af Repo » 29/07/2004 20:56
Lige da lovforslaget kom frem, kunne realkreditinstitutterne næsten ikke få armene ned af begejstring for dette nye marked, der blev åbnet for dem. Nu skulle de rigtig til at stjæle finansiering fra bankerne, og andelsbolighaverne ville spare så og så meget. Siden da har vi intet hørt fra realkreditinstitutterne. Og hvorfor mon?
Ja for det første er realkreditloven som beskriver hvilke ejendomme der kan belånes ikke blevet ændret. Hvis dette var tilfældet, ville realkreditinstitutterne få et kæmpe problem og måske save den gren over, som de selv sidder på.
Sagen er den at foreningen kan belåne ejendommen med 80%. Hvis de har gjort det, og bagefter giver andelshaverne lov til at låne 80% af andelsværdien ville der blive tale om en kraftig overbelåning. Forstil Jer en nystiftet forening hvor ejendommen købes for 10 mill. som belånes med 8 mill. i et realkreditinstitut. Andelshaverne indskyder 2 mill. og realkreditinstitutterne belåner disse 2 mill. med 80%. Det giver en samlet belåning på 9,6 mill eller 96% af ejendomsværdien.
Hvis ejendomme belånes med 96 % sker der det, at sikkerheden for realkreditinstitutterne bliver dårligere og risikoen for tab større. Det vil medføre, at realkreditinstitutterne vil være nødt til at opkræve højere administrationsbidrag til skade for konkurrenceevnen overfor banklån.
På obligationssiden har realkreditinstitutterne 2 muligheder. Enten kan de udstede særlige andelsboligobligationer eller finansiere ved udstedelse af ”almindelige” obligationer.
Hvis de udsteder andelsboligobligationer vil kursen på disse blive meget lav. Kombineret med høje administrationsbidrag får sådanne realkreditlån ikke et ben til jorden i konkurrencen med banklån. Hvis de vælger at finansiere lånene med ”almindelige” obligationer vil kursen blive lidt bedre, men til gengæld vil kurserne generelt bliver lavere til skade for boligejerne, og det ville ikke være populært. Årsagen til de lavere kurser er at sikkerheden for lånene forringes i forhold til i dag.
For det andet får realkreditinstitutterne et kæmpe problem, hvis de begynder at gå på kompromis med sikkerheden bag obligationerne.Så risikerer de at ødelægge hele realkreditsystemet, som har ry for at være et af de bedste i verden.
Derfor hører vi ikke mere et pip fra Nykredit og deres konkurrenter.
Repo