forbedringer?

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

forbedringer?

Indlægaf Lene » 28/09/2011 18:39

Jeg er ved at købe andelslejlighed, er meget forhippet på at få den, men der
> er ting jeg synes er lidt mærkelige.
>
> Lejligheden er vurderet af en arkitekt som bygger sin vurdering på en
> tidligere rapport. 2,5 år gammel. Jeg synes forbedringerne er sat meget
> højt, og da jeg ringer og spørger på hvilket grundlag beregningerne er
> foretaget, siger han han ikke får penge for at tale med mig. Formanden
> lægger alt ansvar over på vurderingsmanden. Jeg vil gerne se regninger hvis
> arbejdet er udført af autoriserede håndværkere, og jeg vil gerne se
> godkendelser på badeværelse og ombygning. Hvem har ansvar her?
>
> Når jeg skal sælge igen, ved jeg da at det er mig der hæfter?
>
> Jeg ved ikke hvad jeg skal gøre, er bange for at miste lejligheden hvis jeg
> spørger for meget.
>
> Jeg har mistanke om at arbejdet er udført af nogle venner, og det måske ikke
> er lovligt!
>
Lene
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 28/09/2011 16:30

Mangler og ansvaret herfor ved køb af andelsbolig.

Indlægaf Løvendahl » 28/09/2011 20:32

Det er sælger, der i sidste ende har ansvaret for, at badeværelset er opført af autoriserede håndværkere. Formanden og den øvrige bestyrelse skal i de fleste foreninger godkende de forbedringer, som en andelshaver påstår at have udført. Bestyrelsen godkender normalt arbejdet på baggrund af, at de får en faktura fra en håndværker. På denne baggrund kan bestyrelsen se, at arbejdet er udført af professionelle, hvis ansvarsforsikringsselskab dækker for eventuelle mangler i arbejdet.

Hvis bestyrelsen godkender, at den udtrædende andelshaver må tage penge for badeværelset, uden at have set kvitteringer for professionelt arbejde, så løber bestyrelsen en risiko. Viser det sig, at arbejdet som bestyrelsen har godkendt, er udført af sælgers venner, opstår spørgsmålet, om andelsforeningen kan drages til ansvar for, at have godkendt en pris for forbedringer, som du herefter har betalt for, og som senere viser sig at være mangelfulde. Jeg vil påstå, at hvis bestyrelsen overfor dig skriftligt forsikrer dig om, at arbejdet er udført af professionelle håndværkere, og det efterfølgende viser sig, at bestyrelsen har baseret denne information på udokumenterede oplysninger fra sælger, så har bestyrelsen godkendt en pris (forbedringsprisen) uden, at bestyrelsen har sit grundlag for godkendelsen i orden (eks. en kopi af en faktura, der viser, at arbejdet er udført af professionelle). I så fald kan du have et krav mod andelsforeningen, og andelsforeningen kan have et regreskrav mod bestyrelsen.

Hvis du køber, så husk straks at få gennemgået andelslejligheden for mangler, således at du kan bede bestyrelsen holde fornødne midler tilbage, som sikkerhed for disse manglers udbedringer i den salgssum, der skal udbetales til sælger.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Lene » 28/09/2011 22:03

Hej igen.

Tak for hurtigt svar!

Formanden i bestyrelsen siger de som bestyrelse ikke har noget ansvar, da det er givet videre til vurderingsmanden?
Han (formanden) har lovet at skaffe den gamle vurderingsrapport, som ligger til grund for den nuværende vurdering. Han siger der ikke findes kvitteringer, de er givet tilbage til hende der fik udført arbejdet.
Dem jeg skal handle med er ikke dem der har udført arbejdet!

Kvinden der fik arbejdet udført solgte umiddelbart efter det var færdiggjort!

Jeg har ringet til byggeafdelingen i Njalsgade, de kan ikke se i deres computer at der er lavet badeværelse på adressen??

PU ha - jeg er forvirret!
Lene
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 28/09/2011 16:30

Indlægaf Lene » 28/09/2011 22:11

Jeg glemte lige noget!

Hvad mener du om at priserne virker meget høje?
Jeg fandt det køleskab på nettet som påstås har kostet 5300 til 2000 på nettet?

Der er elektriker udgifter på næsten 40000 i køkken og bad?

Loftet i det lille badeværelse har kostet 13000 og filt på loftet 6500?

Jeg kan mærke jeg er nervøs for om der er en der har gjort en god forretning, sat sin lejlighed i stand for at sælge den??
Lene
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 28/09/2011 16:30

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 28/09/2011 23:25

Når du senere skal sælge videre vil det være dig der hæfter for fejl, mangler og for høj vurdering i forhold til din køber. Det er derfor godt at du undersøger forholdene grundigt nu.

Det lyder slemt hvis kommunen slet ikke har registreret at der er et badeværelse. På https://www.ois.dk// kan du se om badeværelset er registreret hos kommunen. Lovliggørelse af et bad kan godt koste 100.000 kr.

Det er svært at foretage online vurdering, men priserne ser ud til at være høje. Hvilken stillingsbetegnelse har vurderingsmanden ? (f.eks. arkitekt)

Bestyrelsen har stadig ansvar selvom der benyttes vurderingsmand.

Du kan læse mere om ansvar på
http://www.ejendomsadministration.nu/fe ... sbolig.htm

Et køleskab er normalt løsøre, som du kort efter underskrift kan afvise at købe.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Lene » 29/09/2011 07:39

Vurduringsmanden er arkitekt, dvs firmaet er, ham der har lavet rapporten er lyder ikke som om han ved noget. Han fortalte mig om sit eget andelskøb. Jeg tror det er der han har sin viden fra. Han sagde som sagt at han ikke ville diskutere på hvilket grundlag han havde lavet beregningen, det fik han ikke penge for!
Lene
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 28/09/2011 16:30

Indlægaf Lene » 29/09/2011 07:46

Når jeg åbner ois kan jeg kun se min nuværende bolig.

Hvis jeg søger på den lejlighed jeg ønsker at købe kan jeg ikke få oplysninger!
Lene
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 28/09/2011 16:30

Indlægaf molan » 29/09/2011 09:00

Lene,

Nogle fakta:

* Jens Arentoft har ret når han siger "Bestyrelsen har stadig ansvar selvom der benyttes vurderingsmand.", den diskussion har vi haft i den bestyrelse jeg sider i. Loven er klart, og vi har fået det bekræftet af en jurist med ekspertise i boligjura. jvf. §6, stk. 3 i andelsboligforeningsloven.

* Det handler ikke om hvorvidt forbedringerne er udført af håndværker eller ej (eller om der er kvitteringer). Forbedring kan også være levet af andelshaver selv og være godkendt, det handler om værdiger HVIS det havde været udført af håndværker - og SKAL naturligvis være lovligt og forsvarlig udført.

* Du kan få en uvildig vurderingsmand på, for egnen regning, EFTER du har købt andelen og gøre krav glædende for prisnedsættelse hvis den er sat for højt. Endelig har du krav på dokumentation på forhånd, inden købet, for hvordan forbedringerne er opgjort og beregnet.

* Løsøre som køleskab osv. behøver du slet ikke købe, sælger må ikke betinge købet på det (dog undtaget er indbyggede ting eks. emhætte).

* Endelig burde du kun tilbyde det, du faktisk synes andelen er værd, uagtet at højeste værdig. I dag brude den ikke kunne sælges til makspris endsige overpris.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Hvem skal betale for klamphug og facademaling?

Indlægaf Løvendahl » 29/09/2011 09:14

Som sagen er fremstillet, lyder det som om, at sælger og nogle venner har renoveret andelslejligheden. Herefter har sælger ved fraflytningen ikke kunne fremvise nogen kvittering, hvorfor sælger påstår, at de er blevet væk og hyrer en vurderingsmand til at værdiansætte forbedringerne. Vurderingsmanden (som er i lommen på sælger) kan muligvis have fået penge under bordet af sælger, for at sætte forbedringsudgifterne ekstra højt, hvilket noget tyder på, da vurderingerne lyder til at være sat højt og vurderingsmanden selv siger, at han ikke får penge for at diskutere beregningsgrundlaget for forbedringerne med dig (det fik han måske af sælger).

Bestyrelsen er lægfolk, som blot tror (eller har hørt), at ved at godkende en vurderingsrapport, så gør de det, de skal for ikke at ifalde et ansvar. Kan bestyrelsen overhoveder dokumentere, at den der har vurderet lejemålet er egnet til det? Det er lige meget, at han er ansat i et arkitektfirma. Hvis et sygehus ledelse sætter en sygeplejerske til at opererer, er det sygehusets ledelse, der forsat er ansvarlig for sygeplejerskens fejl – også selvom sygeplejersken er ansat i et sygehus, der må opererer patienter. På samme måde må en ufaglært ikke foretage de vurderinger, som påkræver en bygningssagkyndigs tilstedeværelse.

Bed bestyrelsen dokumentere, at vedkommende der har udarbejdet vurderingsrapporten også er faguddannet hertil og medlem af de byggesagkyndiges fagorganisation.

Pas på du ikke køber en gang klamphug med facademaling uden du ved, hvem du kan sende regningen for mangler videre til.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Lene » 29/09/2011 10:26

Hej Molan.

Den dokumentation som jeg har ret til - hvad består den i hvis der ikke forefindes regninger?
Jeg har igen ringet til byggeafdelingen i Njalsgade, de kan ikke finde badeværelset. Bestyrelsen ksiger de har givet fuldmagt til at søge. Kan man forestille sig at bestyrelsen tror alt er fjong fordi de har givet lov, men der aldrig er søgt om det? Og det derfor ikke er godkendt?
Jeg kan vel forlange at se papirer på at det er godkendt, og kviteringer på at det der skal laves af håndværkere er autoriseret?

Jeg er meget i tvivl om hvad jeg kan gøre efter jeg har underskrevet, uden at jeg recikerer en retsag der hurtig kan blive dyr!
Bestyrelsen siger at i det øjeblik jeg skriver under, godkender jeg samtidig prisfastsættelsen?

Som sagt er jeg meget ked af at gå glip af lejligheden!
Lene
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 28/09/2011 16:30

Manglende dokumenation for forbedringer

Indlægaf Løvendahl » 29/09/2011 23:47

molan skrev:
Lene,

Nogle fakta:

Endelig har du krav på dokumentation på forhånd, inden købet, for hvordan forbedringerne er opgjort og beregnet.




I følge hvilken lovgivning har Lene et sådant krav? Den lov har jeg ikke set!

I Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber § 5, stk. 11, står at "værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage."

Der står intet om, at køber har krav på at få udleveret dokumentation for dette før eller efter købet.

under en retssag kan køber og sælger føre bevis for værdien af forbedringen, eller mangel på samme - men intet sted i loven er der givet køber en ret til at få dokumentaion på denne værdiansættelse før købet. Køber kan naturligvis bede om den, og herefter kan køber afholde sig fra at købe andelsboligen, hvis køber ikke får dokumentaion - men det gør ikke udleveringen af dokumentaion til et lovkrav! Derfor er det ikke korrekt, når du siger, at køber kan kræve disse beregninger for forbedringsværdierne dokumenteret inden købet.

Du er forket på den molan, medmindre du kan fortælle Lene og mig, med hvilken hjemmel (lov) hun kan kræve disse oplysninger udleveret (udenfor en retssag).

VH // Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf molan » 30/09/2011 08:50

Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, ihht. "Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber" §5 Stk. 2 b).

Løvendahl angående oplysningspligt læs:

"Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber"
§ 6. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere ... budget samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar"

Der er præcedens for at forbedringer samt disses afskrivningsberegninger skal oplyses til køber på forhånd.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf molan » 30/09/2011 09:39

Lene

Lene skrev:Den dokumentation som jeg har ret til - hvad består den i hvis der ikke forefindes regninger?


De skal oplyse hvordan prisen er fundet, og dermed hvilket priser og beregningsmodel der er brugt.

Lene skrev:Kan man forestille sig at bestyrelsen tror alt er fjong fordi de har givet lov, men der aldrig er søgt om det? Og det derfor ikke er godkendt?


Sagtens, det er set mange gange før, desværre.

Lene skrev:Jeg kan vel forlange at se papirer på at det er godkendt, og kviteringer på at det der skal laves af håndværkere er autoriseret?


Du kan som sagt, hverken forlange eller forvente at arbejdet er lavet af autoriseret håndværkere.

Men værdifastsættelsen SKAL være ud fra hvad en autoriseret håndværkere ville have brugt af tid samt materiale. Timeløn beregnes til noget i omegnene af 180 kr. i time, men selvom en gør det selv mand har brugt 100 timer, må beregningen kun lyde på eks. 25 timer hvis det er hvad en autoriseret håndværkere ville have brugt på det samme.

Der behøves ingen kvitteringer, når vurderingsmand bare har foretage en professionel vurdering. Han skal i øvrigt også vurdere om kvaliteten er god nok, dvs. lovligt udført.

Lene skrev:Jeg er meget i tvivl om hvad jeg kan gøre efter jeg har underskrevet, uden at jeg risikerer en retssag der hurtig kan blive dyr!


Jeg kan godt forstå dit problem, du er forhippet på det skal være den andel og sætte dig i et dilemma. Normalt ville jeg sige, find noget andet. Men hvis det skal være den, har du to muligheder, køb til den pris de forlanger find dig i at biliver snydt og betaler ulovlig overpris eller køb og få en ny vurderingsmand (for egenregning) ud og brug hans vurdering til prisfastsættelse. Gør etv. krav gældende for at få overprisen tilbage (helst inden 14 dage fra overtagelsen, hvor bestyrelsen stadig har tilbageholdt købssummen), hvis bestyrelsen nægter så lav et civilt søgsmål i byretten - koster tid, penge og overskud, dog hvis det vises sig at der er tale om svigagtigt adfærd kan det være de idømmes til at dække dine sagsomkostninger også, men regn ikke med det.

Lene skrev:Bestyrelsen siger at i det øjeblik jeg skriver under, godkender jeg samtidig prisfastsættelsen?


Rigtigt, så længe den ikke er sat for højt, det er nemlig ulovlig.

"§ 5 Stk. 13. Det kan ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen."

Dvs. du ikke kan miste dine rettigheder ved at underskrive aftalen, uanset hvad der måtte står i købsaftalen.

"§ 6 Stk. 3. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt."

Her angives bestyrelsen ansvar og endnu engang fastslås at der er en tilladt højeste pris og at en etv. overpris skal tilbagebetales.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Intet dokumentationskrav for forbedringer og specielinventar

Indlægaf Løvendahl » 30/09/2011 12:44

Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1, giver ikke Lene en ret til at kræve dokumentation på noget som helst. Det eneste hun skal have er en opstilling af, hvorledes prisen er beregnet. Denne opstilling skal ikke dokumenteres! Derfor har sælger ikke nogen problemer med at lave opstillingen – sælger bruger bare sin fantasi - men når Lene så beder om en kvittering (dokumentation) på at eksempelvis en autoriseret VVS’er har stået for VVS arbejdet i badeværelset, så har hun ikke krav på dokumentation herfor, jf. § 6. Det er derfor forkert, når molan siger, at hun har et sådan dokumentations efter § 6!

Hun har alene krav på – i mine øjne - en mere eller mindre fiktiv beregning fra sælger af forbedringens værdi, som ikke er helt hen i skoven. Ved at vurderingsmanden bekræfter, at arbejdet har den værdi, som den sælgende andelshaver påstår, betaler sælger for at undgå ansvar senere. Eventuelle mangler som vurderingsmanden skulle have opdaget, er nu ofte vurderingsmandens ansvar. Skulle vurderingsmanden have overset en fejl/mangel, bliver det lynhurtigt hans ansvar og forsikringer, der skal dække manglens udbedring, da vurderingsmandens ansvar bedømmes benhårdt, som et professionsansvar – da der skal være værdi i at benytte en vurderingsmand. Derfor tager en vurderingsmand ofte mange forbehold, hvilket sikkert også er tilfældet her. Sælger prøver på den måde at smyge sig uden om et evt. erstatningsansvar og samtidig score kassen på nogle forbedringer, der reelt ikke har kostet sælger det, som han via denne manøvre nu kan kræve, at Lene skal betale.

En vurderingsmand kan ikke se, at der er brugt den rigtige vådmembran bag fliserne i badeværelset, Sælger kan ikke dokumentere, at en autoriseret har forestået arbejdet, eller endda blot henvise til den murer/tømre der har forestået arbejdet, så Lene hos denne murer/tømrer kan rekvirere en kopi af den faktura, som sælger har smidt væk. Bestyrelsen godkender åbenbart forbeholdsløst badeværelset, trods vurderingsmanden nok har taget forbehold for, at han ikke kan vurdere, hvad der er på den anden side af fliserne, og om dette arbejde er i orden.

Lene, måske køber du katten i sækken – du har ikke noget krav på dokumentation (fakturaer, regninger, mm.), men blot en UDOKUMENTERET opstilling af, hvordan sælger er kommet frem til prisen. Men måske kan molan, der påstår det modsatte forklare dig, hvordan du kan bruge andelsboliglovens § 6 til at presse denne dokumentation ud af sælger før købet? Molan, jeg har læst om oplysningspligten, og der står INTET sted i loven, at sælger skal dokumentere, hvorledes han har beregnet prisen på forbedringerne. Det er derfor forkert når du af § 6 udleder, at sælger SKAL dokumentere den beregningen for forbedringsværdierne.

Derfor er det forkert når du siger:


molan skrev:Lene,

Nogle fakta:

Endelig har du krav på dokumentation på forhånd, inden købet, for hvordan forbedringerne er opgjort og beregnet.




Molan skriver også:

molan skrev:
Der er præcedens for at forbedringer samt disses afskrivningsberegninger skal oplyses til køber på forhånd.



Molan, igen er du forkert på den. Præcedens opstår, når domstolene træffer en afgørelse, og de i den forbindelse tager hensyn til tidligere og lignende domme i lignende sager.

Lene har ikke efter præcedens, men efter loven, et direkte lovkrav om, at sælger skal udlevere en beregning af forbedringsværdierne. Måske skulle du selv læse andelsboliglovens § 6.

Desværre kan Lene ikke kræve denne beregning dokumenteret, hvilket molan også påstår. Kunne Lene det, ville hun jo med kvitteringerne i hånden vide, at alt var i sin skønneste orden eller ej! Den eneste grund til, at sælger benytter en vurderingsmand er - at ellers ville bestyrelsen ikke godkende hans beregning. Vurderingsmanden er i mine øje en "haltende" dokumentation for, at sælger kan score kassen. Solidariteten sidder i pungen, og det er Lene som betaler!


VH // Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Intet dokumentationskrav for forbedringer og specielinve

Indlægaf molan » 30/09/2011 13:54

Løvendahl jeg gider egentlig ikke diskutere med dig om ordvalg, jeg har udtrykt mig tydeligt nok.

Lene har krav på, inden købet, at få at vide hvordan forbedringerne er opgjort og beregnet, hvilke ER dokumentation på hvordan de tal er opstået.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Intet dokumentationskrav for forbedringer og specielinve

Indlægaf Løvendahl » 1/10/2011 01:10

molan skrev:Lene har krav på... dokumentation på hvordan de tal er opstået.


Ja, du har udtrykt dig tydeligt og forkert.

Måske skulle du læse noterne til Karnovs lovsamling, som siger det modsatte af, hvad du siger.

Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 11, siger følgende:

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Noten hertil i Karnovs lovsamling – som er toneangivende på lovområdet og i øvrigt hentet i lovforarbejderne - siger ordret følgende: ” Dokumentation for afholdte udgifter er ikke nødvendig”.

Den eneste grund til, at du skriver, at du ikke vil diskuterer med mig må være, at du er bedrevidende og bare vil høre din egen stemme. Du er ikke modtagelig overfor kritik, og du tror åbenbart, at du har svar på alt, hvilket du ikke har. Når der er noget du ikke ved, digter du bare et eller andet, der lyder godt, og som enhver naiv ”Lene” vil tro på. Du bliver ved med at argumentere uden substans, hvilket undergraver værdien af dine andre råd og argumenter herfor. Du skal ikke få Lene til at kræve dokumentation, når hun ikke kan kræve det.

Tag den med ro og tro ikke, at du har alle svarene - det har jeg heller ikke. Du skal bare ikke give forkerte svar og så tro, at du kan komme af sted med dem! Jeg vil i modsætning til dig gerne diskutere dette punkt, fordi jeg ved, at jeg har fat i den lange ende, og det har du ikke!

Du har i din iver bestemt nogle gode vinkler, der giver stof til eftertanke, men engang imellem går du galt i byen, og så er jeg nød til at bemærke det, før det får konsekvenser for den (i dette tilfælde Lene), der indretter sig efter dit råd.

VH // Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf molan » 10/10/2011 13:49

Der giver ikke meget i værdi at diskutere hvordan du og jeg personligt fortolker en lovtekst. Hør en jurist i steder for at kommer med din egen udlægning.

Du har ret så langt at "Dokumentation for afholdte udgifter er ikke nødvendig", hvilket jeg har sagt hele tiden.

Men du har ikke ret i at dokumentation eller skriftlig forelæg om hvordan prisen er beregnet eller fremskaffet ikke er et retskrav.

Det er derfor jeg ciere:

"Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber"
§ 6. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere ... budget samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar"

Hvilken del af "overdrager en andel i en andelsboligforening,...skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere ... en opstilling af, hvorledes prisen beregnes" er det du er uenig i og hvorfor?

Mener du at det ikke står i Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber §6, eller er det din fortolkning at det betyder noget andet end det jeg hele tiden har sagt det betyder og i så fald hvad mener du så det betyder og hvad bygger du det på?

PS: Engang imellem går du også galt i byen, det gør alle. Selv jurister har svært ved dette her, eftersom lovgivningen i sig selv er mangelfuld. Det er i høj grad er et spørgsmål om retspræcedens, som afgøre hvordan det er i praksis.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Forskellen mellem et dokumentationskrav og en opstilling

Indlægaf Løvendahl » 10/10/2011 23:32

Tidligere skrev molan:

molan skrev:
Nogle fakta:

Endelig har du krav på dokumentation på forhånd, inden købet, for hvordan forbedringerne er opgjort og beregnet.



Efter jeg har pointeret, at andelskøberen kun har krav på en udokumenteret opstilling af, hvorledes prisen er beregnet, har molan slettet og ændret ovenståene tekst, så læseren ikke længere kan finde det forkerte indlæg molan skrev. Og nu påstår molan løgnagtigt, at ovenstående citat har han aldrig sagt, hvilket totalt undergraver hans troværdighed.

molan skrev:
Du har ret så langt at "Dokumentation for afholdte udgifter er ikke nødvendig", hvilket jeg har sagt hele tiden.




Det er derfor det oprindelige overstående citat fra molan, der er taget udgangspunkt i, da jeg skrev:

Løvendahl skrev:
Andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1, giver ikke Lene en ret til at kræve dokumentation på noget som helst. Det eneste hun skal have er en opstilling af, hvorledes prisen er beregnet. Denne opstilling skal ikke dokumenteres! Derfor har sælger ikke nogen problemer med at lave opstillingen – sælger bruger bare sin fantasi - men når Lene så beder om en kvittering (dokumentation) på at eksempelvis en autoriseret VVS’er har stået for VVS arbejdet i badeværelset, så har hun ikke krav på dokumentation herfor, jf. § 6. Det er derfor forkert, når molan siger, at hun har et sådan dokumentations efter § 6!




Herefter sidestiller molan dokumentationskravet med den skriftlige opgørelse af forbedringsværdien (hvis det er det, han mener med "skriftlig forelæg"?!).

molan skrev:
Men du har ikke ret i at dokumentation eller skriftlig forelæg om hvordan prisen er beregnet eller fremskaffet ikke er et retskrav.


Hertil må jeg forklare, at der er tale om to forskellige ting. Opgørelsen over forbedringsvædierne i andelsboligen er bare et tal, som sælger fremsætter. Dokumentationskravet for, at dette tal er rigtigt, kan ingen køber kræve af sælger jævnfør andelsboligloven. Det derfor fortsat forkert, når molan skriver, at dokumentation eller skriftlig forelæg (her menes nok en opstilling) om, hvordan prisen er beregnet er et retskrav (jeg tror han mener lovkrav - et retskrav er de krav du har mod modparten, når du har vundet en retssag).

Det er noget vrøvl, når molan siger, at dokumentation for udgifterne er et retskrav. Det er kun opstillingen, og ikke dokumentation for at udgifterne ifølge opstillingen er afholdt, som køberen har krav på at få udleveret.

Molan må lære at sondre mellem et krav på 1): "en opstilling"
- og 2): "et dokumentationskrav for at opstillingen er korrekt".

Jeg giver tilgengæld molan fuldstændig ret i følgende citat:

molan skrev:Der giver ikke meget i værdi at diskutere hvordan du og jeg personligt fortolker en lovtekst. Hør en jurist i steder for at kommer med din egen udlægning.


Molan, jeg vil også foreslå dig, at gennemlæse det du skriver for komma- og stavefejl, samt at du også hører på en jurist i stedet for at komme med din egen udlægning. Derfor skal du høre på mig, for jeg er jurist!

VH // Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf molan » 11/10/2011 01:16

Jeg tror godt du har fattet at jeg kalder et dokument for dokumentation.
Denne dokumentation skal altså vise en opstilling af, hvorledes prisen er beregnet.

Det er det jeg hele tiden har sagt og ment, at du forstår noget andet ved dokumentation end normalt tale og så skrive i den tone, vises noget om din omgangstone på nettet.

Jeg står fuldstændig ved "Endelig har du krav på dokumentation på forhånd, inden købet, for hvordan forbedringerne er opgjort og beregnet." Det er nemlig hvad jeg mener at loven siger, at du som kalder dig selv for jurist, så ikke mener at det er det samme som dokumentation men "bare" en opstilling. Well, det er et kamp om ord, som du ikke har formået at viderebringe i en god tone. Mht. at slettet og ændret tekst, jamen det skyldes kun forsøg på at rette stavefejl og dårlige formuleringer. Men jeg står stadig ved dit citat, fordi det er hvad jeg har sagt og mener.

Hvorfra har du din definition af ordet, dokumentationskrav?

Jeg mener med ordet retskrav, at Lene har et retskrav om denne opstilling skriftlig, dermed kan hun vurdere prisberegningen. Og den skriftlig opstilling, er hvad jeg mener med dokumentation.

Som jurist brude du kende injurie lovgivning og betydningen af ordet, løgnagtigt. Det er ret injurierende at påstår at jeg lyver, hvile vil sige bevist siger noget usand, blot fordi jeg ikke ligger samme værdig i betydningen dokumentation som du gør. Det er dårlig netadfærd, dårlig moral og ikke just en professionel, nøgtern og saglig debatform.

Jeg er jo i modsætning til dig, ikke professionel men forsøger dog at være nøgtern og saglig, omend dine anklager at gjort det svært at overholde.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf molan » 11/10/2011 01:17

En faktura er i øvrigt også bare en opstilling, er det så heller ikke dokumentation?
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Dokumentationskrav - hvad er det?!

Indlægaf Løvendahl » 11/10/2011 01:58

molan skrev:En faktura er i øvrigt også bare en opstilling, er det så heller ikke dokumentation?


Ja, en faktura er dokumentation!

En ren opstilling af forbedringsværdier, som sælger selv har lavet, er sælgers dokumentation for, at udgiften er afholdt. Det er imidlertid meget svært at kontrollere, at sælger rent faktisk har afholdt de udgifter, som sælger nu kræver penge for og påstår, at han har haft. Et krav om, at sælger skal underbygge sin opstilling med fakturaer, findes desværre ikke i loven. Bestyrelsen takker i Lene’s tilfælde sig tilfreds med, at en ”uvildig vurderingsmand” vurderer forbedringernes værdi. Denne fremgangsmåde finder jeg problematisk og dybt kritisabel, da bestyrelsen overlader valget af vurderingsmand til sælger!

Sælger kan nu skrive rundt til 10 vurderingsmænd og spørge, om de for et beløb af eks. kr. 5.000,-, vil vurderer hans forbedringer til at være kr. 80.000,- værd. Sælger afleverer nu den købte vurderingsrapport til bestyrelsen som dokumentation på forbedringens værdi. Jeg mener ikke, at denne vurderingsrapport er det papir værd, som den er skrevet på! Det er min mening.

Desværre har Lene ikke krav på at få dokumentation for, at de udgifter som sælger ifølge opstillingen påstår, at han har afholdt, nu også faktisk er afholdt. Lene må alene tage til takke med sælgers opstilling.


molan skrev:
Hvorfra har du din definition af ordet, dokumentationskrav?



Den har jeg fra bogføringsloven!

- Se kapitlet i bogføringsloven der hedder: Definitioner

Flere spørgsmål?

VH // Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf molan » 11/10/2011 10:17

Hvis en faktura er dokumentation, er et dokument med beregning/opstilling også dokumentation.

Bogføringslovens kapitel 2 næver ingen definition af ordet dokumentationskrav. Ordet dokumentationskrav forefindes slet ikke i bekendtgørelse af bogføringslov. Bekendtgørelse af bogføringslov, er desuden irrelevant for definition af om en opstilling af forbedringsværdier ifølge andelsboligloven er dokumentation eller "bare" en opstilling, som altså også er dokumentation.

Du skriver selv "En ren opstilling af forbedringsværdier...er sælgers dokumentation for, at udgiften er afholdt". Hvorfor bruger du ordet dokumentation her, hvis der ikke er tale om dokumentation?

Det jeg præcist mener med dokumentation er, opstilling af forbedringsværdier er dokumentation for hvordan forbedringsværdier er opgjort. Det har Lene og alle andre køber krav på ihht. den tidligere anvist andelsboliglov.

Derfor er det du skriver, i bedste fald misvisende, i værste fald direkte usandt. Du misviser altså Lene og andre, ved at hævde at de ikke har krav på dokumentation for hvordan forbedringer er opgjort (beregningsmodel).

Og så kalder du mig løgner!!! Hvis du er jurist som du jo hævder, så vil jeg mener at du ikke udtrykker dig klart, som en god jurist bør gøre. Der findes dårlige jurister og gode jurister, du er virker ikke som en af de sidste.
Senest rettet af molan 11/10/2011 10:27, rettet i alt 1 gang.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Indlægaf molan » 11/10/2011 10:25

En hurtig sidebemærkning Løvendahl, hvad siger loven om ophavsret mht. anvendelse af fotomaterialer eks. som avatar i det offentlige rum?

Kræver det tilladeres af ophavsret indehaver eller ej, at anvende Leonardo Dicaprios billede?
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Andelsboligloven tolkes ud fra andre love

Indlægaf Løvendahl » 11/10/2011 17:05

Forskellen mellem molan og jeg er, at hans argumentation er baseret på følelser og holdninger, mens mine argumenter er baseret på fakta. Eksempelvis skriver molan:

molan skrev:
Det er dårlig netadfærd, dårlig moral og ....



At jeg har en dårlig moral, er sådant et argument molan bruger, når han ikke har noget fakta at underbygge sine argumenter med. Ved at du gør dig til moralens vogter, der ved hvad god og dårlig moral er, gør du dig meget usaglig. Du bliver en smagsdommer, hvilket næste citat faktuelt beviser:

molan skrev: Der findes dårlige jurister og gode jurister, du er virker ikke som en af de sidste.


Hvis vi ser bort fra, at du fortsætter med dine sproglige fejl (det må vi så leve med), er det citat klart udtryk for din smag og holdning, hvorfor du er en smagsdommer.

Molan spurgte :

molan skrev:Hvorfra har du din definition af ordet, dokumentationskrav?


Jeg svarede, at det har jeg fra bogføringsloven!

molan skrev:Bogføringslovens kapitel 2 næver ingen definition af ordet dokumentationskrav. Ordet dokumentationskrav forefindes slet ikke i bekendtgørelse af bogføringslov. Bekendtgørelse af bogføringslov, er desuden irrelevant for definition af om en opstilling af forbedringsværdier …


Det er ikke korrekt molan, bogføringslovens § 5 klargør, hvornår et bilag er dokumentation for en transaktion. Eksempelvis er en elektrikerfaktura for el-arbejde dokumentation for, at sælger har fået el-arbejdet udført af en autoriseret fagperson. Desværre kan en andelsboligkøber ikke kræve en sådan dokumentation på sælgers udgifter, jf. andelsboligloven.

Du spørger desuden, hvad der er min definition, og så skriver du, at bogføringsloven nævner ingen definition af ordet dokumentationskrav, og at loven er irrelevant for en opstilling af forbedringsværdier. Dermed gør du dig igen til smagsdommer over, hvad jeg eller andre skal synes er relevant, og det kan du slet ikke. Du skriver din mening, og ikke hvorfor bogføringsloven ikke er relevant. Jeg finder forsat bogføringslovens definering af, hvad der begrebsmæssigt er dokumentation for en transaktion for relevant, uanset hvad molan mener.

Molan du har et forkvaklet syn på lovgivningen, når du skriver:

molan skrev:Bekendtgørelse af bogføringslov, er desuden irrelevant for definition af om en opstilling af forbedringsværdier ifølge andelsboligloven...


Molan, måske kommer det som en overraskelse for dig, men lovgivningerne spiller sammen! Bogføringslovens definition på, hvornår et bilag kan bruges som dokumentation, bruges også i andelsboligloven, selvom det ikke står direkte i andelsboligloven at den bruges. Hvis du mener, at kun de definitioner og bestemmelser, der er nævnt i andelsboligloven regulerer andelsboligkøb, går du hurtigt galt i byen. Eksempelvist tager du åbenlyst afstand fra, at bogføringslovens definitioner kan bruges ved tolkning af andelsboligloven – du kalder dem direkte for irrelevante!

Hvis du mener, at kun andelsboligloven regulerer andelsbolighandler, medmindre der står, at der skal tages hensyn til andre love, kan du så forklare mig følgende:

Hvis sælger og køber har indgået en salgsaftale efter andelsboligloven, hvorfor kan sælger så ikke bare blive boende i sin andelsbolig, hvis han fortryder aftalen, den dag køber skal flytte ind? Der står intet sted i andelsboligloven, at sælger skal overholde aftalen og fraflytte den dag, køber skal flytte ind. Med hvilken begrundelse skulle aftalen mellem køber og sælger være dokumentation for en handel? Med hvilken hjemmel i andelsboligloven kan køber kræve sin ret over andelsboligen, når nu sælger ikke vil flytte?

Min personlige holdning er, at det er godt, at vi har sådan nogle ”moralens vogtere” og ”smagsdommere” som molan, der ud fra egne holdninger tolker andelsboligloven. Det giver nemlig arbejde og indtjening til os jurister, når vi bagefter skal udrede trådene og sætte tingene på plads.

VH // Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster