Nyt Køkken m.m

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Nyt Køkken m.m

Indlægaf jvg007 » 28/05/2010 16:32

Hejsa,
Jeg har lavet lidt forbedringer i min andel.
Har sat nyt køkken i og bruse kabine.
Jeg kan godt se herinde, at mine forbedringer afskrives hvert år, og nogle ting afskrives over 10 år og andre 30 år..
Men kan det passe at hvis jeg har forbedret for 60000, de reelt set forsvinder med 6000 hvert år. Det er godt nok meget at afskrive på slid hvis man bor alene.. Det der sad i min lejlighed, var jo med i standard prisen. Og det var absolut intet værd. (men det er jo bedre med køkken der er gammelt end intet køkken)
Kan det passe man afskriver ned til det intet er værd, dvs om 10 år, så er de hvidevarer jeg har installeret INTET værd, det er jo ikke et retvisende billede. Der burde være et minimun det kunne afskrives til..
- man får jo intet for at lave forbedringerne, så det er da vildt at ens investeringer i forbedringer skal afskrives til ingenting..
Og skal der dokumenteres med kvitteringer, eller er et skøn godt nok. Hvis man eks har købt noget brugt uden kvitt, men så er åbenlyst for alle at det har en okay værdi.
Håber på hjælp, og på forhånd tak.
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Nyt køkken, afskrivning og valg af afskrivningsmetode mm.

Indlægaf Løvendahl » 28/05/2010 19:17

Hej, dit emne står allerede i listen over seneste emner i en anden tråd, så du behøver ikke en anden gang gentage det igen og igen.

Tilbage til spørgsmålet:

Meningen med forbedringer eller specielt tilpasset inventar og løsøre er, at de først og fremmest skal tjene andelshaveren behov. Dernæst skal andelshaveren kunne tillægge sin andel en værdi for dette specielt tilpassede inventar. Det er ikke meningen, at andelshaveren skal tjene på at foretage forbedringerne, men heller ikke, at andelshaveren skal sælge det for billigt.

Reglerne for beregning af specielt tilpasset inventar/forbedringer er blevet strammet, fordi andelslejlighederne for mange år siden var meget billige i forhold til ejerlejligheder. Dette betød at andelshavere som skulle sælge sin andel for 300.000,- til en køber som var villig til at give 1.000.000,- ofte solgte specielt tilpasset inventar og forbedringer til urimelige priser. Dit køkken til 60.000,- blev måske solgt som en tillægsforbedring til 300.000,- og dermed 5 gange over din anskaffelsesværdi.

Reglerne er derfor firkantet fastsat til, at du må tage din anskaffelsespris på forbedringen eller det specielt tilpassede inventar, som værende den højeste pris du må tillægge din andelsbolig. I denne pris skal eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage fratrækkes, men er der ikke en værdiforringelse, bevarer dit køkken omvendt sin værdi. Sådan vil jeg tolke andelsboliglovens § 5, stk. 11.

Står det i vedtægten, at afskrivningen skal foretages på en bestemt måde, skal vedtægten følges. Står det ikke i vedtægten at køkkenet skal afskrives på en bestemt måde, men er det bare noget bestyrelsen påstår, så har bestyrelsen ikke noget at have sin påstand i, og så skal andelsboliglovens § 5, stk. 11 anvendes. Hvis du så ved en syn og skønsmand får at vide, at han vurderer dit køkken til 50.000,- så vil du kunne tillægge dette til andelens pris. Vurderer skønsmanden at køkkenet må være 70.000,- værd, så tror jeg, at du kun kan tillægge værdien på op til 60.000,-, da det er din anskaffelsessum, og værdien af forbedringer ifølge loven skal ansættes til anskaffelsessummen. Hvis jeg skulle følge retspraksis, har denne nedsat forhøjede værdiansættelser til de reelle værdier. Dette betyder, at retspraksis tager udgangspunkt i de reelle værdier, hvorfor dette burde betyde, at hvis 70.000,- var den reelle værdi, så må du tage 70.000,- for køkkenet uagtet, at prisen ligger over anskaffelsessummen.

Jeg tror begrebet anskaffelsessum bygger på reelle værdier. Eksempel, hvis en andelshaver i fødselsdagsgave får en garage til 50.000,-, hvad skal den så ansættes til? Andelshaverens anskaffelsessum er jo 0,-, da han har fået den i gave. Og skulle man derfor tage loves ord bogstaveligt, vil andelshaveren ikke få noget for garagen, da hans anskaffelsespris er 0,-. Imidlertid får andelshaveren lov til at tage 50.000,- for denne garage, da retspraksis lægger vægten på den reelle værdi i stedet for anskaffelsesprisen for andelshaveren. Der er dermed åbnet mulighed for en fortolkning af begrebet anskaffelsespris.

Husk at afskrivningsmetoden skal være vedtaget på en generalforsamling. Det er ikke nok at bestyrelsen vedtager det på et møde og blot nævner det i sin beretning på generalforsamlingen. Står afskrivningsmetoden ikke i vedtægten, eller kan bestyrelsen ikke dokumentere dens vedtagelse på generalforsamlingen, ved at fremlægge et referat, hvori der er stemt om afskrivningsmetoden, så må I falde tilbage på andelsboliglovens § 5, stk. 11. Det er muligt at din forening er medlem af ABF, og at ABF har nogle vejledninger som I bruger, men dette skal også være vedtaget på en generalforsamling før at det kan tilsidesætte andelsboliglovens § 5, stk. 11. Andelsboligloven kan du finde på hjemmesiden: www.retsinfo.dk

Håber at dette var dig til hjælp!
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Svaret

Indlægaf jvg007 » 1/06/2010 15:49

Tusinde tak for det gode svar :o)
Men har du en mail, så kunne jeg sende vedtægten til dig, hvis du ville se på den.
Det er en super god side det her..
På forhånd tak.
Mvh Jonas
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Indlægaf Løvendahl » 1/06/2010 18:42

Det glæder mig, at du kan arbejde videre med det svar, du har fået. De paragraffer i din andelsboligforenings vedtægter som her er særligt interessante er paragraffer vedrørende:

1. Overdragelse
2. Pris
3. Afskrivningsmetode der skal anvendes ved prisfastsættelsen af forbedringer og specielt tilpasset inventar.
4. Fremgangsmåden ved overdragelse


Du kan her afskrive de relevante paragraffer ordret, så jeg og andre kan læse dem igennem og kommentere dem.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

vedtægter

Indlægaf jvg007 » 8/06/2010 00:25

Senest rettet af jvg007 30/09/2010 16:04, rettet i alt 1 gang.
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Hej igen

Indlægaf jvg007 » 5/07/2010 17:32

Hej igen , har været på ferie, derfor jeg først skriver nu.
Jeg skriver et link, der er vores vedtægter. Og igen tusinde tak.

http://jonassveistrup.dk/vedtaegter/vedtaegter.pdf
Mvh Jonas
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Indlægaf Løvendahl » 7/07/2010 11:52

Jeg tager p. t . på ferie, så der går noget tid, før jeg svarer, så andre er velkomne til at byde ind.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf moccha » 7/07/2010 16:18

God ferie!
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf jvg007 » 20/07/2010 15:20

Hej igen.. Der er ikke så mange andre der svarer, så venter bare på du er hjemme fra ferie igen. du skulle vel aldrig bo i Aarhus, så kunne jeg smide et par flasker vin eller lign forbi som tak :o)
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Indlægaf Løvendahl » 17/08/2010 10:45

Så er jeg tilbage igen, men er hængt op indtil den 24. aug. Er I stadigvæt interesseret i et svar?

Og P.S. Jeg bor i Århus...
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf jvg007 » 22/08/2010 19:23

Hejsa,
ja vi er meget interesseret i det. Så lige så snart du har tid ville det være dejligt.. Jamen så skal du nok få en tak for det, vi bor nemlig os i Århus jo :o)
Vi har lgie afleveret vores opgørelse til bestyrrelsen, det beløb sig til ca. 90000 kr vi har lavet forbedringer for.
Mvh Jonas
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Indlægaf jvg007 » 24/08/2010 14:58

Vi har fået svar tilbage fra bestyrrelsen at de ønsker kvitteringer på alle poster over 3000 kr. Det er lidt træls, efter som vi jo har handlet nogle ting sort :o(. Men nu må vi se hvad du finder frem til, jeg syns jeg har læst, at de ikke kan kræve kvittering, men blot skal konstatere hvilke hvidevarer vi har installeret og så kan man selv tjekke prisen efter.
Mvh Jonas
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Værdiansættelse og minimums afkskrivninge på forbedringer

Indlægaf Løvendahl » 26/08/2010 23:51

Godt nyt, så er jeg tilbage og har fået overstået min sidste eksamen på jurastudiet med en to-cifret karakter i den rigtige ende. :smile2:


Jeg har læst jeres vedtægter igennem, og har en idé til, hvordan jeg ville gøre.
Det følgende eksempel er på ingen måde en professionel rådgivning, og om I lader jer inspirerer af min fremgangsmåde er jeres ansvar.

Hvis bestyrelsen accepterer den fulde pris på 90.000 kr. for forbedringerne, skal I selvfølgelig gå efter det. Og hvis det blot kræver, at du dokumenterer, hvad forhandlerprisen er på genstande, der koster over 3.000 kr., så er din sag jo ret enkel.
Medmindre bestyrelsen straks accepterer dit prisoverslag, findes der ved prisfastsættelsen af dit køkken yderligere to metoder: ”Den besværlige” og ”den mere spiselige”.


Den besværlige:

Denne bygger på en fortolkning af andelsboliglovens § 5, stk. 11, som hedder:

”Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.”

Udgangspunktet har her været anskaffelsesprisen på anskaffelsestidspunktet, men intet forhindrer en andelshaver i at fremsætte den påstand, at man kan tage udgangspunkt, hvad anskaffelsesprisen ville være på salgstidspunktet, med fradrag af værdiforringelse på grund af alder og slitage.
Argumentet for denne for andelshaveren bedre prisfastsættelse bygger på, at foreninger ofte i mangel af dokumentation for værdien af forbedringen har benyttet valuarer. Ofte har en andelshaver kommet med påstanden om, at værdien af køkkenet og badet på salgstidspunktet var eks. 100.000,- værd, og hvis valuaren også kom til dette, ved at sige, at det ikke er usædvanligt, at de udførte forbedringer kunne beløbe sig til 100.000,-. Så er dette blevet grundlaget for værdien af forbedringen på salgstidspunktet. I den forbindelse kunne et køkken og bad jo have kostet 50.000,- på grund af andelshaverens handelsevner, men reelt repræsentere en værdi på 100.000,- ifølge en valuar. Dette ville jo være urimeligt for den andelshaver, som dokumenterede en anskaffelsespris på 50.000 kr. og som måske oven i købet skal afskrive køkkenet med 10.000,- så han kun får 40.000,- ud af en handel, hvor han ellers kunne have fået 100.000 kr.

Pointen med loven er, at undgå ublu priser, hvor køberen reelt betaler sælgeren penge under bordet for andelen. Men dette betyder jo ikke, at en andelshaver ikke må kræve det, som værdien reelt er værd. Og jeg skal i den forbindelse nævne at lovens § 5, stk. 11, ikke nævner at anskaffelsesprisen skal være den på anskaffelsestidspunktet, da anskaffelsestidspunktet slet ikke er nævnt i § 5, stk. 11. Anskaffelsesprisen kunne derfor lige så godt være det, som et køkken og badet vurderes til på salgstidspunktet, at det ville koste køberen af andelen at anskaffe køkkenet og badet til, fradraget evt. slitage. Dette passer også ind i de tilfælde, hvor det er en valuar, der vurderer et køkkens reelle værdi på salgstidspunktet, da han ikke vurderer, hvad han tror det kostede, da det blev lavet for eks. 7 år siden, hvilket ellers ville have være den anskaffelsespris, som fejlagtigt anvendes i mangel af bedre.

Hvis en valuar vurderer at værdien af en forbedring er 100.000 kr., betaler andelskøberen jo ikke penge under bordet for denne forbedring, så længe køberen ikke betaler over 100.000 kr. for forbedringen. Dermed er loven overholdt.

Ingen bestyrelse kan nægte at godkende forbedringen, blot fordi der ikke foreligger en kvittering på de anvendte materialer. Det kan ved selvsyn konstateres at materialerne forefindes i andelsboligen, hvorefter det er den fraflyttende andelshaver, der skal opgøre værdien af disse materialer mm. for at finde frem til anskaffelsesprisen på forbedringen. Vil bestyrelsen ikke accepterer den pris, som den fraflyttende andelshaver opgiver, skal de i forbindelse med afvisningen begrunde denne, da det ellers er usaglig chikane. Det er noget vrøvl, hvis bestyrelsen skriver:
Vi kan ikke godkende din opgørelse på 100.000,-, og mener at køkken og bad kun er 50.000,- værd.”

Bestyrelsens mening er bedøvende lige meget, hvis den ikke underbygges af fakta, der dokumenterer denne prisreduktion, som efterfølgende kan prøves af en syn og skønsmand, eller domstolene.

Denne metode giver det højeste pris for forbedringerne, men kræver også en skarp juridisk hjerne, som hurtigt kan kløve en modarbejdende bestyrelse til pindebrænde.


Den mere spiselige metode:

Den næste metode, er mere spiselig for bestyrelserne, og den har jeg selv anvendt med stor succes.

I henhold til vedtægtens § 20. stk. 4, så er det helt korrekt jer, som skal udarbejde en opgørelse over værdien af forbedringerne. Og som jeg kunne forstå var I kommet frem til en værdi på ca. 90.000,- som I har lavet forbedringer / installeret specielt tilpasset løsøre for. Jeg vil derfor se på værdifastsættelsen og derefter afskrivningerne.
I den forbindelse kan jeg forstå, at bestyrelsen vil afskrive med 10% om året, så på 9.000,- pr. år, samt måske en forholdsvis afskrivning på 9/12 af 9.000,- hvis overdragelsen sker 1. sept. er jo også en del penge. Og her vil jeg se på mulighederne for nedsættelse af afskrivningerne.



Min formulering:
_____________________________________________________________________

I overensstemmelse med vedtægternes § 20, stk. 4, er værdien af forbedringer samt specieltilpasset inventar jf. § 11 opgjort til følgende: xxxx kr. jfr. § 20. B.
Anskaffelsesprisen er dokumenteret med følgende kvitteringer, eller i mangel heraf, er prisen dokumenteret med vedlagte vejl. detailprislister fra producenten eller forhandler. Værdien af forbedringen er derfor opgjort i overensstemmelse med vedtægtens krav jfr. § 20, B. til anskaffelsesprisen og jfr. Andelsboliglovens § 5, stk. 11.

Afskrivningerne:
På tidspunktet hvor jeg indgik overdragelsesaftalen med køb af min andel, havde jeg kun kendskab til den afskrivningsordning, som fremgik af vedtægter på tidspunktet for min underskrift. Og da den daværende bestyrelse jfr. vedtægternes § 21 har godkendt aftalen, er det alene metoden efter vedtægterne som skal anvendes. Beregningen er herefter som følgende:

Jfr. Vedtægternes § 20, stk. 2 er der taget udgangspunkt i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forbedringskatalog. Jfr. dette er skabe og borde i køkken og bad en forbedring, som skal afskrives efter en årskurve på 20 år. Dette er sket på følgende måde:

Værdien af skabe og borde: xxxx kr / 20 år = xx kr. i afskrivning pr. år
(Eks: hvis anskaffelsesprisen er 75.000 kr / 20 år = 3.750 kr. i afskrivning pr år.)
(Eks: Værdien af skabe og borde 75.000 kr – eks. 4 år af 3.750 kr (15.000) = 60.000 kr.)

Værdien af hårde hvidevarer og emhætte afskrives med 10% pr. år

(Eks: Anskaffelsesprisen af hårde hvidevarer og emhætte 15.000 kr. / 10 år = 1.500 kr. pr år.)
(værdien af hårde hvidevarer og emhætte: 15.000 kr – 4 år af 1.500 kr (6.000) = 9.000 kr.)

(Da skabe og borde I køkken og bad er i usædvanlig god vedligeholdelsesstand, opskrives disse forbedringer med følgende tillæg jfr. vedtægtens § 20, D, og i overensstemmelse andelsboliglovens § 5, stk. 11, hvorefter anskaffelsesprisen kun må fradrages værdiforringelse på grund af alder og slitage, hvilket efter omstændighederne er usædvanlig lidt slitage, med halvdelen af normalafskrivningen. Værdien af andelen tillægges derfor jfr. vedtægternes § 20, D, og andelsboliglovens § 5, stk. 11 et pristillæg på 7.500 kr.)

(Værdien af forbedringerne er efter afskrivning herefter: 60.000kr + 9.000kr + 7.500kr = 76.500 kr)

(Jeg kan I den forbindelse gøre dig opmærksom på, at hvis andelsforeningen havde krævet en afskrivning på 10% af 90.000 i 4 år, skulle du afskrive 36.000 kr., men hvis min idé til opgørelsen går igennem, kan du slippe med at afskrive 13.500 kr, hvilket er en besparelse på 22.500 kr.)


Jeg håber I kan bruge mine beregninger. Og hvis du forsat mener at den er et par flasker vin værd, kan vi jo mødes på Juridisk Institut på Aarhus Universitet. :smile2:
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

hey igen

Indlægaf jvg007 » 31/08/2010 19:15

Hej igen.
Det er helt sikkert det værd, jeg skal nok finde dig, jeg går selv på ASB, semesteret starter i næste uge :o) - tillykke med karakteren, det var da SUPER flot.
Dit svar er godt, og meget grundigt. Jeg vil lige prøve at resumere lidt.
Mit problem er jo de ting jeg har handlet mig til, ved at købe privat, eller ved at yde modtjenester. Eks, min ovn har jeg købt privat, og ingen kvittering fået. Alle tilskæringer af træ matrialer samt en ny dør har jeg købt af en tømrer, som jeg så hjælper med hans it udstyr. Derved har jeg givet ham 1500 i kontanter, hvor de ting jeg har modtaget reelt har en værdi på meget mere. Hvordan skal det så prisfast sættes. Jeg kan enten få en ven til at skrive en kvittering, men det er jo svindel, dog kan bestyrelsen ikke modbevise det. Det er jeg bare ikke interesseret i. Jeg kan også bare på de ting jeg ikke har en kvittering på, prisfast sætte det til 2999 så vil de ikke se dokumentation.
Men en anden ting der irriterer mig er at jeg har fået en kvittering på bordpladen med tilhørende vask. Det er en fin bordplade, og fin vask som er lavet på den bedste måde, og de mener ikke at det er nødvendigt, og at der er tale om et luksus gode, men jeg har sagt de skal gå ned i en køkkenbutik og snakke med dem, fordi 18000, for en plade der er skåret til så den passer til det hele med en underlimet vask, og i kompaktlaminat ikke er dyrt. Ham formanden mener jeg skal sende dem et overslag over hvad jeg har givet i kontanter, og det er jo svært når jeg levere modydelser, har købt noget sort osv. Han syntes ikke det er en god ide at vi sammen kigger alle materialer igennem og derefter finder vejl. priser på dem, og så fastsætter derefter, da han mener det bare skal være det jeg har givet. Men jeg har læst på nettet at til trods får hvis man får et køkken gratis så skal det stadig fastsættes efter værdien, men den er jo 0, såfremt at man har kvittering på det, da det har været en gave. Det samme gælder blandingsbatteriet, det er et flot og godt et, billigste pris man kan finde på det er 5000 kr. Jeg har skrevet det til 3500, og igen mener han ikke det kan passe da man i bauhaus kan købe et til 499, men jeg og alle der ved lidt om køkkener ved det er noget pjat at sammenligne de to ting. Dog er min plan bare at skrive det til 2999. Selv om jeg mister lidt på det .Jeg føler lidt de bare vil være på tværs, og jeg vil ikke det svindel med en kvittering man får lavet af en ven.
Kan de ikke tvinge mig til at fremvise kvitteringer?
Når man skal fastsætte prisen på hvad det har kostet at sætte køkkenet op, hvad gør man så. Jeg har læst på det dejlige internet, at man kontakter et par fagmænd og høre dem hvad de ville tage for det, og det har jeg så gjort.32 timer a 385( deres pris eks moms) I stedet for at skrive jeg og venner har brugt 200 timer a 165kr. Grunden til jeg har benyttet en fagmands pris, er jo at det vil blive ALT for dyrt at opgøre vores timer, da vi netop ikke så dygtige til at sætte køkkener op. Her igen er han ikke tilfreds, men det er jo tåbeligt at køkkenets opsatte værdi er 200timer*165kr. 33000kr.
Jeg har os overvejet at droppe at indskrive mine hvidevarer, og så på salgstidspunkt snakke med køber om hvad han vil give, hvis vi ikke bliver enige så kan jeg bare smide noget gammel ind i stedet. Da jeg flyttede ind var det nemlig noget skidt som hovedsageligt ikke virkede. Jeg vil bare gerne ha papirer på at min lejlighed er blevet det mere værd tingene koster, selv om jeg aldrig får pengene hjem igen.
Igen vil jeg gerne sige tak for din hjælp, det er virkelig pænt af dig.
Mvh Jonas
Senest rettet af jvg007 6/09/2010 17:22, rettet i alt 1 gang.
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Best. må ikke blande sig i prisfastsættelsen af forbedringer

Indlægaf Løvendahl » 1/09/2010 00:55

Bestyrelsen skal kun forholde sig til den af sælger udarbejdede prisfastsættelse, som ligger på bordet foran dem. Bestyrelsen skal ikke ud og lege prisdetektiver eller komme med alternative priser, uden de har klar hjemmel til det i vedtægterne.

Ifølge jeres vedtægters § 20, stk. 4, fastsættes prisen på forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse udarbejdet af dig.

Du skal derfor i gang med et større benarbejde, for at dokumenterer anskaffelsesværdierne. Formanden hverken gider eller skal indhente disse priser for dig, han og bestyrelsen skal alene tage stilling til den dokumentation, som du ligger på bordet. Det er jo dig, som ifølge vedtægten skal udarbejde en opgørelse, og prøv at se det som en fordel. Når du med en listepris i et katalog fra en forhandler af blandingsbatteriet kan dokumenterer, at det repræsenterer en værdi på 5.000,-, er det udgangspunktet for anskaffelsessummen og din prisberegning.

Formanden skal kun tage stilling til, at den pågældende type blandingsbatteri faktisk er til stede i andelsboligen, samt at der foreligger en listepris, der godtgør at modellen koster 5.000,-. Formanden skal ikke foretage sig andet end at acceptere den fremlagte pris, som var det en kvittering. Mener han ikke, at det blandingsbatteri du har isat, er det samme som i kataloget, vil det være det samme som at sige en kvittering er falsk. Så må det afgøres af en syn og skønsmand, og konstaterer denne, at det er det samme blandingsbatteri, skal de også acceptere den listepris du har angivet. Husk, at formanden handler ansvarspådragende udenfor sin kompetence, ved at fastsætte prisen til, hvad man kan købe et blandingsbatteri til i Silvan, da det ifølge vedtrægter IKKE er formanden, men dig, som skal komme med den opgørelse jfr. § 20.

Du kan spørge formanden, hvor i vedtægterne bestyrelsen har hjemlen til at komme med alternative prisforslag, da det alene kun er dig, som skal og må udarbejde dem!? Ifølge vedtægten kan de godkende eller ikke-godkende din prisopgørelse.

Ydermere: Hvis du har en køber, der eks. vil overtage boligen til den første, om 2 måneder. Kan du skrive til formanden, at du mod ham vil anlægge erstatningssag for de omkostninger, de forsinkelser han er skyld i vil medfører, hvis overdragelsen ikke sker til tiden. Eventuelle nægtelser eller ugrundet ophold i godkendelse af prisen, vil blive anset som bestyrelsens forsøg på pression, med det formål, at du skal acceptere bestyrelsens vilkår, for at opnå en overdragelse af andelen til tiden.

En syn og skønsmand udpeget af boligretten skal kun tage stilling til, om det pågældende blandingsbatteri er den model du har anført, samt at forhandlerprisen du har angivet er korrekt. Stemmer dette overens, har bestyrelsen tabt og må betale udgiften til syns og skønsmanden. Yderligere skal du have erstattet eventuelle tab du har lidt, fordi overdragelsen ikke er sket til tiden, på grund af, at bestyrelsen havde anlagt et grundløst ønske om syn og skøn, der må karakteriseres som chikane eller pression, med det formål at tvinge dig til at anvende en anden værdiopgørelse end den valgte.

Du skal i mangel på kvitteringer ud og indhente et tilbud på en tilsvarende bordplade, samme materialer mm., som du herefter kan ligge til grund for din opgørelse.

Tømreren må give et overslag på, hvad arbejdet han har udført er værd.

Du skal have fat i listepriser, tilbud mv. så du kan lave en realistisk opgørelse af anskaffelsessummen med henvisninger. Ligeledes skal du i alle detaljer præciserer, hvilke arbejder en fagmand skulle udføre ved opsætning af køkkenet og indhente et 2-3 tilbud herpå. Prisen herfor uden moms ville jeg lægge til grund som værende værdien af eget arbejde.

Og lige en sidste ting: Hvis Hr. Mikkelsen, som bor i et andelsrækkehus, til sin 75 års fødselsdag får en garage til 40.000,- af sine sønner, har den ikke kostet ham noget. Siden hans anskaffelsessum er 0,- kunne en ”idiot” af en formand måske tro, at så må Hr. Mikkelsen ikke tage noget for garagen, når han flytter. Selvfølgelig må han det! Anskaffelsessummen er det, som det ville koste køber, at gå ud og købe den pågældende garage. Her skulle køberen så som udgangspunkt give 40.000,- for garagen, men fordi den har stået udenfor i 5 år, bliver der fratrukket værdiforringelser på grund af slid og ælde jfr. andelsboliglovens § 5, stk. 11, hvilket betyder, at Hr. Mikkelsen, som aldrig har givet en krone i anskaffelsessum for garagen, ved fraflytningen kan få 30.000,- for den, som en forbedring. Tror du en formand kan tvinge Hr. Mikkelsen til at skulle fremvise en ikke eksisterende kvittering? Nej ! Hr. Mikkelsen skal blot vise, hvad garagen har kostet i Silvan kataloget, og fratrukket slid og ælde kan han opgøre sin pris. Og på dit spørgsmål, kan bestyrelsen tvinge dig til at fremvise kvitteringer? har du nok gættet dig til, at det kan de ikke!

Det er logik for burhøns!
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf jvg007 » 6/09/2010 12:14

Tak for svaret, jeg har også kontaktet ABF, som giver dig ret.. Nu må vi se hvad de siger. Det er bare træls hvis vi skal miste for meget, vi har trods alt gjort utroligt meget ved lejligheden. Kan du vente til næste uge med vinen, så får jeg lige købt noget. Er du mest til rød eller hvid?
Senest rettet af jvg007 6/09/2010 17:15, rettet i alt 2 gange.
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Indlægaf Løvendahl » 6/09/2010 14:41

Hvid :)
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf jvg007 » 6/09/2010 18:19

Har du noget imod jeg viser bestyrrelsen dette emne/ denne tråd? -Jeg ved godt det er frivillig og ikke bindene hjælp på nogen måde. Men Du ved jo alt om det, og ABF gav dig også ret da jeg snakkede med dem. Det kan jo være at de også nemmere kan gennemskue tingene såfremt de ser denne tråd igennem. Sum af summarum må jo være at det er alt afgørende hvor meget der er præciseret i vedtægterne, for hvorvidt bestyrrelsen har magt til at afvise ens overslag. Eller så copy paster jeg bare lige det seneste svar, hvor der står at de ikke kan kræve kvittering, og Det sidste er, når jeg skal aflevere gaven, hvordan finder jeg dig? kan du sende en sms 31169949 eller lign.
jvg007
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 27/05/2010 14:51

Bestyrelsens rolle ved opgørelsn af forbedringer mm.

Indlægaf Løvendahl » 6/09/2010 19:55

Ja, du må naturligvis gerne vise denne tråd til bestyrelsen, og jeg håber den kan hjælpe dem med at finde deres rolle i jeres andelsforening. Vedtægterne er stort set de samme i tusindvis af andelsforeninger, derfor er anvendelsen af vedtægterne grundigt fastlagt i retspraksis, specielt ved salg af andele, da dette emne ofte skaber problemer. Mange bestyrelser véd slet ikke, at der er en omfattende retspraksis på, hvordan vedtægtsbestemmelserne tolkes, og i mangel af bedre viden sker det igen og igen, at en enig bestyrelse bestemmer sig for, at anlægge en bestemt tolkning af en regel udvidende om, at retspraksis tidligere har tilsidesat denne tolkning, som ikke forenelig med andelsboligloven eller de almindelige grundsætninger om vedtægtsfortolkning.

Det er generalforsamlingen og ikke bestyrelsen, der bestemmer i en andelsforening. Bestyrelsens rolle er at administrerer de vedtægter, som er blevet vedtaget på en generalforsamling. Og hvis vedtægten foreskriver, at det er den sælgende andelshaver, der laver en værdiopgørelse af sine forbedringer, kan bestyrelsen ikke lave om på det, andet end de får vedtaget en vedtægtsbestemmelse, som overlader dette til bestyrelsen. Dertil kan jeg tilføje, at den sådan vedtægtsbestemmelse, som gav bestyrelsen denne bemyndigelse i så fald ville være imod andelsboligloven, da det ikke kan være bestyrelsen, som godkender sin egen opgørelse.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron