Procedurer ifb. med GF måske ikke overholdt

Om husorden, vedtægter og vedtægtsbestemmelser som ikke er omtalt i en anden tråd

Procedurer ifb. med GF måske ikke overholdt

Indlægaf Explorer » 27/11/2007 12:53

Vi har lige holdt Generalforsamling i vores andelsforening.

I den forbindelse var der indsendt et forslag 10 dage før GF (Vedtægterne siger senest 8 dage før) og forslaget blev omdelt til alle lejligheder, også 10 dage før. (Vedtægterne for dette siger 4 dage før.)

På indkaldelsen til GF stod at vi ville modtage en dagsorden, denne kom aldrig.

Da vi kommer til GF er forslaget ikke nævnt som et punkt og da vi når til ”Evt” på listen, får vi at vide at intet her kan der stemmes om, herunder altså også forslag. (Punktet "Forslag" var udeladt i den gamle dagsorden, vi fik til indkaldelsen.)

Vi diskuterer lidt frem og tilbage og det ender med at der først kan stemmes om forslaget til en Ex. ordinær GF.

Forslaget gik på at lave en ændring i fællesudgifterne, så store lejligheder skal betale mere i fællesudgifter end små lejligheder.
I omkring 20 år har foreningen kørt med fællesudgifter, som er samme beløb uanset størrelse.

Revisor nævner at vores nuværende model ikke er set andre steder. De foreninger han har kendskab til, kører med fordelingstal.

Jeg har forhørt mig lidt hos en jurist, som mener at GF bør erklæres ugyldig, da den eneste som kan tilbagekalde et stillet forslag er forslagsstiller.

Jeg er derudover lige blevet gjort bekendt med at en anden andelshaver har fremsendt 3 konkrete forslag pr. e-mail til formanden, som heller ikke var med. Han ville naturligvis gerne have haft at hans forslag var nævnt og med som bilag.

Som en krølle på halen – og hovedgrunden til at der ikke kunne stemmes om mit forslag – mener de store lejligheder at de bør have 2 stemmer pr. andel, mens vi i de små lejligheder stadig skal have 1 stemme. Dette vil være mere demokratisk, er der en der påpeger.

I vores vedtægter står der at hver andelshaver har én stemme. Kan dette umiddelbart ændres, hvis flertal opnås? Er det tilladt at fordele stemmer på denne måde?

Jeg håber på et svar.
Explorer
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 23/11/2007 01:01
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Løvendahl » 27/11/2007 14:57

Der er intet til hinder for, at man kan have flere stemmer, eksempelvis i forhold til sit indskud. Men af både teoretiske og praktiske grunde kan jeg ikke understrege nok, at hver andelshaver kun skal have én stemme! Eks. hvis en 50 m2 stor lejlighed udløser 1 stemme og en 100 m2 stor lejlighed udløser 2 stemmer, udløser en 75 m2 stor lejlighed så 1, 2 eller 1½ stemme? Langt ude, kan dette medfører misbrug af stemmeretten, hvis alle i de store lejligheder sidder på magten. Hvis alle i store lejligheder har en vaskemaskine selv, afskaffer de fællesvaskemaskinen mv. fællesudgifterne bliver måske mindre, men de små lejligheder skal så selv anskaffe vaskemaskine, selvom de ikke har plads til dem. Det er magtmisbrug, og har intet med andelstanken at gøre. Hold derfor fast i princippet om én stemme til hver, alt andet VIL medfører gnidninger!

Jeg synes du skulle skrive rundt til alle andelshavere, og erklære generalforsamlingen ugyldig, da forslag fremsat i overensstemmelse med vedtægten ikke er blevet optaget på dagsordnen. Ligeledes skal du sørge for at I får en dirigent til generalforsamlingen, som vedtægten kræver, og denne skal ikke være formanden! Gerne administrator eller en advokat, som først konstaterer om generalforsamlingen er lovligt indkaldt, og at alle har fået dagsordnen før seneste frist ifølge jeres vedtægter. Har andelshaverne ikke det, vil dirigenten pænt sige: ” Denne generalforsamling er ikke indkaldt i overensstemmelse med vedtægten, alle vil blive indkaldt til en ny generalforsamling, når ny dagsorden foreligger”! Og så er det slut!

I andelsforeningen betaler du typisk fællesudgifter i forhold til dit indskud. Hvis indskuddets størrelse er den samme for både små og store andele er der noget galt. En lejlighed med 10 vinduer, skal oftere have skiftet et vindue en lejlighed med 5 vinduer. Den der har en lille lejlighed med 5 vinduer, skal af fællesudgiften ikke bære den del af byrden, som udelukkende tjener ham med en større lejlighed.

Bland ikke fordelingen af udgifter sammen med stemmeretten, alle skal have lige meget at skulle have sagt, når I skal finde ud af, hvilken farve facaden skal males i! Hvis I har fælles arbejdsdag, skal dem med 2 stemmer så arbejde dobbelt så lang tid i forhold til dem med 1 stemme? Det ville vel også kun være retfærdigt? Hvis det skal være stemmer i forhold til formueandelen, skal i lave et anpartsselskab eller et aktieselskab, dermed vil den eller de som sidder med 51% af stemmerne bestemme alt! Dem der har det sådan, skulle hellere investerer deres penge i et ejendomsselskab. En andelsbolig er en BOLIG og ikke et selskab.

De bedste hilsner

Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Explorer » 3/12/2007 14:16

Hej Løvendahl.

Tak for svaret, jeg kan se det problematiske i at der er forskelle i fordelen af stemmer.
Her hos os, har vi kun 2 størrelses lejligheder.

Jeg har rundsendt en email til alle herude, hvor jeg har skrevet at GF er ugyldig. Det samme har en anden beboer herude.
Fik forklaret at punktet Forslag ikke var med, fordi der ikke var nogen forslag, da mit eget var indkommet for sent. (Det var det så ikke, for jeg indsendte det 10 dage før GF.)

Det underlige i forhold til fordelinger, er at de store lejligheder fik en ret stor stigning i andelsindskuddet, i forhold til de små lejligheder - dette beregnes naturligvis efter fordelingstal, men når pengene går den anden vej (udgift) så vil de ikke være med. Og de kan heller ikke se det rimelige i det, selv om de er familier med op til 4 personer, mens vi i de små, alle bor alene.

Det er nogle gode pointer du har, de kan bruges når vi skal have taget forslaget op igen.
Explorer
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 23/11/2007 01:01
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Løvendahl » 3/12/2007 16:35

Alle forhold i andelsforeningen beregnes som hovedregel efter andelsindskud.

Hvis en 50m2 andelslejlighed betaler 2000,- i fællesudgift om måneden, skal en 100m2 stor andelsbolig naturligvis betale 4000,- i fællesudgifter pr måned.

Dette betyder også at ham med den 50m2 store kun må tage eks: 500.000,- for sin andel, mens den på 100m2 koster 1.000.000,- Dette følger af det forholdsmæssige fordelingstal (andelsindskuddet).

Hvis vi siger at disse to lejligheder på 50m2 og 100m2 skal betale 3.000,- om måneden i fællesudgifter, i stedet for 2.000 og 4.000, så ville dette fordelingsforhold være ganske urimeligt, hvis salgsprisen forsat var 500.000 og 1.000.000,-.

Hvis disse 2 lejligheder med den samlede indtægt på 6.000 pr md. (2.000 + 4.000), af denne indtægt betaler eks: 1.000,- kr. tilbage til banken i renter og 3.000,- i afdrag, så er bygningerne blevet 3.000 kr. mere værd. Denne værdistigning på 3.000,- bliver så fordelt ved, at ham der betaler 2.000 kr. pr måned, må tage 1.000,- kroner mere for sin andel, mens ham der betaler 4.000,- om måneden må tage 2.000,- mere for sin dyrere andel. Dette er jo kun rimeligt.

Jeg må derfor spørge dig, hvorfor skulle en andel på 50m2 og 100m2 begge betale 3.000,- om måneden? Dermed vil den lille andel betale for den store andels værdiforøgelse. En sådan handlemåde, vil normalt blive tilsidesat af retten, med krav om tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft, fra det ulovlige fordelingsforhold startede. De store andele har jo haft en berigelse på de små andeles bekostning og det er denne berigelse, som skal tilbagebetales!

Der er derfor en logik i at andelens m2 størrelse passer til andelsindskuddet, og at andelsindskuddet passer forholdsmæssigt til fællesudgiften, (den månedlige indbetaling til foreningen).

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Veritas » 3/12/2007 23:11

Løvendahl, jeg er helt enig i dine betragtninger - det eneste fair, er at andelsværdi og boligafgift benytter samme fordelingsnøgle.

Jeg kan dog af erfaring fortælle, at dette ikke nødvendigvis er tilfældet i mange andelsforeninger, da det er vedtægterne og andre tidligere aftaler, der regulerer dette. For at få styr på dette, fremsatte jeg derfor ved vores seneste generalforsamling et forslag om at udligne boligafgifter, så alle betaler det samme pr. kvm. Dette blev heldigvis vedtaget med akklamation, da alle kunne se, hvor unfair det var. Det skal dog nævnes, at der ikke var tale om lige så store forskelle, som du skitserer, men alligevel... Hos os varierede boligafgiften pr. kvm. stort set fra lejlighed til lejlighed - i det mest grelle eksempel var der ca. 3.000 kr. i forskel om året for to lige store nabolejligheder.
Veritas
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 29/05/2006 18:45

Indlægaf Løvendahl » 4/12/2007 00:20

Hej Veritas
Mine eksempler er altid overdrevne for at fremme forståelsen, og med lige beløb er de nemmere at få ned. Det er rart, at skævhederne i din afdeling er blevet udjævnet, selvom de ikke var så store. Må jeg spørge, hvad I gjorde? Var der nogen, som skulle indbetale ekstra indskud, eller fik de det udbetalt? Hvad med dem som førhen havde indbetalt for lidt?
Det er en masse spørgsmål, men da praksis er begrænset, vil jeg gerne vide, hvad alle kunne blive enige om hos jer!
Mox har skrevet et interessant indslag, som kan drage nytte af din viden. I Mox’s andelsforening er der op til 75% forskel i fællesudgiften for lige store andele.

Med din viden, opfordrer jeg dig til at læse og kommentere følgende nye indlæg, som du finder her:

Andelsbolig-debat Forum Indeks » Andelsbolig-debat » Andelsværdi » Andelsfordeling

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Veritas » 5/12/2007 20:32

Hej Løvendahl

Helt konkret blev der kun ændret på boligafgiften, så den fremover er den samme pr. kvm. for alle lejligheder. Dog er der en gradvis indfasning for dem, der skal stige meget (nogle få skal stige op mod 500 kr. om måneden). Andelsværdien blev der ikke rokket på - både før og efter er den det samme pr. kvm. for alle lejligheder.

Jeg er enig i, at der strengt taget er nogle, der gennem tiden har bidraget "for meget" til driften og andelenes værdi. Umiddelbart ser jeg dog ikke nogen mulighed for at rette op på dette, da en beslutning for 50 år siden vel gælder til den bliver lavet om. Dvs. når boligafgiften er forskellig ved stiftelsen, og der ydermere er blevet lavet nogle renoveringer, som kun en del af beboerne skulle betale for, er der jo ikke decideret sket nogle fejl. Jeg overvejede naturligvis, om man skulle kræve erstatning for de sidste fem års for meget betalte boligafgift hos administrator/bestyrelse, men tror teknisk set ikke, at der er gjort noget galt. Hvad siger I?

/Veritas
Veritas
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 29/05/2006 18:45

Indlægaf Løvendahl » 6/12/2007 00:22

Veritas skrev:Hej Løvendahl

Helt konkret blev der kun ændret på boligafgiften, så den fremover er den samme pr. kvm. for alle lejligheder. Dog er der en gradvis indfasning for dem, der skal stige meget (nogle få skal stige op mod 500 kr. om måneden). Andelsværdien blev der ikke rokket på - både før og efter er den det samme pr. kvm. for alle lejligheder.

Jeg er enig i, at der strengt taget er nogle, der gennem tiden har bidraget "for meget" til driften og andelenes værdi. Umiddelbart ser jeg dog ikke nogen mulighed for at rette op på dette, da en beslutning for 50 år siden vel gælder til den bliver lavet om. Dvs. når boligafgiften er forskellig ved stiftelsen, og der ydermere er blevet lavet nogle renoveringer, som kun en del af beboerne skulle betale for, er der jo ikke decideret sket nogle fejl. Jeg overvejede naturligvis, om man skulle kræve erstatning for de sidste fem års for meget betalte boligafgift hos administrator/bestyrelse, men tror teknisk set ikke, at der er gjort noget galt. Hvad siger I?

/Veritas



Det afhænger konkret i dit tilfælde af vedtægten, og det oprindelige indskuds størrelse i forhold til fællesudgifterne. Krav om tilbagebetaling skal ske til foreningen, som så igen må rette regres mod tidligere ejere. Men kravene bliver forældet efter henholdsvis 5 og 20 år. Hvis du har et mere konkret spørgsmål, kan jeg svare mere konkret.

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf elsewhere » 9/12/2007 17:23

Kære Løvendahl.

Jeg vil gerne vende tilbage til første spørgsmål skrivers indlæg. Jeg bor i samme forening som denne og er ham, der også fik 3 forslag afvist. Det lykkedes mig dog at få de 2 behandlet. De er ikke særlig vigtige så det glemmer vi.

Vi har i foreningen efterfølgende haft og har en del senden masse e-mail rundt. Bestyrelsen lovede i en mail, at de ville kontakte ABF om gyldigheden af afholdte generalforsamling. Der er nu sendt skrivelse rundt fra bestyrelsen, med svaret fra ABF. Der er ikke svaret på spørgsmålet om gyldigheden af GF. Derimod har bestyrelsen fået svar på første brevskrivers spørgsmål omkring andring af fordelingsstal mellem de 3 store og 7 små lejligheder - således at udgifterne til vandforbrug blev mere rimelige i forhold til antal beboere i de enkelte lejligheder, hvilket nu er 1/10.

Jeg sakser lige svaret og sætter det ind her (god fornøjelse med læsningen):

___
Mail-svar fra ABF:
Velerhvervet rettighed/spørgsmål vedr. vedtægtsændring - Medlemsnummer 2583
Tak for din henvendelse via mail af 28. november d.å.
Da jeg ikke har set foreningens konkrete vedtægter, er nedennævnte besvarelse sket med udgangspunkt i ABK s standardvedtægter.
Jeg går ud fra, ar de respektive fordelingsnøgler er anført direkte i foreningens konkrete vedtægter og dermed også er alle andelshavere, herunder også nye andelshavere, bekendt. I et tilfælde som det foreliggende, hvor de tre nytilflyttede andelshavere har været bekendt med, at de månedlige fællesudgifter fordeles "efter hoved" og ikke efter areal, kan disse siges at have en berettiget forventning om, at denne fordeling ikke kan ændres til skade for dem uden deres samtykke. Der er tale om en såkaldt velerhvervet rettighed, som ikke kan fratages disse andelshavere, medmindre de selv stemmer for på en generalforsamling. På den generalforsamling, hvor den ændrede fordeling skal vedtages, skal i givet fald dels de konkrete krav om kvalificeret flertal til en vedtægtsændring være opfyldt, dels samtlige tre nytilflyttede andelshavere, der berøres af ændringen, stemme for vedtægtsændringen.
Det skal dog bemærkes, at det kan være forbundet med nogen vanskelighed at afgøre, om der er tale om en velerhvervet rettighed, således at det i sidste ende kan være op til domstolene at afgøre.
For så vidt angår stemmeret, er det afgørende hvad der står i foreningens vedtægter herom, men det normale er, at hver andel tillægges én stemme.
Afslutningsvist bemærker jeg generelt omkring fordelingen af diverse udgifter, at foreningen måske med fordel kan søge inspiration ved at skele til den fordeling, der fremgår af ABF's standardvedtægter § 8.2 A og B.
Skulle ovennævnte give anledning til yderligere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte undertegnede på abf@abf-rep.dk.
Med venlig hilsen ABF
___

Som du kan se, så skriver ABF at der ligesom skulle være vundet hævd, på de gældende fordelingstal. Det med velerhvervede rettigheder.

Bestyrelsen har derfor besluttet, at de vil følge ABFs brev. Og at en ændrig i fordelingstallet skal godkendes med 100& ja stemmer - hvilket jo nok ikke sker.

Jeg sakser lige igen en § fra vore vedtægter også.
___
§25
Flertal (25.1)
Generalforsamlingen tager beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig
om beslutninger som nævnt i stk. 2-4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret.

(25.2)
Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, eller om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end 25%, eller om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der overstiger 25% af den hidtidige boligafgift, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og med et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret.
(egen fremhævning i fed)
___

Som du her kan se, så står der i den § "ændringer: "regulering af....."

Man skulle derfor mene, at beboerne før andelskøbet - hvor vedtægterne udleveres, skulle være klar over, at der kan ske ændringer, og at dissse derfor ikke kan siges at være velerhverved rettigheder.


ABF gør opmærksom på at de ikke har set disse vedtægter.

Nu mine spørgsmål:
1: Kan bestyrelsen sætte en gældende vedtægts § ud af drift med henvisning til ABFs standard regler?

2: Er proceduren korrekt, ved at men forlods afviser et stillet forslag inden det er behandlet og evt. er vedtaget?

3: Hvad vil du mene, vi som føler der er sket en fejl, skal foretage os efterfølgende, hvis bestyrelsen fastholder at der er tale om velerhvervede rettighed? I retten - som ABF nævner -virker lidt vildt for mig.

Jeg ser frem til dit svar, da det er afgørende for om jeg (vi) vil forfølge sagen videre.

For en god ordens skyld vil jeg lige nævne, at § 25.2 IKKE træder i kraft, til den kommende ekstra ord GF - da den øgede udgift for de store lejligheder er under de nævnte 25%. Det gør § 25.1 derimod -dvs. simpelt flertal.

Ellers glædelig Jul. Mvh "elsewhere"
elsewhere
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 9/12/2007 10:00

Indlægaf Løvendahl » 10/12/2007 00:33

Hej Elsewhere,

Tak for din mail. Indledningsvist vil jeg understrege, at det sjældent er en god idé, når en andelsforening går i retten med hinanden. Ofte kan man mod sin lyst aftale, at I mødes, og så forhandler I, og bliver I ikke enige, så aftaler I af mødes igen. Gerne med en administrator eller en advokat som sparringspartner. I kan jo også aftale at mødes hos en gratis retshjælp, foreligge jeres synspunkter og lytte til advokatens råd. Det er gratis og ikke bindende for nogen af parterne, men kan være det første skridt mod en fair løsning. En krig udbryder først, når dialogen mellem to lande stopper, når radiokommunikationen og højtalerne bliver tavse, begynder bomberne at falde. Der er nok en sejrherre, men ingen vinder af krigen ud over taberens hævnfølelse.

Når ABF ikke har svaret på gyldigheden af GF, ville jeg fastholde, at den var ugyldig. Og hvis I henvender jer til ABF, er det vigtigt, at alle, som har noget at spørge ABF om, sammen er med til at formulere det brev, som bliver sendt af sted. Et brev som alle involverede parter har været med til at formulere, bliver lettere accepteret af alle, end et brev, som kun er skyts for den ene part. Ovenstående brev fra ABF alene til bestyrelsen er en godt eksempel på skyts, den anden part ikke acceptere, da det ikke svarer på de spørgsmål den anden part (dig) vil have svar på.

Omkring vandforbruger er den bedste måde at stoppe denne konflikt på, at I får sat individuelle målere op. Forslå måleropsætning på næste generalforsamling, så kan ingen komme og brokke sig bagefter. Denne forbrugsudgift bliver så individuel, og andelsforeningen opkræver den enkelte efter forbrug.

Elsewhere, eller hvad du nu hedder, du har begået en stor fejl. Du er begyndt at tro på brevet fra ABF, og tak fordi du har sakset det ind! Du skal bare skære igennem og holde dig til reglerne, lige som en dirigent straks vil aflyse en generalforsamling, der er ulovligt indkaldt.

ABF skriver, direkte citat med stavefejl osv:

”Jeg går ud fra, ar de respektive fordelingsnøgler er anført direkte i foreningens konkrete vedtægter og dermed også er alle andelshavere, herunder også nye andelshavere, bekendt.”

Jeg, Løvendahl, spørger nu retorisk: ”Står der noget sted i vedtægten, at de respektive fordelingsnøgler er 1/10 til hver?”

Jeg svarer: ”Nej, det står der ikke direkte noget sted”

Jeg spørger retorisk: ”Jamen, hvad så med alt det ABF skriver om berettigede forventninger og velerhvervede rettigheder om udgifternes fordeling?”

Jeg svarer: ” Det har ABF skrevet ER under forudsætning af, at de respektive fordelingsnøgler (flere fordelingsnøgler) er direkte anført i vedtægten, og det er de jo ikke. De har aldrig været vedtaget, og at man har brugt dem alligevel har været en fejl, som straks skal rettes op, så der fra næste måned fordeles efter de fordelingstal, som står i vedtægten. Dvs forholdsmæssig fordeling i forhold til andelens størrelse i egenkapitalen, så hvis dit andels indskud er 7% i foreningen, (ikke m2 med indskud), så betaler du 7% af udgiften. Det er dit forholdstal!”

Lad mig så lige slå fast, at velerhvervede rettigheder, hævd og aldertids hævd alle vedrører brugsrettigheder, og jeg har aldrig set et eksempel på, at det skulle vedrøre administrativ praksis. Her er der administrationsfejl, og at man har anvendt en praksis i uoverensstemmelse med vedtægten, gør den på intet tidspunkt lovlig. Lad mig eksemplificere:

Hvis jeg i mine 31 år ikke har betalt skat, da skattevæsnet på grund af en administrationsfejl ikke havde fået mig registreret, så vil jeg ikke kunne kalde det en velerhvervet rettighed, når skattevæsnet opdager fejlen og kræver skat af mig! På grund af forældelse, kan de højest kræve 5 år tilbage, og det samme gælder I jeres tilfælde. Kontakt en gratis retshjælpsjurist og spørg ham, og han vil give dig skyts.

En bestyrelse kan ikke sætte en § ud af drift, læs i din vedtægt og der står, at bestyrelsen er sat til at administrere foreningen, og det betyder, at den SKAL administrere foreningen efter vedtægten.
Hvis den ikke straks ændre forkerte fordelingstal, så skriv at du forbeholder dig erstatning for, at bestyrelsesmedlemmerne handler udenfor den fuldmagt de fik på generalforsamlingen, ved at anvende forkerte fordelingstal. Og efter bestyrelsesmedlemmerne er gjort opmærksom på problemet, vil de blive erstatningsansvarlige, hvis denne administration fortsætter. Bestyrelsen har kun den fuldmagt, den har fået af generalforsamlingen til at handle og husk så lige aftalelovens § 25:

§ 25. Den, der optræder som fuldmægtig (bestyrelsen) for en anden (generalforsamlingen), indestår for, at han har fornøden fuldmagt. Oplyser han ikke, at han havde sådan, eller at hans retshandel (skæv og forkert opkrævning af fællesudgifter) er godkendt af den opgivne fuldmagtsgiver (generalforsamlingen) eller af andre grunde er bindende for denne, skal han (bestyrelsen) erstatte den skade (det tab du lider, ved anvendelse af forkerte fordelingstal), tredjemand (dig) lider ved, at retshandelen (den ikke vedtagne administrationspraksis bestyrelsen anvender) ikke kan gøres gældende mod den opgivne fuldmagtsgiver (generalforsamlingen og dermed andesforeningen).

Stk. 2. Denne bestemmelse kommer ikke til anvendelse, når tredjemand vidste eller burde vide, at den, som foretog retshandelen, ikke havde fornøden fuldmagt. Ej heller kommer den til anvendelse, når den, som foretog retshandelen, handlede i henhold til en fuldmagt, der var ugyldig eller uvirksom af grunde, som han var uvidende om, og som tredjemand ikke kunne påregne, at han vidste besked om.


Med andre ord, så ved bestyrelsen at den handler forkert, når du har oplyst dem, om den forkerte administrative praksis. Bestyrelsen har ikke hjemmel fra generalforsamlingen til at opkræve skævt, hvorfor dit tab, kan kræves erstattet af bestyrelsen. Læst først § 25 uden mine parenteser, og igen med mine parenteser!

Omkring dit spørgsmål 2, citat med dine stavefejl: ”Er proceduren korrekt, ved at men forlods afviser et stillet forslag inden det er behandlet og evt. er vedtaget?”
…så svarer jeg på seriøse spørgsmål, og du ved jo lige så godt som mig, hvad svaret er (Nej).

Spørgsmål 3 (også med stavefejl): ”Hvad vil du mene, vi som føler der er sket en fejl, skal foretage os efterfølgende, hvis bestyrelsen fastholder at der er tale om velerhvervede rettighed? I retten - som ABF nævner -virker lidt vildt for mig.”

Alt hvad jeg skriver, vil være min måde, at løse problemet på, hvis jeg boede i din forening. Og som den gamle taktiker jeg er, vil nøgleordet være dialog. Som jeg skrev i starten, så få en dialog med bestyrelsen. Man kan godt være uenig, men forsat respektere hinanden. Jeg er heller ikke altid enig med min bestyrelses praksis, men så finder jeg ud af, hvad det er, jeg ikke er enig med dem i, og høre deres synspunkter, uden at svare imod! Hverken dem eller jeg skal forsvare vores synspunkter, vi skal bare finde ud af, hvad vi er uenige om. Så formulere vi nogle spørgsmål, skriver alle de synspunkter ned vi har, og sender det ind til ABF eller lader en jurist se på sagen. Vi er enige om hele brevet.

Din bestyrelse kan skrive, at vi har fulgt denne praksis i 100 år og mener, at det er en velerhvervet rettighed osv, og hvis det ikke er det, vil den gerne have en begrundelse på, hvorfor det ikke er en velerhvervet rettighed, og hvad der gælder i retspraksis for, hvornår noget i en lignende situation er en velerhvervet rettighed. Og du og de andre skriver, at vi har (vær nu ærlig) brugt denne regnskabsmetode i så og så lang tid, men den er ikke vedtaget i vedtægten, som er vedlagt, og derfor kan den heller ikke være lovlig, men en administrativ fejl (brug mit skatteeksempel). Denne fejl er bestyrelsen blevet gjort opmærksom på, hvorfor spørgsmålet er, om den ikke er pligtig til at følge vedtægten og indkræve afgiften forholdsmæssigt efter andelshavernes indskud, eller få ændret vedtægten på generalforsamlingen, så denne praksis bliver lovlig.

Er det svar nok?

De bedste hilsner

Løvendahl


PS: Til alle som læser dette og vil skrive et svar, så læs lige jeres svar igennem for stave/komma fejl, da det forstyrre læsningen. Selvom: eJg re kalr oevr ta mnneskre ikek ælser bgostavre mne heel æstnninger go emningre!
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf elsewhere » 10/12/2007 01:18

Hej Løvendahl.

Tak for dit - til tider kryptiske svar - men det er jo sådan en søndag aften ind under jul så det er da forståeligt.

Først - undskyld mine mange stave og komma (måske, jeg er modstander af det ny komma) fejl. Jeg har vist været for hurtig på tasterne - er ellers dansk lærer så det er sgu PINLIGT.. 03 til mig...
Min bortforklaring går så på, at det er meget små bogstaver man skriver med her - det man vist lave om på, men hvordan?

Jeg hedder forresten Per - det er ikke nogen hemmelighed - skulle jo bare finde på et smart brugernavn og da andre jo optræder anonyme så....

Med hensyn til citatet fra ABF brevet så har jeg scannet det ind med et såkaldt OCR program, fra en utydelig kopi. Det kan betyder der efterfølgende forekommer stavefejl eller sære bogstav kombinationer.


Ja - med hensyn til retssale og domhuse - der er vi rørende eninge.

Med hensyn til dialog - så vil jeg da nævne, at jeg har sendt en kolosal mængde e-breve til alle medlemmer af vor lille forening... mest for at få vor bestyrelse til at accepterer, at det - af første brevskriver - stillede forslag kommer til afstemning..

Vandmålere er nu oppe og vende. Nu bor vi i et nedlagt mejeri, så der går rørene - sikkert - på kryds og tværs - desuden er de skjulte i væg og gulv. Jeg vil tro, at en opsætning vil komme til at koste betydeligt mere end hvad boligudgiften ville stige for de store lejemål, hvis fordelingen af vandforbruget ændres fra 1/10 for alle til 1/13 del for de små - en personers lejemål og 2/13 dele for de store, hvor der bor 2 voksne og 1 til 2 småbørn.

Jeg har talt med første indlægsskriver, der mener, det er ret fedt hvis man bare kan påkalde sig "velerhvervede rettigheder" hver gang man har lyst til at nedlægge veto mod ditten eller datten... så måske skulle vi tage bestyrelsen på ordet i denne sag..

Nå spøg til side.... ABF må ind og vende igen og som du rigtigt tilråder, så med alles argumenter denne gang.

Med venlig jule hilsen Per *<:-) det er nissen...
elsewhere
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 9/12/2007 10:00

Indlægaf elsewhere » 10/12/2007 10:47

Hej igen og undskyld stave/taste fejl i sidst indlæg (eninge = enige etc..) Måske sætte nissen - der vel også er mere aktiv ind under jul.

Jeg har nu her til morgen fået nærlæst vore vedtægter og er faldet over flg. "krølle på halen":

§8
(8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes efter følgende principper:

A) Den del af boligafgiften, der modsvarer udgifter til renter og afdrag på lån, til ejendomsskatter samt ejendomsforsikringer fordeles i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jfr. § 6.

B) Den resterende del af boligafgiften fordeles med lige store beløb pr. måned

___
Dette er også OCR scannet.

Som du kan se så er der noget med fordeling i 8.2. B.
Men om det kan kaldes konkret 1/10 fordeling af fællesudgifter ???

Og kan det bruges til at påkalde sig "velerhvervede rettigheder"???

Måske det hele er en storm i et glas (vandværks-) vand. Da man lagde vandforbruget ind under fællesudgifter i sin tid, kostede kold vand jo ikke en sk..
I dag er det steget voldsomt og der er med nye grønne afgifter etc. udsigt til at det bliver endnu dyrere fremover. I dag er fællesudgifter den største post i vor boligafgift og det er nok derfor der er rejst forslag om en ny og mere rimelig fordeling af disse. Så er vi tilbage til vandmålerne igen, der efter min mening vil være en stupid løsning.

Men altså: Nu foreligger der en foreløbig indkaldelse til ekstra ordinær GF (9.1.08), hvor forslaget måske er på. Dog har best. kaldt det :" Afstemning om ændring af fordelingstal (Jvf. svar fra ABF)" og ikke det oprindelige der hed; "Forslag til ændring af fordelingen af fællesudgifter (FU)".

Forslagsstilleren mener ikke det er vedkommendes forslag, men det tror jeg nu det er.

Der er også forslag:" Afstemning om køb af vandmålere". Hvor jeg overvejer at påkalde mig "velerhvervede rettigheder", hvis det bliver vedtaget :smile10:

Som man kan forstå, så sker det en mængde misforståelser i vor lille forening fordi folk fortolker efter eget hoved.

Nu ser vi hvordan det hele går. - Hvis du, af faglige grunde, ønsker at følge med, skal jeg nok holde dig orienteret?

Jule hilsen fra Per *<:-)
Håber jeg fandt alle fejlene denne gang - 3. gang er lykkens gang..
elsewhere
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 9/12/2007 10:00

Indlægaf Løvendahl » 10/12/2007 19:10

Hej elsewhere/Per

Det er godt at høre, at I vil prøve at skrive sammen med bestyrelsen. Et svar fra ABF bliver derfor lettere at acceptere for den part, som ikke får medhold. Og det betyder, at man er uenig med ABF, men acceptere modvilligt deres beslutning. Det bedste ved det hele er, at det ikke splitter andelsforeningen. Husk at I efterfølgende afholder en sammenkomst, hvor alle parter er med, og som ikke må handle om det skete, men om drikkevarer og deres betydning for humøret.

Omkring fordelingen i jeres andelsforening, så har du ret i, at man ikke deler med 1/10 af fællesudgiften til hver.

Citat: ”Som du kan se så er der noget med fordeling i 8.2. B. Men om det kan kaldes konkret 1/10 fordeling af fællesudgifter ???”

Nej det kan det ikke, da lånene ikke skal regnes med, lad mig eksemplificerer:

Andersen har en bolig på 50 m2 og Bentzen har en bolig på 100 m2, og da der ikke er nogle specielle forhold der gør den ene bolig mere attraktiv end den anden, har A og B vedtaget, at A har 1/3 og 2/3 af andel i foreningens formue.

Det hedder i jeres tilfælde i vedtægten:


A) Den del af boligafgiften, der modsvarer udgifter til renter og afdrag på lån, til ejendomsskatter samt ejendomsforsikringer fordeles i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jfr. § 6

Foreningen har et lån som dem betaler 90.000,- tilbage på p. a. med renter og afdrag. Af det skal A betale 30.0000 og B 60.000 p. a.

Ud over det er der alle mulige andre udgifter til vedligeholdelse, opsparing til renovering, kommunale grundskyldsskatter (ikke ejendomsværdiskat) etcetera på 30.000 pr år.

Her har man vedtaget at: ”Den resterende del af boligafgiften fordeles med lige store beløb pr. måned”

Det betyder at de 30.000 kr fordeles med 15.000 kr til A og B og ikke 10.000 til A og 20.000 til B.

Derfor skal A betale 30.000 + 15.000 om året eller (45.000/12) = 3750 pr. måned.

B skal derfor betale 60.000 + 15.000 om året eller (75.000/12) = 6.250 pr. måned.

Det A og B betaler hver måned er fællesudgiften, og sådan som den er ovenfor skal den fordeles hos jer ifølge jeres vedtægt.

Hvis I fordeler udgiften efter 90.000 (renter og afdrag) + 30.000 (øvrige udgifter) = 120.000 / 2 (antal beboere) = 60.0000 som så deles med 12 mdr. = 5.000 pr md. i fællesudgift for både A og B’s andel, så overholder A og B ikke vedtægten!

Den metode I skal anvende hvor A betaler 3.750 og B betaler 6.250 ifølge jeres vedtægter, synes jeg er forkert. Fordi, når A’s andel kun udgør 1/3 af foreningens samlede formue, skal A kun betale 1/3 af foreningens samlede udgifter. Dvs. 1/3 af 120.000, som er 40.000 pr år eller 3.333 pr. måned.

Når lånet er udbetalt, betaler A og B det samme i fællesudgift, og hvis foreningen har en opsparing på 600.000 til forbedringer, ligeligt opsparet af A og B, vil det være bunduretfærdigt, at de 600.000 kr indgå med 400.000 når B beregner, hvad hans andel er værd, mens A som har indbetale de 300.000 kun må medregne 1/3 eller 200.000 af foreningens formue, når A skal sælge sin andel.

Derfor står jeg stejlt på, at hver andelshaver betaler i forhold til sin andel i foreningens formue, OGSÅ når det gælder alle andre udgifter end lånet.

Glædelig Jul og jeg følger gerne med i, hvad der sker hos jer, for jeg ønsker kun det bedste og mest rimelige for alle parter.

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf elsewhere » 11/12/2007 09:30

Hej igen - tak for svaret.

Bare et par bemærkninger for lige at runde af - forventer ikke svar på det.

Du skriver:

Glædelig Jul og jeg følger gerne med i, hvad der sker hos jer, for jeg ønsker kun det bedste og mest rimelige for alle parter.

Dertil vil jeg bemærke, at det er netop også det, jeg og den første indlægsskriver ønsker, specifikt med hensyn til "mest rimelige".

Jeg vil også bemærke, at jeg fuldt ud forstår de 3 nylig indflyttede i de 3 store lejligheder. Det er da frustrerende, at man køber andel og forventer en bestemt månedlig ydelse og der så straks kommer et forslag det vil hæve denne med ca. 460, kr./Mdl.
Men 2-4 personer bruger altså mere vand end os "singeles" i de 7 små.

Jeg føler selv det samme. Jeg købte min andel i februar i år (2007) og de 3 store er alle kommet i løbet af sommeren. Før jeg købte spurgte jeg den daværende best. (de er nu flyttet ud) om huset stod foran større renoveringer, nyt tag etc. Og fik det svar i dec. 2006 at det gør det - dem bekendt - ikke (skriftlig svar). Men kun ½ år efter viser det sig så, at det gør det alligevel - vi fik lavet en tilstandsrapport, der viser vi skal have lavet meget og dermed tage nye nye lån etc.. Det føler jeg er frustrerende, men ved godt jeg ikke kan gøre noget ved... vi er flere, det evt. bliver nød til at flytte på gr. af kommende husleje stigningerne til det. ØV!

God jul til alle læsere og fred på jord. Ønskes af Per
elsewhere
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 9/12/2007 10:00

Indlægaf Løvendahl » 14/12/2007 00:21

Glædelig jul til alle!

Løvendahl
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Re: Procedurer ifb. med GF måske ikke overholdt

Indlægaf Explorer » 3/02/2008 11:54

Sådan gik det

Explorer skrev: Vi har lige holdt Generalforsamling i vores andelsforening.

I den forbindelse var der indsendt et forslag 10 dage før GF (Vedtægterne siger senest 8 dage før) og forslaget blev omdelt til alle lejligheder, også 10 dage før. (Vedtægterne for dette siger 4 dage før.)

Vi afholdt en ekstraordinær GF i januar, som erstatning for den forrige. Forslaget om ændringer af fællesudgifterne, så de afspejler lejlighedernes størrelser, blev afgjort. Forslaget var på dagsordnen og blev behandlet som det første under "Forslag".

Forslaget faldt, de 3 store lejligheder stemte nej og 3 af de små lejligheder også.
Man kan undre sig over at de små lejligheder, gerne vil betale som hidtil - altså stadig være med til at betale en del af de store lejligheders forbrug.
Grunden står hen i det uvisse.
Fordeling af FU var nævnt i vores vedtægter, hvorfor forslaget skulle vedtages med 2/3 dels flertal.




Explorer skrev: På indkaldelsen til GF stod at vi ville modtage en dagsorden, denne kom aldrig.

Da vi kommer til GF er forslaget ikke nævnt som et punkt og da vi når til ”Evt” på listen, får vi at vide at intet her kan der stemmes om, herunder altså også forslag. (Punktet "Forslag" var udeladt i den gamle dagsorden, vi fik til indkaldelsen.)

Vi diskuterer lidt frem og tilbage og det ender med at der først kan stemmes om forslaget til en Ex. ordinær GF.

Forslaget gik på at lave en ændring i fællesudgifterne, så store lejligheder skal betale mere i fællesudgifter end små lejligheder.
I omkring 20 år har foreningen kørt med fællesudgifter, som er samme beløb uanset størrelse.

Revisor nævner at vores nuværende model ikke er set andre steder. De foreninger han har kendskab til, kører med fordelingstal.

Jeg har forhørt mig lidt hos en jurist, som mener at GF bør erklæres ugyldig, da den eneste som kan tilbagekalde et stillet forslag er forslagsstiller.

Jeg er derudover lige blevet gjort bekendt med at en anden andelshaver har fremsendt 3 konkrete forslag pr. e-mail til formanden, som heller ikke var med. Han ville naturligvis gerne have haft at hans forslag var nævnt og med som bilag.

Nogle af disse forslag var "afgået ved naturlig død"



Explorer skrev: Som en krølle på halen – og hovedgrunden til at der ikke kunne stemmes om mit forslag – mener de store lejligheder at de bør have 2 stemmer pr. andel, mens vi i de små lejligheder stadig skal have 1 stemme. Dette vil være mere demokratisk, er der en der påpeger

I vores vedtægter står der at hver andelshaver har én stemme. Kan dette umiddelbart ændres, hvis flertal opnås? Er det tilladt at fordele stemmer på denne måde?

Jeg håber på et svar.

Både bestyrelse og 2 menige beboere, har haft kontakt til ABF - som gav nogle modstridene svar. I svaret til bestyrelsen, blev nævnt at store lejligheder muligvis havde velerhvervede rettigheder. I svaret til de menige, blev der lagt vægt på at vores egne vedtægter står højere (naturligvis) end standardvedtægterne.

Ja, sådan kan et enkelt forslag skabe ravage, som begge parter efterfølgende har brugt meget tid på - fejlen startede, da forslaget ikke kom til afstemning ved den første GF.

Måske blev vi alle klogere.....
Explorer
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 23/11/2007 01:01
Geografisk sted: Jylland


Tilbage til Vedtægter og husorden

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 6 gæster

cron