Overdragelses aftale med vurderingsrapport

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Overdragelses aftale med vurderingsrapport

Indlægaf stefan » 25/11/2009 00:50

Hej, jeg håber, at der er nogen, der kan hjælpe mig med, at afklare en tvivl jeg har i forbindelse med en overdragelsesaftale, som jeg er ved at underskrive ved køb af en andelsbolig.

Under et punkt i overdragelsesaftalen der hedder særlige vilkår, står der følgende:
"Vurderingsrapport
Køber er bekendt med vurderingsrapport af 25.06.2009 .
Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler ved det solgte, det være sig i form af ophævelse af handlen, krav om erstatning eller afslag i overdragelsessummen, men parterne er enige om, at prisen er fastsat under hensyn til ovenstående.
Af vurderingsrapporten fremgår det, at der er anslået mangler for 12.000,- kr. som parterne har aftalt fratrækkes den samlede købssum."


Det er specielt sætningen:"Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler ved det solgte, (...)" der bekymrer mig. Bettyder dette, at jeg ikke senere kan gøre krav om erstatning for fremtidige uopdagede fejl, fx. et badeværelse eller el installationer der ikke er udført korrekt?

Samtidig skal det nævnes, at den omtalte vurderingsrapport netop beskriver, at der er lagt fliser i bad og foretaget køkkenmodernisering i 1995. I selve vurderingsrapporten står der således i forbindelse med dette:
"ÆNDRINGER
Er der udført ændringer, der kræver byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse eller El- og VVS arbejde, der kræver attestation eller forevist regning: [x]ja [x]nej
(altså afkrydset begge steder).
Hvis JA, er der forevist regning eller attest: [ ]ja [ ]nej (ingen kryds her)."


Mit spørgsmål går altså på, om jeg ved at underskrive dette, efter jeres skøn, går med til at overtage ansvaret for uopdagede ukorrekte installationer i andelen?

Mvh Stefan
stefan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 24/11/2009 23:08

Indlægaf Korkia » 25/11/2009 12:25

Det lyder meget standard i mine øjne. Ordlyden faktiske mangler hentyder til de mangler som er nævnt i vurderingsrapporten og samtidig sat en værdi på. I dit tilfælde 12.000 kr. Så du har stadig ret til at gøre krav gældende i forhold til skjulte fejl og mangler.

Det er lidt spøjst at der ikke er fremvist attestationer eller regninger. Dog skal du have med, at det lyder som 14 år gamle installationer og reglerne for hvordan det skulle udføres var anderledes dengang end i dag. Men spørg lige ind til, hvorfor der ikke er nogle papirer på det, mit gæt er grudnet de mange år, men hør hvad sælger siger.
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 25/11/2009 21:04

stefan, jeg synes også teksten er uklar.

"Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler ved det solgte"

burde udvides til
"Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler ved det solgte, hvis manglerne er nævnt i vurderingsrapporten, ..."

Sælger kan som udgangspunkt kun fraskrive sig ansvaret for mangler som direkte er oplyst til køber, men der er ingen grund til at acceptere en tekst som senere kan medføre uenighed.

Spørg hvad der menes med kryds i både ja og nej og forlang kopi af ubrugtagningstilladelse og VVS-anmeldelse.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Re: Overdragelses aftale med vurderingsrapport

Indlægaf Løvendahl » 26/11/2009 00:04

stefan skrev:...Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler ved det solgte, det være sig i form af ophævelse af handlen, krav om erstatning eller afslag i overdragelsessummen, men parterne er enige om, at prisen er fastsat under hensyn til ovenstående...

Mvh Stefan


Jeg kan ikke se, at der noget sted er taget forbehold for skjulte fejl og mangler, ulovlige skjulte installationer mm. Hvis sælger mener dette, skal han for ikke at bærer ansvaret ved fortolkningsmisforståelser, klart formulerer, hvad der er omfattet af ansvarsfraskrivelsen. Som forfatter af teksten, bærer han ud fra en forfattersynsvinkel ansvaret for at skrive i et klart forståeligt sprog, og ved fortolkningstvivl er det forfatteren af aftalen, som må løfte bevisbyrden for, at hans mening er klart formuleret.

Ansvarsfraskrivelse af faktiske mangler er, hvis andelsboligen ikke fysisk stemmer overens med det du har krav på eller med rimelighed kan forvente. I forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 21a, kan sælger ikke komme med generelle ansvarsfraskrivelser, uden tilbud af en forsikring, som går ind og dækker sælgers ansvar. Disse regler er jeg overbevidst om, at man kan anvende analogt ved ansvarsfraskrivelser ved omsætning af andelsboliger så længe formålene er forenelige i en andelsboligsalgssituation.

Jo mere kendskab sælger har til andelen, jo mindre kan han generelt ansvarsfraskrive.
Senest rettet af Løvendahl 26/11/2009 00:38, rettet i alt 3 gange.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 26/11/2009 00:21

Jeg er enig med Løvendahl

Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler ved det solgte, det være sig i form af ophævelse af handlen, krav om erstatning eller afslag i overdragelsessummen, men parterne er enige om, at prisen er fastsat under hensyn til ovenstående.

Sådan en generel ansvarsfraskrivelsesklausul kan kun benyttes hvis sælger er et dødsbo, et realkreditinstitut eller lignende.
Senest rettet af Admin. Jens Arentoft 26/11/2009 11:38, rettet i alt 1 gang.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 26/11/2009 00:56

Admin. Jens Arentoft skrev:Sådan en general ansvarsfraskrivelsesklausul kan kun benyttes hvis sælger er et dødsbo, et realkreditinstitut eller lignende.


Og dette er under den forudsætning, at sælger, eks. et konkursbo, ikke har kendskab til manglerne.

Eks. hvis man køber en andelsbolig af et konkursbo, og denne bolig midlertidigt er udlejet. Alle de mangler som lejer har påklaget overfor konkursboet, men kurator ikke har reageret på, og ikke taget konkrete ansvarsfraskrivelser på i salgskontrakten, er ikke omfattet af den generelle ansvarsfraskrivelse.

En ting som i Stefans situation kunne være væsentlig er: At sælgers generelle ansvarsfraskrivelse her kan ændre bevisvurderingen i forbindelse med spørgsmålet, om sælger har tilsidesat sin oplysningspligt. Det må være relevant at spørge, hvorfor har sælger ønsket, at der skulle indgå en ansvarsfraskrivelse i aftalegrundlaget. Det er et usædvanligt vilkår i en andelsbolighandel, og en ellers ubegrundet ansvarsfraskrivelse kan i en fri bevisbyrdebedømmelse indikere ond tro hos sælger.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron