Godt nyt, så er jeg tilbage og har fået overstået min sidste eksamen på jurastudiet med en to-cifret karakter i den rigtige ende.
Jeg har læst jeres vedtægter igennem, og har en idé til, hvordan jeg ville gøre.
Det følgende eksempel er på ingen måde en professionel rådgivning, og om I lader jer inspirerer af min fremgangsmåde er jeres ansvar.
Hvis bestyrelsen accepterer den fulde pris på 90.000 kr. for forbedringerne, skal I selvfølgelig gå efter det. Og hvis det blot kræver, at du dokumenterer, hvad forhandlerprisen er på genstande, der koster over 3.000 kr., så er din sag jo ret enkel.
Medmindre bestyrelsen straks accepterer dit prisoverslag, findes der ved prisfastsættelsen af dit køkken yderligere to metoder: ”Den besværlige” og ”den mere spiselige”.
Den besværlige:
Denne bygger på en fortolkning af andelsboliglovens § 5, stk. 11, som hedder:
”Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.”
Udgangspunktet har her været anskaffelsesprisen på anskaffelsestidspunktet, men intet forhindrer en andelshaver i at fremsætte den påstand, at man kan tage udgangspunkt, hvad anskaffelsesprisen ville være på salgstidspunktet, med fradrag af værdiforringelse på grund af alder og slitage.
Argumentet for denne for andelshaveren bedre prisfastsættelse bygger på, at foreninger ofte i mangel af dokumentation for værdien af forbedringen har benyttet valuarer. Ofte har en andelshaver kommet med påstanden om, at værdien af køkkenet og badet på salgstidspunktet var eks. 100.000,- værd, og hvis valuaren også kom til dette, ved at sige, at det ikke er usædvanligt, at de udførte forbedringer kunne beløbe sig til 100.000,-. Så er dette blevet grundlaget for værdien af forbedringen på salgstidspunktet. I den forbindelse kunne et køkken og bad jo have kostet 50.000,- på grund af andelshaverens handelsevner, men reelt repræsentere en værdi på 100.000,- ifølge en valuar. Dette ville jo være urimeligt for den andelshaver, som dokumenterede en anskaffelsespris på 50.000 kr. og som måske oven i købet skal afskrive køkkenet med 10.000,- så han kun får 40.000,- ud af en handel, hvor han ellers kunne have fået 100.000 kr.
Pointen med loven er, at undgå ublu priser, hvor køberen reelt betaler sælgeren penge under bordet for andelen. Men dette betyder jo ikke, at en andelshaver ikke må kræve det, som værdien reelt er værd. Og jeg skal i den forbindelse nævne at lovens § 5, stk. 11, ikke nævner at anskaffelsesprisen skal være den på anskaffelsestidspunktet, da anskaffelsestidspunktet slet ikke er nævnt i § 5, stk. 11. Anskaffelsesprisen kunne derfor lige så godt være det, som et køkken og badet vurderes til på salgstidspunktet, at det ville koste køberen af andelen at anskaffe køkkenet og badet til, fradraget evt. slitage. Dette passer også ind i de tilfælde, hvor det er en valuar, der vurderer et køkkens reelle værdi på salgstidspunktet, da han ikke vurderer, hvad han tror det kostede, da det blev lavet for eks. 7 år siden, hvilket ellers ville have være den anskaffelsespris, som fejlagtigt anvendes i mangel af bedre.
Hvis en valuar vurderer at værdien af en forbedring er 100.000 kr., betaler andelskøberen jo ikke penge under bordet for denne forbedring, så længe køberen ikke betaler over 100.000 kr. for forbedringen. Dermed er loven overholdt.
Ingen bestyrelse kan nægte at godkende forbedringen, blot fordi der ikke foreligger en kvittering på de anvendte materialer. Det kan ved selvsyn konstateres at materialerne forefindes i andelsboligen, hvorefter det er den fraflyttende andelshaver, der skal opgøre værdien af disse materialer mm. for at finde frem til anskaffelsesprisen på forbedringen. Vil bestyrelsen ikke accepterer den pris, som den fraflyttende andelshaver opgiver, skal de i forbindelse med afvisningen begrunde denne, da det ellers er usaglig chikane. Det er noget vrøvl, hvis bestyrelsen skriver:
Vi kan ikke godkende din opgørelse på 100.000,-, og mener at køkken og bad kun er 50.000,- værd.”
Bestyrelsens mening er bedøvende lige meget, hvis den ikke underbygges af fakta, der dokumenterer denne prisreduktion, som efterfølgende kan prøves af en syn og skønsmand, eller domstolene.
Denne metode giver det højeste pris for forbedringerne, men kræver også en skarp juridisk hjerne, som hurtigt kan kløve en modarbejdende bestyrelse til pindebrænde.
Den mere spiselige metode:
Den næste metode, er mere spiselig for bestyrelserne, og den har jeg selv anvendt med stor succes.
I henhold til vedtægtens § 20. stk. 4, så er det helt korrekt jer, som skal udarbejde en opgørelse over værdien af forbedringerne. Og som jeg kunne forstå var I kommet frem til en værdi på ca. 90.000,- som I har lavet forbedringer / installeret specielt tilpasset løsøre for. Jeg vil derfor se på værdifastsættelsen og derefter afskrivningerne.
I den forbindelse kan jeg forstå, at bestyrelsen vil afskrive med 10% om året, så på 9.000,- pr. år, samt måske en forholdsvis afskrivning på 9/12 af 9.000,- hvis overdragelsen sker 1. sept. er jo også en del penge. Og her vil jeg se på mulighederne for nedsættelse af afskrivningerne.
Min formulering:
_____________________________________________________________________
I overensstemmelse med vedtægternes § 20, stk. 4, er værdien af forbedringer samt specieltilpasset inventar jf. § 11 opgjort til følgende: xxxx kr. jfr. § 20. B.
Anskaffelsesprisen er dokumenteret med følgende kvitteringer, eller i mangel heraf, er prisen dokumenteret med vedlagte vejl. detailprislister fra producenten eller forhandler. Værdien af forbedringen er derfor opgjort i overensstemmelse med vedtægtens krav jfr. § 20, B. til anskaffelsesprisen og jfr. Andelsboliglovens § 5, stk. 11.
Afskrivningerne:
På tidspunktet hvor jeg indgik overdragelsesaftalen med køb af min andel, havde jeg kun kendskab til den afskrivningsordning, som fremgik af vedtægter på tidspunktet for min underskrift. Og da den daværende bestyrelse jfr. vedtægternes § 21 har godkendt aftalen, er det alene metoden efter vedtægterne som skal anvendes. Beregningen er herefter som følgende:
Jfr. Vedtægternes § 20, stk. 2 er der taget udgangspunkt i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forbedringskatalog. Jfr. dette er skabe og borde i køkken og bad en forbedring, som skal afskrives efter en årskurve på 20 år. Dette er sket på følgende måde:
Værdien af skabe og borde: xxxx kr / 20 år = xx kr. i afskrivning pr. år
(Eks: hvis anskaffelsesprisen er 75.000 kr / 20 år = 3.750 kr. i afskrivning pr år.)
(Eks: Værdien af skabe og borde 75.000 kr – eks. 4 år af 3.750 kr (15.000) = 60.000 kr.)
Værdien af hårde hvidevarer og emhætte afskrives med 10% pr. år
(Eks: Anskaffelsesprisen af hårde hvidevarer og emhætte 15.000 kr. / 10 år = 1.500 kr. pr år.)
(værdien af hårde hvidevarer og emhætte: 15.000 kr – 4 år af 1.500 kr (6.000) = 9.000 kr.)
(Da skabe og borde I køkken og bad er i usædvanlig god vedligeholdelsesstand, opskrives disse forbedringer med følgende tillæg jfr. vedtægtens § 20, D, og i overensstemmelse andelsboliglovens § 5, stk. 11, hvorefter anskaffelsesprisen kun må fradrages værdiforringelse på grund af alder og slitage, hvilket efter omstændighederne er usædvanlig lidt slitage, med halvdelen af normalafskrivningen. Værdien af andelen tillægges derfor jfr. vedtægternes § 20, D, og andelsboliglovens § 5, stk. 11 et pristillæg på 7.500 kr.)
(Værdien af forbedringerne er efter afskrivning herefter: 60.000kr + 9.000kr + 7.500kr = 76.500 kr)
(Jeg kan I den forbindelse gøre dig opmærksom på, at hvis andelsforeningen havde krævet en afskrivning på 10% af 90.000 i 4 år, skulle du afskrive 36.000 kr., men hvis min idé til opgørelsen går igennem, kan du slippe med at afskrive 13.500 kr, hvilket er en besparelse på 22.500 kr.)
Jeg håber I kan bruge mine beregninger. Og hvis du forsat mener at den er et par flasker vin værd, kan vi jo mødes på Juridisk Institut på Aarhus Universitet.