Ændring af misvisende andelsindskud (fordelingstal)

Om husorden, vedtægter og vedtægtsbestemmelser som ikke er omtalt i en anden tråd

Ændring af misvisende andelsindskud (fordelingstal)

Indlægaf Samsing » 15/05/2007 20:21

Kan fordelingen af andelsværdien ændres?

Spørgsmålet drejer sig om en andelsboligforening i København med ca. 40 andelsboliger, fordelt med ca. 5 treværelses- og ca. 35 toværelseslejligheder. Ejendommen var indtil 1980 en udlejningsejendom, og på nogle ganske få af de to-værelseslejligheder var der foretaget forskellige forbedringer af udlejeren, bl. a. etablering af linoleumsgulv, udskiftning af et vinduesparti m. v. I dag kan man diskutere forbedringernes værdi, faktisk er linoleumsgulvene slidt op, mens de gamle trægulve i de andre lejligheder er fine stadigvæk. Men ikke desto mindre førte forbedringerne til, at den daværende udlejer kunne forhøje huslejen en smule for de 3 lejligheder, der var forbedret.

Da andelsboligforeningen blev stiftet for mere end 20 år siden, valgte man at tage udgangspunkt i huslejen, ikke i arealerne, da man fastsatte indskuddene. Derfor blev indskudsbeløbene sat lidt højere for de tre nævnte andele. I mange år har det ikke gjort så meget, at der skulle betales lidt højere husleje og lidt højere andelsværdi for de 3 andele. Men med de senere års udvikling er det blevet mere grotesk.

I dag har de tre små 2 vær. med de slidte linoleumsgulve en andelsværdi på omkring 1 million kroner, mens de tilsvarende, næsten identiske lejligheder med de originale trægulve har en andelsværdi på ca. 600.000 kr., og de store flotte 3-værelseslejligeheder med altan ligger på ca. 900.000 kr. Tilsvarende betaler de 3 andelshavere med linoleumsgulv mere i månedlig boligafgift end de store flotte 3-værelsers.

Det har ført til, at det har været virkelig svært at sælge ”linoleumsgulv-lejlighederne” de senere år. Folk på foreningens venteliste har sagt nej tak, og man har måttet en tur i Den Blå Avis, ikke så godt, da man gerne vil følge foreningens vedtægter, som kræver optagelse på venteliste for at blive medlem. Det virker også urimeligt for dem, der køber de dyre lejligheder, at de betaler 1 ½ gang mere uden at få mere for pengene, og så skal de endda også betale et par tusinde kroner mere om måneden, -- alt sammen på grund af nogle linoleumsgulve, der blev lagt for 30 år siden.

Nogle mener, at det må de pågældende andelshavere selv ligge og rode med, mens andre mener, at foreningen gennem sin bestyrelse bør finde hjælp til at få løst problemet. Man har diskuteret forskellige metoder. Det er her, vi vil være utrolig glade for at høre, hvad kloge hoveder mener, der må være nogen, der har oplevet dette før:

1)
Kan man tænke sig en ordning, hvor man starter helt forfra med at sætte andelslejlighedernes værdi og indskudsbeløb ud fra arealet i den enkelte andelsbolig i stedet for den tilfældige husleje i 1980? Boligafgiften reguleres i lige forhold med ændringen i indskud og dermed også i andelsværdi. For de tre ”linoleums-lejligheder” sker der herved måske en nedsættelse af indskuddet, der fører til nedsættelse af andelsværdien fra ca. 1.000.000 til ca. 650.000. Boligiften falder samtidig fra ca. 5.000 om måneden til ca. 3.000. Den værdinedsættelse, der sker for de 3, skal den mon modregnes i en tilsvarende værdistigning for de øvrige lejligheder?

Fordelen for de 3 små lejligheder er a) sparer 24.000 kr. årligt i boligafgift, b) andelsværdien bliver realistisk, så lejlighederne kan sælges efter venteliste-princippet i stedet for at andelshaverne skal ud i junglen og finde købere. For alle de andre andelshavere er det vel også en fordel, at man kan fastholde venteliste-princippet og endda får en beskeden stigning i sin andelsværdi.

2)
Kan man tænke sig, at man kun ændrer indskuddet for de 3 lejligheder? Foreningen har en buffer på 3 mill. kroner, der er hensat til evt. vinduesudskiftning i fremtiden (ikke fordelbar anpartsværdi). Man kunne måske af denne eller af andre reserver finde en kompensation på for eksempel 100.000 til 150.000 kr., som foreningen betaler de 3 andelshavere mod at de accepterer, at deres merværdi (altså de 3 x 350.000 kr.) nedsættes og føres tilbage til foreningen. Nogle vil sige, at de jo allerede får kompensation ved at boligafgiften nedsættes med 2.000 kr. om måneden, men da mange kun bor få år i ejendommen, skal der måske en kompensation til, - fordi de jo drømmer om at indkassere hele millionen, men nu accepterer at nøjes med f. eks. 650.000. Men hvorfor skulle foreningen dog vælge at betale: Jo, simpelthen for at undgå usikkerhed om afsætningen, brud på venteliste etc. Og man kan sige at det er et lille beløb at betale 3 x 100.000 kr., når man har pengene som reserver og man er 40 andelshavere.


Ja, nu vil jeg ikke gå ud i flere spekulative forslag, for måske er det enklere end jeg tror. Men som sagt har man i foreningen ikke kunnet finde et Columbus-æg. Jeg mener, at man får brug for professionel assistance, fra en administrator (Jens eller en anden dygtig person, der kan og vil tænke alle aspekterne igennem sammen med bestyrelsen). Det kan selvfølgelig komme til at koste et vist honorar til en professionel rådgiver, for det er altid en udgift at rette op på fortidens synder.
Samsing
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 14/05/2007 16:50

Indlægaf Peter » 15/05/2007 22:26

Det minder lidt om det her:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... highlight=
bortset fra, at de besynderlige forelingsprincipper er kendte.

Spørgsmålet er vel, hvad jeres vedtægter siger om den slags ændringer?

I nogle foreninger kan fordelingstal og "uens" ændringer af boligafgift kun ændres ved enstemmighed på generalforsamlingen. Andre foreninger har friere regler for hvad der skal til, for at ændre fordelingstal.

Se også
http://www.ejendomsadministration.nu/andelsindskud.htm

Hvis du selv havde en retmæssigt erhvervet formue på 350.000, og en fremmed ville tage dine 350.000 og give dig 150.000 i stedet, ville du så acceptere det, hvis du til gengæld blev lovet et årligt beløb på 24.000 ind til du flyttede? Det er ikke kun et spørgsmål om, hvorvidt du vil bo der mere eller mindre end ca. 8 år, for du vil også gå glip af en andel af de fremtidige værdistigninger (eller fald).

At tvinge andelshaveren er et rimeligt voldsomt indgreb i andelshaverens ejendomsret til hans andel i foreningens formue. Hvis jeg var en andelshaver i en "dyr" andel og med flytteplaner, så ville jeg protestere. Alt afhængigt af jeres vedtægter, burde en sådan andelshaver vel også kunne få medhold i en retssag mod foreningen, så han blev fuldt kompenseret? Jeg kender dog ikke til retspraksis på området, og kender heller ikke til, hvordan det gribes an i de foreninger, der iflg. vedtægterne KAN ændre i fordelingstal.

Men vilkårene har jo været kendte af alle, og dermed er det da moralsk betænkeligt at ændre heri.

Og jeg har virkelig svært ved at se "problemet" i, at andelene handles eksternt via Den Blå Avis. Bryder I jer ikke om andre mennesker, der frivilligt gerne vil betale for andelen? :smile2: Hvis den sælgende andelshaver frivilligt meget gerne vil "slippe for besværet" kan han jo bare sætte prisen ned under maksimalprisen, og gå glip af den ekstra indtægt. "Problemet" er nok snarere, at de øvrige andelshavere rigtigt gerne vil have fingrene i de "dyre" andele, bare gerne til en lavere pris. Jeg har særdeles svært ved at se berettigelsen af deres ønske, men det er nok mere et politisk spørgsmål.

Jeg bor selv i en ejendom med uens fordelingstal, hvor nogle har langt højere fordelingstal end jeg selv, men jeg kunne ikke drømme om at gøre indgreb heri.

Det var nok ikke lige det svar, du havde ønsket, men nu har du et eksempel på, hvilken modstand du kan få fra de "dyre" andelshavere - hvis de vågne. :smile3:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Samsing » 16/05/2007 11:08

Tak for svaret, Peter, jeg kan udmærket se dine synspunkter, du har nok ret i, at den slags indvendinger vil blive gjort gældende. Så hvis vi vil videre med dette, er vi måske nødt til at tilbyde de pågældende andelshavere fuld kompensation, dvs. kontant betaling af forskellen mellem deres nuværende og deres nedsatte andelsværdi. Det kan forøvrigt vedtages med 2/3 flertal, hvis der er repræsenteret 2/3 af andelshaverne på generalforsamlingen. Men hvis der nu er interesse for at gennemføre det, hvordan kan vi så gøre det rent praktisk? Skal alle fordelingstal ændres for alle andelene? boligafgiften ligeledes ændres for alle? Er der skattemæssige konsekvenser? HVor i Hovedstaden er der en ekspert, der kan hjælpe os med det? På forhånd tak for flere svar!
Samsing
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 14/05/2007 16:50

Indlægaf 4ndelshaveren » 16/05/2007 11:42

Den nemmeste løsning er 1. dem med linoleumsgulv indbetaler restværdien efter afskrivninger til foreningens pengekasse, 2. andelsværdi og boligudgift balanceres efter m2.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43


Tilbage til Vedtægter og husorden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 4 gæster

cron