Skal løsøre indgå i købet med tilbagevirkende kraft?

Om etablering, salgsværdi, lovlighed og dokumentation.

Skal løsøre indgå i købet med tilbagevirkende kraft?

Indlægaf AlbQ » 23/06/2014 08:10

Kære alle.

Jeg har sidste år købt en andelsbolig til en andelskrone sat til 3.96. Lejl. er købt baseret på 2012 regnskabet.

14 dage før generalforsamlingen 2013 skulle holdes - her i april i år- finder jeg forholdsvis høje omkostninger fratrukket egenkapitalen, som selvfølgelig betyder noget for den nye andelskrone.

Jeg kontakter bestyrelsen, der også har fundet fejl i regnskabet for 2012, som den nye revisor har korrigeret for i 2013 regnskabet. (foreningen skiftede revisor for 2013 regnskabet).

For at gøre en historie kort, så har revisor fundet en regnskabsmæssig fejl for 1,7 mio. Dette betyder, at der er 3 handler - inkl. min andel - der har haft en for høj sat andelskrone. Således har jeg betalt ca. 86.000 kr. for meget for min andel.

Ved mit køb af andelen stod der i salgsopstillingen, at der var forbedringer for 23.000 kr. Dette viste sig at være løsøre som opvaskemaskine, tørretumbler. De fleste var mere end 5 år gamle, så jeg valgte ikke at betale penge for dette. Selve andelen var 711.000 kr. værd. Sælger gik med til et salg til 715.000 kr. altså at jeg ikke skulle betale for løsøre, men kun andre forebedringer som brusekabine til 4000 kr. altså ialt 715.000 kr.

Her i 2014 finder jeg og bestyrelsen så ud af, at andelen IKKE skulle hedde 711.000 kr, men 86.000 kr. lavere. Jeg forelægger sælger beskeden om, at jeg anlægger civil søgsmål mod ham, såfremt han ingen kommentarer har. Han meddeler mig, at han ønsker at fortryde løsøre delen og at han derfor fratrækker 86.000 kr. minus 23.000 kr.

Sælger mener, at han har handlet i god tro baseret på regnskabet 2012.

Mit spørgsmål er så:

1. Hvem vinder denne sag i retten? Altså skal han betale 86.000 kr. eller skal jeg betale de 23.000 kr. retur?
AlbQ
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 23/06/2014 07:49

Re: Skal løsøre indgå i købet med tilbagevirkende kraft?

Indlægaf Løvendahl » 23/06/2014 13:17

Hej AlbQ

Jeg tror, at du vinder sagen i retten, og her er hvorfor:

Køb af løsøre eller specielt tilpasset inventar holder jeg adskilt fra købet af selve andelen til kr. 711.000,-. I lovgivningen holdes selve prisen for andelen og prisen for løsøre og specielt tilpasset inventar også adskilt. Det fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 12, at overdragelsen af andelen ikke må være betinges af, at du samtidig skal indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Som du har fremlagt sagen, har du givet 711.000 kr. for andelsbeviset på et tidspunkt i 2012, hvor andelsbeviset reelt se var 86.000 kr. mindre værd, hvilket ikke fremgik af regnskabet på grund af en fejl. Det er efter min opfattelse den sælgende andelshavers pligt at sikre sig, at denne ikke tager for meget for sin andelsbolig ved salg, hvilket direkte fremgår af andelsboliglovens § 5. Af § 5, stk. 1 fremgår det, at sælger ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, ikke må tage en pris for andelen, som overstiger, hvad værdien af andelen i foreningens formue er. Dette er lige præcis, hvad sælger har gjort. Sælger har taget en pris for andelen, som overstiger værdien af andelen i foreningens formue med 86.000 kr. Sælger har dermed overtrådt loven.

Det er naturligvis en undskyldende omstændighed for sælger i forhold til strafsanktioner for overpris ved salg af andelsboligen, at prisen er blevet sat efter et regnskab med en regnskabsfejl. Imidlertid er det dig fuldstændigt uvedkommende, hvordan sælger har fundet frem til prisen for andelsboligen, da sælger på salgstidspunktet ikke måtte tage mere end, hvad loven giver sælger ret til, hvilket vil sige 86.000 kr. mindre end hvad sælger solgte andelsbeviset til dig for. Sælger skal I mine øjne objektivt overholde en lovfæstet prisfastsættelsesmetode, som påbyder sælger kun at måtte tage det for sin andel, som den er værd i foreningens formue. Dermed er sælger objektivt ansvarlig for at have taget 86.000 kr. for meget for andelen i 2012, hvilket sælger naturligvis skal betale tilbage, når fejlen opdages. Sælger skal enten føre bevis for at sælger prisfastsætning var korrekt på slagstidspunktet, eller også skal sælger tilbagebetale det for meget opkrævede beløb, da sælger er objektiv ansvarlig for, at prisen er beregnet efter andelsboliglovens § 5.

Hvis sælger mener at sælger har et krav mod bestyrelsen, revisoren, sælgers andelsboligmægler eller andre, så må sælger køre sit krav på 86.000 kr. gældende dér, det er du sådan set ligeglad med, du skal bare have dine penge af sælger - hellere i dag end i morgen. Husk at kræve rente for dit tilgodehavende efter renteloven.

Det er sælger, der har forfattet salgsaftalen måske gennem en administrator eller bestyrelsen, men teksten i aftalen er sælgers ansvar, hvis sælger har skrevet under. Har sælger i teksten i aftalen ikke klart skrevet, hvor sælger eventuelt har givet dig en rabat eller afslag i prisen, så kan sælger ikke føre bevis for, at en rabat på løsøre skal trækkes i andelsboligprisen. Manglende præciser er ikke dit ansvar, for du har jo ikke skrevet aftalen, men sælgers ansvar. Hvis sælger er utilfreds over formuleringerne, må sælger rette sine krav mod den, som har skrevet aftalen på sælgers vegne, men det er jo ikke dit problem.

Jeg håber, at dette gav dig svar på dit spørgsmål.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Skal løsøre indgå i købet med tilbagevirkende kraft?

Indlægaf molan » 7/07/2014 15:55

Jeg vil mene at Løvendahl har ret, netop med henvisning til andelsboliglovens maksimalprisbestemmelsen i §5, stk. 1, suppleret af forskellige bestemmelser om prisberegnings- og værdiopgørelsesmetoder i stk. 2-13.

Jeg vil også mene at du sandsynligvis vil vinder sagen i retten.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Forbedringer og løsøre i lejligheden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron