Begrebet "ingen nedskrivning"

[Piano]

Jeg står over for at købe en andelslejlighed og i synsmandens vurdering er et toilet/bad opført i 1980 opgjort til kr. 71.200,- Her af er fire beløb mærket med "ingen nedskrivning"

Det drejer sig om fjernelse af gulv og indskud, fjernelse af vægge ved bad, opførelse af gasbeton m. puds på to sider samt et betondæk.
Disse fire forbedringer er tilsyneladend ligeså meget værd i dag som da de blev lavet for 24 år siden. Kan det være rigtigt?

Lejligheden blev sidst solgt i 1991 og i den vurdering man lavede den gang blev værdien af bad-renoveringen fastsat til kr. 34.500,-
Det undre mig derfor at værdien er STEGET med kr. 36.700,- samtidig med at den udførte forbedring er blevet 13 år ældre?
I vurderingen fra 1991 er ingen forbedringer mærket med "ingen nedskrivning"

I følge ABF håndbogens skema er en "permanent væg om bad og tilsv. faste bygningsdele" en forbedring OG der er "ingen nedskrivning".
Hvordan fortolkes det?

[Admin. Jens Arentoft]

http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm
Andelsboligloven siger:
§ 5, stk. 9. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

http://www.andelsbolig-debat.dk/Normalvedtaegt1988.htm
Normalvedtægten siger:
§ 20, c. Værdien af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.

Ifølge Mette Neville i bogen Andelsboligforeningsloven 2. udgave fra 1998 oplyses: " Fra anskaffelsesprisen skal trækkes en beløb for alder og slitage, hvilket betyder, at der skal ske en nedskrivning af forbedringens værdi."

Den redegørelse fra 1980 som er grundlaget for den nuværende lov oplyser på side 125, at "det ved andelsboliglovens § 5 udtrykkeligt er klargjort, at der skal lægges vægt på anskaffelsespris, og at der skal foretages afskrivning."

ABF-håndbogen 2002-2004 siger at man ikke behøver at foretage nedskrivning på permanente vægge om bad og tilsvarende faste bygningsdele.

[Piano]

Tak for hjælpen, det klarede lidt op i sagen.
Det er dog stadigt interessant at sælger har betalt kr. 34.500,- for badeværelset, og 13 år senere kan sælge samme fordbedring for kr. 71.200,- uden at have forbedret noget.

[JN]

Der må da foreligge en specifikation af de forskellige bestanddele i badet.

De 34K/71K, står de blot anført som en total? I såfalde virker det underligt, idet jeg vil mene der da på en eller anden måde må være tilført badet en værdi på differencen mellem de to tal.

[Piano]

I den købsaftale sælger indgik i 1991 (da sælger købte andelen) er forbedringen beskrevet som følger:

"Forbedringer og fast inventar:

Badeværelse, flisebadeværelse med elektrisk
gulvvarme, isoleret gipsloft, el-ventilator
og tørrestst.,der er udført rumudvidelse. kr. 34.500,-"

I vurderingen fra i år lyder beskrivelsen:

Jul-80 "75 mm gasbeton pudset på 2 sider - afsk. ej kr. 14.000 - restværdi i % 100 - nu værdi kr. 14.000

Jul-80 Betondæk pudset - afsk. ej kr. 16.000 - restværdi i % 100 - nu værdi kr. 16.000

Jul-80 Vægfliser - afsk. 30 år kr. 24.000 - restværdi i % 35 - nu værdi kr. 8.400

Jul-80 Gulv klinker - afsk. 30 år kr. 14.000 - restværdi i % 35 - nu værdi kr. 4.900

Jul-80 Sanitet - afsk. 20 år kr. 15.000 - restværdi i % 10 - nu værdi kr. 1.500

Jul-80 Loft og aftræk - afsk. 30 år kr. 4.000 - restværdi i % 35 - nu værdi kr. 1.400

Jul-80 Fjernede vægge ved bad - afsk. ej kr. 13.000 - restværdi i % 100 - nu værdi kr. 13.000

Jul-80 Fjernede
gulv og indskud - afsk. ej kr. 12.000 - restværdi i % 100 - nu værdi kr. 12.000"

Som du kan se er alle poster anført som værende fra 1980. Der er ingen poster i forbindelse med bad som er nyere én 1980.

[Andels And]

Har du diskuteret sagen med vurderingsmanden...Har han set den oprindelige vurdering fra 1991?

Hvad siger bestyrelsen?

Vejen frem er til at tage sagen op med disse.

Umiddelbart virker prisene fra for 24 år siden umuligt høj.

[Admin. Jens Arentoft]

http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm
Andelsboligloven siger:
§5 Stk. 9. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Det betyder at sælger ikke må tage en højere pris for forbedringerne end han selv har betalt. En samtale med bestyrelsen og vurderingsmanden er derfor en god ide.

[Piano]

Jeg har nu talt med både bestyrelsen og vurderingsmanden. Begge parter er enige om at der er begået fejl ved vurderingen, og en ny vurdering vil blive lavet. Anskaffelsesprisen var ikke vidergivet til vurderingsmanden, jeg ved dog ikke på hvilket grundlag prisen så er blevet udregnet.
Tak for hjælpen, det har gjort sagen lettere at jeg her kunne få den rette information.