Pant og udlæg i andelslejligheder

Om forbud og muligheder for pantsætning af andele samt optagelse af banklån.

Indlægaf ruan » 16/11/2004 16:07

Alle de nævnte rente satser er variable, kun Danske Bank giver vist fast rente, men på 8%.
Mht dit nuværende Danske Bank lån tror jeg roligt du kan forvente lavere rente da jeg ved andre allerede kan få lavere end de 6,25 du har. (har også selv, men hos Nordea)

om der kommer faste renter til a/b ved jeg ikke, men satsen er nok for høj til at nogen gider tage det pt.

mht forbedringer, så kan du ikke låne mere end 100pct af værdien så det er kun hvis dine forbedringer bliver accepteret som værdiforhøjelse.
rune andreasen
ruan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 19/05/2004 14:20
Geografisk sted: London

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 16/11/2004 16:19

http://www.ejdadm-ja.dk/pantandele.htm
Det fremgår af Boligudvalgets betænkning af 26/2 2004, at pantets værdi på lånetidspunktet opgøres i overensstemmelse med det i tinglysningslovens § 42 j, stk. 4, angivne. Efter denne bestemmelse omfatter pantet, når intet andet er aftalt, forbedringer i lejligheden samt inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 1/12/2004 15:15

Det er nu fastsat at pantsætningsmuligheden træder i kraft den 1/1 2005.

Lovtidende nr. 1147 af 26. november 2004:
Bekendtgørelse om ikrafttræden af lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
I medfør af § 2 i lov nr. 204 af 29. marts 2004 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber bestemmes, at loven træder i kraft den 1. januar 2005.

Bekendtgørelse om erklæringer
http://147.29.40.90/DELFIN/HTML/B2004/0115105.htm

Bekendtgørelse om tinglysning i andelsboligbogen
http://147.29.40.90/DELFIN/HTML/B2004/0113805.htm
Senest rettet af Admin. Jens Arentoft 12/01/2005 15:51, rettet i alt 1 gang.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 16/12/2004 11:43

Ikrafttrædelsesdatoen for pant og udlæg er udskudt til den 1/2 2005

Læs mere på http://www.ebst.dk/Pressemeddelser/50428/1/0
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 8/02/2005 13:09

Bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (andel) af 4/1 2005 kan ses på
http://147.29.40.91/DELFIN/HTML/B2005/0000605.htm
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Felken » 5/03/2009 16:45

Hej

Jeg ønsker at skrive et godt og seriøst speciale omkring marts 2009 - sommer 2009, og søger derfor nogle interessante og aktuelle emneforslag.

Jeg overvejer at skrive om pant og udlæg i andelsboliger. Hai I nogen spændende forslag indenfor pant og udlæg ?

På forhånd tak!
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 5/03/2009 17:02

En interessant detalje er om andelsboligforeningen kan gøre udlæg og gennemføre tvangsauktion på grundlag af skyldig boligafgift og hvilken prioritetsstilling vil udlægget have ?. Hvis andelen er fyldt med lån vil andelsboligforeningens udlæg måske blive placeret så langt ude at der ikke opnås dækning på en tvangsauktion. Andelsboligforeningen er jo ikke direkte panthaver.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 5/03/2009 19:48

Felken skrev:Hej

Jeg ønsker at skrive et godt og seriøst speciale omkring marts 2009 - sommer 2009, og søger derfor nogle interessante og aktuelle emneforslag.

Jeg overvejer at skrive om pant og udlæg i andelsboliger. Hai I nogen spændende forslag indenfor pant og udlæg ?

På forhånd tak!


Du kan skrive om kreditor, som har pant i en andelsbolig, som efterfølgende er vurderet lavere jfr. andelsforningens regnskaber, ved tvangsauktion eller almindeligt salg af andelen til dækning af pantet, kan forlange andelen solgt til en højere pris end regnskabet berettiger, ved at kreditor overtager den ret andelshaveren havde jfr. ABL § 5, stk 8.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Felken » 5/03/2009 21:43

Jeres forslag lyder meget spændende. Tusind tak!
Har I flere?
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

Indlægaf Felken » 21/06/2009 11:54

[/quote]Du kan skrive om kreditor, som har pant i en andelsbolig, som efterfølgende er vurderet lavere jfr. andelsforningens regnskaber, ved tvangsauktion eller almindeligt salg af andelen til dækning af pantet, kan forlange andelen solgt til en højere pris end regnskabet berettiger, ved at kreditor overtager den ret andelshaveren havde jfr. ABL § 5, stk 8.[/quote]

Hej Jens

Jeg forstår ikke rigtigt problematikken i det. Sådan som jeg læser loven kan en andelsboligforening hvis andelshaveren er i restance ekskludere andelshaveren. Efterfølgende kan andelsboligforeningen gøre udlæg i andelsboligen med henblik på tvangsundersalg eller tvangsauktion. Foreningen har endvidere en modregningsret, dvs., foreningen kan få pengene vedr. restance, mv. frem for alle de tinglyste pant og andre retsforfølgninger. Så selvom foreningens udlæg er sidst tinglyst har den altid 1. prioritering. Er det ikke sådan? Er der nogle domme på området?
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

Indlægaf Felken » 21/06/2009 11:56

Undskyld, jeg mente: "En interessant detalje er om andelsboligforeningen kan gøre udlæg og gennemføre tvangsauktion på grundlag af skyldig boligafgift og hvilken prioritetsstilling vil udlægget have ?. Hvis andelen er fyldt med lån vil andelsboligforeningens udlæg måske blive placeret så langt ude at der ikke opnås dækning på en tvangsauktion. Andelsboligforeningen er jo ikke direkte panthaver."
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

Indlægaf Felken » 22/06/2009 21:17

Hej Jens

Vær venlig at hjælpe mig eller give mig nogle god råd...
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 23/06/2009 00:07

Jeg forstår ikke Løvendahls post, så den har jeg ingen kommentar til.

Fundamentet for at gøre udlæg er et pant eller en dom. Udlægget kan efterfølgende tinglyses. Hvis andelen i forvejen er fuldt belånt vil udlægget ikke få andel i budsummen og rekvirenten får intet salær og kan ikke forlange hammerslag (medmindre han har et bedre placeret pantebrev).

Det er korrekt at foreningen har 1. prioritet for sit tilgodehavende, men den ret er ikke et fundament der kan bruges til at sætte andelen på tvangsauktion.

Nogen mener at andele ikke kan sættes på tvangsauktion hvis andelshaveren er ekskluderet.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Felken » 28/06/2009 16:49

Tak for svaret. Håber du kan hjælpe mig igen. Lad mig se om jeg har forstået det rigtigt.

Spørgsmålet var:
”Om andelsboligforeningen kan gøre udlæg og gennemføre tvangsauktion på grundlag af skyldig boligafgift og hvilken prioritetsstilling vil udlægget have? ”

Ad. udlæg:
-Hvis andelshaveren undlader at betale forfalden boligafgift på trods af skriftligt påkrav, kan han ekskluderes af foreningen. Andelshaverens medlemskab og brugsretten til boligen ophøre, hvorefter foreningen på andelshaverens vegne kan overdrage andelen. Hvis andelshaveren og andelsboligforeningen ikke bliver enige om fraflytning og salg af lejligheden, vil beslutningen om eksklusion blive indbragt for fogedretten med hensyn på at få andelshaveren sat ud af lejligheden. Herefter kan opnås et fundament, som kan danne grundlag for udlæg. Konklusion: Ja, andelsboligforeningen kan gøre udlæg.
Ad. prioritetsstilling:
-Udlægget skal efterfølgende tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler i god tro og mod retsforfølgning. Tinglysningsretsvirkninger regnes fra den dag, da dokumentet anmeldes til tinglysning. Dvs. andelsboligforeningen kan risikere at få sidste plads. Evt. tvivl om prioritetsstillingen skal afgøres i forbindelse med en tvangsauktion. Men på trods af at der ved tvangsauktion auktionssummen skal indbetales til fogedretten, finder ABL § 6, stk. 7 (modregningsretten) tilsvarende anvendelse. Dvs. foreningen får sit tilgodehavende selvom udlægget er på sidste plads. Er det ikke sådan?
Mine spørgsmål er herefter:
-Kan andelsboligforeningen indbringe sagen for fogedretten for at opnå fundament selvom der er enighed om fraflytning og salg af lejligheden mellem A/B og andelshaveren?
-Er der nogen grund til at foreningen gør udlæg i andelen, når foreningen alligevel har modregningsret? (vigtigt også: begrænsningerne i foreningens modregningsret gælder kun i forhold til aftalt pant og ikke udlæg)
-Foreningen kan på andelshaverens vegne overdrage andelen, hvis han ekskluderes. Men hvad sker der hvis andelen ikke kan blive solgt? Tænker på at det pt. er rimelig svært. at sælge en andel.
Ad. ”Nogen mener at andele ikke kan sættes på tvangsauktion hvis andelshaveren er ekskluderet”:
-Er der nogen artikler om det? Eller hvor kan jeg læse om det?
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

Indlægaf Felken » 30/06/2009 23:08

Hej Jens
Har du nogen kommentarer til dette? :smile13:
Felken
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 5/03/2009 16:25

pant på en andelslejlighed

Indlægaf maria68 » 14/03/2010 17:06

Hej
Kan man pante en andelslejlighed på en højere værdi end der står på andelsbevis?

I forbindelse med nedture i mit firma (aps) tvunget mig banken i at give dem esktra pant på min andeslejlighedl ellers ville de lukke min kassekredit og her ville mit firma går konkurs.

Så de har pant på 1.600.000 selvom andelsbevis er på 980.000

Er dette lovligt/gældende?

:smile24:
maria68
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 13/03/2010 13:28
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 15/03/2010 00:32

Er dette lovligt/gældende?


Ja, medmindre der i foreningens vedtægter står at pantsætningsmuligheden er begrænset.

Det er meget sjældent at pantsætningsmuligheden er begrænset.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf A.B » 27/01/2011 19:27

Jeg er havnet i den situation, at min andelsbolig har været tæt på at gå konkurs pga for høj gæld i ejendommen og fordi gældsstrukturen bestod af et stort flexlån, hvor prisen pludselig steg voldsomt. Jeg købte andelen i 2007 og modtog ikke noget gældspantebrev som jeg skulle skrive under på, da jeg ikke hæfter solidarisk for gælden. Vores advokat rådede os til, at konvertere andelen til ejerlejlighed mhp at slippe ud af situationen så billigt som muligt, men i mit tilfælde resulterede det i, at jeg har mistet følgende: 255.000 kr for mit indskud plus 260.000 kr ekstra, da jeg ikke kunne få en god pris for lejligheden til at dække min gældsandel på ca 1,3 mio. Kan det passe, at jeg skal miste så meget, når jeg ikke hæfter for gælden?? Skrev først under på et gældsovertagelsesbrev i 2009, for det var det bedste sagde min advokat. Burde jeg ikke bare have ladt den gå på tvangsauktion og kun have mistet mit indskud, eller har de andre i andelsboligforeningen mulighed for at gør erstatningskrav på mig hvis jeg ikke havde underskrevet gældsovertagelsesaftalen til generalforsamlingen i 2009??
A.B
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 27/01/2011 17:55

Advokartansvar for dårlige råd om gældsovertagelse

Indlægaf Løvendahl » 16/02/2011 01:29

Hej A.B.

Først vil jeg sige, at din situation er yderst alvorlig, da et tab på over kr. 14.000 om måneden, ud over boligafgiften og lånet til andelsbeviset er noget, mange vil ligge søvnløs over om natten. Som du fremstiller sagen, lyder det som om, at din advokat ikke har rådgivet dig professionelt. Grunden til at du betaler ham er, at der skal være værdi i at benytte ham. Derfor bedømmes hans professionelle ansvar (kaldet professionsansvaret) benhårdt! Kun den hvis underskrift står på pantebrevet er låntager eller kautionist for beløbet. Og spørgsmålet vil i retten herefter være, om foreningen ville kunne komme igennem med et regreskrav mod dig.

Jeres vedtægter oplyser normalt om dine forpligtelser overfor foreningen. Spørgsmålet er dog imidlertid, om alle hæfter solidarisk for foreningens gæld, med mere end deres indskud, fordi der står ”solidarisk hæftelse” i vedtægten. Bestyrelsen kan have været bemyndiget til at optage flexlån på andelsmedlemmernes vegne, og dermed binde andelshaverne, men det må retten afgøre.

Kreditforeningen kan kræve pengene i foreningens aktiver og af dem, som har underskrevet gældsovertagelsesdokumentet – kautionisterne. Hvis kreditforeningen vil kræve, at du hæfter ud over dit indskud, må den bevise, at du gennem foreningen har gjort dig pligtig hertil. Vedtægternes generelle formaninger om solidarisk hæftelse vil derfor kunne tolkes som ikke omfattende mere end dit indskud. Hvilket advokaten skulle have gjort klart overfor dig.

Jeg tror vi falder tilbage på, at advokaten har tænkt, at hvis det blev en ejerbolig, så kunne du sælge boligen for et beløb, hvorved du ikke ville lide tab. Imidlertid må han kunne indse, at et sådan råd ville kunne have store økonomiske konsekvenser, hvis salget ikke gik igennem. Han burde derfor sige, at du havde valget mellem at realisere et tab på 255.000 nu og så er du ude af dette mareridt, eller du kan også overtage andelen som ejerbolig, og tage chancen på et faldende boligmarked. Hans åbentbare dårlige råd, som du fremstiller sagen, er efter min mening professionsansvarspådragende, da han intet havde oplyst om den økonomiske du dermed ville løbe. Men det må domstolene i sidste ende afgøre. Du bør forelægge sagen for din lokale retshjælp og herefter tage beslutning, om du enten vil gå til en anden advokat og lægge erstatningssag mod den "gamle" advokat eller henlægge sagen.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Jeg søger p.t. nye udfordringer - se mit CV på http://www.lovendahl.eu
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Foregående

Tilbage til Pantsætning og banklån

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst