80% eller 100% lån

Om forbud og muligheder for pantsætning af andele samt optagelse af banklån.

80% eller 100% lån

Indlægaf elo12 » 2/02/2005 23:02

Vi skal beslutte om det skal være muligt at optage lån i hele andelsværdien eller kun 80%. 100% er selvfølig det nemmeste med er der en risiko for andelsforeningen ved det? Kan det blive sværere for andelsboligforeningen at optage lån. Hvis alle andele vælger at låne 100% og vi skal have nyt tag, hvad så?

Elo
elo12
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 2/02/2005 22:58

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 2/02/2005 23:33

Efter min mening er det fuldstændig hul i hovedet at vælge 80% begrænsningen. :smile23:
De 20% reserveres til kreditorerne, som derved bedre kan "angribe" andelshaverne.
Andelshavernes mulighed for lav rente begrænses.
Andelshaverne får ekstra omkostninger når andelens værdi skal opgøres for beregning af hvilket beløb de 80% udgør, og ekspeditionstiden for lån forlænges.

Låneoptagelsen et et økonomisk mellemværende mellem andelshaveren og hans/hendes bank, og vil ikke have nogen indflydelse på andelsboligforeningens optagelse af realkreditlån med pant i selve ejendommen og jorden. :smile2:

De 80% er et politisk fingertryk fra et politisk parti, som ønskede et synligt bevis for at de havde deltaget i forhandlingerne.
80%-reglen er imidlertid blevet et synligt bevis på at forhandlerne fra det pågældende parti ikke havde den nødvendige viden om det de deltog i. :smile14:
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf HansL » 3/02/2005 14:10

Hej Jens,
Kan du svare på, hvorfor det giver ekstra omkostninger og forlænger ekspeditionstiden, hvis man vælger en 80% begrænsning? Alle kan da gange et tal med 0,8 - hvorfor er det besværligt? Min egen forenings administrator siger det samme som du, men jeg kan ikke forstå begrundelsen.
Venlig hilsen
HansL
HansL
Moderator
Moderator
 
Indlæg: 237
Tilmeldt: 19/03/2004 17:18
Geografisk sted: Storkøbenhavn

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/02/2005 15:58

Det fremgår af Boligudvalgets betænkning af 26/2 2004, at pantets værdi på lånetidspunktet opgøres i overensstemmelse med det i tinglysningslovens § 42 j, stk. 4, angivne. Efter denne bestemmelse omfatter pantet, når intet andet er aftalt, forbedringer i lejligheden samt inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Der skal derfor foretages en vurdering af forbedringer og inventar, som koster penge og tager tid. Dette gælder når en eksisterende andelshaver skal optage lån. Hvis lånet optages i forbindelse med køb vil der eksistere en vurdering som kan benyttes i låneberegningen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf HansL » 3/02/2005 17:17

Den vurdering, der skal foretages af forbedringer og inventar, er vel den samme, uanset om man har en 80% begrænsning eller ej? Hvis man ikke har nogen 80% begrænsning, kan man vel optage lån helt op til lejlighedens samlede salgsprovenu inkl. forbedringer mm.?
Venlig hilsen
HansL
HansL
Moderator
Moderator
 
Indlæg: 237
Tilmeldt: 19/03/2004 17:18
Geografisk sted: Storkøbenhavn

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/02/2005 17:41

Valget står mellem ingen lånegrænse og en 80%-grænse.

http://147.29.40.90/DELFIN/HTML/B2004/0115105.htm siger
"Udfyldes kun ved pantsætning: Indeholder andelsboligforeningens vedtægter begrænsning af adgangen til pantsætning til 80 procent af pantets værdi på lånetidspunktet?
Nej / ja - hvis ja erklæres, at nærværende pantsætning overholder denne grænse. "

Hvis foreningen ikke har en 80%-grænse kan man låne så meget som banken går med til.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf HansL » 3/02/2005 21:32

Tak - det bragte klarhed over emnet.
Venlig hilsen
HansL
HansL
Moderator
Moderator
 
Indlæg: 237
Tilmeldt: 19/03/2004 17:18
Geografisk sted: Storkøbenhavn

80 100 %

Indlægaf Hybens » 5/02/2005 16:34

Jeg sidder og følger jeres debat her da jeg selv har spurgt om det samme, men nu kan jeg ikke helt følge med.

Jens skriver "Efter min mening er det fuldstændig hul i hovedet at vælge 80% begrænsningen. De 20% reserveres til kreditorerne, som derved bedre kan "angribe" andelshaverne. Andelshavernes mulighed for lav rente begrænses."

Det kan jeg godt forstå, men er Andelsforeningen ikke også en kreditor, hvad hvis nu en andelshaver efterlader en bolig i så ringe en stand at prisen ved salget ved en evt tvangsaktion ikke kan komme hjem. Er det så ikke en fordel at der er 20 % reseveret til kreditorene eller hvilke muligheder er der for andelsboligforeningen for at få deres penge.
Brugeravatar
Hybens
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 73
Tilmeldt: 19/12/2003 19:18
Geografisk sted: Midtjylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 5/02/2005 17:19

http://www.ft.dk/Samling/20031/lovforsl ... et/L51.htm
I lovændringen fra 23/3 2004 står:
§ 6, stk. 7 , affattes således:
»Stk. 7. Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere. Inden afregning efter 1. pkt. skal andelsboligforeningen undersøge, om der i andelsboligbogen er tinglyst rettigheder over andelen. Dette gælder dog ikke, hvis foreningen ikke har afgivet erklæring efter § 4 a vedrørende den pågældende andel. Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen, og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil 1 år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden unødigt ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion.«

Det vil sige at foreningen har førsteret til at få dækket sit tilgodehavende, medmindre restancen er mere end 1 år gammel på tidspunktet for eksklution. De yderste panthavere må derfor lide det eventuelle tab.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

80 % 100 %

Indlægaf Hybens » 20/02/2005 23:47

Hej igen

Vi har afholdt et møde hvor vi sådan lidt for sjovt kom ind på 80 eller 100 % belåning. Vi skal have ordinær generalforsamling den 16 i næste måned. Der skal vi så beslutte os. Vi er 10 andelshavere i foreningen og da 5 ud af 7 fremmødte resten var fraværende, ville have 80 % begrænsning er jeg nødt til at overbevise dem om at det vil være dumt, så er der en der gider på et pænt sprog at komme med en ordenlig smøre at et agument imod som jeg kan tage med og læse for dem så de kan komme på andre tanker. Det er ældre beboere så måske forstår de ikke helt hvad de går ud på
Brugeravatar
Hybens
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 73
Tilmeldt: 19/12/2003 19:18
Geografisk sted: Midtjylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 21/02/2005 01:17

Hybens, du kan kopiere de høflige dele fra ovenstående argumenter og samle dem.

Jeg mener stadig at det er fuldstændig hul i hovedet at vælge 80% begrænsningen. :smile17:
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Peter » 21/02/2005 16:23

Admin. Jens Arentoft skrev:Jeg mener stadig at det er fuldstændig hul i hovedet at vælge 80% begrænsningen. :smile17:


Det mener ABF også:

"ABF anbefaler foreningerne ikke at indføre begrænsningen, fordi vi vurderer, at ulemperne ved at indføre begrænsningen er betydeligt større end fordelene. En begrænsning indebærer nemlig, at foreningen ved enhver begæring om lån med pant i en af foreningens boliger, vil være forpligtiget til at foretage en vurdering af, om lånet ligger inden for 80 % af pantets værdi, herunder også en vurdering af andelens eventuelle forbedringer og tilpasset løsøre."


Kilde:
http://www.abf-rep.dk/menu.php?sub=50&VIS=199
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Lån i andelsbolig eller ej

Indlægaf pedermikkelsen » 26/10/2005 14:14

Jeg har siddet og læst div. indlæg om hvor meget det er muligt at låne i en andelsbolig eller ej og nu har jeg et enkelt spørgsmål.

Jeg har hørt modstridende oplysninger om, hvem der kan bestemme hvad. Nogen siger, at andelsforeningen (GF) kan beslutte hvorvidt det overhovedet skal være tilladt at optage lån i andelen og nogen siger at GF kun kan besluttet hvorvidt det skal være muligt at låne 80 eller 100%

Hvad er rigtigt? Har loven bestemt at det er tilladt for alle eller kan GF overrule den lov?

Mvh
Peder Mikkelsen
Andelshaver
pedermikkelsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 26/10/2005 11:50

Indlægaf Peter » 29/10/2005 00:29

Andelsboligforeningslovens § 6a lyder således:

§ 6 a. Uanset modstående vedtægtsbestemmelser kan der foretages arrest og udlæg i en andel i en andelsboligforening, og andelshaveren kan pantsætte sin andel. Andelshaverens ret til at pantsætte sin andel kan ikke begrænses i vedtægterne, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan andelsboligforeningen i vedtægterne begrænse retten til at pantsætte andelen gennem fastsættelse af en grænse for lånet størrelse. Retten kan alene begrænses på den måde, at andelshaveren ikke mod sikkerhed i andelen må optage lån, som overstiger 80 pct. af pantets værdi på lånetidspunktet.


Generalforsamlingen kan altså IKKE forhindre andelshavere i at tage lån.
Generalforsamlingen kan KUN forhinde andelshavere i at låne mere end 80%.

(Og som det fremgår ovenfor, er det tåbeligt for generalforsamlingen at indføre en sådan 80%-grænse.)
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Xerox » 13/11/2006 17:35

Er der en lille smule hold i følgende synspunkt: I en lille forening med sjælden udskiftning af medlemmer, kender man hinanden godt, og passer også godt på hinanden. Man ved godt, at der er et af de nye yngre medlemmer - en børnefamilie - der har lidt ondt i økonomien, og man synes, det vil være meget synd for dem, hvis de låner mere end de kan klare. Hvis man giver ubegrænset adgang til at låne, risikerer man måske, at den unge familie spænder buen for hårdt, og låner mere end de kan klare at betale tilbage på. Det er måske en lidt kringlet tankegang, men hvis de andre andelshavere så at sige kunne beskytte dem mod at sætte sig i for dyb gæld, kunne man måske hjælpe dem til at beholde deres udmærkede bolig. Omsorg for andre.....er det et dødt begreb, eller er det bare slet ikke relevant i forb. med 80 % lånebegrænsning?
Xerox
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 9
Tilmeldt: 1/06/2006 14:31

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 13/11/2006 17:42

Man kan altid låne - spørgsmålet er blot hvad renten og låneomkostningerne bliver.

Den kære børnefamilie vil altid kunne finde en grå eller sort lånehaj der er villig til at yde et urimeligt lån.

Den omsorg en 80% grænse giver kan drive familien ud i det der er værre end gældsætning - nemlig dyr gældsætning.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Pantsætning og banklån

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst