis vi vælger at køre en sag gennem en advokat?

Håber der er nogen der kan hjælpe?

På forhånd tak,
Skovnissen
skovnissen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 9/07/2009 15:54

Indlægaf Løvendahl » 15/07/2009 14:51

Hej Skovnisse

Som du har fremlagt sagen, har du en god sag, som du bør gå videre med, hos en advokat som er ekspert i mangelsansvar ved køb af fastejendom.

Ifølge dine foreningsvedtægter står der muligvis ved ændringer af boligen, at disse ændringer skal anmeldes til bestyrelsen, samt at det er andelshaver selv, som skal indhente eventuelle byggetilladelser. Ofte står der i vedtægter at alt arbejde, som kræver autoriserede håndværkere, kun må udføres af disse. Tjek op på, hvad der findes om dette ved forespørgsel til administrator. Eksisterer der intet herom, hvad jeg formoder, er det alene sælger, som vidste og bevidst undlod at korrigere din vildfarelse om, at badeværelset var lovligt opført.

Sælger må gerne foretage en del af arbejdet selv, hvis det laves efter reglerne for vådrum, men han skal loyalt oplyse om, at han selv har udført arbejdet. Umiddelbart vil han ikke være erstatningsansvarlig for kosmetiske fejl. Dvs. hvis fliserne ligger skævt mm. da dette kun er kosmetisk og ikke har nogen funktionel betydning.

Selvbyg i et badeværelse af sælgeren selv, eller med uautoriseret bistand fra venner vil indgå i ansvarsbedømmelsen, nå du konstaterer skjulte mangler, som kan føres tilbage til disse arbejder. Hvis vi analogt anvender: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, skulle sælger specifikt have fraskrevet sig skjulte mangler bag væggene i badeværelset, men da dette kan føre til prisreduktion, holdt han sin kæft, og sådanne motiver finder retten ikke særligt beskyttelsesværdige.

Denne VVS’er som har godkendt et badeværelse med en forkert hældning, har lavet en professionel fejl, da denne mangel skulle have fremgået af hans rapport. Så han kan blive ansvarlig for den forkerte hældning, men ikke for de skjulte mangler. Derfor vil jeg nok alene gå løs på sælger.

Sælger kan ikke fraskrive sig sit ansvar om den manglende membran, og han er i ond tro om ikke at have oplyst om denne væsentlige mangel under opførslen af badeværelset, dette i sig selv er en brugbar konklusion og tenderer svig.

Bestyrelsen har allerede givet et tilsagn på at lave gulvet, og da ejendomsadministrator har overtaget bestyrelsens rolle, så har du forsat de rettigheder mod administrator, som du havde mod bestyrelsen, da administrator også har overtaget de krav du havde mod bestyrelsen.

Deres brev undre mig, og muligvis dækker de over, at de ikke har tilbageholdt tilstrækkelige midler til udbedring af den mangler du påpegede i din mangelsrapport, hvilket kan betyde, at de kan blive erstatningsansvarlige, hvis sælger ikke kan betale. Derfor vil jeg også i deres sted råde dig til ikke at lægge sag an mod sælger, for hvis sælger ikke har penge, og det viser sig at det professionelle administratorfirma skulle have holdt penge tilbage, og ikke udbetalt dem til sælger før badeværelsessagen var afklaret, så ifalder de meget let et professionsansvar og ender med at skulle erstatte dig dine tab.

Du skal ikke mere være en vatnisse, som venter på forgæves mangelfulde svar fra bestyrelse, administrator og sælger samt håndværkere, da de blot venter på du bliver så træt af det hele, at de ikke høre mere fra dig.

Nu skal du tage kontrol over situationen, og sammen med din juridiske bistand laver du en tidsplan, med faste datoer for hvert skridt i sagen. Advokaten og du bruger ovenstående argumentation plus, hvad din juridiske bistand opdager i et brev til administrator, hvor de har 1 uge. til at få en endelig aftale med håndværkere på plads, ellers lader du selv skaderne udbedre.
Du pointere, at det er en mangeludbedring og ikke en renovering og såfremt de ikke har indgået en aftale med dig og din juridiske bistand om lovliggørelse med autoriserede håndværkere inden denne uge, kan de forvente selv at blive admitteret i en retssag, i tilfælde af at sælger ikke kan betale regningen.

Hvis du ikke mander dig op og tager kontrollen over situationen, går det i den forkerte retning.

Brug tid til at finde en ekspert indenfor mangelsansvar ved køb af ejendom, eks. se hvem som underviser i det på universitetet eller handelshøjskolen, hvis denne ikke er advokat kan han sikkert foreslå en god kollega.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf skovnissen » 17/07/2009 12:44

Hej Løvendahl

Mange tak for dit input - det er rart at høre vi ikke er helt uden muligheder. Vi mener nemlig også selv at vi må have en god sag.
Vi har derfor også valgt at bringe en Advokat ind i sagen.

Det er muligt jeg vender tilbage med flere spørgsmål - og ellers så skal jeg nok vende tilbage med resultatet i sidste ende.

/Skovnissen
skovnissen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 9/07/2009 15:54


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst