Hæftelse jf. §5

Om forbud og muligheder for pantsætning af andele samt optagelse af banklån.

Hæftelse jf. §5

Indlægaf Nolleboy » 12/03/2011 15:02

Hej,

Vi har en andelsbolig i København i en boligforening (stiftet i 2007) med en meget usund økonomi (egenkapital negativ og betydeligt årligt underskud i seneste to år). Vi bor ikke i andelslejligheden længere selv og har fremlejet den til noget familie. Bestyrelsen i foreningen er i gang med at iværksætte en redningsplan hvor man får hjælp fra nogle eksterne konsulenter til at reforhandle vilkår med banken og forhåbetlig rekonstruere foreningen så den bliver "sundere". Vores fremlejeaftale er imidlertid udløbet og nu har vi fået valget mellem enten at sælge lejligheden eller fremleje yderligere 2 år til en ny lejer (også familie).

Vi har brugt et par måneder på at teste prisen på boligen men kommet frem til at der ikke er nogen der ønsker at tage risikoen ved vores andelsbolig. Vi har dog fået et ekstremt lavt bud på ca. 50.000 kr. I forbindelse med at vi skal vurdere om vi skal leje ud og tage risikoen på foreningen et par år endnu eller sælge med det samme og tage tabet, har vi gennemgået regnskaber og vedtægterne i foreningen. Specielt er vi blevet lidt skræmte over vedtægternes §5 som i vores forening svarer til vedtægtsbestemmelsen indsat nedenfor. Vi har fået bekræftet fra bestyrelse og administrator at vi p.t. ikke hæfter med andet end vores indskud, men vi frygter at man i forbindelse med rekonstruktionen kan blive bedt om at hæfte personligt pro rata for (del af) foreningens gæld. I givet fald ville vi nok foretrække at sælge nu og tage tabet. Vi har forstået at en hæftelse for gæld ud over indskuddet kræver vedtagelse på gereralforsamling (2/3 skal stemme for?).

Derfor spørger jeg om der er nogen der ved om man kan blive tvunget til en sådan hæftelse mod sin vilje eller om man i givet fald kan "aflevere nøglerne" og give afkald på sin andelsbolig såfremt generalforsamlingen skulle beslutte at udvidde den individuelle andelshavers hæftelse. Vi ville naturligvis meget nødigt ende i en situation hvor vi bliver "tvunget" til at hæfte for foreningens gæld mod vores vilje og i givet fald ville jeg klart foretrække at træde ud af foreningen.

På forhånd tak for hjælpen.


-- Vores vedtægter §5 --

§ 5. Medlemmerne hæfter kun med deres indskud for foreningens forpligtelser, jfr. dog stk. 2.

stk. 2 For de lån i pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter medlemmerne uanset stk. 1 personligt og pro rata, såfremt kreditor har taget forbehold herom.
Nolleboy
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 11/03/2011 14:40
Geografisk sted: København

Re: Hæftelse jf. §5

Indlægaf Løvendahl » 12/03/2011 23:35

Nolleboy skrev: Vi har forstået at en hæftelse for gæld ud over indskuddet kræver vedtagelse på gereralforsamling (2/3 skal stemme for?).


Hvem påstår ovenstående? Bestyrelsen? Kreditforeningen? Eller en ”bedrevidende” andelshaver, som har et troværdig stemme, og ellers kun debatskabende og selvopfundne sensationelle bemærkninger?

Selvfølgelig kan du ikke komme til at hæfte for en gæld, du ikke har accepteret (ud over til Skat). Så længe du ikke skriver under på noget, men bliver siddende på hænderne, hæfter du alene i overensstemmelse med vedtægterne. Og med det du lægger til grund, hæfter du alene med dit indskud. Lad mig eksemplificere:

Et aktieselskab har en negativ egenkapital på 1 milliard. Banken vil have 1 milliard fra aktionærerne ellers hiver de stikke på aktieselskabet, og det skal ske ved, at aktionærerne skal hæfte pro rata for hele gælden. Aktieselskabet har to aktionærer: Frede Fallent, som ikke ejer andet end 68% af aktierne og Gårdejer Gældsfri, som foruden at have massere af penge på bankbogen også ejer 32% af aktierne. Skulle Frede Fallent nu på generalforsamlingen kunne få ændret vedtægterne og som storaktionær vedtage, at alle hæfter pro rata? Selv kommer det ikke til at koste Frede Fallent en krone, da han intet ejer, mens han samtidig tvinger Gårdejer Gældsfri til at hæfte med 320.000.000 kr.!

Selvfølgelig kan dette ikke lade sig gøre, det siger sig selv!

I det juridiske tidsskrift: Fuldmægtigen 1994 nr. 4, er der en kendelse fra Østre Landsret, som vedrører en lignende situation, som den du står i. Her havde en generalforsamling vedtaget en vedtægtsændring, hvor der indførtes solidarisk hæftelse for en ejerforenings medlemmer, ligesom der blev givet ejerforeningen ret til at forhøje sikkerheden i den enkelte lejlighed. Dette gav landsretten ikke generalforsamlingen og dermed ejerforeningen medhold i, da landsretten fandt, at en sådan ændring krævede alle ejernes samtykke. Resultatet vil til vished grænsende blive det samme, hvis din andelsforenings generalforsamling påtvinger jer pro rata hæftelse mod jeres vilje.


Udskåret i pap håber jeg, at alle kan indse, at det selvfølgelig ikke kan lade sig gøre, at tvinge andre til at hæfte for en gæld, som de ikke vil hæfte for. Ellers var der ingen som ville købe aktier, andelsbeviser, anparter mm., og samfundet vil herefter gå i stå. Det simpelthen noget vrøvl at påstå andet, så hvem har bildt jer det ind?
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Nolleboy » 13/03/2011 14:06

Hej Løvendahl, tak for dit svar som jeg satte meget pris på. Din konklusion var også det jeg håbede på, men vi var blot blevet lidt usikre/forvirrede over §5 stk. 2. Især sætningen "optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling" som lød lidt skræmmende. Men du har ret i at det slet ikke giver mening at flertallet kan forpligte en andelshaver til at hæfte.
Nolleboy
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 11/03/2011 14:40
Geografisk sted: København

Indlægaf Løvendahl » 13/03/2011 19:52

Retspraksis har af praktiske årsager givet tilladelse til at "uvæsentlige" ændringer må foretages uden enstemmighed.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf meganino » 28/04/2011 12:02

I vores andelsboligforening med dårlig økonomi har vi lige præcist samme § 5 med stk 2 som "Nolleboy" også har i deres.

Spørgsmålet er så, hvor henne finder man ud af om realkredit instituttet der har pant i Andelsboligforeningens ejendom har taget sig dette forbehold, altså hvor kan man lokaliserer dette:

Er det skrevet i pantebrevet, lånebetingelserne på lånet, evt. påtrykt skødet... ??

Har du evt. én ide om det Løvendahl ?

vh
Andelshaver i samme situation....
meganino
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 28/04/2011 11:43

Indlægaf Løvendahl » 28/04/2011 20:29

Yes.. :)


Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendomme og retsforfølgning jævnfører Tinglysningslovens § 1. Dette gælder også foreningens ejendom.

Du skal ned i skifteretten og have fat i tingbogen (den er elektronisk nu), og dér kan du se, hvilke rettigheder kreditforeningen har stiftet over ejendommen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf meganino » 29/04/2011 10:43

Nå det lyder godt, så er der et centralt sted at lokalisere dette forhold, har du en idé om hvilken type dokument det er tinglyst i, er det evt. påtrykt det pantebrev kreditforeningen har på andelsboligforeningen, eller kan det være et separat dokument der er tinglyst??
meganino
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 28/04/2011 11:43

Indlægaf Repo » 29/04/2011 20:31

Jeg mener nu ikke, at svaret skal findes i pantebrevet, men i lånetilbuddet. Tag fat i foreningens administrator og bed om en kopi af lånetilbuddet.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf Løvendahl » 2/05/2011 11:34

Tinglysning af dokumenter i skifteretten er en sikringsakt. En sikringsakt som betyder, at det underliggende skyldforhold, eks. et pantebrev en solidarisk hæftelse mm. for et lån foreningen har indgået med kreditforeningen har gyldighed mod enhver.
Jeg ved selvsagt ikke, hvilke aftaler foreningen og kreditforeningen har indgået. Jeg ved til gengæld, at kun de rettigheder, som er tinglyst har gyldighed mod enhver og kan ikke tilsidesættes. Har i fået et lånetilbud og accepteret dette, skylder I naturligvis det beløb til kreditforeningen, som fremgår af lånetilbuddet. Det kan også fremgå af lånetilbuddet, at der til sikkerhed for lånet skal underskrivers et pantebrev af alle medlemmerne af foreningen. Først når alle andelshavere har skrevet under, er aftalen gyldig overfor andelshaverne, medmindre bestyrelsen har særlig hjemmel (en generalfuldmagt) til at kunne gøre det på andelshavernes vegne.
Hvis kreditforeningen har et sådan pantebrev er det IKKE gyldigt mod enhver, hvis de ikke har fået det tinglyst på ejendomme. Det betyder, at hvis andelsforeningen efterfølgende låner en masse millioner i en anden kreditforening, som herefter tinglyser deres pantebrev på ejendommen, så har det nye lån bedre ret end det gamle, som ikke er tinglyst. Det betyder at først når kreditforening ét får tinglyst sit pantebrev får det ret over ejendommen, men fordi det først (pga. en fejl eller forglemmelse) får tinglyst efter pantebrev 2, så sår de en dårligere prioritet på deres sikkerhed i ejendommen. Bliver ejendommen eksempelvist solgt for 10 millioner, og har kreditforening ét og 2 hver i sær lånt andelsforeningen 10 millioner, så får den kreditforening, der først i tid fik tinglyst sin ret, salgsprovenuet fra ejendommen stillet til sikkerhed for lånet. Det betyder, at kreditforening 2 får alle sine 10 millioner hjem, med kreditforening 1, som først senere fik tinglyst sit pant ingenting får.
I kan jo godt forestille jer, at kreditforeningerne ikke vil løbe en sådan risiko, så hvis de har nogle som helst rettigheder, så er de tinglyst! Er de ikke tinglyst og har du ikke skrevet under på låneaftalen til kreditforeningen, så kan det tænkes, at du og din andel af andelsforeningen slet ikke er omfattet af låneaftalen. Bestyrelsen indestår for at det kan optage disse realkreditlån – og desværre undersøger kreditforeningerne ikke bestyrelsens bemyndigelse, når den skriver under. Jeg kan fortælle om en sag, hvor en formand og bestyrelse havde optaget et realkreditlån på flere millioner for at få udskiftet foreningens tag. Taget blev udskiftet og panteprevet for det underliggende skyldforhold blev tinglyst. Imidlertid ville en enkelt beboer ikke acceptere huslejeforhøjelsen på 2-300 kr., som lånet medførte, og betalte ikke. Andelshaveren blev slebt i retten med krav om, at skulle betale. Andelshaveren blev imidlertid frikendt, fordi de viste sig, at bestyrelsen ikke havde haft den fornødne hjemmel til at optage realkreditlånet og udskifte taget uden, at alle andelshaverne havde accepteret denne disposition. Det betød, at pantebrevet blev kendt ugyldigt og andelshaveren kunne med domme gå i skifteretten og få aflyst millionpantebrevet på ejendommen. Herefter var det alene bestyrelsen og formanden som hæftede for milliongælden, og da foreningen på den efterfølgende generalforsamling ikke ville acceptere millionlånet som foreningens, havde realkreditforeningen intet krav mod foreningen, og havde dermed betalt foreningens tag, uden at realkreditforeningen kunne gøre andre krav gældende end at bede formanden og bestyrelsen betale millionerne tilbage, hvilket var umuligt.

Husk solidariteten sidder i pungen ikke i hjertet!
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

hæftelse for gæld i andelsboliger for ægtefæller

Indlægaf bah » 13/08/2012 10:17

Er det en ide hvis kun en ægtefælle står på andelsbeviset som ejer, for at sikre sig hvis foreningen går konkurs?
således at det kun er den ene som mister penge og som måske også hæfter med formue ud over indskud?

Hvis kun den ene står på, kan det så blive et problem hvis denne så dør, idet den anden gerne skulle kunne overtage bolig og blive boende?
bah
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 13/08/2012 10:02

Indlægaf molan » 13/08/2012 14:47

Nu hæfter begge ægtefæller jo fuldt ud for fælles gæld, så det gør ingen forskel.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re:

Indlægaf Dr.Adams » 12/11/2012 22:52

meganino skrev:I vores andelsboligforening med dårlig økonomi har vi lige præcist samme § 5 med stk 2 som "Nolleboy" også har i deres.

Spørgsmålet er så, hvor henne finder man ud af om realkredit instituttet der har pant i Andelsboligforeningens ejendom har taget sig dette forbehold, altså hvor kan man lokaliserer dette:

Er det skrevet i pantebrevet, lånebetingelserne på lånet, evt. påtrykt skødet... ??

Har du evt. én ide om det Løvendahl ?

vh
Andelshaver i samme situation....


For at være på den sikre side - kan et realkredit- eller pengeinstitut tage dette forbehold (med den siddende bestyrelses underskrift) uden at vedtægterne indeholder stk 2 til paragraf 5? Eller er det som andelshaver nok at se på de nyeste vedtægter, for at vide hvordan man hæfter, og derfor ikke skal til at se på alle lånedokumenters betingelser?
Dr.Adams
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 12/11/2012 22:43


Tilbage til Pantsætning og banklån

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst