Brugsret og Husorden

[Kaj.]

Husorden og brugsret.

I vores andelsboligforening siger §13.1 "Generalforsamlingen kan fastsætte reglerne for husorden, herunder husdyrhold".

1. Bestyrelsen har fremsat et forslag til generalforsamlingsvedtagelse vedr. ømdøbning af ordensreglerne til husorden. Ordensreglerne har siden 1986 kun været en vejledende rettesnor. Bestyrelsen føler sig presset af enkelte beboeres protest mod en enkelt andelshaver som har indrettet sig med et hegn opsat en meter ind på egen grund. Et hegn som er udformet efter ordensreglernes korte beskrivelse. Farvevalg og materialer er OK, men der er i hegnet monteret en smukt forarbejdet smedejernslåge som er til stor misundelse hos flertallet af de øvrige beboere. Lågen ønskes fjernet under henvisning til at den ikke er i overensstemmelse med ordensreglerne. Andelshaveren henviser til sin brugsret.

Spørgsmålet er om brugsretten kan overtrumfes af en husorden?

[kontapus]

Hvad siger ordensreglerne? Og er de i sin tid vedtaget på generalforsamlingen?

[Kaj.]

Lad mig indledningvis beskrive andelsboligforeningen som en parcelhus lignende bebyggelse og sagen vedrører en delvis skjult hjørnegrund forskellig fra de øvrige.

Ordensreglerne er aldrig vedtaget på nogen generalforsamling. Ordet "ordensregler" er heller ikke nævnt noget sted i vedtægterne. Bestyrelsen kan ikke skaffe dokumentation for generalforsamlings besluttede bilag til vedtægterne i relation til ordensreglerne og denne situation.

Med andre ord er det konstateret at bestyrelsen ikke har nogen beføjelse til at håndhæve ordensreglerne. Som bestyrelsen beskriver det er den historiske håndhævelse af ordensreglerne sket ad frivillighedens vej gennem 20 år. Men nu vil man ændre ordensreglernes benævnelse til navnet "husorden", da husorden er beskrevet i vedtægterne. Derved at kunne sætte trumf på hvis en andelshaver forbryder sig mod den offentlige mening.

Bestyrelsen er klar over at det er nemmere at få stemt om ændring af navnet end ændring af vedtægterne som kræver 2/3 flertal.

Og stadigvæk helt generelt: Kan brugsret over en andel overtrumfes af en generalforsamlingsbesluttet husorden? Og i givet fald med tilbagevirkende kraft?

Jeg er ikke part i sagen.

[kontapus]

Generalforsamlingen kan I din foreningen vælge at vedtage en husorden, der blot skal besluttes med simpelt flertal, medmindre andet udtrykkeligt fremgår af vedtægterne.

Dermed kan man i praksis godt beslutte at de omtvistede "ordensregler" blot bliver vedtaget med husorden som ny overskrift.

Spørgsmålet om hvorvidt "ordensreglerne" skal efterleves af andelshaverne er lidt tricky... Selvom de ikke er vedtaget på foreningens generalforsamling, vil det være muligt at argumentere for at der er tale om en fast praksis, hvis foreningens medlemmer som hovedregel har rettet sig efter dem i tidens løb. Det behøves altså ikke være vedtaget på en generalforsamling, selvom det naturligvis giver større klarhed.

Det eneste korrekte vil være at lade generalforsamlingen tage stilling til spørgsmålet, og dermed få styr på hvilke regler man (dvs. flertallet) reelt ønsker at respektere fremover.

Er der forøvrigt lokalplaner el. andet der pålægger begrænsninger på anvendelsen/ændringer af arealerne??? Det er ofte tilfældet i foreninger af din type. Et stakit el.lign. bør naturligvis ikke være i strid med en offentlig foreskrift...

(og tillægsspørgsmålet: - hvad er din rolle i sagen?)

[Kaj.]

Min rolle.
Jeg er samboende med andelshaver og nabo til manden med hegnet. Vurderet ud fra "et samlet hele", som ordensreglerne foreskriver som formål med disse, er der ikke noget at sige naboen på. Det hele fremstår sobert og sammenhængen med resten og man skal helt hen til vores fælles indgang før omtalte låge optræder synlig i forhold til naboens carport med lukkede sider, som optræder mange gange mere markant end omtalte låge og hegn. Carporten er alle enige om, da alle har en. Det hele emmer af misundelse over at andelshaveren har en beliggenhed som giver ham muligheder de øvrige ikke har.

Jeg mangler dog stadig svar på om en vedtaget husorden kan overtrumfe en andelshavers brugsret. Ret til at indrette sig efter eget ønske under hensyntagen til vedtægternes bestemmelser vedrørende bygningerne.

Jeg har taget dette op fordi det er en principsag som kan skabe præcedens for alle andre i bebyggelsen i andre sammenhænge. Det er sådan med husorden at den taler om begrænsninger i vore muligheder. Derved bliver en husorden i dens natur til laveste fællesnævner. Det vi alle kan blive enige om og ikke ,som jeg er fortaler for, til et katalog af muligheder hvor den enkelte andelshaver udnytter de muligheder som kan realiseres på den enkeltes grund.

[kontapus]

I andelsboligforeninger som jeres er der ofte begrænsninger på hvorledes man må ændre den ydre fremtoning af bygninger, brugsretsarealer m.v. Mange ejerforeninger der i udformningen ligner jeres, har ofte de samme begrænsninger, så det er i realiteten ikke en speciel "andelsbolig-problematik".

"Begrænsningerne" behøver ikke stå i vedtægterne for at være gældende, de kan også være stiftet ved en generalforsamlingsbeslutning, eller ved en fast praksis (det er bare sværere at bevise...).

Jeg vil ikke vove skindet og give dig et "klart" svar, da jeg ikke mener at der er tilstrækkelige oplysninger på bordet. Dog vil jeg sige at et husorden ofte netop har til formål at begrænse de enkelte andelshaveres "ret", men normalt er det vedrørende anvendelse af fællesarealer, støj m.v.

Regler vedrørende udformning af stakitter o.lign., bør derimod fremgå af et selvstændigt regulativ el.lign, gerne med hjemmel i foreningens vedtægter.

Du har for øvrigt ikke angivet hvad jeres vedtægter siger om "forandringer" - skal de godkendes af bestyrelsen inden de bliver sat i værk?

Derudover: Hvis du kan få generalforsamlingen til at støtte dit forslag om et "katalog" af muligheder, er det jo fint - så vedtager I bare det med simpelt flertal.

[Kaj.]

Forandringer:

§11.1 Andelshaverne er berettiget til at foretage forandringer i lejlighederne.

§11.2 Inden forandringer udføres, skal den anmeldes til bestyrelsen. Arbejder, der kræver byggetilladelse, kan ikke iværksættes, før byggetilladelsen har været forevist bestyrelsen.

Det er alt der står i vedtægterne. Ændrer dette på din vurdering?